各類論文代寫QQ625880526XX工商學院SHANDONGINSTITUTEOFBUSINESSANDTECHNOLOGY畢業論文(設計)GRADUATIONTHESIS（DESIGN）論文（設計）題目TitleOfThesis（Design）房地產業融資管理問題的研究分院（系別）Department會計學院專業Specialty會計學班級Class雙學位1班學號Number論文（設計）作者AuthorofThesis（Design）論文完成日期Date2011年10月20日論文（設計）指導教師Advisor指導教師職稱TheTitleofAdvisor教授山東工商學院2011屆畢業論文II摘要房地產業作為國民經濟支柱產業，對國民經濟的發展起著舉足輕重的作用。同時房地產業作為一個典型的資金密集型產業，充足的資金支持對房地產業發展至關重要。隨著我過房地產投融資體制的不斷變化和國家對房地產業的宏觀調控，房地產企業的資金鏈面臨著日益嚴峻的挑戰。如何解決房地產業的資金瓶頸，已是每個房地產企業都面臨的有待解決的重大問題。目前，我國的房地產企業主要依靠銀行貸款解決資金需求，有少量大型企業開始上市融資。但是，僅僅以這兩種方式并不能很好的解決資金需求，尤其對中小房地產企業更是如此，于是房地產基金，房地產投資信托以及金融創新應運而生。本文簡明概述了目前房地產融資渠道，提出了房地產融資問題的現狀以及形成問題的主要原因，并提出了完善房地產管理的相應策略，例如建立組合式融資模式等等。這樣才能更好的解決融資困難的問題。關鍵詞：融資渠道；金融市場；房地產企業；管理策略；融資需求；融資風險山東工商學院2011屆畢業論文IIIAbstractAsatypicalhighinput,high-risk,high-yieldcapital-intensiveindustries,realestate,financialmarketsarehighlydependentonthenatural,andslowdevelopmentofrealestatefinancingrealestatemarketisboundtodragonthehealthydevelopmentofnormalsupplyoftherealestatemarketisnotconducivetostabilizerisingprices；Atthesametime,inresponsetofinancialdifficulties,therealestateindustryhavestartedtoexploreawiderangeoffinancingchannels,therealestatefinancehasbecometheindustrysmosttalkedaboutissuesthatcanestablishassoonaspossiblewhetherthemulti-channelfinancingsystem,accesstoadequatefinancialsupport,hasbecomethekeytorealestatedevelopment.Throughseveralroundsofmacro-economiccontrol,themonetarytightening,thedeveloperofthefinancingissuehasbecomethemostimportantissueforsurvivalanddevelopment,whichcallsfordeveloperstorelyonbankloansfromthefinancingtoturntodiversifyalittle.Thefaceofstrictlandpolicyandtheadversefinancialpolicies,thedomesticrealestatedevelopersinthefinancingstrategyandtacticsmaybeaqualitativechange.Financemastercontrol,whichcanincreasetheGroupsdevelopmentandgrowthmomentum,thegroupobtainedbytherapiddevelopmentoffinance.Insteadfinancingoutofcontrol,willinevitablyaffecttheGroupsreputationandhealthyandstabledevelopment,willgivetheGroup,creditors,thestate-ownedassetlosses.Kejianfinancingforrealestatedevelopmentgroupisveryimportant,butinamarketeconomyinChinaundertheimpactofmanyfactorsthatrealestatefinancegroup?thisarticlewereanalyzed.Keywords:financingrealestatefinancialmarkets,financetheirliquidityneedsFactorAnalysis山東工商學院2011屆畢業論文IV目錄一、房地產融資渠道日趨多元化.1（一）銀行貸款.1（二）上市融資.1（三）房地產債券融資.2（四）夾層融資.2（五）房地產信托.3（六）海外地產基金.3（七）房地產信托投資基金(REITS).4（八）其他方式.4二、目前我國房地產業融資問題現狀.6（一）缺乏多層次房地產金融體系.6（二）房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善.6（三）對融資風險認識還存在不足.6三、造成我國房地產業融資問題的主要原因.7(一)金融市場結構不健全.7(二)宏觀環境滯后.7(三)間接融資過多.8(四)投資增長過快.8四、完善房地產業融資管理策略.8（一）探索建立組合式融資模式.8（一）加快和完善房地產金融市場，為房地產業提供金融支持.9（二）加強日常融資管理,控制融資風險.10總結.11致謝.12參考文獻.13山東工商學院2011屆畢業論文1目前我國房地產業存在融資壓力大、融資渠道單一的問題。這里既有房地產金融市場不發達和宏觀調控政策的影響，也有企業自身的原因。筆者根據中國企業的實際經驗，提出國內房地產企業應利用海外資金長期看好國內房地產業的良機，積極與海外資金合作；同時不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，從根本上降低融資需求。一、房地產融資渠道日趨多元化（一）銀行貸款房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費等活動油罐的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產最主要的融資渠道，至少70以上的房地產開發資金仍然來自商業銀行系統。而這種以銀行為主導的單一融資模式必然會把整個房地產業的風險完全風險集中到銀行身上，改變國內單一的以銀行為主導的房地產融資模式已是迫在眉睫。在新的融資限制條件下，實際上可以說多數房地產企業是難以繼續依賴銀行貸款的。然而，這新的一年中，作為房地產融資主渠道的銀行，內對各路新融資方式的挑戰，外臨外資銀行等強敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動。當然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產資金鏈中的比例會逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風險，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產市場快速發展，大量的資金自然而然會進入房地產市場，以銀行為主導的模式主要會使今后金融市場面臨一系列的問題，無論是對企業還是對個人。根據我們現在房地產市場的經營狀況，在目前的情況下，房地產以銀行為主導的模式，短期內不會改變。當然我們以銀行為主導的方式，并不會說完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場多元化，肯定是今后一段時間內要進行的，比我們想象的肯定要快。（二）上市融資理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風險，降低企業融資成本，改善企業資本結構。但是，房地產企業上市非常困難，因為它的贏利模式有別于一般工業企業，資金流不連續，呈現周期性的大進大出的狀況，難以達到上市要求。據統計，到2004年初，已有北京天鴻寶業房地產股份有限公司、金地集團、上海復地等60多家房地產企業實現了在證券市場上市融資。當然，大部分房地產企業都是通過買殼、重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些山東工商學院2011屆畢業論文2業績較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產或其他資產，注入自己的優質資產或其他資產，形成新的主營業務，從而實現該公司間接上市的目的。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急于擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買(借)殼上市進行融資。因為房地產行業本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點，房企借助資本市場會成為一個趨勢。但因為房地產泡沫，房地產企業直接上市面臨監管層大量的法律法規的屏障。因此，很多好的房地產公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過借殼上市打開資本市場的通道。（三）房地產債券融資房地產債券是企業債券中的一個組成部分。我國房地產企業發行企業債券并不多見。房地產債券最先出現在1992年，從我國目前來看，由于發債主體資格的嚴格要求和債券市場的發展狀況，房地產開發企業利用債券籌資的渠道同樣并不暢通。2004年伴隨國務院關于推進資本市場改革開放和穩定發展的若干意見出臺，國家對于債券融資的態度會有實質性改變，因此房地產開發企業的債券融資空間將會增大。按照我國“大力發展資本市場、擴大直接融資比例”的發展思路，2006年債券市場的發行量將有一個大的增長已成必然。而像短期融資券、企業債的發行更有可能成倍增長。因此可以相信，包括短期融資券、可轉換債券在內的債券市場將成為2006年房地產公司除銀行外最可能企及的方式。當然，國家應適度放寬對房地產企業債券發行主體、融資項目和利率等限制條件，增加對符合條件的房地產企業發行長期債券的額度，為房地產企業通過債券融資創造良好的條件。（四）夾層融資“夾層融資”(mezzaninefinancing)是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的投資形式。“夾層融資”可創新的金融產品很多，一部分可以轉讓咸股份，一部分可以轉讓成債券；在結構上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時候只支付利息，最后才歸還本金。因此，其靈活性非常適合于房地產業。“夾層融資”模式大致分為四種：第一種是股權回購式，就是募集資金投到房地產公司股權中，然后再回購，這是比較低級的；第二種是房地產公司一方面貸款，另一方面將部分股權和股權受益權給信托公司，即“貸款+信托公司十股權質押”模式；第三種模式是貸款加認股期權，到期貸款作為優先債券償還；第四種模式是多層創新。在“夾層融資”，這種大的制度安排下，房地產金融創新空間很大，在債權、股權、收益權方面可進行多種創新組合。夾層融資是一種準房地產信托投資基金。對于房地產商來說，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據募集資金的特殊要求進行山東工商學院2011屆畢業論文3調整。夾層融資的提供者可以調整還款方式，使之符合借款者的現金流要求及其他特性。夾層融資的最大優點體現為靈活性，通過融合不同的債權及股權特征，夾層融資可以產生無數的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。但在行業中已經將房地產信托業務作為主流盈利模式的信托公司一定不會受到政策的束縛，而將會去尋求更為安全、更具有操作性的創新模式。此種業務創新的信息已經在2005年的第4季度體現出來，行業內房地產創新業務的“夾層融資”、股權投資和債權融資等多種創新手法紛紛登臺。外來資金的投資加上自有資金的進入構成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進行設計，是我國房地產信托發展的主要方向之一。（五）房地產信托在銀信貸收緊的情況下，房地產信托迅速成為近年來異常活躍的房地產融資方式。我國的房地產信托是指信托公司接受委托經營、管理和處分的財產為房地產及相關財務的信托。自2001年我國信托投資“一法兩規”的相繼出臺以來，信托公司在房地產資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。房地產開發商把融資的目光轉向房地產信托產品。房地產信托是金融信托業與房地產業相互融合的產物，它為房地產業的發展提供了大最的資金和手段。房地產信托在資金運用上，可以橫跨產業投資、資本市場和貨幣市場，形式多種多樣：如通過貸款、股權融資和交易等方式為房地產開發商提供資金；或者階段性地購買房地產企業，然后再以賣出的方式融入資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業債券、股權投資、產業基金等模式相比，雖然房地產信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環境相對其他融資工具而言要寬松得多。我國房地產信托的發展方向應是為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供全面的金融服務，適應房地產行業的特點，提供有效的資金融通和風險管理手段。盡管政府調控樓市的步伐目前正在加快，陸續出臺的政策和措施導致銀行對房地產的信貸進一步收緊，然而與房地產業有關的信托產品卻沒有因此而收縮。業內人士認為，