思源經紀 永定河孔雀城項目組 2019年11月13日,永定河孔雀城 7.2期高層營銷方案,2,1,項目本體解讀,3,客群定位,4,項目定位,5,營銷策略,analyze system,報告體系,2,市場機會,【項目本體解讀】,7.2地塊位置,本案,東側：18層高層 西側：森林公園 南側：臺地聯排 北側：森林公園,地塊規整、上風上水、獨立管理、景觀豐富,4,【項目本體解讀】,經濟指標,本案,【項目本體解讀】,戶型布局,幼兒園,項目共三棟樓，五個單元，主要由h1和h2兩種戶型構成，各樓棟1-2層為商業用房； 戶型配比為h1戶型156套，h2戶型80套,【項目本體解讀】,戶型布局,兩梯三戶 h1+h2+h1 h1戶型南北通透 h2戶型純南設計,【項目本體解讀】,4.2米精裝大堂,入戶精裝大堂彰顯項目高貴品質；,【項目本體解讀】,戶型特點,h1戶型 面積約：105 贈送面積約：19.5 飄窗約6 陽臺約2.5 設備平臺約11 共計面積約為124.5,南北通透，全明設計 客廳主臥均朝南，采光效果好 客廳面寬4m,主臥面寬3.5m，舒適度強,【項目本體解讀】,戶型特點,h2戶型 面積：95 贈送面積：9 陽臺約3 設備平臺約3 飄窗約3 共計面積約為100.5,南向布局，全明設計 客廳主臥均朝南，采光效果好 客廳面寬4m,主臥面寬3.5m，舒適度強,【項目本體解讀】,小結,地塊價值：北側及西側均臨400畝公園，景觀優勢無可附加，南側為低密產品臺地聯排，整體地塊密度較低，居住舒適度高，且為獨立管理，私密性更強； 產品價值：產品為95-105平米兩居，戶型合理，居住舒適度高，且均有贈送面積； 配套價值：本地塊盡享孔雀城別墅級配套體系，且各項配套均已落成，項目自身1-2層為商業用房，并設置獨立幼兒園，配套設施完備。,別墅區內、景觀公園旁、完善配套、精英戶型,市場是否支持,1,項目本體解讀,3,客群定位,4,項目定位,5,營銷策略,analyze system,報告體系,2,市場機會,政策回顧20112012,政策引導市場，樓市調控主旋律從“新國十條”細則版向加強版轉變,3月25日,1112月,商品房銷售必須明碼標價,4月6日,存貸款利率上調，共計0.25%,4月21日,上調存款準備金率1%,1月31日 國稅總局：今年不會推動擴大房產稅試點,2012年,1月,政策回顧2012,12月,4月,鞏固房地產市場調控成果；繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投 資性需求的政策措施，促進房價合理回歸；,1月31日,要繼續堅持搞好房地產市場調控，鞏固調控成果,3月,調控密集期,調控淡化期,5月,2012年,2月26日,調控力度,中央政策不變，金融政策利好不斷，樓市逐漸回暖,6月,繼續搞好房地產市場調控和保障性安居工程建設；進一步鞏固調控成果促進房價合理回歸改革房地產稅收制度，促進房地產市場長期平穩健康發展 .,3月5日,3月14日,合理的房價應該是使房價與居民收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配；目前房價還遠遠沒有回到合理價位，調控不能放松.,適時擴大房產稅試點范圍,3月8日,央行下調存貸準備金率0.5個百分點,2月10日,溫家寶堅定不移的實施房地產調控政策,4月1日,房地產稅試行城市將進一步擴容。,4月1日,國務院決不讓房地產調控出現反復。,4月13日,多部委小產權房將逐步分類清理。,4月9日,住建部將部署第二批公積金保障房試點。,4月9日,不得以任何方式安排別墅用地。,5月4日,央行下調存準率0.5個百分點,5月18日,住建部重申：堅持房地產調控政策不動搖,6月6日,下調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點,6月8日,下調個人住房公積金貸款利率，五年期以上下調0.20個百分點；五年期以下（含五年）下調0.25個百分點。,6月8日,2012年第二季度整體市場逐步回暖，僅6月商品住宅總成交面積高達119.2萬， 超過了2011年限購政策后成交面積的最高水平的7月份,限購政策,整體市場|銷售情況,價格面，我們可以發現由于整個11年嚴冬期的過度，12年第一季度整個地產價格出現松動，由于“小陽春”帶來的整個市場回暖，第二季度成交量出現上揚，但價格依然保持穩定。,市場情況|庫存情況,注：以上市場數據截止到8月19日,近期，商品房及住宅期房可售量各項指標均呈現下滑。截止8月19日，商品房期房可售套數和可售面積分別為110192套和1194.67萬平方米，環比分別下滑0.69%和0.73%； 商品住宅（剔除保障性住房）共成交2202套/26.64萬平方米，成交面積環比增長4.41%。價格方面，近期商品住宅（剔除保障性住房）成交均價為21258元/平方米，環比上漲1.84%。,2012年調控政策放緩，加之銀行利率下調等利好以及調控2年來剛需需求得到釋放！4月開始房地產銷售量持續攀升，預計下半年房地產銷售價格會有小幅上揚！,【市場洞察|整體市場小結】,時勢造英雄！北京上半年銷售top10項目成功法則！,北京整體市場小結,商品住宅-排行榜,備注： 1、數據來源：北京市住房和城鄉建設委員會 數據整理：搜房網數據監控中心； 2、數據取樣時間：2012年1月1日至2012年6月30日； 3、本次統計中所指的商品房包括北京地區70年產權的普通商品住宅，不包含別墅、公寓、保障房、經濟適用房。,2012年1-6月北京普通商品住宅銷售金額榜出爐 保利中央公園25.8億元奪魁,商品住宅-排行榜,2012年1-6月北京普通商品住宅銷售面積榜出爐 魯能7號院11.5萬平方米列榜首,備注： 1、數據來源：北京市住房和城鄉建設委員會 數據整理：搜房網數據監控中心； 2、數據取樣時間：2012年1月1日至2012年6月30日； 3、本次統計中所指的商品房包括北京地區70年產權的普通商品住宅，不包含別墅、公寓、保障房、經濟適用房。,商品住宅-排行榜,2012年1-6月北京別墅銷售總金額排行榜出爐 中海尚湖世家以15.25億奪冠,備注： 1、數據來源：北京市住房和城鄉建設委員會 數據整理：搜房網數據監控中心； 2、數據取樣時間：2012年1月1日至2012年6月30日； 3、本次統計中所指的別墅包括北京地區70年產權的別墅項目，不包含普通商品住宅、保障房、經濟適用房。,top1 保利中央公園,top2首開常青藤,top3西山壹號院,top4逸翠園（逸翠尚府）,top5橡樹灣,top6鴻坤理想城,top7金茂府,top8招商嘉銘瓏原,top9龍湖時代天街,top10魯能7號院,市場品牌項目梳理,保利中央公園大望京精裝公園華宅,項目信息： 地理位置：望京,東至東五環,南至大望京6號路(望京東路),西至望京中環路,北至大望京街 開發商：保利地產 項目規模：規劃總用地31萬平方米,其中可建設用地9萬平方米,代征用地22萬平方米 , 建筑面積28萬 產品形式：普通住宅,建筑綜合體,板樓,高層,項目營銷定位： 34萬公園+新cbd核心+國際生活區全石材立面+大師級精裝,市場研究top1,區域及交通：鄰近主干道，地鐵15號線與14號線的交匯站，未來可步行到達地鐵，便利性強； 環境與配套：與北小河、大望京公園相鄰，得天獨厚的社區外環境+高綠化社區內園林規劃； 配套與潛力：教育醫療、運動健身、休閑觀光、一站式購物、大型餐飲等各種業態功能組合，有著區域經濟中心的發展潛力； 戶型：大戶型，格局通透，送精裝修，并有較大的贈送面積，實際使用率高,成功要素：地段及資源城市核心發展區的地段優勢，緊鄰城市公園的天然環境資源優 勢，北京第二大望京cbd地段，融合大規模城市綜合體帶來的升值潛力,宣傳口號：北京每賣出10套豪宅，8套在中央公園，人生第一套豪宅，145，不只是四居！”,市場研究top1,首開常青藤坐落在商貿中心上大規模的“生態”主題住宅區,項目信息： 地理位置：朝陽 東壩(東五環七棵樹出口向東200米) 開發商：北京首開天成房地產經紀有限公司 項目規模：占地面積:37.62萬平方米，建筑面積：44.62萬 產品形式：花園洋房,板樓,多層,小高層,項目營銷定位： 44萬悠悅大盤綻放與東壩國際商貿中心未來繁華之上，11.8低容積率兌現繁華之內花墅理想，承榮譽更享稀缺,市場研究top2,區域：毗鄰東二環、cbd、燕莎、望京麗都及首都機場臨空經濟帶這五大商圈； 交通：軌道、快速路、公交等立體交通網絡直達北京東部各個區域； 配套與潛力：教育、運動健身、商業、一站式購物、大型餐飲等各種業態功能組合，使置業者真正享受高品質宜居生活；,成功要素： ：地段及資源低密置業，滿足高需求，東壩區域順勢崛起，融合大規模城市綜合體帶來的升值潛力,宣傳口號：不同的人生，同一種花墅夢想！,市場研究top2,西山壹號院豪宅定位，國際團隊打造,項目信息： 地理位置：海淀 圓明園西路藥用植物園北側 開發商：北京融創恒基有限公司 項目規模：占地面積:20.2萬平方米，建筑面積:42.9萬平方米 產品形式：花園洋房,板樓,項目營銷定位： 打造海淀首席豪宅學區房,市場研究top3,冠領京城豪宅市場：超高性價比與淋漓盡致的品質展現，使其贏得豪宅市場的標桿地位地處西山稀缺地段，8重安保系統； 環境：多種珍貴稀少植物，三個公園環抱，全園景觀覆土達到3-6米； 配套與潛力：集合多個海淀重點名校于一盤，實屬優質學區房首選； 戶型：雙主臥南向套房，大尺度面寬引入大視野觀景，一梯一戶獨享私密空間，主仆雙入戶,成功要素：地理位置絕佳，毗鄰頤和園，匯聚高端資源，全程名校教育顯優勢,宣傳口號：匯聚高端資源，打造全程名校教育！”,市場研究top3,逸翠尚府北京cbd居住區低密度花園尊貴官邸,項目信息： 地理位置：朝陽 姚家園路,東方基業汽車城對面 開發商：和記黃埔地產集團 項目規模：占地面積:26.70萬平方米，建筑面積28萬 產品形式：普通住宅,別墅,花園洋房,板樓,板塔結合,疊拼別墅,小高層,項目營銷定位：繁華中演繹有天有地的大宅生活,市場研究top4,環境與配套：為背景cbd商務居住區內一大型低密度高品質豪華住宅小區； 配套與潛力：環擁國貿、燕莎、三里屯三大商圈遙對亞洲最大公園之一朝陽公園； 超高性價比，低總價入市,成功要素：低價入市策略恒大綠洲一期開盤以與區域均價相近的低價入市，吸引 市場順利啟動，隨著項目市場影響力的增強并結合價格策略推動項目快速銷售,宣傳口號：繁華中演繹有天有地的大宅生活”,市場研究top4,橡樹灣城市北部風情園林住區,項目信息： 地理位置：海淀八達嶺高速小營橋往西800米路南 開發商：華潤置地(北京)股份有限公司 項目規模：占地面積：310000平方米, 建筑面積28萬 產品形式：板樓,板塔結合,項目營銷定位： 70萬平米中國硅谷生活城，學院意向的國際人文小鎮,市場研究top5,交通：北五環、八達嶺高速，地鐵13號線，地上地下雙交通，回家一路暢通； 配套：百年學府聚合之地，京城200哆嗦高校林立左右，社區內設立重點幼兒園及小學，20萬平米自持性商業中心，區域罕見； 戶型：圍合式建筑，私家門第隔絕喧囂； 品質：casa master私宅定制顧問。,成功要素：主題園林主題園林社區營造了良好的居住氛圍，成為項目的核心賣點之一,宣傳口號：中國硅谷核心居住區,市場研究top5,稀缺的地理位置！,【市場研究|成功法則】,高舉高打的市場形象，高端的社區品質！,北京整體市場小結,法則一：,法則二：,長時間的市場聲音！,法則三：,合理的推盤節奏及價格！,法則四：,孔雀公館均具備，在現有的市場情況有，孔雀公館擁有成功項目的核心優勢。,【市場洞察|區域市場】,整體市場,33,孔雀英國宮,太陽公園,龍town,紫御城,橘洲,國泉城,孔雀大衛城,中宏新界,恒基現代城,方正英郡,紅城,中鼎.鳳凰城,k2紅樹灣,固安競爭態勢,北京,106國道,大廣高速,北部區域,老城區,南部區域,綠宸萬化城,永定河 孔雀城,競爭區域界定：北部區域老城區南部區域； 北部區域不論是供應體量還是成交量，都是本項目主要面臨競爭區域。,北部區域,【市場洞察|競爭態勢】,固安市場后續供應量,2012年固安市場后續供應量較大，總計669萬平方米； 區域內重點競品項目為四號線大衛城、孔雀英國宮，產品以及客群相同競爭激烈； 后續供應量中綠宸萬華城最大，總體體量達230萬平方米，競爭較為激烈；,【市場洞察|競爭態勢】,競爭態勢競爭對手直接鎖定英國宮-大衛城,干擾競品（供應量及成交量較低）,分流競品（供應量較大）,核心競品為英國宮、大衛城； 分流競品為綠宸萬華城、龍town， 干擾競品為k2紅樹灣、國泉城、方正英郡、中鼎鳳凰城、紫御城、橘洲等。,項目位置：固安106國道與朝陽大道交界處 產權年限：70年 總建筑面積：82萬平米 容積率：1.8 綠化率：35% 營銷重點：英倫風格、低密度人居、 景觀住宅,孔雀英國宮項目概況,客群定位：自住型、投資型 產品類型：高層、疊拼,項目區位圖,【市場洞察|競爭態勢】,育才路,發展路,106國道,向南1.5公里為英國宮社區,固安規劃館,孔雀城,【市場洞察|競爭態勢】,英國宮1.7、1.8期位于中央核心區，固安規劃館南側，總面積約19萬，預計總貨值為12億元,英國宮下半年推盤1.7、1.8地塊,2期合計：,可售總面積：193662 可售套數：2327套 平均每套面積83 總貨值11.62億元,【市場洞察|競爭態勢】,英國宮1.7地塊,英國宮1.7期,售罄,未售,在售,英國宮1.7期7、8、9#樓售罄，在售房源為6#樓，1、2、3、4、5#樓未售；主要戶型以全南兩居（k2），二贈一（k1），三贈一（i1）為主；本周英國宮成交140套左右；,當前成交均價k1：7300左右，k2：6300左右；i1成交均價為6700左右； 目前1.7期剩余面積：78353.28；,【市場洞察|競爭態勢】,4#,5#,3#,2#,1#,6#,英國宮1.8期,英國宮1.8期共計房源847套，目前未開盤銷售。,【市場洞察|競爭態勢】,英國宮1.8地塊,41,推廣訴求：,銷售情況：,隨著英國宮價格的上漲，現階段的推廣主要以公園、闊景洋房為主，注重強調項目品質，淡化性價比等訴求。,英國宮價格隨著5月逐步上漲，在7月、8交之前速度均有不同程度的下降，與大興市場“量價齊升”的銷售情況形成了一定的反差。,【市場洞察|競爭態勢】,42,樓盤名稱：4號線孔雀大衛城 建筑類型：板樓、高層 建筑面積：六期227563 容積率：2.174 項目位置： 北京周邊 大興野生動物園向南3公里; 當前均價：6500元/ 周圍交通：乘943、828、849到固安交警隊下車即可； 開盤時間：六期2012年5月 戶型面積：一居65；二居81-85；三居90-126； 售樓地址：北京經濟管理職業學院南側 物 業 費：1.99元/平方米月 物業公司：廊坊市幸福基業物業服務有限公司 開 發 商：固安京御房地產開發有限公司,【市場洞察|競爭態勢】,6#,11#,12#,17#,18#,16#,27#,28#,29#,32#,38#,39#,40#,33#,其中，27#、32#樓因無預售證暫不對外銷售，但客戶可以申請； 27#1單元兩端為2+1戶型，中間為全南兩居戶型；2、3單元為小三居； 28#目前只1單元04戶型對外在售，兩端為3+1戶型，中間為全南兩居戶型；2、3單元兩端均為2+1戶型，中間為全南兩居戶型； 29#兩個單元，各單元兩端均為2+1戶型，中間為全南兩居戶型； 32#一個單元，兩端為2+1戶型，中間為全南兩居； 目前六期共計可售房源698套，主要以兩居的2+1戶型為主。,【市場洞察|競爭態勢】,成交均價與成交套數,【市場洞察|競爭態勢】,大衛城經歷了6月、8月兩次漲價之后總價達到了6500元左右，但套數持續下降，到8月月均去劃已經下降到了不到300套。,【市場洞察|核心競品】,大衛城d6戶型,英國宮k1戶型,84平米，贈送14平米， 實得98平米,77平米，贈送14.5平米， 實得93.5平米,孔雀公館在英國宮h1戶型的額基礎上做了進一步的優化，戶型更方正、動線更加合理，使用舒適性也有提升，加之更大的空間贈送，是孔雀公館h1在與其他項目競爭中更具產品優勢。,孔雀公館vs大衛城vs英國宮2+1戶型對比,孔雀公館h1戶型,105平米，贈送19.5平米， 實得124.5平米,46,【市場洞察|核心競品】,孔雀城vs大衛城vs英國宮純南向戶型對比,大衛城a2戶型,英國宮k2戶型,79平米，贈送3平米,80平米，贈送3平米,孔雀公館h2戶型戶型更緊密，贈送空間更大。,孔雀公館h2戶型,95平米，贈送9平米,【市場洞察|點對點分析| 綜合力分析】,項目在醇熟度、規模、配套方面、景觀資源的近好性上具有較突出的優勢，應作為重點，強化傳遞。,【市場洞察|點對點分析| 產品力分析】,2+1戶型靈動空間、舒適度更高。,【市場洞察|點對點分析| 產品力分析】,純南2居戶型大面寬、短進深，明廚明衛，居住舒適度高。,競爭機會結論,從綜合競爭力上項目在醇熟度、規模、配套、景觀資源的近好性上具有較突出的優勢，后期應作為重點，強化傳遞。,從產品競爭力上，有短進深大面寬舒適度高的特點，本項目產品力的重點發力方向。,本項目大景觀、大配套、高醇熟度、高品質別墅級產品優勢突出。,在競爭激烈，價格敏感的市場中，本案應該,怎 樣 突 圍,讓我們一切從客戶出發,1,項目本體解讀,3,客群定位,4,項目定位,5,營銷策略,analyze system,報告體系,2,市場機會,【目標客戶界定】,客戶特征項目基本素質清單與客戶需求對位,【目標客戶界定】,客戶特征生活區域,朝陽8%,海淀20%,西城區16%,豐臺21%,居住區域： 北京南部及4號線需要更新換代的老化、老舊居住區； 北京南部及4號線外來人員租住社區。,麗園東里,黃村中里,金惠園,興濤園,觀音寺小區,錦華苑,青島嘉園,大興35%,西馬金潤家園,角門西東里,星河苑,嘉園小區,星河苑怡然家園,怡然家園,翠林社區,開陽里,西羅園,京華苑,瑞海家園,香海苑,棗園小區,興華園,青芷園,暢柳園,萬壽公園,芳庭苑,豐融園,北京南部及4號線客戶生活區域,本數據根據大衛城4號線成交客戶分析取得,【目標客戶界定】,客戶特征工作區域,海淀22%,豐臺17%,大興36%,工作區域： 北京南部、4號線沿線區域的寫字樓； 北京南部及4號線沿線工廠和企、事業單位。,火神廟商業,北京南部及4號線客戶工作區域,西紅門,帝元商場,藝苑大廈,安裝大廈,新發地,玉泉營花市,三星大廈,西城25%,洋橋大廈,金融街,居然之家,南苑機場,中國人壽大廈,百盛,北京招商,泰康人壽,中國聯通,中關村科技園,創新大廈園,中國鋼鐵大廈,中關村電子城,本數據根據大衛城4號線成交客戶分析取得,【目標客戶界定】,客戶特征交通路徑,海淀22%,豐臺17%,大興36%,工作生活中交通路線： 環路：二環路、三環路、四環路、京開高速 4號線地鐵,西城25%,海淀20%,西城區16%,豐臺21%,大興35%,京開高速,4號線,四環,三環,二環,本數據根據大衛城4號線成交客戶分析取得,【目標客戶界定】,客戶特征休閑娛樂區域,北京南部及4號線客戶娛樂區域,樂購超市,娛樂休閑區域： 北京南部區域的娛樂配套檔次高低齊全。,必勝客,肯德基,玉林烤鴨店,王府井百貨,火神廟商業,中國工商銀行,青年餐廳,錢柜ktv,高爾夫,世界公園,野生動物園,呷哺呷哺,中石油加油站,萬芳亭公園,陶然亭公園,首地大峽谷,本數據根據大衛城4號線成交客戶分析取得,【目標客戶界定】,客戶特征閱讀習慣,成交客戶閱讀習慣分析,我們的客戶平時閱讀哪些雜志、報紙？,關鍵詞： 報紙（手機報、生活報紙、財經報紙等） 雜志（地產雜志、時尚雜志、生活雜志等）,本數據根據大衛城4號線成交客戶分析取得,客戶特征：28歲-35歲之間，為兩口人家，多在北京南城，大興，西南部總部基地等區域工作，因為北京限購，承受不了市內高房價的壓力被迫往外首次置業，解決自住問題。 置業特征：剛需為主，多為首置客戶，價格敏感，關注項目周邊配套以及社區氛圍，對于優惠及贈送較為敏感。接受總價40-60萬。 項目關注點：價格、周邊配套、社區氛圍；,關鍵詞：剛需，首置，小兩口，價格敏感型,純南向二居：,2+1戶型（100+18）平米戶型：,客戶特征：30-40歲,40-50之間，多為三口之家或帶有老人，在北京工作，也考慮投資，但無力購買市內高房價，看中北京周邊區域的未來發展潛力，先占有資源，投資自住兼可，暫時過渡產品。 置業特征：養老、剛需性客戶為主，因具備一定的置業及居住經驗，因此更注重產品的戶型設計、居住品質、社區環境等，具有一定的價格敏感性，在可支付的能力范圍內選擇可提升生活品質的社區。家庭成熟，關注社區配套及生活便利度。接受總價60-80萬 項目關注點：社區、園林規劃、贈送空間；,關鍵詞：養老型，中青年人士，追求品質,剛需、高性價比、追求生活品質,【目標客戶界定】,【目標客戶界定】,客戶定位客戶細分,ii,i,iii,ii,i,iii 次要客戶： 外省市客戶，近京置業的其他省市客戶，兼具投資目的。,核心客戶： 北京主城區剛需外溢客戶 客戶來源：朝陽、海淀、大興、豐臺等城區 客戶特征：城市中等收入，無法承受市區房價，故將購房需求外置 置業類型：自主性，改善現有居住環境，高品質，園林優的住宅，總價在50-80萬左右,重要客戶： 其他區域投資、改善類客戶 客戶來源：其他區域 客戶特征：有一定經濟基礎，對城南發展較為看好，追求環境較好的品質生活 置業類型：改善現有居住環境，體驗園林式住宅,北京被動外溢，剛需首置 對生活及產品品質有一定追求的小資客戶為主,客戶定位,【目標客戶界定】,高性價比、升值潛力、社區環境，是客戶購買固安高層產品關鍵因素； 具有穩定收入、看重性價比、京南擠壓型客戶，是高層客戶的重要特征； 主力客群為北京南部區域以及4號線地鐵沿線海淀、西城的客戶； 產品的客群年齡在35歲左右，以青年、中年為主；,客戶定位,【目標客戶界定】,他們是,大北京 追求樂居生活的“夢想家”,1,項目本體解讀,3,客群定位,4,項目定位,5,營銷策略,analyze system,報告體系,2,市場機會,【項目核心價值梳理】,項目定位核心價值梳理,項目隱患：孔雀公館更多依靠于項目品牌和外部資源，但從項目自身規劃來看，亮點很小，容易給人別墅區里的“貧民區”的感覺。,【項目核心價值梳理】,項目定位核心價值梳理,區域價值國際空港新城、投資價值洼地 地塊價值地塊錯落有致、地理位置幽靜； 景觀價值毗鄰400畝森林公園，稀缺景觀資源，無法復制； 配套價值高層產品，尊享別墅五星級配套服務； 客戶價值8年8000業主沉淀，醇熟社區 產品價值2+1創新戶型，舒適度更高,六大核心價值,【項目核心價值梳理】,項目定位項目賣點梳理,稀缺景觀資源，推窗攬景 私家公館，別墅級星級配套 闊景高層，醇熟低密社區 獨立地下停車位 獨立風情商街配套 4.2米精裝大堂，奢華大氣 創新戶型，2+n靈動空間 贈送飄窗、陽臺，近100%使用率 主臥、客廳全朝南設計，充分享受陽光沐浴 南北雙陽臺，視野更廣，景致更好,產品10大賣點,漫步森林公園，悠享最純粹自然時光,幸福在鳥語花香中無限流淌,田園小鎮，尊享別墅級五星配套,風情商街，繁華圈落近在遲尺,項目定位,首席小鎮 公園里 闊景洋房,形象定位,【營銷策略】,產品及推廣語,孔雀公館首席小鎮 公園里 闊景洋房,建議延續提升,備選：2+n靈動空間 孔雀城里的公園洋房,形象策略,【營銷策略】,推廣語,孔雀公館 首席小鎮 公園里闊景洋房 90-100孔雀公館，24萬m2孔雀森林公園,孔雀公館 2+n靈動空間 使用率100%,形象策略,【營銷策略】,網絡示意,永定河孔雀城 巨制五星配套 醇熟低密小鎮,孔雀公館 2+n靈動空間 使用率100%,買兩居送一居！還送24萬森林公園！,第一幀,第二幀,第三幀,形象策略,【營銷策略】,官網輪播,孔雀公館 2+n靈動空間 公園里 闊景洋房 買二贈一、私藏400畝森林公園 vip:6603 6666 / 6605 6666,形象策略,【營銷策略】,上墻展板,孔雀公館 2+n靈動空間 公園里 闊景洋房 于此，森林、庭院、大湖 公園里似乎潛藏著只屬于她的生活方式和故事 縱觀12萬孔雀海潺潺細流 流徜生活在此的幸福時光 靜賞24萬孔雀森林公園 脈搏居住在此的驕傲寫照,1,項目本體解讀,3,市場洞察,4,項目定位,5,營銷策略,analyze system,報告體系,2,難點分析及核心問題界定,項目整改,【營銷策略】,0501#,0502#,0504#,1,2,1、打造孔雀公館自身特色主題園林，建議命名為“孔雀鮮花廣場”、增加小品、噴泉、雕塑等進一步提升園林品質； 2、獨立化管理物業，整體物業形象有所提升，保障項目的高端品質。,推售策略,【營銷策略】,銷售目標快銷先鋒,7.2高層貨值梳理,【營銷策略】,貨值梳理,7.2期高層可售房源共計211套，總貨值約1.5億，其中h1(2+1)房源共計160套，占比73%，貨值約為1.16億，純南向兩居房源55套，占比27%，貨值為0.34億。,備注：公租廉租房總計2300平米，全為h2戶型，共25套,推售策略產品價值排序,【營銷策略】,0502棟,0501棟,1單元,0504棟,2單元,1單元,1單元,2單元,0502棟，中間位置，單單元、環境安靜，東西側采光較好，價值最高； 0501棟，靠近入口，居住舒適度下降，價值次之 ； 0504棟，西側及北側景觀較好，西側距離大廣高速最近，嚴重影響品質。,0502棟,0504棟,0501棟,推售建議提前蓄客，爆破上市,【營銷策略】,0502棟,0501棟,1單元,0504棟,2單元,1單元,1單元,2單元,7.2期高層211套房源集中推售，首先提前一月蓄客。,【營銷策略】,本項目如何積累有效客戶量，突破區域競爭？,推廣目標,推廣目標 高層211套房按照15%有效客戶成交率，7.2高層需客戶1419組,我們如何找到1419組客戶？,備注：成交比參照大衛城：6.6:1,【營銷策略】,推廣策略,針對7.2高層有效客戶的推廣策略,重點投入高效渠道，減少低效渠道投放 定向推廣是關鍵，線上推廣是輔助,【營銷策略】,渠道分析,介紹、短信是成交量高的渠道高效渠道,網絡+報紙+雜志是成交量較低的渠道低效渠道,備注：原孔雀公館高層成交客戶數據,【營銷策略】,渠道分析,制定精準推廣執行方案,資源聯動 老帶新 區域路牌導視、攔截 定向定點推廣 一二手聯動 傳統媒體推廣 活動營銷,【營銷策略】,資源聯動,資源整合 雙拳出擊聯合阻擊英國宮，打贏區域客戶攔截戰。,改變營銷模式，與大衛城高層推廣資源與客戶資源共享，充分利用大衛城的直接競爭和孔雀城的攔截競爭優勢，區域截留客戶，充分洗篩客戶，確保高層客戶京御內部消化，防止客戶外溢。,孔雀城,大衛城,英國宮,【營銷策略】,老帶新,運用各種資源，加大老帶新力度,老帶新執行方法： 1、贈送雙邊三年物業費 2、對成功推薦成交客戶到3組以上，增加獎勵物業費或現金 3、推出看房活動，累計帶3組親朋家庭，給予其業主1年物業費贈送 4、老業主聯誼活動針對優質客戶，舉辦聯誼活動（采摘園、海洋館等游玩）,【營銷策略】,區域攔截利用區域資源，設點攔截，有的放矢,利用區域資源整，集中優勢資源，壟斷區域市場客戶； 更換1-2塊入京方向擎天柱為高層產品信息，增加固安收費站、警示墩、公交站牌 等戶外資源釋放高層銷售信息、:在進入區域的要道提前鎖定，戶外大牌，進行全區域攔殺。,橋頭堡售樓處,項目圍擋,孔雀英國宮,永定河橋擎天柱,收費站廣告,大衛城,1 0 6 國道,道旗攔截,本案,警示墩,公交候車廳,入口導視,戶外資源,【營銷策略】,固安公交候車廳燈箱,大廣高速警示燈箱,利用區域推廣資源優勢，通過固安公交候車廳燈箱、大廣高速警示燈箱、大紅門警示墩等釋放7.2高層產品信息及銷售信息。,孔雀公館 2+n靈動空間 孔雀城里的公園洋房 66056666,【營銷策略】,把紅旗插到競爭對手的地盤上去，攔截競爭對手的有效客戶,通過一切手段，截流來固安看房的客戶； 銷使攔截：從橋頭堡沿106國道，周一周五安排10名大學生舉牌銷使，周末和節假日安排20名大學生舉牌銷使，攔截和引導客戶到訪，有效減少區域競品的客戶分流，從而增加客戶到訪量。 巡展車：在從橋頭堡到固安售樓處一條街，放置巡展車，截殺去其他售樓處看房的客戶； 派單：在4號線人多地鐵出口、公交站點、西紅門市場等客流集中地放進行發單； 電開：尋找固安樓盤和大興在售樓盤、公司售罄項目的電訪客戶資料進行客戶挖掘。,【營銷策略】,定向推廣,定向挖掘一：居住區域,目標區域 政府部門宿舍區 學校、醫院等企事業單位宿舍區 京南區域中高端項目社區 固安中高端項目社區 定向手段 以設立臨時巡展點為主，同時向該類社區居民派送宣傳單頁、派送禮品以獲取電話等聯系方式為輔,政府部門宿舍,企事業單位宿舍,社區巡展,中高端項目,【營銷策略】,定向推廣,定向挖掘二：工作區域,目標區域 學校、醫院等企事業單位宿舍區 京南地區中型企業 固安地區大中型企業 定向手段 主動上門聯系該類單位，通過團購優惠政策、現場宣講、物質獎勵中間人等方式開展團購活動。,服裝廠,寫字樓,看房團購,家具廠,【營銷策略】,定向推廣,定向挖掘三：商業娛樂,大型超市、加油站、高速公路收費站會員積分兌換,與大型超市、加油站、高速公路收費站以及聯動，客戶可以根據加油積分或者高速收費積分，達到一定積分可以到孔雀城項目現場換取購房優惠，吸引客戶到達項目現場，增加項目現場人氣，并增加有效客戶基數。,資源聯動一二手聯動及區域資源聯動,【營銷策略】,【聯動區域