行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-土地成本對(duì)住宅價(jià)格影響的實(shí)證分析內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)住宅價(jià)格和土地成本具有一定的相關(guān)性，土地成本是住宅價(jià)格的一個(gè)重要影響因素。本文以城市土地市場(chǎng)化程度較高的杭州為實(shí)證研究對(duì)象，定量分析土地成本和住宅價(jià)格之間的關(guān)系，揭示城市土地價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)住宅價(jià)格土地成本隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)城市規(guī)模不斷擴(kuò)張，土地資源總體供求矛盾越來(lái)越尖銳。我國(guó)從20世紀(jì)80年代開始推行城鎮(zhèn)土地使用制度改革，由土地的無(wú)償使用向土地的有償使用轉(zhuǎn)變，提高了城鎮(zhèn)土地資源配置的利用效率，提升了土地的價(jià)值，為城市建設(shè)積累了巨額建設(shè)資本。近幾年，關(guān)于住宅價(jià)格與土地成本之間的關(guān)系，學(xué)者、開發(fā)商、消費(fèi)者之間有很多的爭(zhēng)議。在這種背景下，本文以城市土地市場(chǎng)化程度較高的杭州為實(shí)證研究對(duì)象，結(jié)合杭州招、拍、掛土地項(xiàng)目開發(fā)情況，從定量分析的角度揭示城市土地成本對(duì)住宅價(jià)格的影響。杭州城市土地價(jià)格狀況城市土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中的一個(gè)重要子市場(chǎng)，這是因?yàn)橥恋厥欠康禺a(chǎn)開發(fā)運(yùn)行的基礎(chǔ)性資產(chǎn)。土地市場(chǎng)受主體房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響很大，同時(shí)也對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。1987年9月深圳將一塊5321平方米的國(guó)有土地采用協(xié)議方式出讓，同年11月又將一塊46355平方米的國(guó)有土地以招標(biāo)方式出讓，12月以拍賣方式出讓一塊面積8588平方米的土地使用權(quán)，從此真正意義上的城市土地市場(chǎng)開始形成。1996年，上海市實(shí)行了城市土地儲(chǔ)備制度，隨后杭州、青島等城市也實(shí)行了城市土地儲(chǔ)備，土地儲(chǔ)備制度使得價(jià)格機(jī)制在城市土地市場(chǎng)中發(fā)揮重要作用，使我國(guó)城市土地市場(chǎng)化程度穩(wěn)步提高。浙江省1999年開始實(shí)行土地招標(biāo)、拍賣、掛牌等出讓方式以來(lái)，土地價(jià)格漲幅較大。（一）杭州城市土地出讓市場(chǎng)總體狀況杭州市土地市場(chǎng)經(jīng)歷了從無(wú)到有、逐步規(guī)范和快速發(fā)展三個(gè)階段。自1992年杭州市出讓第一宗國(guó)有土地使用權(quán)以來(lái)，杭州市區(qū)一級(jí)市場(chǎng)土地有償范圍不斷擴(kuò)大，目前除法律規(guī)定可以劃撥的土地以外，全部都納入有償出讓的軌道，出讓方式也由原來(lái)單一協(xié)議出讓為主逐步過渡到以招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓為主。特別是1997年開始實(shí)施的城市土地儲(chǔ)備制度，將城市存量土地全部納入城市土地儲(chǔ)備中心管理，強(qiáng)化了政府宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的能力，規(guī)范了城市土地市場(chǎng)。1998年以來(lái)，杭州市區(qū)全面實(shí)行了經(jīng)營(yíng)性用地進(jìn)行招標(biāo)拍賣出讓的政策，招標(biāo)拍賣出讓的土地的比重大大提高，目前經(jīng)營(yíng)性的土地的招拍掛出讓占到100%。由于我國(guó)城市土地市場(chǎng)化制度建立時(shí)間不長(zhǎng)，城市土地市場(chǎng)化程度不高，各種用途土地交易數(shù)據(jù)缺乏，收集非常困難，因此目前我國(guó)學(xué)者普遍對(duì)城市土地市場(chǎng)的定量分析不足。作為最早實(shí)施經(jīng)營(yíng)性土地公開出讓的城市，杭州市城市土地出讓的市場(chǎng)化程度比較高，因此取得數(shù)據(jù)比較容易，為論文進(jìn)行實(shí)證研究創(chuàng)造了良好的條件，保證數(shù)據(jù)的有效性和準(zhǔn)確度。1.實(shí)證資料收集說(shuō)明。數(shù)據(jù)來(lái)源：土地成交歷史價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源于杭州市國(guó)土資源局政府網(wǎng)站歷次的招拍掛成交價(jià)格，主要為2003-2005年的土地供應(yīng)價(jià)格。為了便于數(shù)據(jù)的比較和處理，本文將出讓地塊總價(jià)統(tǒng)一折算成樓面價(jià)格。樓面地價(jià)更能真實(shí)反映同一區(qū)域各宗地、不同區(qū)域的地價(jià)水平。數(shù)據(jù)采集的區(qū)域和時(shí)間范圍：土地出讓信息僅限杭州市區(qū)（因?yàn)橛嗪肌⑹捝捷爡^(qū)內(nèi)2001-2004年國(guó)有土地使用權(quán)出讓相對(duì)獨(dú)立）。數(shù)據(jù)選擇的時(shí)間為2003-2005年，因?yàn)檫@一時(shí)間段內(nèi)杭州國(guó)有土地的成交數(shù)據(jù)可以直接從國(guó)土資源局政府網(wǎng)站獲得，保證資料的準(zhǔn)確性和嚴(yán)密性。杭州市三年中所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中有住宅用地、商務(wù)用地和綜合用地，用地性質(zhì)不同直接影響土地的價(jià)格，本文以住宅市場(chǎng)為分析切入點(diǎn)，只選取住宅項(xiàng)目的土地出讓數(shù)據(jù)處理。2.杭州市住宅土地出讓的總體價(jià)格數(shù)據(jù)。2003年杭州市區(qū)出讓34宗3381畝住宅用地，平均樓面地價(jià)為2757元/平方米；2004年杭州市區(qū)共出讓27宗1829.5畝住宅用地，總成交金額872608萬(wàn)元，平均樓面價(jià)格為2842元/平方米；2005年杭州市區(qū)共出讓土地1760.8畝。很明顯杭州市區(qū)的土地價(jià)格呈上升趨勢(shì)，特別是2004年到2005年土地出讓價(jià)格一下子從2842.88元/平方米上漲到3804.56/平方米，其增加幅度很大。（二）杭州市各分區(qū)地塊出讓狀況土地價(jià)格受區(qū)域因素的影響很大，不同區(qū)域因其開發(fā)時(shí)間的早晚和離主城區(qū)距離遠(yuǎn)近等原因，土地出讓的價(jià)格差別很大。因此，為了能夠更好的說(shuō)明城區(qū)土地價(jià)格變化，本文選擇了三個(gè)典型區(qū)塊（城西區(qū)塊、市中心區(qū)塊和濱江區(qū)塊）作為分析樣本。1.市中心區(qū)塊。市中心區(qū)塊由于交通便利、配套成熟，土地稀缺，導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)市中心區(qū)塊土地投標(biāo)踴躍，不斷抬高地價(jià)。2003年到2005年該區(qū)塊共出讓土地4宗，雖然數(shù)量少，但其平均樓面價(jià)格已相當(dāng)于一些其他區(qū)塊住宅出售價(jià)格。目前該區(qū)塊住宅供地已基本無(wú)地可供。2005年3月出讓的吳山四宜路地塊，樓面地價(jià)格飆長(zhǎng)至22296元/平方米，創(chuàng)下了杭州土地出讓價(jià)格之最。2.城西區(qū)塊（傳統(tǒng)文教區(qū)和蔣村商住區(qū)）。該區(qū)塊以其配套設(shè)施完善和城市氣息濃厚，成為開發(fā)商和購(gòu)房者最喜歡的區(qū)塊之一，是近年來(lái)杭州樓市的領(lǐng)漲板塊。由于2003年大專院校陸續(xù)外遷，原高校用地成為該區(qū)塊供地的一個(gè)特色。2003年到2005年城西區(qū)塊共出讓住宅用地10宗，主要集中在文教區(qū)。2005年4月由金都房產(chǎn)獲得原絲綢工學(xué)院地塊樓面地價(jià)已愈7000元/平方米，漲幅高達(dá)300%多。其中很大程度上是因?yàn)槌俏鞯貕K居住成熟度高，而可供出讓土地較少。3.濱江區(qū)塊。濱江作為杭州未來(lái)的城市中心，是近兩年來(lái)的熱點(diǎn)區(qū)域。2003年到2005該區(qū)塊共推出住宅用地22宗，位居杭州各個(gè)區(qū)域之首。區(qū)塊最大的優(yōu)勢(shì)在于依托高新技術(shù)園區(qū)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域規(guī)劃較完善，特別是交通路網(wǎng)的建設(shè)在各個(gè)新區(qū)中較有優(yōu)勢(shì)。從樓面地價(jià)走勢(shì)看，濱江區(qū)塊2004-2005年土地價(jià)格漲幅最大。這是因?yàn)檫@一新興居住區(qū)塊日漸成熟，逐漸被杭州購(gòu)房者接受。通過上面的分析可以看出，杭州市國(guó)有土地在不同地理位置和不同時(shí)間段，其出讓價(jià)格不一樣，并且出讓價(jià)格一直呈上升趨勢(shì)，其中2005年的土地價(jià)格較2004年有非常明顯的上漲。杭州土地資源的嚴(yán)重不足是造成土地供需缺口的直接原因，再加上政府對(duì)土地拍賣進(jìn)行限量投放，加劇了房地產(chǎn)開發(fā)和土地供給的競(jìng)爭(zhēng)。杭州城市住宅價(jià)格中土地成本的比例杭州市的土地價(jià)格一直在上漲，社會(huì)上存在著“地價(jià)高導(dǎo)致房?jī)r(jià)高，房?jī)r(jià)高造成老百姓買不起房子”的說(shuō)法。那么土地價(jià)格的上漲是否同步帶動(dòng)房地產(chǎn)住宅價(jià)格的上漲，土地成本又在房地產(chǎn)住宅價(jià)格中占多大的比例，本文對(duì)出讓土地中標(biāo)項(xiàng)目中已經(jīng)開始銷售的樓盤進(jìn)行了調(diào)查，將其樓面地價(jià)與當(dāng)時(shí)的銷售價(jià)格進(jìn)行比較。（一）實(shí)證資料的收集以及說(shuō)明本文實(shí)證研究樣本資料均來(lái)自2005年和2006年杭州市主城區(qū)在售樓盤，這些樣本基本客觀和全面地反映了杭州市主城區(qū)近幾年住宅市場(chǎng)的狀況。項(xiàng)目的土地成本以杭州市國(guó)土資源局政府網(wǎng)站提供的2003年、2004年進(jìn)行的歷次住宅用地招標(biāo)或者拍賣成交價(jià)格為依據(jù)。在數(shù)據(jù)處理上，通過杭州國(guó)土資源局網(wǎng)站查到地塊中標(biāo)企業(yè)后通過網(wǎng)絡(luò)查找到具體的開發(fā)項(xiàng)目樓盤，再通過搜房網(wǎng)查找銷售價(jià)格。實(shí)證資料的收集的數(shù)據(jù)來(lái)源、區(qū)域范圍與前文相同，需要補(bǔ)充的是：1.時(shí)間的選擇。本文選用2003年和2004年出讓住宅土地作為樣本。這是因?yàn)楹贾菔凶≌_發(fā)項(xiàng)目的周期一般為兩到三年，2003年中標(biāo)的地塊樓盤現(xiàn)在正處于集中上市階段，2004年中標(biāo)的地塊樓盤也有部分已經(jīng)開盤銷售。選擇2003年和2004年地塊項(xiàng)目，有利于對(duì)樓盤的銷售價(jià)格進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，保證數(shù)據(jù)的時(shí)效性。2.銷售價(jià)格的含義。因?yàn)闃潜P的銷售采用一房一價(jià)，所以銷售價(jià)格以樓盤的均價(jià)表示，并采用樓盤銷售第一期的開盤均價(jià)。（二）杭州市區(qū)樣本樓盤土地成本分析重點(diǎn)選擇2003年的土地中標(biāo)項(xiàng)目作為分析對(duì)象，樣本基本包括2003年中標(biāo)地塊中已進(jìn)入銷售的住宅樓盤（按宗地推出順序）。2004年中標(biāo)地塊很多正處于建設(shè)中還未開盤，所以數(shù)據(jù)較少（按宗地推出順序）。杭州市區(qū)2003年、2004年中標(biāo)地塊樓盤的土地成本分析中可以看出，土地成本占住宅價(jià)格比例較高，每年基本維持在35%-45%之間。實(shí)際的數(shù)據(jù)分析說(shuō)明土地成本是住宅價(jià)格的一個(gè)重要內(nèi)在影響因素，當(dāng)前土地價(jià)格的上升確實(shí)是房地產(chǎn)住宅價(jià)格上漲的一個(gè)重要因素。（三）研究結(jié)論本文對(duì)杭州市區(qū)2003年到2005年的樓盤及土地成本的研究，得出以下結(jié)論：1.土地成本在房?jī)r(jià)中的比例因項(xiàng)目不同而有所區(qū)別。最近兩年，土地成本在房產(chǎn)開發(fā)中的比例已趨于穩(wěn)定，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明絕大多數(shù)在35%45%之間徘徊。土地價(jià)格構(gòu)成了住宅的成本，在商品房銷售價(jià)格中占據(jù)較大的比重，因此地價(jià)是影響住宅價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)的重要因素，土地價(jià)格的上升一定程度上影響了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。2.土地的需求屬于派生需求，是對(duì)土地產(chǎn)品的需求而引起的對(duì)土地的需求。從成本的角度，地價(jià)確實(shí)是房?jī)r(jià)的構(gòu)成部分，但并不是地價(jià)決定房?jī)r(jià)。推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原因是多元化的，最主要是需求引起的。開發(fā)商購(gòu)買土地所支付的價(jià)格是對(duì)其未來(lái)收益的預(yù)期，我國(guó)近幾年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，居民收入相應(yīng)提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，以及我國(guó)正在進(jìn)行的城市化進(jìn)程等都拉動(dòng)了居民對(duì)住宅的需求，引起房?jī)r(jià)的不斷攀升，商品房銷售價(jià)格的提升在一定程度上為地價(jià)上漲提供了強(qiáng)有力的支撐。3.國(guó)家的宏觀調(diào)控直接影響房地產(chǎn)的供應(yīng)和需求，從而影響房地產(chǎn)住宅價(jià)格，帶動(dòng)土地價(jià)格的變化。如2005年隨著國(guó)家宏觀調(diào)控文件的出臺(tái)，房產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，商品房成交量萎縮，杭州的土地市場(chǎng)也開始迅速降溫，成交價(jià)一路下滑。2005年7月中旬，房產(chǎn)新政實(shí)施后首次宅地出讓中，一致被業(yè)內(nèi)看好的濱江區(qū)塊29號(hào)絕版一線江景地塊樓面成交價(jià)只有2890元/平方米，遠(yuǎn)低于上半年該區(qū)域4200元/平方米左右的樓面地價(jià)。由此可見地價(jià)更多地由房?jī)r(jià)引起。土地資源的有限性、不可再生性與土地使用的無(wú)限性構(gòu)成的矛盾，會(huì)推動(dòng)土地價(jià)格的不斷上漲。杭州市在全國(guó)范圍內(nèi)較早推行了土地儲(chǔ)備制度和土地的“招拍掛”出讓方式，土地供給缺乏彈性和需求不斷增長(zhǎng)之間的矛盾尤其突出，在供求不平衡的條件下，必然形成較高的地價(jià)。地價(jià)推高房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)反推地價(jià)上漲，形成“高地價(jià)-高房?jī)r(jià)-高地價(jià)”的價(jià)格循環(huán)上漲，造成開發(fā)商和消費(fèi)者的“追漲心理”，導(dǎo)致消費(fèi)者需求的提前釋放，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)