重慶市凱洋房地產開發有限公司重慶市南坪彈子石“凱洋玉皇冠”工程可行性研究報告重慶傳播者廣告策劃公司二OO六年六月四日凱洋玉皇冠工程可行性研究報告第1頁共53頁目錄一、項目總論1.1項目背景1.1.1項目名稱1.1.2開發公司1.1.3研究工作依據1.1.4項目建設規模和內容1.2可行性研究結論1.2.1市場分析1.2.2項目建設進度1.2.3投資估算和資金籌措1.2.4項目綜合評價結論二、項目投資環境和市場研究2.1市場宏觀背景2.1.1重慶投資環境2.1.22006年政策環境2.1.3重慶市房地產市場狀況分析2.2.區域發展及前景預測2.2.1區域環境2.2.2歷史沿革2.2.3區域配套2.2.4未來規劃2.3區域市場分析2.3.1區域市場界定2.3.2區域市場分析2.3.3市場需求特征：2.3.4區域優劣分析2.3.5典型物業調查典型物業調查凱洋玉皇冠工程可行性研究報告第2頁共53頁樓盤要素統計2.3.62006年南岸區房地產開發形勢展望三、項目分析及評價3.1地塊解析3.1.1交通條件3.1.2地形、地勢3.1.3項目位置3.1.4水電氣保障3.1.5規劃限制條件地質情況氣象條件地震資料酸雨情況3.2項目SWOT分析四、市場定位及項目評估4.1項目定位4.2方案評估意見五、項目開發建設進度安排5.1有關工程計劃說明5.2施工橫道圖六、投資估算與資金籌措6.1項目總投資估算6.2資金籌措6.2.1資金來源6.2.2項目籌資方案6.2.3借款償還計劃七、銷售及經營收益測定7.1各類物業銷售收入估算7.2項目銷售回款計劃凱洋玉皇冠工程可行性研究報告第3頁共53頁7.3資金來源與運用分析7.4銷售利潤7、5現金流量分析八、財務與敏感性分析8.1贏利能力分析8.1.1財務凈現值：8.1.2財務內部收益率：8.1.3投資凈利潤率：8.2項目不確定性分析8.2.1盈虧平衡分析8.2.2敏感性分析售價變動敏感性分析開發成本變動敏感性分析8.3社會效益和影響分析九、可行性研究結論與建議9.1擬建方案的結論性意見9.2項目主要問題的解決辦法和建議9.3項目風險及防范建議凱洋玉皇冠工程可行性研究報告第4頁共53頁一、項目總論1.1項目背景1.1.1項目名稱本項目總體工程命名為：重慶市“凱洋玉皇冠”工程，“凱洋玉皇冠”工程項目規劃占地面積為6753.12,用地性質為住宅用地。1.1.2開發公司重慶市凱洋房地產開發有限公司1.1.3研究工作依據A.國務院、建設部、國土資源部、重慶市人民政府、市規劃國土局頒發的有關法規和政策；B.房地產開發項目經濟評價方法，中華人民共和國建設部發布，2000年10月第1版；C.重慶市城市總體規劃（2004年2020年）D.重慶市城市規劃管理條例E.南岸區政府提供項目基礎資料F.其它各種來源（市場供需、技術、經濟、統計等方面）的相關資料G.重慶市2005年統計年鑒(重慶市統計局網站)H.重慶市房地產信用網()I.報告編制單位掌握的有關資料和實地勘察、調查的有關資料。1.1.4項目建設規模和內容項目地處重慶市南坪區長江南岸，地處南坪區的舊城區裕華街，在南坪總體規劃中屬于開發改造的老區。本地塊北瞰滾滾而來的長江，東依重慶著名的南山風景區，與母城渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島和江北城對景，地理位置優越而顯赫，現階段交通不太方便，基礎設施建設條件較差。規劃建設用地約10畝，容積率為8.05，建筑覆蓋率為24.38%。居住戶數：約478戶，人口規模：約1530人，總建筑規模：約60342(含地下面積)建筑設計考慮地上33層，地下3層。地上一層設計為架空層，考慮小區功能配套的幼兒園及商業網點等公共設施，同時設計適當的架空景觀綠化；一層以上設計凱洋玉皇冠工程可行性研究報告第5頁共53頁為住宅。地下層設計為地下車庫，設備用房和物管用房。“凱洋玉皇冠”建設工程主要經濟技術指標總占地面積6753.12總建筑面積：60342.40平方米容積率：8.05建筑覆蓋率：24.38%綠地率:25.12%停車位：150個建筑占地面積：1646其中住宅建筑面積：53618.30平方米架空層724.10平方米車庫建面積6000.00平方米1.2可行性研究結論1.2.1市場分析市場狀況去年重慶房地產投資在宏觀調控背景下略有增長，但上漲幅度低于城市人均純收入增長速度。2004年和2005年，重慶市主城區商品房均價分別為2385元/平方米和2587元/平方米，同比分別上漲了13.7%和8.45%，而同期重慶市地區生產總值同比增長12.2%和11.8%，城鎮居民人均可支配性收入分別增長13.9%和11.1%。可見，重慶房價增幅基本合理，與經濟和收入增長基本協調。目前，重慶房地產市場的供需基本平衡，投資炒房的空間很小，也正因為如此，溫州炒房團才在堅守了四年后終于在沒有獲利的情況下退出重慶。政府市場規范措施市政府采取了一系列規范市場的措施。首先，控制好土地源頭，從土地進行合理規劃和嚴格審批制度等方面著手，并而加大對房地產市場的管理力度。在土地供應方面，目前重慶經營土地已實施“招拍掛”政策，并專門成立重慶市地產集團，作為一級整治部門和土地儲備中心。加強土地儲備的同時，政府加大了對閑置土地的處理力度，采取了征收閑置費、依法收回等方式，防止土地資源浪費。目前，重慶市已完成了主城120棟爛尾樓的處理，與其他城市相比，重慶市爛尾樓的處理做得更好。政府清理閑置土地具體措施凱洋玉皇冠工程可行性研究報告第6頁共53頁上世紀90年代中期，重慶土地市場存在一些違規販賣土地的行為，由此形成了實力較弱的開發商搶占土地后，沒有能力開發，而具備開發實力的開發商又拿不到土地的局面。為此，政府實施了一系列對閑置土地處理的措施，并嚴格按規定執行。比如，開發商在取得渝中區土地使用權一年后便要動工，如果不動工，就要按照國家的相關規定進行收回，并再次上市交易。通過這種方式，重慶市已收回了一定數量的閑置土地。市場發展前景最近幾年，重慶GDP平均增幅都在10%以上，財政收入的年均增長幅超過了30%，2005年城鎮居民人均可支配收入同比增長11%，為住房改善型需求提供了有力的經濟支撐。2005年重慶主城區商品房銷售面積為1156.15萬平方米，與成都、貴陽、西安、昆明等西部主要城市相比，居第一位，說明了重慶市房地產市場發展勢頭良好。根據我們的發展目標，在未來五年內重慶城市居民人均居住面積將由24平方米提升到28平方米，未來15年內將達到35平方米，這為重慶的房地產行業提供了需求保證和發展空間。1.2.2項目建設進度目前本項目已通過重慶市規劃局進行立項，總體規劃方案已全部完成，即：時間段工作內容2006年6月-2006年底，項目上所有建筑動遷完畢；2007年1月-2008年底項目主體