佳誠長安集項目 商業定位及發展策略 謹呈： 陜西佳誠房地產開發有限公司 本報告解決的四大問題 從城市、區域板塊、市場角度，我們擁有怎樣的潛力，能給合作商家提供哪些信心支撐？ 潛力 定位 確定商業評級，明晰項目定位、指導項目招商方向？ 規模 我們應該采用怎樣的發展戰略，才能最終使得 33萬平米超大綜合體商業開發成功？ 招商 本項目應采取怎樣的招商策略和運營策略才能使項目最終實現成功？ 目錄 第一部分：項目發展機會研究 城市 發展 機會 板塊 發展 機會 市場 機會 消費者 機會 第二部分：商圈機會研究 第三部分：案例 研究 第四部分：項目業態劃分、招商及運營策略 第一部分 項目發展機會研究 從城市、區域板塊、市場角度，我們擁有怎樣的潛力，能給合作商家提供哪些信心支撐？ 1. 宏觀市場潛力研判 關天經濟區發展的戰略核心在 關中城市群 。其重點在于充分發揮區域內科技研發創新、產業基礎特色和歷史文化資源的優勢，打造全國內陸型經濟開發開放的戰略高地和新型樣板，以此帶動整個西部區域的發展。 陜西地區屬于典型的單核極化型經濟地域格局，作為區域中心的西安隨著關中城市群的發展，拓展空間很大； 西安是 西北五省區的政治、經濟、科技、文化、交通和商貿中心，是高科技產業競爭力最強的城市之一 ；大西北發展的龍頭和政府規劃的亞歐大陸橋經濟帶的心臟，發展潛力巨大。 省會城市 蘭州 烏魯木齊 銀川 西安 GDP （億元） 1100.39 1311 763.26 3241.49 增長率 12.8% 12.2% 13.7% 14.5% 人均 GDP （元） 30479 42154 38341 38409 城市戶籍總人口（萬） 361.616 311.02 199.30 846.7837 2010年西部城市宏觀數據分析 數據來源：統計信息網及 2009年統計公報 2009年陜西省主要城市 GDP 西安作為西部發展的龍頭城市，城市首位度高、輻射力強、發展潛力大 城市 地位 西咸新區的戰略定位 “引領內陸型經濟開發開放戰略高地建設的國家級新區” 國家級新區為城市質變升級發展提供巨大契機，將會帶來城市版塊、產業、經濟等一系列升級突破，加快西安向國際化大都市的發展進程 2011年 6月 13，國新辦新聞發布廳“西咸新區規劃”新聞發布會正式舉行。此舉標志著 我國按國家戰略打造的又一個城市新區正式誕生，成為繼上海浦東、天津濱海、重慶兩江之后的又一個“國家級新區” 西咸新區將包括 涇河新城、空港新城、秦漢新城、灃西新城和灃東新城 共 5個組團。西咸新區到 2015年城市建設用地 160平方公里，到 2020年城市建設用地 272平方公里，其中涇河新城 47平方公里，空港新城 36平方公里，秦漢新城 50平方公里，灃西新城 64平方公里，灃東新城 75平方公里。 2009年 6月，國務院批準 關中 天水經濟區發展規劃 ，提出“加快推進西咸一體化建設，著力打造西安國際化大都市” 2010年 12月，國務院進一步提出西安咸陽一體化進程和西咸新區建設 2011年 6月 13，國新辦新聞發布廳“西咸新區規劃”新聞發布會正式舉行。此舉標志著我國按國家戰略打造的又一個城市新區正式誕生。 西咸 新區 濱海新區為代表的國家級新區逐漸成為我國新經濟增長極，帶來了城市產業結構、交通、城市地位等的質變提升，為城市經濟發展起到引擎之用 新區 質變 1 產業結構向高端、高質、高新發展 2 形成貫通京津濱的交通新紐帶 3 國際級金融商務區建設的全面啟動 濱海新區的經濟總量已超越全國大部分大中城市，除比廣州、蘇州、深圳等“第一集團軍”少外，濱海新區已處于“第二集團軍”前列位置 。根據目標， 2011年濱海新區全區生產總值將實現 20%以上增長，總量跨過 6000億 ，爭取實現 6200億。到 2015年，濱海新區生產總值將力爭突破 1萬億 區域常住人口變化 1993 2002 2008 2010 103萬 126萬 202萬 248萬 2006年 5月，濱海新區被納入國家發展戰略 ，成為全國綜合配套改革試驗區。它的建設目標十分明確：成為我國北方對外開放的門戶、高水平的現代制造業和研發轉化基地、北方國際航運中心和物流中心， 成為深圳、浦東之后又一個新的經濟增長極 城市 人口 西安市歷年戶籍人口數41% 41%42%42%43%44% 44%45%46%46%47%01002003004005006007008001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008單位：萬人30%32%34%36%38%40%42%44%46%48%50%西安人口數量 城鎮人口數量 城市化率發展次序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 發展階段 初步城市化 低速發展期 高速增長期 穩定發展期 城市化率 30% 30 50% 50 90% 90%以上 城市發展 特征 工農業生產水平較低，工業提供的就業機會有限，農業人口緩慢釋放 工業基礎比較雄厚，經濟實力明顯增強，工業產業快速擴大，工業吸收大批農業人 工業產業成為城市的絕對經濟支柱，城市經濟的乘數效應迅速催生第三產業發展，城市經濟進入高速增長期 城市經濟高度發達，農村人口的絕對數量已經不大，城市發展表現為內部人口由第二產業向第三產業轉移 人口增長： 在 1998到 2008的十一年間 ， 西安市戶籍總人口數穩步增長 ， 年復合平均增長率為 1.4%。 截至 2008年底 ， 西安市戶籍人口已達 772萬 ， 同比增長 1.1%， 而 常住人口 837.5萬人 ，其中城鎮常住人口數為 565萬 ， 占常住人口的 67.48% ；預計到2020年 ， 西安的常住人口數量將突破千萬 ； 人口結構變化： 非農業人口在過去十年中保持穩定增長 ，1998到 2008年間平均增長率為 2.8%， 快于西安市總人口數增幅 ， 這說明西安市的人口結構正在發生變化 ， 務農人員在逐漸減少； 城鄉一體化建設： 隨著政府促進城鄉一體化發展計劃的實施 ，西安市 市區規模將進一步擴大 ， 城市化率也較 1998年的 41%提升至 2008年的 47%。 西安 2008年城市化率已經達到 47%， 接近 50%。 通過城市發展模型可以看到 ， 西安 城市發展已經全面進入高速增長期 。 人口的穩定增長為城市各項產業帶來充足的商品、服務的生產者和消費者，產生穩定的經濟效益，推動城市經濟的良性發展 城市綜合交通規劃 主城區形成 “ 兩軸、三環、一高、一繞、六縱、七橫、八射線加旅游環線 ” 的道路網格局； 通過三環、繞城高速、快速干道等與機場、城北火車站、 “ 米 ” 字形高速路網相連，輻射大關中及西北五省。 城市軌道交通 2005年編制的西安 規劃 建設 6條地鐵線路，總長 252公里 ， 6條線路，連接城市各個方向； 一期規劃的線路基本都已開始動工，其中地鐵 1、 2號線分別于 2013年、 2011年底通車，至此西安正式步入軌道交通時代； 2010年又 開展 的 軌道交通線網規劃修編工作 中指出 ，西安 今后 擬建設 15條地鐵線路 ，總長約 600公里。 。 城市綜合交通與軌道交通的不斷完善為城市的外向發展、縮小城市尺度起到積極促進作用 2005年地鐵規劃圖 6條線路 252公里 2010年地鐵規劃圖 15條線路 600公里 城市 交通 人均 GDP3000美元以下 人均 GDP10000美元以上 人均 GDP3000-10000美元 隨著城市能量的增強，西安進入多中心化發展的階段 隨著城市各版塊的發展成熟，西安市進入城市多中心化發展的階段 隨著多中心化的深入，城市各板塊逐步明確。跨過二環北部和南部、東部已有了較強的城市化意向。 在單中心時代，西安的繁華社區和市級商業網點都集中在二環以內，中心城區是城市功能和人口的高度密集區，也是城市的唯一中心。 單中心 多中心 城市 發展 250 西部發展的龍頭城市 城市骨架拉大，多中心發展 軌道交通路網建設、航空產業迅猛發展 政府力支持下城市新區發展 多中心城市發展 千萬級人口都市 航空型國際化交通網 省會城市 獨特的城市文化魅力 快速發展期 第三國際大都市 國際城市、文化之都 西安城市發展處于由普通省會城市向第三國際大都市跨越的快速發展期 總結：城市 發展 機會 link 2. 區域機會研判 西安市主要由六大功能板塊構成，繼高新、曲江、城北板塊之后， 城東浐灞逐漸成為熱點發展區域 功能定位：自然資源豐富，但發展仍處于起步階段，區域陌生、配套匱乏； 房地產開發：區域房地產以中低端為主，看好片區遠期發展； 浐灞新區： 生態新區 功能定位：憑借其深厚的歷史文化價值及區位條件，打造以唐文化為主題的多個大型旅游休閑娛樂項目，營造為新興的文化旅游區； 房地產開發：成為西安高端低密度物業聚集區，但后續發展供應有限； 曲江： 文化旅游區 功能定位： “中國科技創新中心、西部現代制造業中心、西部商務金融中心” 房地產開發：西高新濃厚的商務氛圍、良好的交通、生態環境及生活配套，使其房地產開發擁有很大的發展空間。 高新區： 科技新區 功能定位：位于政府主導的發展方向上，經濟增速領先西安，市府北遷、地鐵 2號線修建、大明宮等規劃利好； 房地產開發：成為西安房地產開發熱點區域； 經開區： 制造業基地，政務新區 經開區 西高新 曲江 浐灞 內城區 西郊 功能定位：傳統老工業區 房地產開發：受到西咸一體化進程的推進，未來將成為城市的綜合新區，但目前房地產市場發展緩慢 西郊： 傳統老工業區 功能定位：大力還原西安歷史古都風貌，建設成具有鮮明的歷史文化特色的核心區，著力打造鮮明歷史文化特色的商貿、旅游區； 房地產開發：老城保護和內城邊緣舊城改造； 內城區： 旅游中心 商業中心 板塊機會 城市板塊發展機會 從城市及區域板塊功能劃分上來說，本項目位于商務、產業居住板塊結合處，未來功能板塊規劃發展對項目商業發展形成利好條件 板塊機會 功能板塊規劃機會 商貿版塊與產業板塊結合處 城市功能板塊位置 大東郊功能板塊位置 科教文化區 生態居住 旅游區 居住板塊與產業板塊結合處 東郊為西安市商貿批發中心、物流中心，擁有眾多的國防工業以及大型國企，經濟活力根實，是全市最為 穩定的居住區，為商業發展提供消費支撐 地理區位 灞橋 雁塔 碑林 新城 未央 科教文化產業，咸寧路南不僅僅匯聚交通大學、建筑科技大、工程科技大、西安科技大學等多所國家、省級重點高等學府和科研機構，同時還有東開發區、交大曲江兩個 重點高科技產業園區 由康復路、輕工市場、華東服裝批發城、義務小商品城等 多個大型商貿中心 構成西北最大的小商品零售和批發中心，同時該中心的對外輻射西北午生和山西、河南等其他省會 以華清路和自強路為骨架以西安鐵路站、隴海線、西康線、西銅高速等多條對外交通大動脈為支撐形成了 西北最大物流運輸基地 匯集了多家工業和兵工企業，西光、華山、秦川、紡織散場、四廠、五廠、六廠等多家 大型國有企業， 涉及紡織、兵工、制造多個行業 東郊主要包括的行政區域為新城區，區域商貿和工業人口數量多，收入能力較高。 2008年新城區社會零售品消費總額達到 220.8億 ； 截止 2006年底，新城區各種商貿及餐飲網點 24569個 ，從業人員 69365人 。 全區規模以上工業企業 42家 ，分布于汽車制造、醫藥、建筑機械、軍工等行業 ； 全區工業企業從業人員年平均數 40089人 ，全年工業總產值 213.72億元 。 板塊機會 區域屬性優勢機會 城市商圈規劃之下的大力發展將會使項目所在 區域商圈與整個城市核心商圈逐漸實現無縫對接 ，實現商業等級提升 商圈機會 城市商圈規劃機會 到 2020年，西安十三個區縣將升級改造和新建 85個各類商圈，最終形成 “時尚購物在中心 、休閑消費在二環、增強輻射在三環”的商業服務布局。 新城區 4個超廣域商圈： 解放路商圈、長樂路商圈、太華路建材商圈和北石橋物流商圈 2個廣域商圈： 胡家廟商圈和東二環商圈 3個區域商圈： 幸福路商圈、自強路商圈和長纓路商圈 西安市區縣商圈發展規劃 項目所在幸福路商圈為東城唯一一個二級商圈 輻射 50萬人口； 政府規劃業態為：中型百貨、專業店、專賣店、超市、便利店、餐飲網點、文化娛樂設施等 項目處于 幸福林帶規劃帶來的“一核兩帶三軸”商圈結構規劃中心位置 ，處于市級商業中心與區域及商業中心集合規劃商圈核心區 商圈機會 幸福林帶規劃利好 規劃形成”一核兩帶三軸六區五節點“功能結構 一核 兩帶 三軸 胡家廟市級商業核心 沿幸福林帶兩側發展的商業帶 沿金花路發展的商業帶 沿長樂路、咸寧路的交通功能軸 沿韓森路的商業發展軸 六區 1 綜合商務區 2 配套設施完善的安置區 3 城市更新區 4 高品質居住區 5 成熟社區 6 創意產業區 五節點 分布于區內的四個商業節點與一個創意節點 未來項目在地鐵八號線站口，成為名副其實的地鐵上蓋物業 商圈機會 幸福林帶規劃利好 地鐵 3號線 ： 2015年通車 ，韓森寨站距離項目地塊公里 地鐵 1號線 ： 2013年通車 ，萬壽路站距離項目公里 地鐵 6號線 ： 2030年通車，緯十街站距離項目地塊公里 地鐵 8號線 ：涇河工業園到西安航天產業基地，幸福林帶站點位于項目地塊 未來區域將進行 大規模城市改造 ，區域傳統老舊面貌將進一步改善，帶動原有 傳統商業進入全面升級發展時期 市場機會 區域更新機會 link 總結： 1. 區域 發展機會 經開區 西高新 曲江 大東郊 內城核心 西郊 多級發展城市版圖 大東郊新城 曲江新城 大長安新城 大高新新城 涇渭新城 灃渭新城 大城東板塊，西安國際化發展，向東重要增長一級 高新核心 唐延路 輻射拓展區 高新區 未央大道 經開區 經開核心 輻射拓展區 西安城市發展一般規律： 一個核心率先發展，承接城市核心區主要功能 一條主軸，沿主軸向兩側輻射發展 科教文化區 生態居住 旅游區 鐘樓核心區 形成核心，承接核心區主要功能延展 以幸福林帶為中軸，輻射發展 依照板塊一般發展規律，本項目處亍大東郊未來中央商務核心區，未來“東郊 CBD” 總結： 2. 板塊發展機會 政府力驅動下的新一級商圈發展 未來項目在地鐵八號線站口，成為名副其實的地鐵上蓋物業 并福林帶政府規劃帶動，地鐵助推之下，傳統商業進入全面升級發展時期，本項目處亍新一級商圈核心 總結： 3. 規劃利好機會 3. 區域市場分析 中等以上規模商業主要集中在東二環、興慶路沿線，長樂路、韓森路、柿園路等為區域最早形成的商業聚集地（以社區商業為主），區域內商業分布不均，高檔次業態缺失 區域 商業分布 9 長纓路 長樂路 柿園路 互助路 韓森路 咸寧路 建工路 幸福路 萬壽路 公園路 東二環 興慶路 康樂路 項目地塊 4 20 10 9 12 11 9 13 14 15 16 1 18 17 19 2 3 5 6 7 22 8 經過區域商業市場調研，目前本區域商業主要分為四種類型，以社區型和主流型為主，目的地型及商務社交型業態存在不足 區域 商業分類 1 2 4 3 社區型 區域內 主流商業形式 ，以滿足區域常住居民日常基礎生活所需； 社區商業，如便利店、美容美發、洗衣房、藥店、小型餐飲等，面貌多為中低端； 主要分布在各社區底商 目的地型 區域商業分類 區域內較少，且檔次不高 ； 如茶葉市場、東方家園家居廣場，國美電器等； 輻射范圍廣，對區域內外的特定消費者吸引力強。 公務 /社交型 由商務、政務、企業經營等帶來的公務或社交消費；如皇后大酒店、天上人間等； 目前以中高端餐飲、娛樂為主的公務、社交商業極少，功能不完善，存在市場空間 。 區域主流型（替代型） 區域內主流消費 業態種類仍不齊全，中高檔類型不足 ： 如超市、百貨、影院、 KTV、大中型餐飲等； 分布集中，主要位于東二環、興慶路沿線，以立豐國際為代表 。 主要分布在各社區以及城中村民房的底商，以滿足區域常住社區居民的日常基礎生活需求為主 區域商業分類：社區型 長纓路 長樂路 柿園路 互助路 韓森路 咸寧路 建工路 幸福路 萬壽路 公園路 東二環 興慶路 康樂路 項目地塊 6 7 8 主要分布： 各個住宅小區的底商，城中村民房，以滿足社區居民日常生活為主。 經營內容： 基礎商業為主：如便利店、美容美發、中小型大眾餐飲、五金店等 。 商業形式： 以 臨街底商 為主，地上一層至二層。面積主要為 30-300平方米 中小商鋪，檔次多為 中低端 。 商業價格： 整體 租金水平實現度較低 ，多在 50-150元 /平米 /月，但呈 逐年遞漲趨勢 。 關鍵詞：基礎商業；中低檔；租金遞增 區域內社區型商業發展成熟，經營狀況良好，但整體缺乏品質，提升攔截型商業的品質感可作為本項目的市場機會 社區型商業機會 商業類型 1 特征 /代表設施 分布 消費者 市場空間 攔截型 （鄰里商業） 日常快速消費品零售及服務 ，如便利店、花店、藥店、干洗店、生鮮副食、普通餐飲、洗印中心、銀行、郵局等； 區域內 主流商業形式 ，以滿足區域常住居民日常基礎生活所需； 社區商業，如便利店、美容美發、洗衣房、藥店、小型餐飲等，面貌多為中低端 主要分布在各社區底商及臨街民房 區域原住民居民日常生活消費 隨著區域房地產開發的不斷進行； 依賴社區的成熟及社區自身人口聚集； 在品質提升方面具備很大機會 區域內消費者：錢小姐， 25歲，現居移動家屬院 平時偶爾想出去和朋友聚聚或者吃點什么， 社區周圍都沒事么特別好的，買東西的地方檔次也都不高 ，最近的好點的也是立豐國際了，所以 社區商業我認為還是很重要 的，要是能做一些 酒吧、咖啡廳或者特色精品小店 平時逛就會很方便了。 區域內消費者：劉先生， 30歲左右，兵工廠子弟 老人買日用品會去 康復路 ，但是我們 不會去 ；這附近要是有個有特色的的地方就好了，能走路誰愿開車，當然是近點好，方便；住東郊這面，家里來重要客人出去吃飯只能開車去別處，很不方便， 希望能開些有點品質感的茶秀、咖啡廳、麻將館 。 客戶對具備品質感的基礎商業存在明顯需求 長樂路商圈 區域較早形成的商業中心，但發展較為滯后，以大型專業市場、大體量街鋪為主的低端消費品市場為主 區域商業分類 ：主流型 卜蜂蓮花 長纓路 長樂路 柿園路 互助路 韓森路 咸寧路 建工路 幸福路 萬壽路 公園路 東二環 興慶路 長樂路專業 市場商圈 區域內目前商業環境差，形象差 主要分布： 集中于長樂路與長纓路沿線 經營內容： 輕工、康復路商圈，包括： 康復路交易市場、丹尼爾商城、羊毛衫批發市場、胡家廟批發市場、輕工批發市場、茶葉批發時尚、西北服裝城等； 商業形式： 大型專業市場、大體量街鋪為主的低端消費品市場； 商業價格： 整體 租金水平實現度較高 ，多在 300-400元 /平米 /月。 關鍵詞：專業、批發市場；中低檔；租金較高 東二環、興慶路 百貨、超市、電器、餐飲、娛樂等商業集中區域，目前商業氛圍較為成熟，以大眾化消費為主，缺少高端餐飲娛樂設施 區域商業分類：主流型 9 長纓路 長樂路 柿園路 互助路 韓森路 咸寧路 建工路 幸福路 萬壽路 公園路 東二環 興慶路 康樂路 項目地塊 沃爾瑪 百盛 東來順 國力仁和 美格菲健身 皇后大酒店 紅鼎天餐飲 小閣宴 足浴休閑 足浴休閑 華潤萬家 一尊皇牛等 國美電器 蘇寧電器 秦朝瓦罐 粵匯豪 天上人間 關鍵詞：大眾消費；發展成熟；租金中等 租金實現： 80-150 租金實現： 150-300 以立豐國際百盛、沃爾瑪、紅葉影城等組成的商業集中區為區域內唯一大型集中商業，經營狀況良好，周邊租金實現度為區域最高 區域商業分類：主流 型 4356669704080120卜蜂蓮花 咸寧路華潤萬家 二環華潤萬家 立豐沃爾瑪區域內超市客單價 區位： 西安市東南二環交匯處 規模： 購物中心 12萬平方米 ，共計13層，其中地上 10層，地下 3層 目標市場定位： 西安地區中端 市場 商業業態定位： 集購物、娛樂、休閑、餐飲、健身、文化和旅游等為一體的大型商業中心 停車位： 地下 700個 經營狀況： 大體量的餐飲、娛樂、休閑業態吸引了大量周邊人群消費；立豐國際沃爾瑪的客單價高出區域內的華潤、卜蜂，對于區域有很強的輻射力；立豐臨街商鋪租金約合 300元 /平米 *月 ，為周邊商業 最高價格，且客戶認知度高，運營情況良好 。 樓層 主力商家 其余商鋪經營類別 F9/F10 紅葉影城、超越健身 書店、 CD音像 F8 西安飯莊 美容、美發、健身 F7 海底撈火鍋、新生代 KTV 餐飲、國際風味 F6 金漢斯、陽光電玩城 玩具、童裝、兒童教育 F5 百盛主題百貨（ F2-F5） 麥當勞（ F2-F3） 運動、休閑 F4 男士用品 F3 女士用品 F2 麥當勞（ 2F） F1 沃爾瑪（ B1-F1）、蘇寧（ F1） 化妝品、鐘表、珠寶、精品皮具 B1 日常必需品消費區 B2/B3 停車場 立豐國際業態比例 業態 物業 面積 合計 零售 百盛 20000 55000 沃爾瑪 19000 其他購物 16000 餐飲 各類連鎖餐飲 25000 25000 娛樂 影院 6000 20000 新生代 KTV 4000 超越健身 3000 陽光電玩城 2000 其他 5000 關鍵詞：集中商業； 經營良好； 租金較高 目前區域缺少中高端消費業態，區域集中商業僅有一家，且集中商業對租金實現具備較大提升作用，因此本項目在區域性主流商業上存在較大市場機會 32 主流型商業機會 商業類型 特征 /代表設施 分布 消費者 市場空間 替代型 （區域商業） 休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業、如購物中心、中型超市 區域內主流消費 業態種類仍不齊全，中高檔類型不足 ： 如超市、百貨、影院、 KTV、大中型餐飲等； 以立豐國際為代表 分布集中 ，主要位于東二環、興慶路沿線 區域范圍內居民日常生活型消費 目前僅有立豐國際為成熟綜合商業， 潛在需求較高，市場空間大 區域內消費者 ：王女士， 38歲，私營業主 這邊吃飯的地方檔次高的太少了，有時候接待生意客戶都沒地方去， 吃的大多也沒什么特色 。逛街的話立豐國際最方便，平時也都去那里，但是那個百盛和其他（西大街）百盛感覺 檔次差好多 ，現在逐漸少去逛了，偶爾圖方便去一次， 應該把商場牌子種類多樣化一些，檔次高一些 。 客戶對豐富業態存在需求， 同時消費力的提升帶來更高品質要求 東方家園為區域內唯一一個大型家居建材市場，中等檔次；韓森寨家具城年代久遠，較為低端 區域商業分類：目的地型 長纓路 長樂路 柿園路 互助路 韓森路 咸寧路 建工路 幸福路 萬壽路 公園路 東二環 興慶路 康樂路 項目地塊 國美電器 蘇寧電器 韓森寨家具城 東方家園 東方家園 西安店： 位置：東二環與南二環交匯處 ； 規模： 經營面積約 5萬平米，中檔； 經營內容： 家具、家居用品專業賣場； 開業時間： 2007年 2月 ； 消費者： 主要消費者來自于西安東部城區及南郊 韓森寨家具城： 整體 檔次 較低 目前區域內目的地型商業類型單一，檔次不高，根據現有區域基礎，本項目可在檔次提升上發掘機會，實現區域目的地型商業規模化效應 目的地型商業機會 商業類型 特征 /代表設施 分布 消費者 市場空間 目的地型 （特色商業） 特色商業和專業市場，如特色會所、俱樂部、特色餐飲等。 輻射范圍廣 ，對區域內外的特定消費者吸引力強； 如茶葉市場、東方家園家居廣場，韓森寨家具城等； 長樂路沿線， 點狀分布 ，區域內較少，且 檔次不高； 周邊區域及本市特定客群 依賴交通環境與聚集效應； 在 現有商業基礎上提升的市場空間較大 區域 內消費者：馬先生， 42歲，韓森寨家具城私營業主 現在 韓森寨家具城、摩托車城這一片，加上康復路輕工的一些專業市場 已經有很大影響力了，好多外地的都來這邊消費 ，就是目前 檔次還不高 。好多人來我們這邊（韓森寨家具城）都是感覺性價比高但是希望有檔次更高一點，如果能夠像紅星美凱龍那樣， 統一管理，品質感強一些， 估計我們這一片 輻射影響范圍更廣，對區域內外的特定消費者吸引力更強 。 專業市場具備市場基礎， 規模化、品質化存在潛在需求 目前區域商業的四種類型來看，主流型、目的地型、公務 /社交型商業均存在市場空間 35 商業市場 機會總結 商業類型 特征 /代表設施 分布 消費者 市場空間 攔截型 （鄰里商業） 日常快速消費品零售及服務 ，如便利店、花店、藥店、干洗店、生鮮副食、普通餐飲、洗印中心、銀行、郵局等； 區域內 主流商業形式 ，以滿足區域常住居民日常基礎生活所需； 社區商業，如便利店、美容美發、洗衣房、藥店、小型餐飲等，面貌多為中低端 主要分布在各社區底商及臨街民房 區域原住民居民 日常生活消費 隨著區域房地產開發的不斷進行； 依賴社區的成熟及社區自身人口聚集； 在品質提升方面具備很大機會 替代型 （區域商業） 休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業、如購物中心、中型超市 區域內主流消費 業態種類仍不齊全，中高檔類型不足 ： 如超市、百貨、影院、 KTV、大中型餐飲等； 以立豐國際為代表 分布集中 ，主要位于東二環、興慶路沿線 區域范圍內居民 日常生活型消費 目前僅有立豐國際為成熟綜合商業，潛在需求較高，市場空間大 目的地型 （特色商業） 特色商業和專業市場，如特色會所、俱樂部、特色餐飲等。 輻射范圍廣 ，對區域內外的特定消費者吸引力強； 如茶葉市場、東方家園家居廣場，韓森寨家具城等； 長樂路沿線， 點狀分布 ，區域內較少，且 檔次不高； 周邊區域及本市特定客群 依賴交通環境與聚集效應； 在 現有商業基礎上提升的市場空間較大 公務 /社交型 由商務、政務、企業經營等帶來的 公務或社交消費 ； 皇后大酒店、天上人間 等 點狀 分布 區域內的各企業、機關單位等； 公務、商務活動 目前此類 設施較少，市場較大 總結：市場 機會 城東商圈：大型專業市場、大體量街鋪為主的低端消費品市場 專業市場 ：康復路交易市場、丹尼爾商城、羊毛衫批發市場、胡家廟批發市場、輕工批發市場、茶葉批發時尚、西北服裝城等 集中于長樂路與長纓路沿線 ； 超市百貨 ：卜蜂蓮花、華潤萬家 (東二環）、華潤萬家（咸寧路）； 綜合性集中商業： 立豐國際 立豐國際 華潤萬家 卜蜂蓮花 華潤萬家 長纓路 長樂路 柿園路 互助路 韓森路 咸寧路 建工路 幸福路 萬壽路 公園路 東二環 興慶路 長樂路專業 市場商圈 專業市場 超市 綜合性集中商業 區域商業構成街鋪1 9 萬平專業市場,3 5 萬平超市,2 .5 萬平米立豐1 2 萬平0100000200000300000400000區域商業街業態統計14%26%3%25%1%11%1%1%2%5%1%10%服裝鞋帽箱包 生活配套 食品餐飲 3C 休閑娛樂 五金建材 圖書音像化妝/ 飾品/ 眼鏡/ 手表 家具家居 其它商務氛圍嚴重缺失，商業以與業市場為主癿中低端業態，缺乏良好癿商業形象、特色經營及真正有凝聚力、滿足一站式消費癿集中型商業中心 本項目機會總結 城市機會 板塊機會 市場機會 國際化大都市的無限潛力 城市新一級商圈升級引領者 市場空白全面補充，需求極大滿足 政策規劃帶來的利好支撐項目未來商業全面升級發展； 區域市場機會表明項目在集中式中高端消費、有特色業態經營上存在大量補缺機會 4. 消費者研究 通過對住宅區、城中村走訪人口統計，項目一級輻射圈內，核心區和次核心區統計人口近 50萬，符合區域商業中心需求 區域人口 核心區支撐總量 次核 心區 域 約為 13萬人 核心區域 約為 25萬人 結合項目輻射區域官方人口統計數據和走訪調研結論，項目輻射區域人口總數為 376267人，此調研數據不包含棚戶區、城中村以及生活和工作在項目輻射區域的流動人口， 預估全部人口將超過 50萬人次。 （小寨商圈輻射區域人口五十萬） 從人口數量及密度上來講，完全符合建立區域商業中心的需求。 區域內常住人口密集度較高，主要有企業職工及家屬、農民、高校教職工及學生、科研及事業單位職工、生意人等 區域消費者 類型 區域內中小學 城中村及企業家屬樓 韓森路及延長線 咸寧路 萬壽路 幸福路 東二環 城墻 長纓路 興慶路 興慶公園 長樂公園 西安交通大學 西安理工大學 西安工程大學 西安工業大學 西安建筑科技大學 西安衛星監測中心 西安第四軍醫大學 西京醫院 創傷醫院 華山中心醫院 東方醫院 長樂路商圈 立豐國際 建工路 項目周邊區域 3公里內人口密集度較高，主要有： 大型企業家屬樓 城中村 多所高等學府的教職工及學生 科研單位及大型醫院的企業職工 長樂路商圈匯集的小生意人及其它流動人口等。 區域內人口素質普遍較高，且大多有穩定的工作和收入，家庭年收入在 6萬以上，具備較強消費力 區域消費者 消費力 消費者月收入分布2000-300044%5000-70004%3000-500014%7000以上1%2000元以下37%7消費者學歷分布高中18%中專10%大專32%本科33%碩士及以上3%初中4%受訪者 68%以上具有大專以上學歷，區域內 整體人口素質較高 ； 受訪者月收入 2500元以上者占 63%，估計家庭年收入在 6 7萬， 收入處于平均偏上的水平 ； 受訪者約有 60%月消費 1000元以上， 消費力較為旺盛 ； 兵工廠職工像 那些年紀大的人早就退休了 ，現在一般就 30 40歲 ，大多數經濟條件都不錯，有房有車，一個月家庭收入大多在 5000 6000元 ，家里一般都有 10萬 30萬的存款 ；城中村農民比較有錢，一般都有多套房產，包括店鋪，靠收租為生，一般資產都在百萬以上 。 華山廠職工 消費者每月消費分布（元/ 月）8 0 1 9 9 99%7 0 1 8 0 09%5 0 1 7 0 011%3 0 1 5 0 012%3 0 0 以內1%1 0 0 0 以上58%數據來源：專業人士訪談及問卷調研 人口分類生意人7%高校教職工、醫生、科研院所員工等5%城中村農民5%高校學生18%企業職工及家屬65%區域人口婚否比例已婚,75%未婚,25%受訪者人口年齡分布3 0 - 4 032%4 0 - 5 018% 5 012% 2 0 - 3 033% 2 05%區域人口分類 3公里內人口數量 企業工人及家屬 35萬 高校教職工、醫生、科研院所員工 3萬 高校學生 10萬 城中村農民 3萬 小生意人 4萬 區域家庭結構分布三代及以上1%兩代人（2 +老人）16%一代人31%兩代人（2 +孩子）52%被訪人群中，企業職工及其家屬占區域總人口達 65，為區域內的核心人口； 被訪人群中，人口年齡大多集中在 30歲左右； 被訪人群中，已婚人口占比高達 75，說明 以家庭為單位的消費群體占主流 ； 被訪人群中，兩代人同居的比例高達 68%，一代人自居的比例約為 31%，其中 2+孩子的比例高達 52%，說明， 以孩子為核心的家庭消費占據區域消費中的主流 。 從人口數量來看，企業職工及家屬的比例較高達 65%；從年齡結構來看，主流消費群集中在 30-40歲左右；從消費結構來看，以家庭為單位的消費群體占主流 區域消費者 特征 數據來源：專業人士訪談及問卷調研 按照區域現狀及未來人口變化，區域內消費者可分成以下類型： 分類 來源 特征 現狀消費者 普通居民、個體戶 區域商圈生意人、原住民等 有經濟基礎但收入不穩定，且資金流動性快；個體戶無固定經濟收入，以 基本生活消費為主 大型企業員工、事業單位職工 省電信、秦川廠、華山廠、省移動等 有固定經濟收入，收入處于中等水平，日常消費以日用品消費為主，對 生活質量和品質有向往和追求 大型企業中高管、事業單位中堅 長慶油田、干休所、公安廳等 知識層次高、視野廣、能接受新鮮事物；有較好的穩定收入來源，追求生活品質， 消費偏向中高端消費為主 高校教職工及醫生 交大、理工大、工程大、西京醫院等 有穩定經濟收入，消費能力較高， 追求生活品質，消費偏向中高端消費為主 潛在消費者 新遷入居民 購買本地房產而遷入的外地人或其他城區人群 認可區域發展潛力及居住環境 ， 多為 首次置業 ， 年輕人較多 ， 事業上升期 區域消費者特征 各類人群消費能力參差不齊，形成明顯需求多樣化，綜合性 強，但消費集中性差 消費者類型 消費者構成 消費需求 高端消費人群 各大高端政府、企業、院校家屬區 中高端餐飲消費 精品購物消費 休閑娛樂消費 日常生活消費 東郊老牌及新興高端居住小區 周邊高端支付能力強的商人、教師、醫生 中端消費人群 附近支付能力居中的普通居民 中端餐飲消費 休閑娛樂消費 日常生活消費 周邊支付能力居中的商人、教師、醫生 中低端消費人群 國有企業老廠家屬區、少數城改社區居民、支付能力較低的原住民 日常生活消費 普通餐飲消費 休閑娛樂消費 周邊各大院校學生 消費能力 強 弱 各類消費需求并存，多樣化、綜合性明顯 區域消費者層級 中高端消費 區域外溢 中端消費 利豐國際單點滿足 低端消費 街區零散滿足 區域缺乏全覆蓋型、擁有聚集效應的集中消費的場所，區域消費缺乏集中性 大型企業中高管 事業單位中堅 政府公務員 大型企業員工、事業單位職工 東郊老牌及新興高端居住小區 周邊高端支付能力強的商人、教師、醫生 新遷入居民 普通居民、個體戶 3-5萬人 5-7萬人 8-10萬人 20-30萬人 20-30萬人 預測說明： 目前區域人口數量約 50萬人，（主要為企業職工及家屬、農民、高校教職工及學生、科研及事業單位職工、生意人等）； 未來兵工廠搬遷將帶來約 30萬人口，舊城改造 1000畝預計未來 3-5年遷入人口量在 13萬左右； 根據區域在售房地產項目統計與相關訪談，未來三年內密集的房地產開發將為區域帶來 12萬新增人口，除此之外，區域內現有居住區內中高端人數約為 5-8萬左右（主要為大型國企中高層，醫生及老師等）； 由此推測未來 3年內區域消費人口數量及構成 （數據為市場推測，僅供參考） 。 消費能力 高 低 高端消費人群 根據區域發展進程，預計未來 3-5年區域人口可達到 80萬以上，其中高端人群 10-15萬 人，為項目提供良好消費支撐 區域消費者 中高端人群 區域中高端消費人群按照屬性主要分為消費類及租賃類兩類，一類為政府、企事業、學校及醫院等人群，另一類為區域內個體商戶以及開發商等人群，兩類客戶對商業的潛在需求均成為項目商業發展機會 區域消費者中高端客戶分類 中高端客戶主要來源