金眾東莞項目可行性研究報告一、項目總論11項目背景111項目名稱南城宏圖項目20044046、2004G017（地塊）111房地產開發公司深圳市金眾集團有限公司113承擔可行性研究工作的單位深圳市同致行物業顧問有限公司114研究工作依據房地產開發項目經濟評價方法（建設部建標2000205號）建設項目經濟評價方法與參數（國家計委、建設部計投資1993530號）關于印發經濟評估方法的通知及附件（中國國際工程咨詢公司咨經199811號）東莞市建設工程價格信息開發公司提供的相關資料115項目建設規模和內容本項目位于東莞南城新中心南部，東北緊鄰交通要道東莞大道，與城市花谷隔路對望；西北面為高新產業園區，北面為深圳建控總承包公司規劃建設的住宅區。根據開發公司提供的項目土地使用權出讓合同、建設用地規劃許可證等相關資料，項目的規劃設計指標見表11。表11項目規劃設計指標表序號名稱單位主要指標1建設用地規劃批準書2004330282總用地面積平方米179345333建筑用地面積平方米179345334總建筑面積平方米2959195計入容積率建筑面積平方米295919其中住宅平方米274419商業平方米15000會所平方米3000幼兒園平方米2500配套居委會及管理處建筑面積平方米10006容積率1657建設規模3、5、9/12層116項目開發手續項目用地取得項目用地已取得，開發公司為深圳市金眾集團有限公司。地塊號為20044046、2004G017號，權利人為深圳市金眾集團有限公司，使用年期70年（2004年07月06日2074年07月05日）。結論本項目開發手續正在完備之中。12可行性研究結論121市場預測根據市場調查，項目地塊所屬的東莞片區一直以南城“后花園”形象出現，在新的一輪“高尚建城運動”中有其獨有的優勢，近幾年來每年都有一定量的房地產項目開發與供應，房地產市場的供應與銷售呈現供銷兩旺的局面。預計區域內近幾年房地產市場仍將保持這種態勢。122項目建設進度項目將于2005年10月開始施工，預計建設工期為29個月，即項目將于2008年3月竣工。123投資估算和資金籌措投資估算本項目開發建設總投資額為10465090萬元，其中各項成本費用的金額詳見表12。表12項目開發建設總投資估算表一、開發成本總價（萬元）1、地價299289972、公共設施配套基金2838773、前期工程費1230024、建安工程費52935575、基礎設施配套及環境工程費328476、公共配套設施費61、9年制學校07、開發期間稅費14615671、質量安檢費810872、交易服務費456673、其他費用1334828、不可預見費用180867二、開發費用1、管理費用4038352、銷售費用3365293、財務費用375895三、投資總額10465090資金籌措本項目的資金來源主要包括自有資金（資本金）、銀行貸款和銷售回款等。項目資金籌措方案數據匯總見表13、表15、。表13項目開發資金籌措表序號籌措資金來源籌措資金數額萬元籌措資金比例1自有資金261625252銀行貸款137782413163銷售回款64710226183項目總投資10465096100124項目綜合評價結論本項目屬房地產住宅開發項目，符合國家城鎮住宅開發建設產業政策。本項目選址適宜，定位準確，設計合理，售價適中，符合市場主流需求。從財務分析結果表明，項目開發總投資為113461萬元，財務內部收益率為1913,利潤總額為299609萬元，成本利潤率為2042，稅后利潤為1816677萬元，稅后成本利潤率1704。具有良好的經濟效益；本項目具有較強的抗風險能力，且從技術方面看亦充分具備可行性。項目綜合評價結論本項目具有良好的經濟效益、社會效益和環境效益，本項目可行。二、項目投資環境和市場研究21市場宏觀背景211宏觀經濟形勢分析1東莞概況東莞市位于廣東省中南部、珠江三角洲東北部，北距廣州50公里，南離深圳90公里，處于穗港經濟走廊中間，是廣州與香港之間水陸交通的必經之地。東莞市現有32個鎮，總共有700萬左右人口，其中常住人口160萬左右，暫住人口450萬左右，而港澳臺及海外僑胞大概有100萬左右。其實，加上流動人口，東莞現有人口接近1000萬左右。從人口區域分布來看，虎門、長安、厚街及市區占有比較大的人口比重，平均大概都有70萬左右的人口。從人口群體特征來看，呈現出“啞鈴式”的群體結構，上層富有人士階層及低層打工一族占有比較大比重，而中層階層如白領、工薪階層所占比重較少；但是，近年來隨著東莞市大力通過各種人才引進政策及全國大量的畢業生涌入東莞，這一中間階層的人口比重正以比較快的速度在增長。分析改革開發以來，東莞因“三來一補”的勞動密集型經濟產業結構而得到快速發展，并涌入了大量的低層打工一族，導致東莞市具有典型的移民城市特征；外來人口與本地人口比例懸殊，本地人因土地出租、房屋、廠房出租等收入渠道而迅速走上“暴富”之路，誕生了一大批東莞本地“農民暴發戶”。2東莞市國民經濟發展概勢及在珠三角的戰略地位近年來，東莞充分發揮地理人文優勢，大力發展外向型經濟，以科技推動經濟發展。國民經濟持續、快速、健康發展。實施經濟國際化戰略，大力吸引外資，發展外向型經濟。二十年來，東莞的經濟以平均每年22的增長率蓬勃發展，是中國綜合經濟實力30強城市之一，成為中國經濟發展最快的地區之一，形成了以制造業為主，以電子資訊產業為支柱的外向型經濟結構，是國際性的加工制造業基地和中國重要的外貿出口基地。通過近年來經濟的快速發展，東莞各鎮區形成了比較明顯的衛星城鎮布局，并且各鎮區的產業結構區別明顯。如以服裝產業而聞名海內外的虎門、長安，厚街的餐飲、娛樂及家具制造業，大朗的紡織業，長安、清溪的電子通訊制造業，樟木頭的旅游業、房地產業，常平的物流業，高步鎮的鞋業，塘廈鎮的玩具制造業等。各鎮基本上形成了自己的龍頭產業作為經濟支柱。根據中國社會科學院發布的2003年中國城市綜合競爭力報告，廣東省的廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、惠州進入2003年最具競爭力城市排名前50位，在珠三角十二市區中東莞排名第四，僅次于廣州、深圳、佛山；而在城市成長競爭力的排名中，東莞位列全國第九，落后于排名第三位的深圳、排名第七位的廣州。這說明了東莞市經濟的成長性良好，經濟持續快速發展。分析東莞處于大廣州、泛深圳之間，在珠三角占有極其重要的經濟戰略地位，有效與廣州、深圳互動促進經濟發展。隨著經濟的飛速發展，東莞在珠三角的經濟地位會進一步加強，良好的宏觀經濟發展形勢將會有效促進東莞的房地產市場發展。3人民生活水平東莞在改革開放以來，逐漸走上了共同富裕的道路。2004年上半年城鎮在崗職工月人均工資1978元，比上年同期增長108；城鎮居民人均可支配收入11658元，增長161,增速同比提高58個百分點；城鎮居民人均可支配收入總量超過廣州僅次于深圳。為此，東莞人民生活水平已經進入了比較寬裕的后小康階段。分析目前，東莞每百戶城鎮居民家庭擁有轎車32輛，居民家庭家用汽車擁有量居全省首位；這在一定程度上可以說明東莞本地城鎮居民的富有程度；隨著城市化進程的加快及原始資本的不斷積累，本地城鎮居民對居住品質將會有更高的追求，本地富有城鎮居民對自建34層小洋房的居住生活形態熱情度降低。212東莞市投資宏觀背景東莞市房地產市場現狀東莞市六年來房地產市場開發情況表年度199819992000200120022003施工面積961,4571,578,3982,212,7602,251,4973,056,4596,895,162新開工面積700,8841,074,9631,357,5041,108,4471,635,915商品房總體竣工面積620,746882,572932,4561,195,6531,363,5682,572,854銷售面積348,996585,812663,097919,6801,384,9681,649,873銷售額85,636134,118197,460266,591434,6195,424,040空置面積434,045498,106576,995585,936683,5111,143,781施工面積675,0681,160,5751,819,9711,599,7362,144,3815,301,062新開工面積480,039750,2081,105,502821,3761,161,8972,720,823竣工面積416,962698,813748,602837,572985,2762,219,923銷售面積317,649537,355579,669852,3911,252,2991,419,069銷售額67,860106,540153,936227,729378,5384,740,902其中居住空置面積239,287254,470300,526285,754335,523916,055施工面積205,411251,157235,969524,283609,114992,415新開工面積155,367221,289175,084206,517317,209竣工面積101,960117,372104,745273,056288,892262,234銷售面積24,04737,48940,56932,41169,254147,112銷售額15,78324,17731,06728,04338,377781,311其中商業空置面積76,55880,94996,31383,852120,540196,917隨著國家宏觀調控政策的逐步到位，從今年4月份以來，我市固定資產投資增速有所減緩，16月鎮以上固定資產投資增幅比一季度回落7個百分點。其中基本建設增長673，回落202個百分點；更新改造增長828，上升342個百分點；房地產開發增長953，回落81個百分點。據建設局、統計局提供的統計數據表明，東莞今年上半年完成房地產投資364億元，與去年同期的186億元相比增長率為96，增長了近一倍。今年79月，東莞市房地產開發保持繼續良好發展態勢，房地產投資持續增長，商品房建設和銷售與上半年相比有較大增幅。截至9月份開發項目共有107個，其中第三季度新增開發項目24個。完成開發投資631263萬元，其中住宅完成投資487098萬元。新開工面積14308萬平方米，其中住宅施工面積11382萬平方米；竣工面積9681萬平方米，其中住宅竣工面積9206萬平方米。資金來源方面自籌資金與定金及預付款依舊是重頭，分別以265256萬元和294520萬元，占了763109萬元資金來源的348與386，國內貸款與利用外資的總量不大，但較上半年同樣有大幅增加。與上半年度完成開發投364111萬元相比，第三季度增長了734達到了631263萬元，僅住宅投資增長就達到了696。資金來源方面，自籌資金與定金及預付款同樣大幅增加，這既說明本地開發商資金儲備的充足，也看得到了住宅項目的良好市場認可，而從國內貸款與利用外資的總量不大可以看出，東莞市地產開發對國內銀行的依賴小，更沒有開始大規模的國際融資。另外，從顯著增長的投資金額可以看出，東莞房地產投資并沒有太多受到“831”大限的阻撓，開發商自身雄厚的資本保證東莞房地產業的正常發展，而國內貸款與利用外資的小量參與，也可以看出目前市場融資渠道的單一，還沒有做到最大范圍的實行資本流通。213東莞市房地產（住宅）供應結構分析從今年1至9月份批準預售商品房項目來看，共有建筑面積372萬平方米，而城區（莞城區98333平方米、東城區350672平方米、南城區354663平方米、萬江區14653平方米）共批準商品房預售面積就有125萬平方米，其中住宅預售面積818萬平方米，分別占據全市預售面積的34、28；可以看出東莞城區的房地產供應量仍然主要以城區為主。在全市各鎮區所批準的住宅預售面積中，長安、虎門、厚街仍然占有相對比較大的比例，但常平的今年住宅供應量突增，預售面積迅速提升至第四位。長安、虎門、厚街、常平住宅預售面積分別是296萬平方米、291萬平方米、254萬平方米、253萬平方米，分別占據全市住宅預售面積的1030、1012、881、879。從產品的供應結構分析來看，作為高端別墅的供應量占有356萬平方米，占住宅總預售面積的124。而別墅的供應分布區域比較分散，城區（東城區19萬平方米、南城區27萬平方米、萬江區5812平方米）占全市別墅供應量145。在全市各城區、鎮區的別墅供應量中，今年與往年最為不同的是，黃江、沙田、長安的別墅供應量排在前三位，黃江、沙田、長安的別墅預售面積分別為52萬、51萬、28萬，占全市別墅供應量的146、14、8，而城區別墅供應量最大的南城區也只有27萬平方米，占全市別墅供應量的76。另外，截至今年6月份批準報建的住宅總建筑面積就有293萬平方米，其中多層、高層占有272萬平方米，別墅占有21萬平方米左右。因此未來的住宅供應量將明顯增大。批準商品房預售項目一覽表（2004年19月）住宅鎮區名稱批準預售項目批準預售面積（M2普通住宅別墅商鋪寫字樓其他個數）面積（M2）套數面積（M2）套數面積（M2）面積（M2）面積（M2）莞城區5146699983336120022383259830東城區124684813506722507186313711780900南城區1654055135466331882714494444021414860萬江區496985146531485812208233200樟木頭鎮3302122218235200193660940常平鎮1730831325315133879140505516200長安鎮53738232965202093283205358435188680虎門鎮1129766529126721191636671639800塘廈鎮91338751086466591406856226202360249厚街鎮122892752536252354003565000石龍鎮4128777113328599240001001544900鳳崗鎮511997610338385324689801659300大朗鎮49705641601207351051004559598600石碣鎮3650515695243100809900寮步鎮455854436724578356211036018220黃江鎮3720746964331451912176243100茶山鎮347977479772991501535000石排鎮21469010862281086228382800橫瀝鎮57455471166692506830338800大嶺山鎮1320880000850312380清溪鎮1442984429836000000橋頭鎮11026510265331026533000沙田鎮319863016829071551430573034000麻涌鎮1257582095615600480200洪梅鎮24811533228284001488700合計13637210422879333228473561831041603749237711249214東莞市房地產銷售需求分析（1）19月份商品房銷售面積突破180萬平方米東莞上半年房地產投資和銷售均保持持續增長勢頭，其中投資額比去年同期增長近一倍，商品房實際銷售面積同比增長1596。商品房實際銷售面積5726萬平方米，比去年同期的4938萬平方米增長1596，商品房預售面積5522萬平方米，兩項合計，商品房總的銷售面積達11248萬平方米。另外，加上79月份商品房銷售面積，今年19月份商品房銷售面積共有18241（住宅銷售面積11042萬平方米），其中別墅累計銷售819套，202萬平方米，與去年同期的386套、1035萬平方米相比，增長了一倍多。而去年銷售（含預售）商品房面積為21459萬平方米，預計今年將會有望突破這個銷售面積。（2）商品房空置面積已達120萬平方米在商品房空置面積方面，截至9月份共有12028萬平方米，比今年上半年的11085萬平方米增加了85，其中住宅9418萬平方米，辦公樓178萬平方米，商業營業用房2133萬平方米，其他299萬平方米。另外，空置面積增長最快的是空置一年以下（含一年）的部分，增長了近25。（3）普通住宅單價平穩增長、別墅單價上漲過快在銷售價格方面，別墅均價增長幅度過高。今年第三季度住宅平均銷售單價達2481元平方米，比上半年提高約220元平方米；其中別墅平均銷售單價為4325元平方米，比上半年提高約1242元平方米。2481元平方米的住宅平均銷售單價與東莞目前市面的銷售均價3000元平方米4000元平方米有比較大的差距，這主要是由于東莞相當多的鎮區建有不少廉價的商品房，從而拉低了整個房地產市場的交易價格。（4）外銷市場出現反彈在外銷銷售情況方面形勢有所好轉。今年上半年商品房外銷面積達532萬平方米，占商品房總銷售面積的595，而去年全年外銷面積為1049萬平方米，與去年全年的銷售面積21459萬平方米相比，僅占489。上述數據表明今年外銷商品房的走勢已經擺脫去年非典疫情的陰影，開始有所反彈。（5）三房、均價在3000元平方米以下、80120平方米戶型最為暢銷在戶型面積銷售方面。80120平方米戶型最為暢銷，從今年19月份住宅銷售的戶型面積統計情況來看，銷量最大的是80120平方米的住宅，達5759套，占總銷量10703套的54，其次是80平方米以下的偏小戶型，總銷量是2721套，占總量的25。從戶型結構看，銷售比例最高的是三房，共5723套，占總銷量的53，其次是兩房以下含兩房的住宅，共銷售2021套，占總量的31。從住宅銷售單價看，2000元平方米以下的銷售比例最高，達4028套，占38，其次是2000元平方米3000以內的住宅，銷量達4077套，占總量的38。也就是說，3000元平方米以下的住宅銷量占到總數的76。（6）120平方米以上戶型成交比重大幅度增長目前120平方米以下的戶型仍然占市場總量的70以上，但從第三季度與上半年的銷售情況比較分析來看，這一部分戶型的比重正呈現下降趨勢，其中80平方米以下的小戶型從上半年的276下降到第三季度的226，80120平方米戶型成交比例也從上半年的557下降到第三季度的514。而120平方米以上戶型的成交比例有上升勢頭，如120160平方米的成交比例從上半年的104上升到第三季度的167，160平方米也從上半年的63上升到第三季度的92。（7）購房省內、省外、境外戶籍群體三分天下從購房者的來源看，廣東省戶籍、非廣東省戶籍及境外戶籍分別占了總銷量的418、277、305，比數約為433。出現省內、省外、境外戶籍群體三分天下的局面主要是因為本地戶籍居民不多，外來高級藍領及白領購房逐漸增多，外資企業中高層及老板在莞城、樟木頭、常平等鎮區購房逐漸增多。22南城區房地產市場特征分析221東莞新城市中心和地產龍頭南城板塊隨著東莞新一輪城市建設的鋪開，南城區成為新城市中心區發展的焦點所在。（1）政府投巨資改造環境環境因素在房地產中心的作用舉足輕重，南城區政府對環境的投入不遺余力，南城政府投2億元建設水濂湖公園，另外投資2億建設水濂山郊野公園。（2）路網規劃構造城市骨架南城區相當重視市政道路的規劃建設，確立了“四縱十橫”的路網規劃，該路網骨架將托起南城現代化的雛形。“四縱”包括沿河路、莞太大道、南城科技大道和東莞大道、其中長10公里，最寬120米的東莞大道實行人車分流，“十橫”則是連接沿河路和莞太大道之間的十條橫路。（3）品牌發展商爭相搶灘中央生活區及其附近的“生態居住區”東莞市規劃的中央生活區位于南城新區的中片，東臨東莞大道，西臨篁村科枝路，北臨四環路，南臨五環路，總面積21平方公里，是城市新區的重要組成部分，規劃建設成一個為行政、文化、金融商務區服務的、具有完備的公共配套設施和充足的綠地休閑空間、社區活動場所及開放度較高的新型社區。222南城區房地產市場供應結構分析（1）未來住宅供應量最大的地區1）南城區土地儲備居城區四區之首，占儲備總量的54土地儲備從區域上劃分，南城區的土地儲備為313萬平方米，占到城區總儲備量的54；其次為東城區，土地儲備占總量的34，而莞城區土地儲備相對較少，僅占總量的2。2居住用地儲備第一南城區居住用地儲備量為261萬平方米，占城區居住用地儲備總量的63，東城區以113萬平方米位居次席，莞城區由于開發建設較早，因此居住用地儲備量很小，僅為5萬平米，不足總儲備量的1。3）南城區居住用地占絕對優勢居住用地84其它用地15辦公用地1商業用地0居住用地商業用地辦公用地其它用地南城區土地儲備總量占到城區儲備總量的五成以上，而在南城區313萬平方米的土地儲備中，居住用地高達261萬平方米，占到區域土地儲備總量的八成以上，隨著東莞市新中心城的建設以及南城板塊概念的炒作，南城區在2002年已經顯現其理想居住空間的前景與機遇。綜合以上分析，目前南城區的居住用地儲備量是目前四大城區最多的一個區，也表明今后南城將是開發商圈地開發的一個重要戰區，是房地產市場發展最為火熱的片區。目前南城區在售樓盤有精英名都、江南世家、中信新天地、石竹新花園、元美廣場、華凱廣場等樓盤，而東城區由于緊靠南城區作為泛南城區的凱旋城、金地格林小城、國際公館、御花園等樓盤，這些樓盤總共有建筑面積接近130萬左右，而從19月份批準的住宅預售面積來看，南城區共有355萬平方米，按照一定的銷售率推算并加上即將啟動的樓盤項目如金眾宏圖項目、中信森林湖等；預計未來將有100萬左右的供應量。（2）低、中、高各檔次樓盤出現并存局面在各樓盤的開發思路和產品定位方面，各盤都有各自不同的開發模式，如以白領、投資客為目標客戶群體的中小戶型樓盤中信新天地、精英名都；以本地居民為主、私營企業主、高級管理人員等上層富有階層為目標客戶群體的高尚別墅社區樓盤江南世家、國際公館、御花園。南城區各檔次樓盤并存的局面，與萬江大部分主流樓盤定位為以高級藍領、白領階層為主要目標客戶群體的中檔樓盤相比，地產市場發展良性化，不會產生過激的惡性競爭局面。223南城區房地產市場價格特征分析南城典型樓盤均價一覽表樓盤名稱金地格林小城新天地江南世家凱旋城國際公館御花園均價（元/）350035003500400060003200目前南城區的中檔住宅銷售單價普遍在3500元/左右，而高端住宅如凱旋城、國際公館的洋房在4000元/左右的水平，別墅在6000元/左右；按照目前市區的房價走勢來看，普通住宅單價的上漲幅度比較小，而高端住宅如別墅的銷售價格攀升幅度比較大，從今年第三季度的別墅成交單價來看已經比較第二季度的別墅單價（3083元平方米）上漲1242元平方米，增長幅度40；隨著市區土地等資源的日益稀缺及別墅未來的可升值空間，預計未來的別墅價格也將繼續攀升。從各盤的銷售價格走勢分析來看，中信新天地以3100元/的均價攀升到目前3500元/的價格，價格攀升幅度比較緊湊而有序，支撐其價格攀升主要是因為與石竹新花園形成比較好的生活氛圍、南城稀缺的小戶型產品定位。金地格林小城由于受自身地段、社區配套等消極因素影響，目前銷售率才60左右，也由此導致價格徘徊不前，只能通過各種折扣促銷手段來推動銷售。224片區住宅市場客戶群體分析從目前各盤的購房群體來源分析來看，有以下幾個特征（1）早期開發的樓盤購房群體主要來自于本地居民，如石竹新花園的購房群體主要來自于原篁村區、勝和村等本地居民。（2）投資型、過度型小戶型物業購房群體來自于各區域的投資客、白領、高級藍領階層；如中心新天地目前投資客戶、白領、高級藍領購買占比例比較大。（3）近期開發新盤，購房群體來源分別相對以前比較廣泛。如金地格林小城，由于其在推廣方面注重大東莞的推廣戰略，由此吸引不少虎門、長安、厚街等目標客戶群體；作為南城“老大”的開發商宏遠集團屬下所開發的樓盤江南世家也相對以前所開發樓盤的購房群體來源比較廣泛，其它還有中信凱旋城等樓盤。（4）高端別墅樓盤購房客戶群體來源最為分散，是積聚各鎮區富豪的主要“基地”，這點可以從國際公館的購房群體來源分析中得到驗證。南城典型樓盤購房群體來源分布比例一覽表區域南城區東城區莞城區厚街其它長安、虎門、萬江等石竹新花園501317155中信新天地40271518金地格林小城25272325江南世家4615171111中信凱旋城173035108隨著城市化進程的加快，市中心區的日臻成熟，南城區居住環境的不斷改善，市區白領、高級藍領、投資客將成為南城區的主要購房群體；另外，各鎮區居民逐漸看好南城區的未來發展前景，受子女教育環境選擇等購房心理動機特征影響，“進城”的購房欲望比較強烈，如宏遠因外國語學校的設立而使得吸引眾多來自于各鎮區的居民前來購房，以至于其所開發樓盤受到市場的追捧。以國際公館、御花園、中信森林湖、金眾宏圖等項目為代表的高尚住宅樓盤及周邊良好的生態環境，南城泛高尚住宅社區的板塊初顯雛形，將會進一步吸引東莞各區、各鎮區的上層富有階層，高端住宅樓盤的購房群體來源將更加分散。三、項目分析及評價31地塊解析本項目地塊位于東莞市南城區最南部，地處城區邊緣的南端，東鄰交通要道東莞大道，西南與城市花谷隔南外環路對望；西北面為南城高新科技圓，東北面為東莞建控總承包工程公司待開發的住宅用地。項目地塊北面隔五環路與東莞CBD中心區、東莞生態居住區、CLD中央居住區相臨，具有近距市政配套、商圈的優勢，東面靠東莞大道、水濂湖自然生態公園，往返市中心區交通十分便利，同時擁有優美的自然、生態休閑環境，北面為大規模的居住區，西面臨南城高新技術園區，已形成相對高尚的人居生活環境，生活氛圍處在成熟過程中。311交通條件本項目緊鄰廣深高速公路東莞市出口和東莞大道，周邊有多路大、中巴士通達，往返市中心區和廣州、東莞及厚街、長安、虎門各鎮交通十分便利。312地形、地勢本項目地塊總用地面積1793453平方米，地塊平面呈規則長方形，其中東西長約560米，南北長340、250米；地塊標高東西高差超過10M，同時地塊與四周市政道路標高高差也較大，均低于市政道路標高；地理、地質情況良好。項目目前為毛地，東半部為宏圖賽車場較為平整，西半部為自然原始地貌尚未平整。項目地塊外景313規劃限制條件規劃建筑容積率等于165，建筑覆蓋率35，地塊整體性較強，同時地塊標高也有很高的落差。項目地塊外市政配套較齊全，各種水、電、氣、通訊等管網齊備。32項目SWOT分析1、S優勢依托東莞中心區的未來規劃，具有升值潛力；地處東莞市區南大門；項目周邊自然環境優雅；近臨廣深高速和南外環以及東莞大道，來往市內其它區域及廣州東莞的交通便利。2、W劣勢地處凹地，規劃難度大，工程造價高；項目臨近主要的交通干線，有較大的噪音；地塊規模大，但項目周邊自身配套缺乏，生活環境營造相對困難；地塊周邊的工業區和建材市場對后期營銷有一定的影響。項目所在片區屬于工業物流區，形象不具備高尚品質；東莞大道東側高檔生態居住區形象已經形成。土地取得成本較高。3、O機會點在項目入市階段，周邊樓盤供應量已不大，競爭環境較理想良好的片區市政規劃，為項目升值提供較大的空間；南城地產地位逐步提升，片區市場的關注度正在逐漸提高。4、T威脅點其它區域熱點樓盤多且規模較大，瓜分市場份額，爭奪有效購買力；住房貸款政策面臨繼續調整，置業門檻升高，購房欲望將受到一定的制約；33項目評價通過上述分析，可以看出，本項目開發的區位優勢較明顯，片區條件尚在逐步成熟中，客戶對片區居住的認可程度不高，存在一定的外在開發風險。針對項目的優缺點，在開發中，可利用發展商品牌的優勢，在推廣過程中強化市場的認識；將項目位于純住宅片區、生態生活的優勢貫穿于項目營銷過程；合理利用項目地塊方正的特點，在規劃時以圍合式布局營造項目的社區氛圍。為了規避噪音的影響，可以在規劃時拉小鄰道路面戶型的面積，以鄰街種植高大樹木、以及采取隔音玻璃等方式來彌補；為了解決周邊環境的問題，可以在銷售階段建立出位的形象包裝系統，展示項目未來規劃等；對于項目入市時周邊競爭力度小、而其他片區競爭力度大的因素，可定位時引入差異化形象占位策略，細分目標客戶市場、跳出區域做營銷。四、市場定位及項目評估41項目市場定位在項目開發時，來自本片區的競爭力度并不大，而壓力主要來源于南城其他片區的同類物業，所以，必須在開發路線上做出明確的差異化選擇，利用規劃環境、生態景觀、性價比優勢，在定位時即引入差異化形象占位策略，細分目標客戶市場。基于對本項目的區位特征解析、區域市場解析，鑒于對項目分析的認識，在項目的屬性定位上，選擇以“中檔物業”為主導的“產品、形象”雙差異化路線將是比較穩妥的選擇，將有助于品牌形象的積累、形成區域市場突破和制造熱點話題。411項目目標客戶定位截止2003年底，東莞共有戶籍人口15896萬人，其中城鎮居民人口5687萬人，港澳臺居民169萬人，另外國人1524人。2002、2003年間新增大中專畢業生13051人，外省調任人口3272人。其中莞城城鎮居民1532萬人，東城城鎮居民59萬人，南城城鎮居民431萬人，萬江城鎮居民684萬人，厚街城鎮居民1135萬人，項目客戶輻射圈層人口共計335050人，約96萬戶。暫住人口中莞城城鎮居民572萬人，東城城鎮居民109萬人，南城城鎮居民318萬人，萬江城鎮居民547萬人，厚街城鎮居民721萬人，城鎮居民人均消費27471萬元，農村居民人均消費21299萬元。項目客戶輻射圈層，主要工商業戶共22853戶，其中農業專業戶288戶，莞城全部工商企業急個體戶數775戶，東城全部工商企業急個體戶數6804戶，南城全部工商企業急個體戶數1307戶，萬江全部工商企業急個體戶數2859戶，厚街全部工商企業急個體戶數5410戶。東莞市目前多次置業比重占全部購房者比重約1898，經計算每年購房者比重占全部人口潛在有效購房總戶數的567，項目輻射圈每年購房者比重占有效購房者比重的993。故本項目大面積的潛在購買者可能在（1809，431）區間內，考慮到實際成交與意向的比例一般在16。本項目大戶型套數最多在300套左右。根據本項目的屬性分析，結合項目片區市場的客戶現狀與項目入市的環境，我們認為，在項目入市階段，項目目標客戶群將以東莞本地區域的原住民、公務員、中小企業主、個體戶，來自東莞市區內外的白領和制造業的高級技術人員等為主，其他區域客戶、港人、臺灣人等為輔。412住宅戶型定位戶型設計的好壞和分布直接影響到物業最終的銷售情況，因此建議在戶型設計時應盡量做到有新意贈送面積，在市場上鋪墊一定的競爭力。根據實際情況將部分偏大的戶型設計成小躍式（躍60CM高）或寬景洋房單位（如萬科城市高爾夫），以及帶入戶花園此種戶型在市內多個樓盤，如星河傳說等,適時推出此戶型，在南城市場上會有一定的競爭力。觀好的戶型，盡量安排轉角凸窗；部分朝中心園林單位，設計成大落地玻璃。戶型設計無梁無柱，方便業主自由間隔，面積配比方面考慮二房改為三房、三房改為四房等的可能性，從而增加市場靈活度。露臺為提高戶型的實用率，建議考慮采用目前較為常用的6米高花園陽臺，以作為贈送面積。戶型面積配比戶型面積范圍（M2）套數配比比例匯總707582房2廳1衛2陽臺768013213房2廳1衛2陽臺909583房2廳2衛2陽臺110120303房2廳2衛2陽臺120130183房2廳2衛2陽臺1301405614房2廳2衛2陽臺140150554房2廳2衛2陽臺1501601061065房3廳3衛3陽臺2602424總計100100413價格定位本項目價格定位可選用市場比較法來制定。這里例舉了以下與本項目類似的項目片區內項目銷售價格情況物業名稱銷售均價（元/）中信凱旋城4000陽光奧園3700石竹新花園3750萬科城市高爾夫4000金地格林小城3500御花苑3600/6000世紀城國際公館4000/6000江南世家3400景湖春天3300本項目地塊緊臨東莞大道、南外環路和高新區路路有較大的噪音面，西北側為生活住區，噪音面小，未來社區屬于中度噪音狀態。空氣質量方面，該片區為城市花谷和水濂湖生態環境輻射地帶，自然條件和生態環境良好，未來社區空氣質量條件優越。項目周邊生活配套相對完善，主要來源于東莞中心區的強大支持，依靠東莞大道，規劃有公交候車亭，交通相對便利，未來生活、出行較為便捷，但由于屬于各獨立社區組合區，生活配套不集中，缺乏大面積的平地活動場所，且大多配套步行距離相對較遠，而且本項目規模較大，可以發揮一定大規模社區優勢。同時與北面的建控項目存在較強的競爭關系；綜合以上各種因素，本項目擬采取適中的價格策略，住宅及商業平均售價擬定為多層洋房、疊加復式4200元/M2、小高層3950元/M2、聯排別墅6200元/M2，商業部分定為10800元/M2。五、項目開發建設進度安排51有關工程計劃說明本項目總建筑面積295919平方米，容積率165，按照擬規劃條件、公司的初步規劃策劃思路，并結合項目實際情況，本項目各階段的進度安排擬定如下設計、施工報建、施工準備階段2004年10月2005年10月工程施工階段2005年10月2007年12月其中一期施工階段2005年10月2006年11月一期竣工入伙階段2006年11月2007年1月二期施工階段2006年9月2007年10月項目室內外掃尾工程2007年9月2007年12月竣工驗收、入伙階段2008年1月2008年2月其中施工階段，項目計劃從2005年10月開始施工，預計建設工期為26個月，即項目可望于2008年3月竣工；銷售階段，根據施工進度和策劃方案，項目住宅部分計劃從2006年3月開始銷售，銷售周期預計為24個月，商業部分計劃從2006年10月開始銷售，銷售周期預計為10個月。52施工橫道圖詳見附表101項目工程計劃橫道圖。六、投資估算與資金籌措61項目總投資估算本項目開發總投資額合計為778117萬元，其中各項成本費用的估算額及單價詳見表61。表61項目總投資估算表一、開發成本總價（萬元）1、地價299289972、公共設施配套基金2838773、前期工程費12300231、勘察設計費9469432、可行性研究費1351233、臨時設施費147964、建安工程費529355741、基礎土石方工程費7871442、樁基礎工程費37877643、土建工程費431、聯排別墅433362432、多層洋房436875433、小高層2301991434、會所、商業、幼兒園3822744、水電安裝工程費29591945、精裝修工程費5326546、電梯工程費17749447、消防工程費13316448、通訊工程費1893949、電視天線工程費25449410、對講監控系統工程費57408411、燃氣工程費56225412、地下室工程費432042413、人防工程316635、基礎設施配套及環境工程費328476、公共配套設施費61、9年制學校07、開發期間稅費14615671、質量安檢費810872、交易服務費456673、其他費用1334828、不可預見費用180867二、開發費用1、管理費用4038352、銷售費用3365293、財務費用375895三、投資總額10465090四、銷售收入1346117985五、投資回報額2996090六、投資回報率02863項目總投資估算具體說明如下土地費用根據開發公司提供的資料，該土地是通過招標和掛牌交易方式于2004年4月取得，20044046、2004G017號地塊拍賣價款共計26903萬元，另交易手續費5萬元，因此，土地總費用為26908萬元。地價款利息共計302099萬元。公共設施配套基金根據東莞規劃部門的規定，在辦理工程規劃許可證的時候，須全額征收公共設施配套基金，按四類取費標準取費，商鋪240元/，住宅90元/。方案二共須交納公共設施配套基金共計283877萬元。前期工程費前期工程費主要包括項目前期規劃、建筑設計、園林設計、人防設計、勘測費用、設計評審、招標代理等，費用確定主要參考近期東莞市建筑工程價格信息、已交費用和區域同類房地產開發項目的實際情況。項目20044046、2004G017號地塊開發前期費用為123022萬元。建筑安裝工程費包括基礎、主體、水電安裝、室外配套、電梯、消防、燃氣、監控、電視天線、通訊、地下室等，此項費用根據項目分期開發情況，結合工程施工進度計劃投入。該項目G063070093號地塊開發建安工程費為5293557萬元。其他費用主要指工程監理費、工程咨詢費、質量檢查、工程檢測、環保評價與政府建設管理部門發生的費用。該項目20044046、2004G017號地塊開發其他費用為133482萬元。管理費用管理費用是指房地產開發企業的管理部門為組織和管理房地產項目的開發經營活動而發生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產稅等。按東莞市同類房地產項目的水平和該項目的具體情況，該項目管理費銷售收入的3計取。該項目20044046、2004G017號地塊開發管理費為403835萬元。銷售費用包括廣告及代理費等，參考目前東莞市一般房地產開發項目的標準項目具體情況，取銷售費用為銷售額的25。該項目20044046、2004G017號地塊開發銷售費用為336529萬元。財務費用財務費用指為籌集資金而發生得費用，主要指銀行貸款利息。項目20044046、2004G017號地塊開發財務費用為375841萬元。不可預見費不可預見費按前述25項之和的3計取較為合理。該項目不可預見費為180867萬元。以上項目開發建設投資在房地產項目產品建成時，應按照國家有關財務和會計制度形成開發產品成本，詳見附表102項目開發成本估算表。62資金籌措621資金來源本項目開發建設共需資金10465096萬元，根據分析各種融資渠道的可能性和合法性，并考慮籌資成本與籌資風險，確定本項目的資金來源主要包括自有資金（資本金）、銀行貸款和銷售回款。由附表104項目投資計劃與資金籌措估算表和附表105現金流量表可以看出，資金來源各渠道對于本項目建設的順利進行均有充分保障，其中各期的金額和比例安排合理，再加上開發公司雄厚的資金實力，資金籌措方案可操作性較強。622項目籌資方案項目資金籌措方案數據匯總見表62。表62項目開發資金籌措表序號籌措資金來源籌措資金數額萬元籌措資金比例1自有資金261625252銀行貸款137782413163銷售回款64710226183項目總投資10465096100七、銷售及經營收入測定71各類物業銷售收入估算銷售收入估算根據“22區域市場分析”和“41項目定位”部分的結論，本項目住宅建筑面積為274419M2，商鋪建筑面積為15000M2。住宅銷售均價多層疊加復式4200元/M2、小高層3950元/M2、聯排別墅6200元/M2,空置率取0，商鋪銷售均價10800元/M2，按照0空置率考慮；因此可得出住宅部分銷售收入聯排別墅2381956萬元多層疊加復式2305119萬元小高層7154103萬元；商鋪部分銷售收入16200萬元；項目銷售收入合計13461179萬元。銷售稅金及附加估算銷售稅金及附加按規定，東莞市房地產二級市場轉讓稅費主要是營業稅（銷售額的50），城市建設維護稅（營業稅的05），印花稅（銷售額的005），合計為銷售額的555，項目銷售稅金及附加合計為747095萬元。根據東莞商務物業項目的正常銷售情況及該項目的實際情況，預計銷售進度，計算項目各期的銷售收入，測算銷售稅金。具體見項目銷售收入估算表（附表103）。72項目銷售回款計劃按照本項目開發方案和營銷計劃的策劃，以及根據項目建設和銷售進度的初步安排，整個項目的銷售周期為24個月，從2006年3月2008年2月，預計截止銷售期內項目開發銷售回款共計1262033萬元。73資金來源與運用分析經測算，該項目的投資及資金籌措計劃、資金來源如下項目開發資金中自有資金261625萬元（開發投資的25），銀行貸款1377824萬元，其余為銷售回款。經以上分析測算，項目后續建設資金來源有保障。74銷售利潤經測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、成本利潤率等指標詳見下表項目開發利潤估算表序號項目計算公式金額（萬元）1銷售收入13461182總開發成本10465093銷售稅金及附加858834利潤總額1232996095所得稅415320596凈利潤4518166777稅前成本利潤率利潤總額/總投資20428稅后成本利潤率凈利潤/總投資1736注上表住宅部分按銷售率100的情況，商業部分按銷售率100的情況計算經濟效益指標。從各項靜態指標可以看出，本項目銷售利潤比較理想。八、財務與風險分析81贏利能力分析經測算，項目開發總投資為113461萬元，財務內部收益率為1913,財務凈現值575457萬元，投資回收期為316年，利潤總額為299609萬元，成本利潤率為2042，稅后利潤為1816677萬元，稅后成本利潤率1704。項目經濟指標較好，高于房地產開發項目行業平均水平。82項目不確定性分析821項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態。分析如下在項目開發成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態測算可知，當項目開發銷售達到正常銷售的713時，項目現金流保持凈流入，在銷售達到7958時可以保本。根據市場及項目定位分析，該項目保本銷售價格及銷售率較易實現。83社會效益和影響分析改善居住環境本項目開發及其周邊的市政配套建設，道路和綠化的改造，為居民提供了具有良好居住環境、具備完善基礎設施的文明高尚小區，進一步提升了該片區的區域形象。增加財稅收入該項目的建設預計將為國家創造銷售稅費相關稅收。增加財稅收入該項目的開發建設，將會給建筑業、建材業、金融、保險、廣告等多個行業創造就業機會，建成后也將為保安、物業管理、商業提供新的機會。九、可行性研究結論與建議91擬建方案的結論意見建設條件本項目屬房地產住宅開發項目，符合國家城鎮住宅開發建設產業政策，項目建設規劃手續已在辦理之中，建設資金籌措方案已擬定，現場建設條件具備。經濟效益經濟效益較好。社會效益本項目的開發，不僅滿足了人們的居住需求，而且可以改善片區環境，提高居民生活品質，具有明顯的社會效益。環境效益同時，本項目及其周邊配套設施的規劃建設以人為本，注重人文居住環境，具有良好的環境效益。可行性研究結論此外，項目開發公司具備充沛資金、技術實力、工程經驗和良好信譽，本項目具有較強的抗風險能力，且從技術方面看亦充分具備可行性。可行性研究結論是本項目可行。92項目主要問題的解決辦法和建議項目主要問題本項目前期投入資金較大，持續時間較長；本項目周邊區域同質化高檔樓盤較多，有一定的競爭壓力。解決辦法和建議加快項目建設進度，爭取提前預售；在產品設計過程中強化差異性和與區域協調性，并同時采取相應的差異化營銷策略。93項目風險及防范建議931項目風險1市場風險該風險的存在與建議在92中已闡述。2建筑本體風險該項目目前尚未進行場地平整，如果開發商資金籌措不到位，造成工程后續資金不足，則很有可能造成項目“爛尾”，如果項目銷售受阻，資金不能按計劃回籠，則有可能造成后期投入資金不足，造成停工。該項目存在一定建筑本體