江西財經大學普通本科畢業論文第1頁目錄1.我國房地產業的發展現狀.21.1我國房地產業的市場供給狀況分析.21.2我國房地產業的市場需求狀況分析.42.入世后外資對我國房地產業的影響.52.1外資對國內房地產業影響的宏觀分析.52.2外資對國內房地產市場影響的中觀分析.72.3外資對國內房地產市場影響的微觀分析.83.房地產業應對對于外資的對策.93.1練好內功，求強求活，提高生存能力.103.2“規管并用”，從根本上建立和發展一個穩定合理的房地產市場.10參考文獻.15致謝.16江西財經大學普通本科畢業論文第2頁幾年來外資對房地產業的投資注入變化分析中國加入世貿以后的這幾年，我國房地產業一直保持著較快的增長態勢。盡管我國房地產市場發展過程中還存在一些問題，商品房空置量居高不下，房地產開發投資仍在持續增長，但是從總體上看，目前的房地產市場還不能稱為過熱，主要問題是結構性供求矛盾。從長期來看，房地產市場潛在需求巨大，房地產市場總體走勢仍然看好。為了促進房地產業的發展，充分發揮其對經濟的拉動作用,必須加大力度引入外資。1外資大量進入大陸開發和建設領域也帶來了很多新的競爭，特別是中國大陸現階段房地產中介服務業和物業管理比較稚嫩，外商進入后已經產生較大沖擊。但從積極方面看是極好的機遇，可以化沖擊為動力，加速企業改革和調整，促進行業整體素質的提高，也有利于國有企業改制、擴充資本金提供條件。1.我國房地產業的發展現狀近年來，我國房地產業一直持續增長。2006年1-9月全國房地產開發投資7863億元，比去年同期增長29.4%。我國房地產市場持續快速發展，主要得益于國家宏觀經濟的持續增長，得益于國家對住宅建設的重視，將住房消費作為擴大內需的重要方面。近幾年陸續出臺的房改政策、開放住房二級市場政策、稅收鼓勵政策及住房信貸政策，對啟動個人住房消費，搞活房地產市場產生了積極的影響。1.1我國房地產業的市場供給狀況分析首先，就我國房地產業的開發投資狀況而言，我國房地產業的開發投資規模與全行業的發展步調是一致的。2000年至2002年是房地產開發投資的高峰時期，2002年以后隨著全行業步入調整時期，房地產業的開發投資呈現出增速減緩的態勢，2003年房地產逐步走向復蘇后，房地產業的開發投資增長率也走向回升。2005年，全國房地產開發完成額6245.5億元，同比增長25.3%。至2006年前9月，全國房地產業開發投資同比增長達到29.4%。2從房地產業的投資結構來看，2004年開始，我國房地產業投資結構開始向1潘艷.2003.12：我國房地產業發展的現狀、問題及趨勢分析.貴州大學學報(社會科學版)，p174-1782白光.2005：品牌資本運營通鑒，中國統計出版社，p86江西財經大學普通本科畢業論文第3頁住宅轉移，住宅投資占房地產業的投資比重逐漸上升。2004年住宅投資占房地產業的投資比例為68.5，2005年1至9月，這一比例己上升為71.1。辦公樓投資稍有上升,商業用房投資的比重則呈現出下降的趨勢。投資結構的這種變化基本符合房地產業的發展規律。1其次，從房地產開發建筑面積來看，2004年，全國房地產新開工面積、施工面積、竣工面積都出現了快速增長的勢頭。2004年施工面積和新開工面積都有較快增長，新開工面積比去年同期增長27.2%，施工面積增速21.5%。去年1-9月份，全國商品房施工面積73749萬平方米，增長22.1。其中新開工面積27981萬平方米，增長18.2。考慮到新開工面積的較高增速，可以預見，今后幾年內施工面積還會出現較快的增長。從竣工面積來看，2004年以來，房地產業投資的增長速度開始回升，受工程建設工期較長的影響，商品房的竣工面積一直呈現增長的趨勢。2005年1-9月，全國房地產竣工面積11342萬平方米，比去年同期增長26.4%。再次，對我國房地產市場的供給結構的分析：住宅、辦公樓、商業用房是房地產市場供給的主要構成部分。其中住宅市場在房地產市場中所占的比重最大，商業用房市場次之，辦公樓市場所占的比重最小。近幾年來，我國房地產市場的供給結構存在著以下特點：第一,住宅供給平穩增長，住宅供給的內部結構發生變化，其中別墅和高檔公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根據國際經驗，發展中國家高檔物業在房地產業中所占的比例在5-10左右比較合適，而在前幾年房地產過熱時，我國別墅、高檔公寓等高檔物業所占的比例遠遠超過了這一數字，從而造成了高檔物業的空置率遠高于普通住宅。因此近幾年我國政府嚴格控制高檔物業的投資，商檔物業在房地產業中所占的比例已降低到10以下，普通住宅的投資比例開始上升。2005年1-9月，住宅投資占房地產行業總投資的比例已達71.1%以上，比去年同期增長32.8%。2第二,辦公樓市場供給有所增加。2004年，辦公樓投資完成額僅為293萬平方米，與2003年同期相比增速下降12.9%。2004年投資額較上年有所增長,但增1白光.2005：品牌資本運營通鑒，中國統計出版社，p862潘艷.2003.12：我國房地產業發展的現狀、問題及趨勢分析.貴州大學學報(社會科學版)，p174-178江西財經大學普通本科畢業論文第4頁幅較小。1自今年以來,辦公樓開發投資額呈現較快增長，可以預見，今年辦公樓市場供給將出現較大增長。與此同時，辦公樓市場的地區間差異不斷擴大，如北京云集了世界各國5000多家駐華機構和外資企業，還有全國地方政府和各地大企業的駐京辦事處，其辦公樓市場呈現供銷兩旺的態勢。北京辦公樓租金現已僅次于香港和東京，處于世界第三位。但是象廣州、深圳、?？诘瘸鞘杏捎谇皫啄贽k公樓投資過于膨脹，而這些城市又不具有北京、上海那樣的旺盛需求，所以出現了辦公樓市場供需都出現下降的趨勢。第三,商業用房的供求矛盾比較突出。在前幾年經濟發展過熱時，商業用房比較暢銷，各地商場、商鋪紛紛涌現，出現了嚴重的供過于求的現象。隨著宏觀調控政策的實施，商業用房的銷售率迅速下降，近兩年消費疲軟困擾著我國國民經濟的發展，從而導致了與消費水平和消費能力直接相關的商業用房的需求下降，但每年商業用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業用房的供求矛盾。1.2我國房地產業的市場需求狀況分析目前，我國房地產業的市場需求存在以下特點：第一，近幾年市場需求呈上升趨勢。近兩年來，在中央擴大內需和全面推進住房制度改革等宏觀經濟政策引導下，我國房地產銷售擺脫了前幾年徘徊不前的局面，出現高速增長態勢。2005年1-9月,全國商品房銷售額達2635億,同比增長31.9%。2第二，個人消費成為市場需求的主體。近幾年，個人購買商品房的絕對額高速增長。1987年，個人購買的商品房只有42666萬平方米，占當年商品房銷售的17.9%；而到了2002年，個人購買的商品房達523372萬平方米，占當年商品房銷售的666%；2003年，雖然受住房制度改革的影響，集團突擊購房的現象比較嚴重，但個人購房也增長很快，2003年個人購房的比例比2002年上升了7個百分點，達到736%。市場消費主體的這種變化對開發商提出了更高的要求。2004年這一比例已達到87%；2005年1-9月，個人購買商品房的比例為92.8，個人購