景苑名城住宅小區項目可行性研究報告姓名：專業：班級：學號：鑫瑞宏盛有限公司目 錄第一章 總論一、項目背景二、可行性研究報告的編制依據三、項目概況四、項目開發企業概況第二章 市場分析一、A市概況二、A市房地產住宅市場分析三、主要競爭項目分析四、項目SWOT分析第三章 項目建設條件及實施計劃一、項目建設內容及建設規模二、項目建設條件三、項目規劃設計方案四、項目環境影響五、項目管理組織六、項目實施計劃第四章 項目風險分析一、政策風險分析二、社會風險分析三、經濟風險分析四、行業風險分析五、管理風險分析六、資金風險分析七、結論第五章 項目財務分析一、拆遷成本分析二、建筑成本分析三、建筑成本估算第六章 項目總結第一章 總論一、項目背景：鑫瑞宏盛公司開發的景苑名城住宅小區以其高品質的開發建設、優美的居住環境受到鹿邑老百姓的歡迎。“東村家園”住宅小區是該公司開發的第一個項目，位于鹿邑縣城和諧路口陳摶公園對面，占地面積約9.7畝，該項目原為老停車場，經鹿邑縣委、縣政府、建設局、房產局及計劃委員會批準，該地塊由鑫瑞宏盛公司開發建設。今后建成后的東村家園小區周邊各項生活配套設施齊全，交通便利，是鹿邑縣目前新城區乃至整個縣城城市中心點。整個項目總投資預計2.5億元，整個“東村家園”項目工程構思精致時尚，并充滿高品質生活氣息，各建筑單體相互有機聯系，互為借景，整體布局充滿生活體驗的意趣，市場反映相當熱烈，至2016年7月3日至2016年7月13日，項目來電高達258組客戶，客戶反響熱烈良好。項目計劃一年之內完成一定量的銷售，并簽訂了相應的銷售合同。鑫瑞宏盛公司和“東村家園”住宅小區良好的形象普遍得到鹿邑縣政府相關部門和市民的認同。 “東村家園”工程建設內容包括10棟6層樓、一個小區園林規劃、一個涌泉池及相應的小區配套公用設施。目前項目設計已進入準備動工階段，地勘工作已經完成，售樓部建設在鹿邑縣委、縣政府及相關部門的大力支持下，明年7月底竣工。各種證件還在辦理當中，預計2017年9月可以開盤。二、可行性研究報告的編制依據： (1)城市居住區規劃設計規范 (2)A市城市拆遷管理條例 (3)城市居住區公共服務設施設置規定 (4)住宅設計規范 (5)住宅建筑設計標準 (6)建筑工程交通設計及停車場設置標準 (7)城市道路綠化規劃及設計規范 (8)高層民用建筑設計防火規范三、項目概況 1、項目名稱：景苑名城住宅小區2、地塊位置：該基地東起陳摶公園，南至和諧路，西至谷陽路、北至紫光大道 ，圍合區內土地面積約150畝。3、建設規模與目標： 土地面積：約9.7畝(約26300平方米) 容積率：2.0 土地價格：5000 元/畝建筑面積(預計)： 582704、周圍環境與設施 (1)步行約10 分鐘可至鹿邑縣中心。 (2)西側為縣中心景點。 (3)東側為鹿邑縣綠化帶，南側為老君臺廣場。 (4)西南靠近鹿邑縣博德小學。 (5)北面為鹿邑縣人民銀行。四、項目開發企業概況：鑫瑞宏盛有限公司是一家以投資房地產開發和商業地產及酒店為主的大型現代化企業，公司總部設在北京，注冊資金2000萬元。公司成立以來，依托公司的繁榮商業優勢和名牌大學、研究機構的智力優勢，業務不斷發展擴大。公司現有企業員工1000多人，均為本科以上學歷。公司股東皆為業內資深人士，研究生以上學歷，資金實力雄厚，實踐經驗豐富。公司下設投融資部、技術部、拓展部、法務部等部門，擁有房地產開發經營、建筑設計、營銷管理、法律、財務、計算機等各類專業人才，是一支整體素質高、技術力量雄厚、競爭能力強、發展潛力巨大的優秀隊伍。公司秉承“用心做事，誠信為人”的企業精神，堅持以產品品質為核心，不斷為客戶創造價值。同時，公司奉行創新、求實、敬業的服務理念，不斷探索順應時代要求的專業經營開發之道，在借鑒國外求經驗的同時，深刻分析國內實際情況，運用科學的決策方法和創新的開發理念，將商業運營、房地產經營和資本運作有機結合，并逐步形成了地產開發業務的核心競爭優勢。.第二章 市場分析一、 A市概況A市位于 河南岸，面積 平方公里，人口 萬。生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態經濟示范區和實施中國21世紀議程地方試點。投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區一期工程已動工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。項目所在區位于 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。二、 A市房地產住宅市場分析A市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規范階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，A市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。二OO三年，A市房地產業主要特征表現在以下幾個方面：表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產投資12.6%。表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。表現之四：交易市場持續升溫。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。A市城區共辦理各類房產交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業增加值占全市GDP增加值14%，帶動相關產業產值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元;房地產業上繳國家稅收2800萬元。對今后市場的預測：-從購房能力看伴隨著經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。從投資角度看由于股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。從消費結構看隨著房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。據調查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。從需求關系看根據城市總體規劃，城市建城區面積將由14.6平方公里發展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業提供廣闊的發展空間。三、主要競爭項目分析住宅小區詳細情況如表：項目 套數 建筑面積(萬) 平均單價(元/) 位置向陽小區 1500 22 1400 寶山路新華小區 785 8 1344 黃河街銀河小區 170 1460 銀河街成光小區 130 1400 學院路太陽神小區500 6.9 1508 英雄路部分商業網點詳細情況項目 面積 單價元/ 位置匯豐花園 4080 40005600 新城區秋爽花園 5070 500012000 市中心碧苑小區 3650 6800 建設路桃園小區 車庫 550 秋浦路荷花村 車庫 550 建設路四、項目SWOT分析1、優勢及機會(1) 該項目地處A市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。(2) A近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。(3) 東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。(6) 該項目以毛地出讓，起價 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。(7) 該項目規劃定位為A市第一個小高層住宅小區，我公司在B市開發小高層的經驗可以為之借鑒。(8) 我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的發展。(9) 物業管理公司在A市的先行介入，為今后該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。2、劣勢及威脅(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。(12) A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。(15) 規劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。(18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。(19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。第三章 項目建設條件及實施計劃一、項目建設內容及建設規模 “景苑名城”項目規劃用地位于和諧路口陳摶公園對面，占地面積約9.7畝，規劃用地西臨法院，東靠文體路，南有櫻花廊庭小區，用地地形不復雜，規劃限制不大。項目兩層地下室及結構基礎勘探完成，準備進行項目地基建設，初步規劃總建筑面積約58270(含地下部分)，其中住宅面積50660，配套商業面積2590，住宅戶數為415戶。建設內容包括地下一層的建設，地上一二層的商業娛樂，餐飲及會所新建，地上三六層住宅樓以及小區園林景觀。計劃將地下一層作為地下停車廠，人車分流。二、項目建設條件1、項目權屬清晰“景苑名城”現經鹿邑縣政府、規劃局、建設局、房產局、計劃委員會等相關部門的批準，項目建設開發權已整體歸屬我司名下。項目建設相關的“五證”正在辦理中，預計八月份得證。2、配套設施齊全項目前擁陳摶公園，周邊有職高、民中、少年宮藝術幼兒園、唐潤天成體育館、法院、碧水藍天大酒店等單位，所處位置環境優美，各項生活配套在新城區最為齊全、交通最便利。道路：該片區內主要道路為東風路、文體路、環城南路、環城東路交通：該片區地處新城區中心地帶，交通十分便利，已有東風路上還有到周邊區域的公交車，出行便捷。銀行：該片區已有信用社銀行，離項目只有20米。醫院：片區內有真源醫院以及小診所，距離項目不到300米。學校、市場、體育：百匯超市、縣職高、博德小學、金虎市場、縣民中、少年宮藝術幼兒園、天成體育館等。3、基礎建設前期籌備已經完成項目籌備期做了相當的投入，售樓部已經完工、項目地塊基礎勘探完成4、建設場區“五通”條件具備項目所在片區道路工程、排水工程、供水管網、電信管網、路燈工程、煤氣管網、道路綠化工程等具備，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設施。供水條件：自來水管網供水，由項目預留口接入。供電條件：由項目預留口接入。供氣條件：由項目預留口接入。通訊條件：直接由鹿邑電信接入。三、項目規劃設計方案景苑名城將因應城市發展，建筑與環境統一設計，整體考慮樓層情況，共同創造出一個宜商宜居宜樂的城市標桿建筑大廈。商業部分以臨街商鋪設計為主，住宅部分則以兩梯三戶、兩梯四戶為主導，圍繞基本的小庭院布置。遵循原有的總體規劃，采用高雅、莊嚴的裝飾手法，展示功能性立面，以樸實、新潮、大方的氣度的形象。建設有庭院休閑區、標準的入口水景、業主休閑散步用的林間小道、休息庭等。與此同時，小區還將建設地下停車庫，做到人車分流，滿足業主停車需求；建設小區建設將近3000平方米的商業配套，全力為業主打造一個休閑、舒適、方便的生態居住小區。“景苑名城”充分利用其獨特的地理位置，緊扣“人與自然、和諧發展”這一主題，以“觀念超前、整體協調”為主題的設計思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充分彰顯綠色歐景之特色。四、項目環境影響本項目開發對環境的影響主要在于地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環境構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設備運行的噪聲污染。對此擬采取的環境保護計劃為：1、 采用生態綠化，使用良好的通風、過濾系統，保持空氣質量。2、 公共污水及住宅排污經化糞池處理排入城市污水管道。3、 固體垃圾以袋裝方式收集處理，并采取嚴格的垃圾分類處理措施及小區清掃安排。4、 設備選型盡量選用噪聲較低的，必要時對有關功能分區在建筑上做隔聲處理，達到環保標準。五、項目管理組織要開發一個項目，首先必須有一個完備的組織機構。本公司擁有一支年輕充滿活力的干部隊伍。他們具有較高的文化素質，均為大學本科以上學歷，其中有土建、水、電、房地產經營管理、財會、策劃、營銷等各種人才，是本項目得以成功開發的管理保證。同時，公司在項目開發工作階段將借助多專業外腦資源，增強在各相關領域的專業技術優勢。六、項目實施計劃整個“景苑名城”項目計劃于2017年8月份動工，2019年8月份完成，預計建設期為24個月。第四章 項目風險分析一、政策風險分析整個“景苑名城”住宅小區項目最大的風險就是政策變動以及政府支持力度的變更。目前項目已獲得鹿邑縣人民政府、規劃局、建設局、房產局、計劃委員會等部門的批準，與項目各相關債權人商妥簽訂了有關協議，并按相關法規辦妥了相關手續，項目權屬清晰，項目建設“五證”仍在辦理當中。可以說，項目政策風險已經很小。但不排除在項目建設的24個月期間，國家對于房地產行業做政策性調整。因此，及時掌握政策變動及做好政府各方面協調，靈活調整建設進度，并爭取相應的政策支持，是防范風險的必要手段。二、社會風險分析在項目建設期間，因各種原因沖突引發的社會動蕩將對項目產生影響。因目前國家宏觀經濟大勢較好，社會趨于穩定，社會動蕩的風險比較小。對于本項目，在項目拿地時已把各種歷史問題處理完畢，項目社會風險已降至最低。三、經濟風險分析宏觀經濟發展在不可預知中走下坡路、通貨膨脹或其他經濟問題都會對行業產生沖擊，從而影響到項目發展。從目前國家宏觀經濟走勢來看，此類風險較小，但不可排除不可抗拒因素的影響所導致的經濟風險。對此，應以優質的產品保證項目的行業優勢，并采用各行業精英團體的專業建議及先期預測把握社會發展變化，未雨綢繆，規避風險。四、行業風險分析依鹿邑縣目前房地產業的發展情況，項目開發可能遭遇行業競爭的問題及未來可能的行業過熱而導致的泡沫危機。公司以優質產品保證優勢，以市場細分策略規避風險，并采取各種手段加快資金回籠，實現“貨如輪轉”。五、管理風險分析策劃考慮不周，對困難及問題估計不足，或定位失誤都可能帶來風險。項目操作過程的偏差或工程時間突破計劃，導致成本上升，也將帶來一定風險。因此，公司將依靠經驗豐富的項目經理實行嚴格的項目管理，并以實際情況不斷調整偏差，盡量減少風險。六、資金風險分析短長期融資的短缺都有可能打斷項目開發的延續性，帶來資金運轉的風險。經過項目一期建設，目前公司自有資金充足，銀行關系良好，給項目持續的資金供給不成問題七、結論整體而言，本項目風險比較小，就目前環境而言尚不存在不可抗拒的風險，只要能加以認識和防范，是可以將風險值減至最低的。第五章 項目財務分析一、拆遷成本分析圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二四層。根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。拆遷成本估算：按照A市城市房屋拆遷管理辦法規定和拆遷補償評估報告。1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、經營性用房：640元/平方*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附屬物(水、電、電話、空調以上其它) 住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元 經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、閣樓、圍墻院內地坪等： 34929平方米*48元=1676592元6、搬家費、臨時過渡費等： 1)、搬家費： 住宅：200戶*300元=60000元 經營性用房：9戶*500元=4500元 小計：64500元 2)、過渡費： 住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元 經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600 小計：632535元 3)、 管理費，委托拆遷費： 34929平方米*15元/平方米=523935元 4)、 房屋拆遷評估服務費費：35000元 5)、 獎勵： 34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。按照A市人民政府令，對A市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執行，自省城市房屋拆遷管理辦法，在2003年7月1日開始執行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元二、建筑成本分析對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，占地面積：50*10*2=1000，建筑面積：2000。主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在 路靠近 小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606，合計建筑面積：17906。地塊內大致布置一棟 15層29.4*13.8*15層;一棟 12層29.4*13.8*12層;三棟 12層40*15*12層;一棟 15層40*15*15層;占地面積：3211，建筑面積：41554總占地面積：5861，建筑密度：20.7%總建筑面積：61460，容積率：2.17高層均設計地下室，面積為4861，總戶數約為297戶。三、建設成本估算(一)、工程前期費： 1、拆遷成本 2、土地出讓金 3、城市基礎設施配套費：61460*50元/=307.3萬元 4、人防基金：配套建地下室 5、規劃技術服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元 6、墻改：61460*8=49.168萬元 7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元 8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元 9、質量監督費：61460*2=12.296萬元 10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元 11、防雷審查：61460*1=6.15萬元 12、消防審查： 13、文物：0.2萬元 14、規劃設計：10萬元 15、建筑設計：2000*12+59460*30=180.78萬元 16、地質勘探：61460*2=12.29萬元 17、測量定位：10萬元 18、煤氣增容：2500元/戶 19、供水管網配套費：20元/ 小計：627.93萬元(18、19項代收代繳，未計)(二) 工程成本 1、樁基：59460*100元/=594.6萬元 2、地下室：4861*600元/=291.66萬元 3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元 4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元 5、室外水電氣工程：614