江西財經大學普通本科畢業論文1目錄1房地產信息化發展概述.21.1房地產信息化階段.21.2房地產中介企業電子商務發展現狀.22房地產中介企業BTOC電子商務模式分析.52.1房地產BTOC模式概念.52.2房地產BTOC模式交易的三個階段.52.3賣房者和買房者參與房產中介商網上撮合.73BTOC模式下房地產的優勢.93.1節省成本，控制信用危機.93.2跨區域的經營和管理.93.3商業模式直銷化.94分析房地產中介在BTOC模式中應用面臨的問題.94.1缺乏網絡互動性與整合性.94.2信息化建設停留在表面現象.104.3房地產中介缺乏電子商務品牌意識.114.4房地產電子商務安全支付問題無法解決.125房地產電子商務模式面臨的對策.125.1借鑒美國中介經驗，實現BTOC模式的整合性.125.2建設房地產信息化的至高階段.135.3建立形象網站，樹立品牌.135.5加強誠信安全建設，解決支付無法交易難題.146結論.16參考文獻.17致謝.18江西財經大學普通本科畢業論文2BTOC電子商務模式在房地產中介的應用1房地產信息化發展概述1.1房地產信息化階段隨著中國加入WTO，信息時代的變革，電子商務在房地產的應用越來越廣。結合成本管理信息化的特點，根據房地產中介商信息化建設的進程我們總結出了房地產中介成本管理信息化建設的四個階段1.1.1初級階段：取代手工操作、提高工作效率在初級階段，信息化的作用主要體現在取代一部分繁雜的手工操作上，應用的主要對象是各級基層人員，如通過合同臺帳能夠快速方便地查詢到所有合同的各類信息（不再需要翻箱倒柜地找合同及其相關往來業務）、自動計算變更比例等。1.1.2中級階段：優化流程、改善管理在中級階段，重點通過信息化系統的規范流程來改善企業的運作流程，并不斷通過流程的優化來提升企業的管理水平，這個階段系統的應用對象以各級中層管理人員為主，使各級管理人員充分利用系統來明確崗位分工、優化流程，并進一步提升整個業務的運作效率，如通過制定合理的成本分類來有效提高對付款申請、付款計劃、審批和付款流程來控制款項的支付過程。1.1.3高級階段：有效降低成本、創造效益在高級階段，企業的中高級管理人員可以及時根據系統中的各項業務數據制定下一步的經營策略，及時發現存在的問題并適當調整相關策略，如通過對變更原因的分析找出變更頻繁發生的根源并采取有效措施嚴格控制此類變更的反復出現，通過對房屋銷售動態成本的追蹤及時發現成本控制中的薄弱環節并采取有針對性的措施以降低成本支出。1.1.3至高境界：不戰而勝、遙遙領先這個階段應該是信息化建設的最高境界，在這個階段企業對系統中長期積累的各業績成本數據的深入挖掘和分析，能夠快速準確江西財經大學普通本科畢業論文3地測算出業務的預期成本狀況，而基于這一基礎的投資決策成功的概率將大幅度提高，達到了不戰而勝的至高境界。企業在信息化過程中不可能一步登天，必須從初級階段開始一步一個腳印地不斷攀登，并最終達到信息化的至高境界，明白了這個道理，各種困惑也就迎刃而解了。1.2房地產中介企業電子商務發展現狀1.2.1房地產中介電子商務概念根據城市房地產管理法及城市房地產中介服務管理規定的有關規定，所謂房地產中介服務，是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。房地產咨詢，是指有關機構為房地產活動的當事人提供房地產信息、技術、政策法規等方面服務的活動。房地產中介，是指為委托人提供房地產信息和居間代理業務的活動。也就是有關機構為房地產交易雙方牽線搭橋、提供信息、促成交易的活動。在現實生活中常出現當事人對房地產市場行情，交易對手等不了解，從而不知如何進行交易的情況，而房地產中介則恰好滿足了當事人的需要。當事人可通過房地產中介機構準確、及時地了解市場行情、交易對手等情況，積極穩妥地進行交易。從而可知房地產中介電子商務即在網絡上完成房地產的一切業務流程。這是房地產發展的一種趨勢。1.2.2美國房地產中介電子商務應用階段現狀分析中介企業的發展與房地產市場的繁榮是相輔相成的，在一些發達國家，不論買賣存量還是增量房地產幾乎都是通過中介進行交易，所有買房信息都通過中介地產協會傳送。如果開發商自己不是房地產中介，還要委托中介機構來辦理，而自己專心于開發生產。對于房地產預售，則必須通過中介機構辦理。以美國為例，房地產交易有99%是通過中介服務交易而來，其中信息技術的應用非常廣泛。美國的房地產信息化已處于至高階段，在1997年以來，美國房地產中介協會的70多萬名成員中，上網成員的比例已從27%增加到72%，90%的經紀人擁有電腦，60%的經紀人使用電子郵件與顧客聯系，60%的房地產公司在因特網上建有網址，72%的房地產公司通過江西財經大學普通本科畢業論文4因特網做成一些生意。在信息技術應用領域，美國的MLS“多重上市服務”系統這種互聯網上的房源數據庫解決方案，可以使幾個國家或一個國家不同區域的房產中介可利用MLS，專業軟件以及Web形式進行房屋銷售與房源信息的交流，并通過互聯網直接管理MLS系統的數據庫。信息技術在美國房地產經紀業的應用還包括使用CDRDM式合同，使商業租賃合同有關文件規范化、專業化；在房地產評估業中，隨著大量低成本房地產數據庫的出現和發展，使人們很容易地收集到與各地區房地產價格等相關的評估內容，人工智能計算機化評估使房產評估更為便利。1.2.3中國房地產中介電子商務應用階段現狀分析計世資訊（CCWResearch）的研究表明：在2006年房地產行業信息化投資中，針對硬件的投資為10.5億元，占總投資的56.8%，比2005年硬件投資增長14.7%。其中軟件投資增長32.7%，規模達到6.9億元，占總投資的37%，比2005年上升4個百分點。而服務的比例變化不大，占總投資的6.2%。總規模達到1.1億元，比2005年預計增長23.2%。圖1-12005年房地產行業信息化總