上海高端租賃寫字樓考察匯報,市場營銷部,租賃型寫字樓考察重點,裝修標準 設備標準 交房界面 產品亮點,案例1：嘉華中心,項目重要指標,項目組合,辦公樓：63695 平方米 商業附樓：4049平方米 會所附樓：3691平方米,落客雨棚 大堂透視,大堂局部 首層低區電梯廳,中、高區侯梯廳 電梯轎廂裝飾,標準層走廊 衛生間裝飾,管井門 樓層水牌,地下區域標識 電梯內超大LCD顯示屏,電梯,供電,辦公區供電負荷密度：80VA平米 柴油發電機組：21500KVA 租戶重要設備備用負荷：30KW層，攤算至辦公面積22W平米,產品亮點,可拆嵌板 位置：每層標準層東北角，為租賃多層的大客戶預留了設置內部垂直交通的可能性。 尺寸：5.4米*2.65米 獨立通訊通道 獨立管線：在空調機房內設置專線、點對點業務通道 獨立線槽：預設獨立線槽，保證高端機構特殊要求 物業服務 出租車營業站：與出租車公司協議付費，保證3輛以上的出租車等候 員工就餐區：提供集中就餐環境，以避免辦公區就餐對辦公環境的影響,案例2：花旗集團大廈,室外園林和道路的結合 大廈主入口,項目重要指標,花旗主入口 首層的花旗銀行營業廳,大堂內的星巴克 流水墻,大堂內的花旗銀行營業廳 電梯廳,標準層走廊 走廊設置的直飲水設備,樓層銘牌 標準層公共衛生間,衛生間臺面 地下車庫,吊頂、地面、照明、出風口均完成的租區內部,電梯,空調,供電,柴油發電機組：21500KW供大廈應急用，11500KW提供客戶備用電源 租戶重要設備備用負荷：30KW層，攤算至辦公面積15W平米,通訊,6類線 為高端客戶預留獨立線槽 預留十余個微波發射器基座的位置,產品亮點,LED彩顯幕墻系統工程 總面積6030平方米，是目前世界最大的LED全彩顯示系統，適用于各類宣傳、廣告、信息的顯示，并可與網絡聯結，實時顯示各種信息。 目前，花旗集團大廈LED顯示系統播放的暫時為公益廣告，待獲得相關部門審批后方可播放廣告。,從浦西看LED顯示系統 對室內人視范圍并沒有產生影響,產品亮點,空氣過濾器、紫外線殺菌裝置 配合50立米人.小時的新風量，為空氣質量提供了有力保證,產品亮點,電動遮陽簾,案例4：匯亞大廈,項目重要指標,停車落客入口 首層電梯廳,水牌顯示器，分中英文滾動顯示大廈入住客戶名稱,和內裝材料統一的水牌 衛生間,標準層衛生間：石材地面、不銹鋼隔斷、掛墻式墩便,標準層走廊 大堂主視墻,高樓層的荷蘭銀行營業廳,設備,電梯 14部客用電梯，高區5米秒，低區3.5米秒 兩部服務梯及兩部車庫穿梭電梯 綜合布線 3200對電話線 預留客戶衛星接受器位置 豎向五類大對數及多模6芯光纖 空調 VAV空調系統，每層設八個分區，18個VAV BOX 集中提供了客戶服務器機房的24小時冷凍水 供電 兩路來自兩個變電站的電源 大廈集中設置三臺柴油發電機，其中2臺1500KVA的提供客戶重要負荷的備用電源,產品亮點,24小時冷凍水 為目前市場上，解決客戶服務器散熱問題最徹底的方式 收取費用為3000元月.10平米 交易樓層,案例5：衡隆廣場,二座大堂 商場和辦公樓座間的落客車道,衛生間 外圍固定吊頂及燈帶,標準層衛生間 辦公區域,標準層衛生間 辦公區域,公共走廊吊頂 標準層電梯前廳,走廊,租區樓層水牌,商場,地下層展示空間，可以舉辦各種秀及進行各種展覽,貫穿商場的垂直挑空,恒隆內集中了各頂級品牌的門店,案例5：匯豐大廈,項目重要指標,業態組合,B1：員工餐廳、淋浴室 首二層：銀行營業廳、咖啡、餐飲、書店、便利店、郵遞中心 三層：診療所、郵局、國際速遞 17層：會議室，設三種類型的會議室，分別可容納1023010名參會人員 頂層：餐廳、商務休息廳，日本料理、愛爾蘭酒吧,位于首層的匯豐銀行營業廳 位于首層的星巴克,設置職工食堂的同時，也設置了供辦公人員使用的淋浴室,頂層餐廳及二層的便利店,電梯,10部雙層電梯（20人乘坐*2），提高運力 2部17人乘坐電梯 車庫穿梭梯2臺（B4-2F）,空調及給排水,內部分四個區域，設置四管式空調，每個區域可單獨提供空調 周邊設置可自由進行冷暖空調調節的風機盤管裝置系統 設置四個行政衛生管線，為客戶提供增加衛生間和茶水間的可行性 每個樓層提供四個24小時冷卻水管線，解決客戶機房空調問題,供電,備有客戶專用EPS，保證客戶重要負荷 設應急發電機，提供大廈應急電源,產品及服務亮點,行政衛生間管線 每層四個區域均可方便取用 DOUBLE DECK雙層電梯 有效提高運力 空調 內區+窗邊盤管空調 為租戶在同一開間自行分隔創造了良好條件 使用更為便利，提高舒適度 同一樓層設四個空調分區 實現各不同朝向的空調調節 面積細分使得加班空調的使用成本更為經濟,案例4：環球金融中心,Hills,Hills是森經過對城市理想模式的探索和思考，確定的城市建設理念，寓意了垂直型綜合城區。 “Hills” 不是陡峭的山壁，是人們舒適漫步和愉快交談的緩坡。 1986年成功的開發了Ark Hills后，“Hills”就迅速生長為森的高端產品序列。 2003年，被嫻熟地運用于六本木新城。,項目重要指標,業態組合,B3-B1：停車場 B2-3F：餐飲、專賣店、商務配套設施等，13600 m2 3F-5F：會議設施，最大為800m2，可容納1000人 7F-77F：辦公 7F19F31F43F55F：交易樓層（層高高） 28F-29F、52F-53F：SKY LOBBY空中大堂 79F-93F：柏悅酒店，共180間客房，內設餐廳、宴會廳、健身會所（含游泳池） 94F-100F：汽車展覽、觀光設施觀光天橋、觀光天閣,標準層電梯廳 標準層走廊,走廊標識 樓層衛生間,樓層衛生間,公共區域裝修樸素、實用、簡潔,電梯,由四家電梯廠商提供電梯，共91部 設SUPER DOUBLE DECK超級雙層電梯，提高運力的同時，提高了首層大堂的高度，規避了傳統雙層電梯對于層高的限制 設載重高達5噸的電梯，解決超高層變壓器等大型設備的運送問題，更為頂部車展層的實現創造了條件 車庫穿梭梯2臺（B4-2F）,空調及給排水,3300平米標準樓層設4個空調機組，構成4個獨立空調控制區 每個機組轄區內部可再行細分四個區域，設置四管式空調，每個樓層共16個獨立溫控區 周邊終年設置可自由進行冷暖空調運轉的風機盤管裝置系統（共40臺） 設置四個行政衛生管線，為客戶提供增加衛生間和茶水間的可行性 每個樓層提供四個24小時冷卻水管線，解決客戶機房空調問題,供電,三路供電 設應急柴油發電機供公共區域應急負荷 預留客戶自用柴油發電機的位置 （預留5臺）,安保系統,66臺安檢閘機，有效管理訪客,產品及服務亮點,商業配套更加完善 出租車服務站：提供叫車服務，保證隨時有出租車待命 商業：面積16300平米 3F-5F會議層：可提供最多1000人的大型會議廳 交易樓層的設置，為銀行營業廳在超高層內的入住提供了有利條件；同時，進駐的商業將豐富樓宇的配套，為租戶帶來便利 PARK HAYATT柏悅酒店：提供180間客房 94F觀光大廳：可舉辦車展等展覽 97F觀光天橋：頂部可打開 100F觀光天閣：底部透明,產品及服務亮點,預制鋼梁穿風管，有效提升吊頂高度,產品及服務亮點,電梯配置超前 SUPER DOUBLE DECK（超級雙層電梯），既能有效的提高超高層的運力，又能避免同高雙層電梯對于首二層層高的限制 設置5噸超大電梯，解決超高層設備及展覽的運輸要求,產品及服務亮點,窗邊+內區空調，多分區，控制更為靈活 行政衛生管線及24小時冷卻水管線 結構靈活性 預留5臺柴油發電機位 66臺安檢閘機,匯豐大廈及環球金融中心產品要素對照,匯豐大廈及環球金融中心產品要素對照,匯豐大廈及環球金融中心產品要素對照,上海高端寫字樓產品特點,標準配置門檻高 產品精細化程度高，細節更為精道 商業化程度高，處處營造商業價值,高檔租賃寫字樓標準配置,精裝修范圍及標準高，公共區域及辦公區域全部精裝修,精裝修標準,高檔租賃寫字樓標準配置,層高及凈高標準高 層高普遍在4米-4.2米 凈高2.75-2.85m，網絡地板高度以150mm為主 全空氣變風量系統為主流方向 普遍以10 m2人的人員密度作為設計標準 新風量在36-50 m3小時.人 高速電梯：180米以內的寫字樓項目均以3.5米秒起步，高區普遍為5米秒、7米秒 柴油發電機提供客戶重要負荷的備用電源 24小時機房冷卻水系統 豎向五類大對數六類大對數的運用已成主流,創新及細節,預留多層大租戶垂直連通可行性 設置可拆嵌板，為租多層的大客戶保留了設置內部垂直交通的靈活性 金融客戶機房空調解決方案升級 提供24小時冷凍水，客戶無需設置機房空調，即可解決IT機房的散熱問題，比24小時冷卻水更為先進和到位 在柴油發電機的需求難以預測的前提下，在建筑結構上預留設置柴油發電機的空間，待租戶確定后再由客戶自行安裝 普遍采用設備帶天花系統：集成了進回風口、煙感、溫感、燈盤等功能，保證了吊頂裝修效果的洗練。 關注使用過程中外立面的統一，有效保證了樓宇的高端商務感。 大多提供外窗簾，甚至是電動窗簾，以保證外圍觀感 外圍天花均采用統一的石膏板吊頂及照明：客戶不可拆卸，保證夜間效果的統一性 核心筒外擴3.6米作為重要荷載區域，解決客戶機房荷載：800kg/m2。 超高層外立面不設置可