與監理單位交流,北京龍湖西苑項目部 2007年12月12日,2,目錄,龍湖地產簡介 龍湖工程體系介紹 對監理工作的一些要求和建議,3,業務緯度 創建篇、項目篇、榮譽篇 財務緯度 銷售收入、土地儲備、銀行信用,龍湖地產簡介,4,業務創建龍湖起源,龍湖花園地塊原貌，1997,5,業務創建“龍湖”成為城市新地標,龍湖社區俯瞰圖,龍湖大社區占地1083畝，約72.2萬平米，建筑面積約128萬平米，提供各類住宅及商鋪約6600戶。,6,業務創建三大業務板塊,地產開發,商業運營,物業管理,7,業務項目高端別墅,建設高端別墅項目近70萬平方米，已竣工50.3萬平方米，交付業主1300余棟 。,8,業務項目中高端花園洋房,建設中高端花園洋房53.9萬平方米，已竣工27.9萬平方米，交付業主近2000戶。,9,業務項目中端高層公寓,建設中端高層公寓205萬平米，已竣工115.8萬平方米，交付業主8000余戶。,10,業務項目商業地產,建設商業地產近50萬平方米，已竣工34萬平方米，持有2個大型都市購物中心，三個社區商業中心，合作品牌商家800余戶。,11,業務榮譽企業獎項,2006年3月，2006中國房地產百強開發企業 國務院研究發展中心、清華大學房地產研究所和中國指數研究院,2006年10月，20052006年度中國房地產誠信企業 中國建設部、中國房地產業協會,1998年2007年，連續10年、五屆重慶10佳住宅小區第一名,2007年4月，2006年4月，2004年3月全國住宅用戶滿意度第一名 中國質量協會、全國用戶委員會,2006年3月，重慶市第四屆“房地產開發企業五十強” 重慶市人民政府,12,業務榮譽合作方評價,“也許不是最大，但肯定是最好的公司” 著名城市經營與發展戰略專家 王志綱 “以客為尊，在房地產界中少見的優秀企業” 香港置地亞太區首席代表 郭建豪 “龍湖地產是我們最值得敬重的合作伙伴”,沃爾瑪（中國）深圳總部,“與你們合作，i am very happy！” 百安居副總裁 司馬蘭德,13,財務銷售收入（回顧）,2007年預計銷售總收入在90億左右,人民幣萬元,01-06年復合增長率 63%,14,財務土地儲備,截至目前，龍湖集團已在北京、上海、重慶、成都、西安拿地進行房地產開發。 截至2007年底，龍湖集團累計交房面積318萬平方米、已銷售待交房面積140萬平方米、在建面積370萬平米、規劃面積191萬平方米。,15,良好的銀行信用,2007年8月 中國農業銀行授予45億元集團授信 2007年7月 中國建設銀行授予33億元集團授信 2006年3月 中國建設銀行授予aaa級信用單位 2006年5月 中國農業銀行授予aaa級信用單位 2006年1月 農業銀行重慶分行“最佳銀企合作單位” 2005年5月 榮獲中國建設銀行總行守信和穩健企業稱號,16,龍湖在北京,在北京目前有4個二級開發項目，建筑面積約150萬平米；2個一級開發項目，建筑面積約100萬平米。 我們認為：優秀的分供方是我們的核心競爭力 我們倡導：所有的分供方是我們的同路人 我們希望：在北京找到能夠與龍湖一起成長的同路人,17,目錄,龍湖地產簡介 龍湖工程體系介紹 對監理工作的一些要求和建議,18,龍湖工程體系標準高,工作標準要求高于同行業，這對第一次與龍湖合作的所有單位都是挑戰 高標準意味著高投入，希望所有的監理能夠做好心理準備 實例照片,19,龍湖管理規范,規范化管理：要求很多工作落實到書面的多于同行，因此，與龍湖合作，會有很多案頭工作 具體的內容第三章會詳述,20,龍湖工程體系人力資源配置,龍湖工程部的人員配置要求較高，對技術問題愛鉆研，希望在技術方面監理可以與甲方充分探討； 工程部多項目運作，項目部人員由工程部調配,21,目錄,龍湖地產簡介 龍湖工程體系介紹 對監理工作的一些要求和建議,22,放心的工作,我們全力支持監理的工作 龍湖將會是你遇到的最容易也最難打交道的甲方 每個監理有自己的工作方式和習慣，我們不強求統一，以下所提的只是我們關于工作的一些要求和提醒,23,對監理工作的一些要求和建議,以下將從三個方面對監理工作提出要求和建議： 1、會議及報告制度 2、工作思路和原則 3、工作方式方法的要求,24,1、會議及報告制度,及時溝通的原則 因為甲方監理不在一起辦公，要求監理詳細做好監理日志，甲方不定期檢查。 要求監理與對應的工程師，每天至少溝通一次，形式不限，可當面交流，或電話溝通，或書面報告。 重要事項必須隨時電話聯系，甲方人員電話7x24小時開機，要求監理也保持全天開機。,25,1、會議及報告制度,施工日報制度 要求施工單位報日報，監理單位審核匯總后轉甲方。 施工日報格式,26,1、會議及報告制度,甲方監理周例會 時間：每周一下午5：00，地點：甲方會議室。 監理統一匯報一周情況，包括現場質量、進度、安全文明施工情況，所發工作聯系單和罰款建議單情況，檢驗驗收情況，提出監理部下周工作重點。 甲方向監理提工作要求和下一步工作重點。 雙方可利用周例會進行務虛的溝通交流。 每月初第一周例會，監理提交并匯報工作月報。,27,1、會議及報告制度,監理月度談話及考核 由甲方工程師對專業對口的監理工程師每月進行一次談話，交流一月的工作狀態，甲方對監理工作進行點評。要求每月7日前完成交流。 監理考核制度：每月由工程部工程師集中對對應專業監理工程師進行量化考核,考核結果由工程經理、項目負責人確認后提交監理公司，此結果是監理工程師能否勝任及監理獎金發放的依據。監理考核不排除采取對施工單位匿名調查的方式。要求每月10日前完成考核。,28,1、會議及報告制度,監理要開的幾個會議 監理例會 周安全文明檢查例會 質量（或進度）專題會 現場問題點評會,29,1、會議及報告制度,監理例會的議程建議 時間：每周三下午2點；地點：工地會議室； 每周二下午5點之前，要求施工單位報施工周報，監理審核；施工周報格式 會議議程五部分：1、上周會議決議落實情況回顧；2、施工單位簡要匯報工作完成情況和下周計劃，主要匯報未按計劃完成的工作及改進措施，匯報存在的問題及改進措施，提出要求甲方監理解決的事項；3、各專業監理工程師對質量、進度、安全文明施工進行點評，應結合事實或照片，好的要表揚，差的要批評；4、甲方進行點評，提出甲方的要求，并對施工單位提出的要求進行回復；5、總監總結； 會后會議紀要確認，要求在周四下午5點前完成會議紀要簽發；,30,1、會議及報告制度,現場問題點評會 根據現場質量、進度、安全文明的狀況，由總包單位總工（或生產經理）牽頭組織，對一階段存在的問題進行總結點評，分析下一階段改進的方法和措施。會議邀請甲方和監理參加，監理對會議組織情況進行監督。 首次點評會將由甲方組織。 問題點評必須采用照片，以ppt文件的形式進行總結。,31,1、會議及報告制度,甲方公司檢查制度 每半月由甲方公司層面組織、監理實施的項目檢查(含質量進度安全生產文明施工) 具體檢查時間由甲方通知監理，要求監理根據現場進度安排施工單位準備相關圖紙、檢測工具等,32,2、工作思路和原則,樣板帶路 堅持樣板引路，做出樣板幾方確認后，再進行大規模施工。 方案先行 所有總分包單位，必須事先有施工方案才能施工，只有事先充分考慮清楚，才能保證工作做好。 方案審批流程 施工方案審查意見表格式,33,2、工作思路和原則,規范為上 一切根據圖紙、規范、圖集、方案，一切技術問題可以充分討論，要對所負責工作的規范要求比較清楚。 首戰必勝 無論總分包單位，第一道工序，第一遍工作，一定要全程跟蹤，確保第一遍做好，發現有不到位的立即整改。,34,2、工作思路和原則,移交有據 無論是總分包之間，還是總包內部的不同專業之間，要求工作界面的移交必須履行書面的手續，確保上道工序合格后進行下道工序。 工序移交表格參考模板 監理應根據現場實際編制（或組織施工單位編制）移交表格。,35,2、工作思路和原則,管理的三部曲 從大的原則來說，監理對于現場存在的問題，首先口頭要求，再次書面工作聯系單，仍然不起作用，就發監理通知單或者罰款建議單。 違約處理建議單格式,36,2、工作思路和原則,首先要做正確 按圖施工是質量和工期的前提。監理工程師對于圖紙必須熟悉，對于變更洽商要敏感。做正確了，才能保證質量，才能保證工期。 資料同步 要求施工單位工程資料必須同步，監理同意進行的工作，如果沒有正式資料，就先草簽后補正式資料。,37,3、工作方式方法的要求,監理應配相機 重點問題用相機拍照留存，開會點評采用照片更便于溝通，一目了然。 書面往來的原則 一切事情應保留書面資料，并要求相關單位蓋章簽字，并簽署日期。,38,3、工作方式方法的要求,監理是文檔流轉的樞紐 甲方發出的書面指令，一般發給監理。如果需要轉發施工單位，由監理根據甲方指令中注明的抄送單位進行抄送。重要的文件甲方將直接發給監理和施工單位。工作聯系單樣式 施工單位的文件（一式兩份）主送監理單位，由監理單位每天兩次轉送甲方（上午11點一次，下午5點一次）。,39,3、工作方式方法的要求,及時收測反饋質量狀況 所有工作，只要施工單位一做完具備收測條件，就應第一時間進行收測。收測可以監理獨立完成，也可監督施工單位完成，但必須向甲方報送監理書面簽名的收測成果。甲方對監理報送的收測成果不定期復測。 主體結構施工階段檢查收測的要求如下，監理應根據現場情況編報相應的檢查收測結果。 主體結構施工階段檢查收測的要求示例,40,3、工作方式方法的要求,采用工程語言溝通 對于現場工作質量，應盡可能采用數據和事實說話，比如說實體質量，應是收測檢查xx處，合格xx處，合格率xx%。 及時確認 所有變更洽商引起返工的部位，要求甲方、監理和施工單位在返工發生的第一時間現場確認工程量，可以先用草圖表示，各方簽字，由施工單位3日內補正式手續。 沒有特殊情況，要求甲方、監理在現場；如果甲方不在現場由監理代替，施工單位應在3天內找甲方補簽。,41,3、工作方式方法的要求,監理要簽認的表單 施工單位月度工程量審核 變更簽證洽商，對現場執行結果進行確認，涉及到返工的，對返工范圍進行明確,42,3、工作方式方法的要求,貢獻確認 根據雙方合同約定：監理單位在工程監理中，達到了甲方的質量目標、工期目標和嚴格執行了服務標準，與甲方配合好，現場安全文明施工管理好，甲方給予監理單位本監理合同價款10的獎勵，獎勵費用的40獎勵給監理公司；其余的60獎勵給現場監理部。 我們龍湖有向監理工程師支付合同外獎金的案例。,43,3、工作方式方