金地梅隴鎮(zhèn)四期商鋪 價(jià)格報(bào)告 謹(jǐn)呈：金地住宅開發(fā)有限公司 項(xiàng)目目標(biāo) 梅隴鎮(zhèn)住宅整體余量約 65套；近階段 住宅銷售熱度較高，同時(shí)商鋪尾盤推出受到市場(chǎng)熱捧 ； 深圳市場(chǎng)投資態(tài)勢(shì)活躍，大投資客頻頻出手，如： 豐盛町南區(qū)、 卓越世紀(jì)中心 入市售罄，以 及金地名座項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高速高價(jià)高銷售率的銷售佳績(jī) 。 建議本項(xiàng)目于 6月中下旬趁熱入市！開盤周 完成商鋪85%的銷售任務(wù) ，即： 40個(gè)鋪位，約 1500平米。 一、定價(jià)基礎(chǔ) 二、核心均價(jià)推導(dǎo) 三、價(jià)格表制定及驗(yàn)證 報(bào)告框架 I. 市場(chǎng)分析 II. 客戶分析 I. 定價(jià)策略 II. 核心均價(jià)推導(dǎo) I. 制定方法及因素權(quán)重 II. 手動(dòng)特殊調(diào)差 III. 價(jià)格驗(yàn)證 車公廟豐盛町 開盤時(shí)間 09年 1月 09年 5月 開盤均價(jià) 10萬(wàn)元 /平 20萬(wàn)元 /平 開盤產(chǎn)品 北區(qū) 南區(qū) 成交套數(shù) 107（售罄） 105(基本售罄 ) 單鋪面積 10-20 5-25 層高 3米 3米 使用率 90%以上 90% 項(xiàng)目位于車公廟寫字樓群之間， 擁有良好的客戶基礎(chǔ) ； 定位為中端消費(fèi)場(chǎng)所， 補(bǔ)缺 片區(qū)缺乏小型商業(yè)的不足； 單鋪面積小 ， 控制總價(jià) 以博取高單價(jià)； 租金可達(dá)每平米 600元以上， 7%以上的高回報(bào)率 受投資者熱捧。 近期開盤商業(yè) 卓越世紀(jì)中心 6月 5日推出 4號(hào)樓 共 144套 ， 開盤即售 7成以上 ，目前已 全部售罄。 深圳中心區(qū)的優(yōu)越位置，體現(xiàn)了較高的 稀缺性 ，大大吸引投資客，并出現(xiàn) 大客戶購(gòu)買整層 的投資行為。 開盤時(shí)間 09年 6月 開盤均價(jià) 3.1萬(wàn) /平 開盤產(chǎn)品 4號(hào)樓 開盤銷售率 70% 成交套數(shù) 144（售罄） 面積 整層約 1900平 近期開盤商業(yè) 陽(yáng)光花地苑 開盤時(shí)間 2009年 5.1 開盤均價(jià) 24000 鋪位總數(shù) 27 成交套數(shù) 12 成交率 45% 單鋪面積 40-120 層高： 5.7 米 使用率 95% 可做餐飲比例 100% 該項(xiàng)目 60%的鋪位面向前海路， 街鋪銷售較好 ； 街鋪價(jià)格 30000元左右，與住宅價(jià)格比例為 3： 1； 內(nèi)街價(jià)格在 17000左右，與住宅價(jià)格比例為 1.7： 1； 內(nèi)鋪銷售一般 ，客戶反響不積極； 近期開盤商業(yè) 金地名座 開盤時(shí)間 09年 6.6 開盤均價(jià) 5.4萬(wàn)元 /平 開盤套數(shù) 22間街鋪 成交套數(shù) 17（ 82%銷售率） 單鋪面積 46-86 層高 5.8米 使用率 90%以上 金地名座是新洲商圈兩年內(nèi)唯一集中發(fā)售的商業(yè)項(xiàng)目， 稀缺性較強(qiáng) ； 項(xiàng)目處于金地工業(yè)區(qū)，商業(yè)現(xiàn)狀較差， 租金水平較低 ； 開盤銷售率達(dá) 8成以上，客戶多看中 街鋪、片區(qū)位置及投資前景。 近期開盤商業(yè) 從近期整體商業(yè)成交情況來(lái)看，投資客比較活躍，特征比較明顯， 熱捧高回報(bào)率物業(yè) ，注重投資前景；如：陽(yáng)光花地及金地名座 街鋪 首先受到投資客的青睞； 投資較活躍，信心回籠 因此，梅隴鎮(zhèn)四期商業(yè)趁本輪市場(chǎng)投資小高潮入市，對(duì)于實(shí)現(xiàn)銷售率方面具有較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 龍坂市場(chǎng)二手商鋪概況 2.1-2.5萬(wàn) 2.7-3萬(wàn)（可做餐飲） 3.0-3.2萬(wàn) 2.7-3萬(wàn) 2.5-4萬(wàn) 2-2.5萬(wàn) 2.3-2.8萬(wàn) 車行路線 臨街商業(yè) 2.5萬(wàn) 注：龍坂周邊一手鋪已基本售罄 二手鋪放盤價(jià)高，近期無(wú)成交，業(yè)主放盤誠(chéng)意度不高，多為試探市場(chǎng)承受價(jià)格。 錦繡江南 商業(yè)沿社區(qū)底層排布 NO.1 NO.2 NO.3 NO.4 物業(yè) 錦繡江南 位置 龍華人民南路與布龍公路交匯處東北 形式 沿街商鋪 業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)狀況 No.1錦繡江南一期小區(qū)內(nèi)商鋪，位于整個(gè)小區(qū)大門口，整個(gè)小區(qū)業(yè)主都要路過，人流量最大，是整個(gè)錦繡江南的黃金鋪位。 No.2錦繡江南二期沿布龍路商鋪經(jīng)營(yíng)狀況良好，以五金，建材，汽修店為主，空置鋪位不多。 No.3錦繡江南三期沿龍勝路商鋪經(jīng)營(yíng)狀況良好，以餐飲，服飾，發(fā)廊等為主。無(wú)空置鋪位。 No.4錦繡江南四期沿梅龍路商鋪經(jīng)營(yíng)狀況慘淡，鋪面大部分空置。僅有人人樂，麥當(dāng)勞，真功夫和極少部分小店存活（兒童百貨、家具裝飾）； 項(xiàng)目概況 總建面 40萬(wàn)平方米，商業(yè)總建筑面積近 5萬(wàn)平方米，分四期開發(fā)，規(guī)劃有近 4000戶住宅，約 1.4萬(wàn)人。 租金 月租金 80-120元 /平方米 消費(fèi)群體 消費(fèi)群體以小區(qū)內(nèi)的居民為主 物業(yè) 春華四季園 位置 四季花城旁，民康路與華南路交界處 形式 沿街商鋪 業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)狀況 第一街區(qū)主要為布藝店、飲用水、裝修設(shè)計(jì)，租金在 30-50元 /平米 /月 第二街區(qū)（主入口）主要為便利店、地鋪、裝飾、餐飲，租金在 120左右 第三街區(qū)主要為餐飲、休閑、地鋪，租金在 80-100元 消費(fèi)群體 服務(wù)于入住客及部分華南路路過車主 春華四季園 第二街區(qū) 潛龍華城 物業(yè)指標(biāo) 潛龍華城 位置 龍華鎮(zhèn)梅林關(guān)民治大道地段，鄰近民豐路 形式 沿街商鋪 業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)狀況 A區(qū)西側(cè)、 C區(qū)人流較少，商鋪閑置率高，僅有少量服飾店和低檔餐飲； A區(qū)其它、 B區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好。飲食、地鋪、服飾、休閑美容、家居電器等生活配套齊全； 沿民治大道最繁華，且有大型商業(yè)引進(jìn)；靠近梅龍路商業(yè)最差。 項(xiàng)目概況 商業(yè)建筑面積 15741.47平米；層高 5-6.8米；實(shí)用率 96-97% 租金 均價(jià) 80 100元 /平米 消費(fèi)群體 本小區(qū)業(yè)主和周邊客戶，消費(fèi)人群層次雜亂 經(jīng)營(yíng)較差 經(jīng)營(yíng)良好 物業(yè) 世紀(jì)春城 形式 住宅裙樓或小區(qū)臨街商業(yè)街，社區(qū)店，均以單間街鋪為主，無(wú)主力店帶動(dòng)。 商業(yè)業(yè)態(tài) 社區(qū)士多店、地產(chǎn)中介、美容美發(fā)為主、家電維修、音像店、醫(yī)藥店 銷售狀況 商鋪整體處于滯銷狀態(tài)；之前實(shí)現(xiàn)銷售的商鋪面積主要集中在 50平米左右 租金 租金價(jià)格為 60-150元 /平米左右。 經(jīng)營(yíng)情況 世紀(jì)春城一二期的商鋪的整體定位是社區(qū)店，均以單間街鋪為主，無(wú)主力店帶動(dòng)，所有現(xiàn)有客戶是一、二期的業(yè)主及周邊農(nóng)民房的住戶。客流量較少，人氣不旺，所以整體經(jīng)營(yíng)狀況較為冷清；經(jīng)營(yíng)品種檔次較低 目前存在的問題 雖為街鋪，但沒有考慮如何吸引人氣，聚集客流，沒有引進(jìn)主力店，導(dǎo)致商業(yè)氛圍較差 世紀(jì)春城 一期 二期 三期 四期 梅隴鎮(zhèn)一期商鋪現(xiàn)狀 入住率偏低，小區(qū)人流難以保證； 商鋪空置率達(dá) 32%，主要為餐飲鋪位； 品牌商家 的進(jìn)駐拉升了整體商業(yè)形象； 商鋪主要滿足社區(qū)居民日常生活；餐飲、中介、小百貨生存力較強(qiáng)； 中介 器械專賣 華潤(rùn)萬(wàn)家 海王星辰 美容美發(fā) 茶葉 干洗 服裝 培訓(xùn) 建行 中介 餐飲 服飾 中介 美容 干洗 床上用品 KFC 銀行 中介 餐飲 小型商業(yè) 百貨便利店 大長(zhǎng)今 建材 裝潢 梅隴鎮(zhèn)一期商鋪現(xiàn)狀 區(qū)域 業(yè)態(tài) 鋪數(shù) 經(jīng)營(yíng)個(gè)數(shù) 空置率 租金 售價(jià)（報(bào)價(jià)，無(wú)實(shí)際成交） A區(qū) 集中商業(yè) 3 1 66% - 25000 B區(qū) 餐飲、銀行、小型商業(yè) 10 10 0 80-120 30000-35000 C區(qū) 中介、器械專賣 10 3 70% 120-200 30000-40000 D區(qū) 肯德基 1 1 0 - - E區(qū) 中介、便利店、水果、美容、美發(fā)、干洗、布藝、茶葉、裝飾、培訓(xùn) 42 30 29% 70-110 25000-35000 總計(jì) 66 45 32% 均價(jià) 80-150 均價(jià) 28000-35000 租金以 80-150元 /平米為主 ，少量鋪位 （多為中介鋪位） 租金可以達(dá)到 200元 /平； 目前無(wú)二手鋪 成交 ，均以出租或自用為主。 市場(chǎng)小結(jié) 從整體市場(chǎng)看，投資信心出現(xiàn)了一個(gè)小高潮，對(duì)于四期商鋪的入市具有 較好的外部市場(chǎng)環(huán)境基礎(chǔ) ； 從梅隴鎮(zhèn)及周邊項(xiàng)目的商業(yè)情況來(lái)看， 空置率有較大的改善 ，但由于消費(fèi)力不足及多數(shù)商業(yè)體無(wú)主力店等因素的影響， 經(jīng)營(yíng)狀況不佳，租金回報(bào)率也較低，多集中在 5%左右 ； 一、定價(jià)基礎(chǔ) 二、核心均價(jià)推導(dǎo) 三、價(jià)格表制定及驗(yàn)證 報(bào)告框架 I. 市場(chǎng)分析 II. 客戶分析 I. 定價(jià)策略 II. 核心均價(jià)推導(dǎo) I. 制定方法及因素權(quán)重 II. 手動(dòng)特殊調(diào)差 III. 價(jià)格驗(yàn)證 近期三期商鋪成交客戶 商鋪成交客戶一半以上為梅隴鎮(zhèn)業(yè)主，其次為龍華鎮(zhèn)周邊及梅林、華強(qiáng)北片區(qū)的投資客，可見挖掘 老業(yè)主資源 同時(shí)加大對(duì) 龍華周邊及福田附近片區(qū) 的推廣的效果顯著。 成交客戶以電子、貿(mào)易 私營(yíng)業(yè)主 最多，占到 48%的比例，其次為 富士康等企業(yè)高管及梅林片區(qū)公務(wù)員 ；成交客戶購(gòu)買商鋪 80%以上為純投資，少量客戶為自營(yíng)兼投資。 三期商鋪客戶白描 客戶一： 購(gòu)買商鋪 K28，為 梅隴鎮(zhèn) 12棟業(yè)主 ， 50多歲，在龍華鎮(zhèn)做建材生意，純 投資，看好片區(qū)發(fā)展前景。 客戶二： 購(gòu)買商鋪 K35，為 富士康高管， 40多歲，臺(tái)灣人，熟悉龍華片區(qū)，看好 未來(lái)的發(fā)展前景，純投資。 客戶三： 購(gòu)買商鋪 H12，為 業(yè)主老帶新客戶 ， 30多歲，本地人， 住在民治 ，純投 資。 本次購(gòu)買商鋪的客戶共性明顯，均為了解金地、梅隴鎮(zhèn)及片區(qū)前景的投資客，其中梅隴鎮(zhèn)業(yè)主、龍華私企業(yè)主、富士康高管及梅林公務(wù)員占 90%以上。 關(guān)注四期商鋪客戶梳理 類別 數(shù)量 具體描述 典型客戶 A類 7批左右 多為沒選到三期合適鋪位的客戶，期待四期街鋪發(fā)售， 表示若四期街鋪價(jià)格同三期街鋪差不多即可購(gòu)買。 羅曉賽客戶：三期 H9業(yè)主推薦姐姐購(gòu)買，關(guān)注四期街鋪， 價(jià)格 2.2-2.6萬(wàn) ，面積適中購(gòu)買 . 張生軍客戶：福田投資客，沒買到 K35鋪，表示若四期街鋪價(jià)格同該鋪差不多即可購(gòu)買， 需求面積 50平米左右。 B類 10批左右 多為梅隴鎮(zhèn)業(yè)主及龍華投資客， 大多關(guān)注四期 40-60平街鋪，表示位置及價(jià)格合適可考慮購(gòu)買。 趙勇淳客戶：四期業(yè)主，之前看過三期內(nèi)鋪，但更傾向于四期 50平左右的街鋪，價(jià)格合適即可購(gòu)買。 C類 8批左右 目前只有初步意向，看具體情況再定。 / 四期商鋪誠(chéng)意客戶意向價(jià)格9%21%34%18%14%4%2萬(wàn)以 下 2.1-2.3萬(wàn) 2.4-2.6萬(wàn) 2.7-2.9萬(wàn)3.0-3.2萬(wàn) 3.3萬(wàn)以 上四期商鋪誠(chéng)意客戶意向面積14%34%31%17%4%30平米 左右 40平米 左右 50平米 左右 60平米 左右 其它四期誠(chéng)意客與三期成交客戶共性明顯，均以梅隴鎮(zhèn)業(yè)主及周邊投資客為主； 主要關(guān)注街鋪，心理價(jià)位多集中在 2.2-2.8萬(wàn)，需求面積集中在 30-60平米。 客戶小結(jié) 梅隴鎮(zhèn)業(yè)主 龍華周邊私營(yíng)業(yè)主 坂田企業(yè)高管 梅林益田公務(wù)員 其他片區(qū)投資客 客戶心理關(guān)鍵詞 部分客戶誠(chéng)意度不足需價(jià)格刺激 控制單價(jià)以提高投資回報(bào)率 控制總價(jià)以降低風(fēng)險(xiǎn) 一、定價(jià)基礎(chǔ) 二、核心均價(jià)推導(dǎo) 三、價(jià)格表制定及驗(yàn)證 報(bào)告框架 I. 市場(chǎng)分析 II. 客戶分析 I. 推售及定價(jià)策略 II. 核心均價(jià)推導(dǎo) I. 制定方法及因素權(quán)重 II. 手動(dòng)特殊調(diào)差 III. 價(jià)格驗(yàn)證 項(xiàng)目現(xiàn)狀 人流聚集區(qū) 車流動(dòng)線 人流動(dòng)線 商鋪總面積： 1764.55平米 商鋪數(shù)量： 47套 中梅路開通后，四期與三期商鋪均擁有前廣場(chǎng)，更加有力與聚集人流，將形成以梅隴鎮(zhèn)為中心，以世紀(jì)春城及陽(yáng)光新境為輻射的 梅隴鎮(zhèn)街鋪商圈。 項(xiàng)目現(xiàn)狀 單鋪面積適中，主要集中在 20-60平米之間，投資門檻較低。 內(nèi)鋪（朝世紀(jì)春城） 11個(gè) 扶手梯遮擋 3個(gè) 車庫(kù)進(jìn)出口遮擋 9個(gè) 內(nèi)鋪較多，且有多個(gè)鋪位受車庫(kù)進(jìn)出口或電梯遮擋 手扶電梯 面積區(qū)間 10-19平 20-29平 30 39平 40 49平 50 59平 60 69平 70 79平 套數(shù) 6 15 10 7 6 1 2 套數(shù)比例 13% 32% 21% 15% 13% 2% 4% 推售 策略 目前，從世紀(jì)春城與四期內(nèi)鋪相對(duì)的鋪位可以看出，目前其全為死鋪； 同時(shí)，鑒于四期產(chǎn)品當(dāng)中約有 20%的內(nèi)鋪，比例相對(duì)較高，因此建議將內(nèi)鋪與其相對(duì)應(yīng)的外鋪?zhàn)鱿鄳?yīng)的 捆綁銷售 ； 實(shí)現(xiàn)均好性， 南向商鋪可以額外優(yōu)惠的價(jià)格，捆綁銷售，控制總價(jià)； 拉大價(jià)差， 凸顯展示性較好的外鋪的價(jià)值，同時(shí)拉大與劣勢(shì)鋪位（南向及電梯遮擋鋪位）之間的價(jià)差； L8+L9=53.11 L10+L11=62.19 L12+L15=67.13 L17+L18+L20=105.50 L22+L21=81.82 L25+L26=56.96 M3+M5=44.7 M6+M7=61.83 M10+M12=97.91 M21+M22=79.24 捆綁單位拼后主要集中在 40-80平米之間，面積適中，整體均好性較強(qiáng) 一、定價(jià)基礎(chǔ) 二、核心均價(jià)推導(dǎo) 三、價(jià)格表制定及驗(yàn)證 報(bào)告框架 I. 市場(chǎng)分析 II. 客戶分析 I. 推售及 定價(jià)策略 II. 核心均價(jià)推導(dǎo) I. 制定方法及因素權(quán)重 II. 手動(dòng)特殊調(diào)差 III. 價(jià)格驗(yàn)證 市場(chǎng)比較法 項(xiàng)目 目前價(jià)格（元 /平） 備注 采用均價(jià) (元 /平米 ) 權(quán)重 錦繡江南街鋪 人民路 3-3.2萬(wàn)，龍勝東路2.7-3萬(wàn)，梅隴路 2-2.8萬(wàn) 同為大社區(qū)， 1-3期商業(yè)較成熟，價(jià)位較高； 與梅隴鎮(zhèn)四期街鋪?zhàn)罹呖杀刃裕?2.8萬(wàn) 50% 世紀(jì)春城街鋪 放盤價(jià) 2.5-2.6萬(wàn) 有價(jià)無(wú)市，但區(qū)位最接近，具有一定參考價(jià)值 2.5萬(wàn) 20% 萬(wàn)科城 街鋪 目前 3.5-3.8萬(wàn) 同為大社區(qū)及品牌開發(fā)商，價(jià)格高無(wú)成交，滯銷狀態(tài) 3.5萬(wàn) 15% 梅隴鎮(zhèn) 一期 2.8萬(wàn) -3.5萬(wàn) 目前僅為報(bào)價(jià)，沒有成交 3.3萬(wàn) 15% 選取周邊四個(gè)（ 錦繡江南，世紀(jì)春城，萬(wàn)科城及梅隴鎮(zhèn)一期 ）可比性高的項(xiàng)目的 街鋪 ，設(shè)置不同的權(quán)重，對(duì)四期商鋪核心均價(jià)進(jìn)行測(cè)算。 市場(chǎng)比較法 四期商鋪與競(jìng)爭(zhēng)樓盤打分表： 通過市場(chǎng)比較法得出四期商鋪核心均價(jià)為 28403元 /平米。 注：錦繡江南打分側(cè)重于靠近梅隴路及錦繡江南四期的街鋪產(chǎn)品。 梅隴鎮(zhèn) 4期 錦繡江南 世紀(jì)春城街鋪 萬(wàn)科城 梅隴鎮(zhèn) 1期二手 28403 50% 20% 15% 15% 28000 25000 35000 33000 打分 實(shí)得分 打分 實(shí)得分 打分 實(shí)得分 打分 實(shí)得分 打分 實(shí)得分 商鋪成熟度 15% 6 0.90 7 1.05 7 1.05 9 1.35 7 1.05 人流通達(dá)性 20% 6 1.20 6 1.20 6 1.20 8 1.60 7 1.40 交通便利性 18% 7 1.26 7 1.26 7 1.26 8 1.44 7 1.26 片區(qū)規(guī)劃 11% 9 0.99 7 0.77 8 0.88 7 0.77 8 0.88 商業(yè)規(guī)模 15% 7 1.05 7 1.05 7 1.05 10 1.50 8 1.20 開發(fā)商品牌 6% 10 0.60 7 0.42 8 0.48 10 0.60 10 0.60 周邊商業(yè)環(huán)境 10% 6 0.60 8 0.80 6 0.60 9 0.90 7 0.70 規(guī)劃?rùn)n次 5% 8 0.40 6 0.30 6 0.30 8 0.40 8 0.40 內(nèi)部比較法 由于四期商鋪與三期街鋪分別位在中梅路兩側(cè)，區(qū)位及資源具有很大的相似性，所以 三期街鋪 的價(jià)格具有很高的參考意義。 通過內(nèi)部比較法得出四期商鋪核心均價(jià)為 26843元 /平米。 梅隴鎮(zhèn) 4期 梅隴鎮(zhèn) 3期街鋪 26843 27025 打分 實(shí)得分 打分 實(shí)得分 人流通達(dá)性 15% 4.5 0.68 4.9 0.74 商鋪昭示性 15% 4.5 0.68 4.5 0.68 商鋪實(shí)用性 15% 4.2 0.63 4.3 0.65 商鋪均好性 15% 4.3 0.65 4.2 0.63 商業(yè)規(guī)模 10% 4.6 0.46 4.2 0.42 面寬 10% 4.4 0.44 4.3 0.43 層高 10% 4.9 0.49 4.3 0.43 與主入口距離 10% 4.1 0.41 4.9 0.49 注：因?yàn)槊冯]鎮(zhèn)住宅已溢價(jià) 15%左右，故梅隴鎮(zhèn) 3期街鋪所取均價(jià)為溢價(jià)后的價(jià)格。 龍坂片區(qū)租金偏低 ,回報(bào)率 4%-6% 60-150 回報(bào)率 :4%-6% 80-120 回報(bào)率 :4%-5% 80-100 回報(bào)率 :4%-5% 錦繡江南 周邊 潛龍華城周邊 世紀(jì)春城周邊 50-120 回報(bào)率 :4%-6% 春華四季園 周邊 租金還原法 租金還原法估價(jià)公式（設(shè)定使用期限 ） V=（ a/r） 1-1/(1+r)n V代表評(píng)估價(jià)值 a代表年凈收益（年租金） r代表投資回報(bào)率 n代表使用年限 注：假設(shè)在使用期限中，各年凈收益和投資回報(bào)率相等。 注：使用年限按照 65年，投資回報(bào)率按 5計(jì)算 月租金 （元 /米 /月） 100 120 150 比重 40% 40% 20% 回報(bào)率 5 返算售價(jià) （元） 24000 28800 35184 租金還原法 通過租金還原法得出四期商鋪核心均價(jià)為 28157元 /平米。 注：參考租金取值主要參考目前片區(qū)街鋪能實(shí)現(xiàn)的租金中間值 100和 120，同時(shí)參考世紀(jì)春城臨中梅路部分鋪位實(shí)現(xiàn) 150的價(jià)位，但比例相對(duì)取小。 核心均價(jià)確定 市場(chǎng)比較價(jià)： 28403元 /平米 內(nèi)部比較價(jià)： 26843元 /平米 計(jì)算結(jié)果 參考權(quán)重 核心均價(jià) 20% 40% 27680元 /平米 租金還原法： 28157元 /平米 40% 注：在參考周市場(chǎng)比較價(jià)時(shí)，因?yàn)橹挥蟹疟P價(jià)，基本無(wú)成交，參考價(jià)值較小，選取比例降低。 一、定價(jià)基礎(chǔ) 二、核心均價(jià)推導(dǎo) 三、價(jià)格表制定及驗(yàn)證 報(bào)告框架 I. 市場(chǎng)分析 II. 客戶分析 I. 推售及 定價(jià)策略 II. 核心均價(jià)推導(dǎo) I. 制定方法及因素權(quán)重 II. 手動(dòng)特殊調(diào)差 III. 價(jià)格驗(yàn)證 人流可達(dá)性 昭示性 面積 面寬 空間結(jié)構(gòu) 店內(nèi)流通性 35% 25% 5% 15% 10% 10% 可達(dá)性： 可理解為商鋪位置及人流方向，是購(gòu)買商鋪的首要要素； 昭示性 ： 昭示性強(qiáng)弱是商鋪價(jià)值的重要指標(biāo)； 面積： 面積大小決定總價(jià)，進(jìn)而影響客戶的心理承受能力； 面寬： 商鋪的沿街面大小決定商鋪價(jià)值，并影響昭示性； 結(jié)構(gòu)： 平面布局是否方正實(shí)用，是否有柱等； 流通性： 偏重面寬進(jìn)深比及通暢性等綜合指標(biāo)。 影響因素及權(quán)重 價(jià)格表制定 各鋪位綜合得分 價(jià)格表制定 房號(hào) 建筑面積 得分 差值 L1 27.93 9.75 7.05 L2 30.04 9.15 6.45 L3 45.54 8.25 5.55 L5 25.80 7.25 4.55 L6 21.74 6.55 3.85 L7 23.59 7.45 4.75 L8 36.63 8.15 5.45 L9 18.97 3.65 0.95 L10 34.68 8.2 5.5 L11 30.42 3.7 1 L12 44.66 8.65 5.95 L13 14.01 8.55 5.85 L15 25.62 3.55 0.85 L16 14.14 8.1 5.4 L17 42.26 9.45 6.75 L18 50.16 3.8 1.1 L19 16.64 8.5 5.8 L20 18.03 3.05 0.35 L21 44.63 6.1 3.4 L22 41.03 4.65 1.95 L23 27.16 6.5 3.8 L25 31.80 7 4.3 L26 27.82 7.9 5.2 M1 41.03 9.95 7.25 M2 30.48 9.8 7.1 M3 21.66 7.55 4.85 M5 25.14 9.2 6.5 M6 38.78 7.3 4.6 M7 25.94 8.8 6.1 M8 40.22 4.5 1.8 M9 56.76 7.2 4.5 M10 60.89 2.7 0 M11 13.09 8.1 5.4 M12 41.61 7.75 5.05 M13 53.55 8.6 5.9 M15 61.79 7.85 5.15 M16 83.05 7.95 5.25 M17 73.40 7.45 4.75 M18 47.65 8.1 5.4 M19 40.20 7.05 4.35 M20 45.24 7.3 4.6 M21 23.03 6.9 4.2 M22 59.93 3.7 1 M23 66.16 6.95 4.25 M25 56.95 7.05 4.35 M26 30.69 5.9 3.2 M27 34.01 6.3 3.6 確定平面差、特殊調(diào)差 平面價(jià)差 最大平面差建議為 18000元； 特殊調(diào)差 價(jià)格表制定 L9（ +3000）：與 L8捆綁銷售，整體戶型方正，面積適中； L22（ -3000）：與電梯遮擋嚴(yán)重的 L21捆綁銷售，面積較大，總價(jià)高； 受遮擋的鋪位在昭示性上，特殊調(diào)低；內(nèi)鋪的可達(dá)性與昭示性特殊調(diào)低； 價(jià)格表制定 均 價(jià)： 28148元 /平米 房號(hào) 建筑面積 套內(nèi)面積 單價(jià) 總價(jià) L1 27.93 26.68 35010 977829 L2 30.04 28.7 33520 1006941 L3 45.54 43.5 31280 1424491 L5 25.80 24.65 28800 743040 L6 21.74 20.76 27060 588284 L7 23.59 22.53 29290 690951 L8 36.63 34.99 31030 1136629 L9 18.97 18.12 22860 433654 L10 34.68 33.13 31160 1080629 L11 30.42 29.06 19980 607792 L12 44.66 42.66 32270 1441178 L13 14.01 13.38 32030 448740 L15 25.62 24.47 19610 502408 L16 14.14 13.51 30910 437067 L17 42.26 40.37 34260 1447828 L18 50.16 47.92 20230 1014737 L19 16.64 15.89 31900 530816 L20 18.03 17.23 18370 331211 L21 44.63 42.63 25940 1157702 L22 41.03 39.19 19340 793520 L23 27.16 25.95 26940 731690 L25 31.80 30.38 28180 896124 L26 27.82 26.58 30410 846006 M1 41.03 39.2 35500 1456565 M2 30.48 29.12 35130 1070762 M3 21.66 20.69 29540 639836 M5 25.14 24.01 33640 845710 M6 38.78 37.05 28920 1121518 M7 25.94 24.78 32650 846941 M8 40.2