1、前期報批流程,房地產開發過程六階段,一、項目獲取,1、項目獲取的三種形式：,土地掛牌的步驟,（二）立項,1、立項的三種形式：,項目備案,一、企業營業執照、組織代碼證和法定代表人身份證 二、委托辦理的出具授權委托書和委托代理人身份證 三、企業投資項目備案申請表 四、備案申請報告,（三）用地許可,1、申請報告、建設用地規劃許可證申請表 2、建設項目規劃條件 3、土地出讓合同復印件 4、項目批準、核準或備案文件,（四）土地登記（初始登記）,1、土地使用權登記申請表 2、申請人身份證明材料（營業執照及企業章程、組織機構代碼證、法人代表身份證明、法人代表身份證） 3、土地權屬來源證明（經公證的成交確認書

2、、國有土地使用權出讓合同或出讓合同補充協議、出讓金支付憑證） 4、地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標 5、地上附著物權屬證明（交付通知書） 6、法律法規規定的完稅或者減免稅憑證（契稅繳款通知書及契稅存根） 7、其他證明材料（立項文件、建設用地審批意見書及建設用地項目呈報材料、建設用地批準通知書及建設用地批準書）,二、方案確定,方案確定,建設工程規劃設計方案申請表（建、構筑物） 建設項目選址意見書及附圖、規劃條件復印件 項目批準、核準或備案文件 建設用地規劃許可證及附圖復印件 土地出讓合同或土地權屬證明文件復印件 1:500(1:1000)總平面布局地形圖二份及其電子文件 完整的規劃設計方案三個,

3、（一）技術審查 “三選一”,（二）規劃會審,建設條件論證會紀要（建設局） 1:500(1:1000)總平面布局地形圖二份及其電子文件 技術審查會紀要 調整后的規劃設計方案 地震安全性評價報告（高層建筑80M以上的） 日照分析報告 交通影響分析（評估） 設計方案及周邊環境三維仿真模型數據電子文件 2009年10月23日甬規字（2009）106號關于建設工程設計方案試行采用三維仿真輔助審查的通知,1、規劃會審會議紀要； 2、根據會議紀要修改后的規劃方案 3、調整后的總平面布局圖紙二份,規劃總平面確認,1、申請報告（原件）及房地產開發企業資質證書 2、規劃設計控制文本及選址意見書 3、建設條件論證會

4、議紀要 4、立項批文 5、建設用地規劃許可證及1:500用地紅線圖 6、土地出讓合同（或土地使用權證）及宗地圖 7、規劃會審紀要 8、市規劃局同意進入擴初設計的規劃審批總平面圖 （ 復印件，核對原件） 9、地質勘察報告及超限高層建筑抗震專項審查意見 10、完整的建筑初步設計方案 11、完整的環境景觀初步設計方案 12、完整的安全防范系統初步設計方案 13、環境影響評估報告及環保部門批復意見,（三）擴初會審,建設項目環保審批,1、申請書一份； 2、建設項目環境影響報告書文字版一式八份， 電子版一式兩份 ； 3、項目立項文件 ； 4、規劃會審會議紀要； 5、根據有關法律法規應提交的其他文件,初步設

5、計批復,1、申請報告； 2、根據初步設計會審會議紀要修改調整后的初步設計方案 3、初步設計會審會議紀要確定需要滿足的其他條件。,（四）總圖確定,1、初步設計批復； 2、調整后的總平面布局圖紙二份； 3、批準的綠化方案總平面； 4、批準的供電方案總平面及平面布局圖； 5、批準的河坎、橋梁方案總平面（牽涉河道的）； 6、批準的物業用房平面布局圖及總圖； 7、批準的社區用房平面布局圖及總圖（含社區警務室）；,（五）規劃許可,1、建設工程規劃許可證申請表（建、構筑物工程）；2、建設項目選址意見書及附圖、規劃條件的復印件；3、項目批準、核準或備案文件； 4、建設用地規劃許可證及附圖復印件；5、土地出讓合

6、同、土地權屬證明文件復印件；6、經放驗線確認后的1:500(1:1000)建筑工程總平面圖（作為許可證附圖）二份及其電子文件； 7、經審定的施工圖（包括建筑施工圖、結構基礎平面圖、樁位平面圖）及電子文件、建筑效果圖，由審圖公司蓋章確認并提供審圖合格證書復印件；8、設計方案及周邊環境三維仿真模型數據電子文件及由市測繪設計研究院出具的數據標準化檢驗合格報告（屬甬規字（2009）106號文件規定項目需提供）； 9、建設工程放驗線成果資料原件（放線聯系單、實地放線平面圖、初驗合格證、放線測量資料）；10、經濟技術指標復核報告（1、以出讓方式取得土地的建設項目；2、建設規模在5000平方米以上以劃撥方式

7、取得土地的建設項目）；11、視具體項目提供專家評審會紀要、技術審查會紀要、規劃會審會紀要、初步設計審查會紀要及初步設計批復等材料和環保、人防、城管、交警、水利、氣象等相關部門審查的書面意見；12、經批準的1:500(1:1000)市政工程總平面圖復印件； 13、有關規費繳納憑證（也可以在發證后，領證之前在中心窗口繳納）；14、其他相關材料和依據（如必要的日照分析報告、交通影響評估審查論證結論、公示或聽證會材料等）由申報單位自行如實提供。,市政工程規劃設計方案審批,1、建設工程規劃設計方案申請表（市政工程）；2、建設項目選址意見書及附圖、規劃條件的復印件；3、項目批準、核準或備案文件；4、建設用

8、地規劃許可證及附圖復印件；5、1:500(1:1000)市政工程總平面布局地形圖二份及其電子文件；6、視具體項目和方案申報不同階段，提供專家評審會紀要、技術審查會紀要、規劃會審會紀要、初步設計審查會紀要及初步設計批復等材料；7、屬配套市政的應提供已批準的1:500(1:1000)建筑工程總平面布局地形圖復印件；8、其他相關材料由申報單位自行如實提供。,停車配建及相關設施審批,1、交通影響評估審查論證結論； 2、規劃部門批準的總平面布置圖； 3、相關的會議紀要； 4、建筑施工圖三套（包括總平面、地下室平面、有機動車及非機動車坡道的平、剖面，平面圖紙上應標注停車面積及配建數量）,附屬綠化工程設計方

9、案審批,1、立項文件； 2、規劃用地許可證及用地紅線圖； 3、批準的規劃總平面圖； 4、專業設計的綠化總平面圖、苗木配置及說明； 5、相關會議紀要及其他需要說明的材料,防雷裝置設計審核,1、 申請表；2、 建（構）筑物設計施工圖紙（與防雷相關的建筑平、立面，結構圖紙）；3、 防雷裝置設計圖；4、 有關建委審批意見。,指標復核需提供資料,1、總平面電子CAD圖（附有寧波獨立坐標、建筑0.00處絕對標高等）； 2、建筑單體平、立、剖CAD格式圖； 3、節點大樣圖； 4、土地證與地塊規劃設計條件復印件； 5、效果圖(JPG格式)； 6、設計院的經濟技術指標統計明細表,日照分析需提供資料,1、總平面電

10、子CAD圖（附有寧波獨立坐標、建筑0.00處絕對標高等）； 2、建筑單體平、立、剖CAD格式圖； 3、項目周邊1：500電子地形圖； 4、效果圖(JPG格式)； 5、基地外建筑平立、剖、圖或實測數據,建設工程規劃驗線（初驗）,1、申請表；2、建設工程放線聯系單；3、經批準的規劃總平面布置圖4、底層平面圖和樁位圖；5、放線測繪資料；,建設工程消防設計審核,1、建設工程消防設計防火審核申報表； 2、1：500總平面圖兩份； 3、建設單位的工商營業執照等合法身份證明文件； 4、設計單位資質證明文件； 5、建設工程規劃許可證明文件，立項文件，相關會議紀要，用地紅線圖； 6、消防設計文件； 7、建設單位

11、委托當事人辦理消防手續的委托書； 8、全套土建、水、電、暖通、消防系統圖紙，及鋼結構建筑的結構施工圖（報審的圖紙要求折疊成29*20厘米的圖紙）； 9、建筑消防設施設計必須由法定資格單位承擔。圖紙必須由設計證號、設計單位名稱及設計人員、審核人員的簽名，蓋設計專用章。,人防工程施工圖審查,1、申報表； 2、人防工程設置 （由當地人防部門出具）； 3、全套人防工程施工圖藍圖、地面各幢建筑首層平面圖藍圖（圖紙需折疊成A4大小）； 4、各專業設計計算書（結果需提供荷載分布圖）、電子數據文件； 5、應建人防工程面積計算書（附地面各層建筑平面圖電子文檔，并標注應建面積計算范圍）及其電子文檔； 6、（3）（

12、4）（5）項電子數據光盤 7、設計單位資質證書復印件（加蓋設計單位公章）； 8、規劃批準的總平面圖復印件（加蓋建設單位公章）。,人防工程施工圖設計審批,1、設計審查申請表； 2、審查機構出具人防工程施工圖審查咨詢報 告 ； 3、人防工程設計文件及相關電子文檔（四套）。,建設項目環保審批,1、立項文件； 2、環境影響報告書或報告表（登記表）； 3、環評報告批復意見； 4、規劃批準的總平面圖復印件； 5、地下室平面圖（有機動車停車位），建筑首層及頂層平面圖（設計有煙道的），煙道的剖面圖； 6、其他環評批復要求提供的材料。,三、施工建設,(一)建筑工程施工許可,1、建設工程施工許可申請表（一式兩份）

13、；2、建設工程立項文件或立項登記表（復印件，核對原件）；3、建設工程用地批準書或土地證（裝飾工程需提供房產證、租賃合同、同意裝飾證明材料）（復印件，核對原件）；4、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證（復印件，核對原件）；5、施工現場具備基本施工條件（發證機關進行必要的現場踏勘）；6、中標通知書或直接發包交易單，施工合同，備案證明材料（復印件一份）；7、施工圖設計文件審查備案證明（復印件，核對原件）；8、施工組織設計（復印件，核對原件）；9、工程監理合同（指受監工程）或建設單位工程技術人員情況（指非受監理工程）（復印件，核對原件）；10、工程安全質量監督手續（有人防工程的還需辦理人防工程專業

14、質監手續）（復印件，核對原件）；,(一)建筑工程施工許可,11、銀行付款保函或其他第三方擔?；蜚y行出具近期到位資金證明（建設工期不足一年的，到位資金不得少于工程合同價的50%，建設工期超過一年的，到位資金不得少于工程合同價的30%）（原件，核對原件）；12、提交加蓋招投標管理機構“原件收訖”證明印章的業主工程款支付函和承包商履約保函（僅指房地產開發項目）（復印件，核對原件）；13、提供建設工程有關安全施工措施的資料（施工總平面圖、樁位平面圖、建筑工程規劃許可證中1：500建筑平面布局地形圖）（原件）；14、建筑業企業安全生產許可證（復印件，核對原件）；15、建筑工程安全防護、文明施工措施費用撥

15、款計劃、施工企業及項目部關鍵崗位人員配置表、監理企業及項目部人員配置表（原件）；16、法律、法規規定的其它材料。,（二）規劃復驗,1、申請表； 2、建設工程規劃許可證及附圖； 3、復測測繪資料（建筑工程復驗時，基礎已施工完成，并正在0. 00時）。,（三）建設工程中間規劃檢查,1、建設工程驗線合格證（復驗）； 2、建設工程規劃許可證復印件及附圖原件 3、建筑施工圖。,（四）市政工程規劃許可,1、建設工程規劃許可證申請表（市政工程）；2、建設項目選址意見書及附圖、規劃條件的復印件；3、項目批準、核準或備案文件；4、建設用地規劃許可證及附圖復印件；5、土地出讓合同、土地權屬證明文件復印件；6、經放

16、驗線確認后的1:500(1:1000)市政工程總平面布局地形圖（作為許可證附圖）二份及其電子文件；7、市政各專業施工圖紙、說明及聯系單； 8、建設工程放驗線成果資料原件（放線聯系單、實地放線平面圖、驗線合格證、放線測量資料）；9、視具體項目提供專家評審會紀要、技術審查會紀要、規劃會審會紀要、初步設計審查會紀要及初步設計批復等材料；10、建設工程規劃許可證（建、構筑物）及附圖復印件；11、經批準的1:500(1:1000)市政工程總平面布局地形圖復印件 12、其他相關材料和依據由申報單位自行如實提供。,建設工程規劃驗線（市政）,1、申請表；2、建設工程放線聯系單；3、經批準的規劃總平面布置圖 （

17、市政）；4、放線測繪資料；5、工程管線的竣工測量合同；,四、預售許可,1、商品房預售申報表（一式一份）；2、企業營業執照及資質等級證書（復印件，核對原件）；3、項目立項文件（復印件）； 4、土地出讓合同或轉讓合同（復印件）；5、土地使用權證及宗地圖（復印件，核對原件）；6、建設用地規劃許可證及附件（復印件）；7、建設工程規劃許可證及附件（復印件，核對原件）；8、初步設計會審文件（復印件）； 9、分幢分層平面圖（光盤形式）、房屋清單（復印件）及樓盤框架表初建情況說明（原件）10、施工許可證及施工合同（復印件）；11、抵押權人同意預售的書面證明（設有抵押的）（原件）12、初期物業管理合同和前期物業

18、管理備案證明（復印件）；13、商品房銷售方案（原件）；14、中介代理機構營業執照、備案證明及書面代理合同（復印件） 15、地下人防位置、面積證明（人防辦確認）,五、竣工交付,（一）分項驗收,竣工測繪：,1、建筑的竣工測繪； 2、市政的竣工測繪； 3、房屋的竣工測繪。（由銷售部委托有資質的測繪公司進行） 4、三維測繪,規劃驗收：,1、書面申請報告；2、建設工程竣工規劃條件復核申請表（建、構筑工程）或建設工程竣工規劃條件復核申請表（市政工程）；3、建設工程規劃許可證（建、構筑工程）、建設工程規劃許可證（市政工程）及附圖復印件；4、建設工程復測資料及復驗合格證原件；5、竣工測量資料及竣工測量審核意見

19、書原件；6、1:500(1:1000)竣工地形圖二份、完整的建筑和市政竣工圖；7、其他相關材料由申報單位自行如實提供。,消防驗收:,1、要求組織驗收的報告。 2、建筑工程消防驗收申報表 3、消防設施、電氣防火技術檢測合格證明文件； 4、施工、工程監理、檢測單位的合法身份證明和資質等級證明文件； 5、建設單位組織設計、施工、監理單位消防安全質量驗收合格的報告。 6、經消防機構審批的各類審核驗收意見書。 7、消防設計專篇及消防設計變更技術聯系單。 8、消防產品生產許可證明原件、建筑防火材料、構件和消防產品質量檢驗報告、合格證明。主要消防產品、設備的生產單位對其產品、設備的數量、型號及施工安裝質量的

20、確認報告。 9、自動消防設施安裝、調試記錄；地下及隱蔽工程驗收記錄；消防設施系統調試報告；施工單位出具的消防設施聯動測試報告；自動消防設施操作維護管理手冊。 10、竣工圖一套（建筑、水、電、暖通等各系統圖）。 （竣工圖紙須蓋竣工圖章且要求裝訂整齊） 11、消防控制室值班人員名單及培訓記錄。 12、鋼結構防火噴涂施工、檢驗記錄。 13、裝修材料檢測報告 14、建設單位委托當事人辦理消防手續的委托書。,交警驗收：,1、規劃批準的總平面圖紙； 2、交警部門蓋章確認的施工圖紙； 3、相關的竣工圖紙及機動車位劃線平面圖。,人防驗收：,1、寧波市人防工程專項驗收申請表2、寧波市人防工程人防專業質量監督報告

21、3、人防工程各專業平面竣工圖、電子文檔、人防部分竣工資料4、人防工程竣工面積測繪成果5、寧波市人民防空工程移交書6、工程所在地人防主管部門出具的人防工程平戰轉換資料備案回執。,環保驗收：,1、建設項目竣工環保驗收申請；2、建設項目環境保護執行報告；3、建設項目竣工環境保護驗收申請報告 （表、登記卡）；4、環保設施竣工驗收監測報告；5、工程環境監理總結報告。,防雷驗收：,1、防雷裝置竣工驗收申請書；2、防雷工程專業施工單位和人員的資質證和資格證書（僅對專項防雷工程）；3、防雷裝置設計核準書；4、防雷檢測機構出具的防雷裝置檢測報告；5、防雷產品出廠合格證、安裝記錄和由國家認可的防雷產品測試機構出具

22、的測試報告。,配套設施驗收,窗口報建（1套） 1、建設開發項目市政公用（配套）設施驗收申請表；2、項目立項文件，初步設計會審會議紀要及批準文件；3、建設工程規劃許可證及附圖(建、工)； 4、批準的綠化方案總平面圖復印件及批復文件（帶原件）； 5、土地證及用地規劃許可證附紅線圖； 6、市政公用工程質量監督登記表，監理報告； 7、綠化竣工總平面圖，道路排水竣工圖。,配套設施驗收,市政（2套） 1、項目立項文件，初步設計會審會議紀要及批準文件；2、建設工程規劃許可證及附圖(建、工)； 3、土地證及用地規劃許可證附紅線圖； 4、市政公用工程質量監督登記表，監理報告； 5、道路排水竣工圖。 6、施工單位

23、資質證書及合同； 7、市政竣工資料（1套） 8、燈光竣工圖、竣工資料、燈光備案設計方案（各一套）。,配套設施驗收,環衛（2套） 1、初步設計會審會議紀要及批準文件；2、建設工程規劃許可證及附圖(工)； 3、給排水管線竣工圖、垃圾清運協議； 4、化糞池竣工資料，垃圾收集（工具）間位置圖（加蓋單位公章）。,配套設施驗收,園林（2套） 1、項目立項文件，初步設計會審會議紀要及批準文件；2、建設工程規劃許可證及附圖(建)； 3、批準的綠化方案總平面圖復印件及批復文件（帶原件）； 4、土地證及用地規劃許可證附紅線圖； 5、市政公用工程質量監督登記表，監理報告； 6、綠化竣工總平面圖，測繪資料； 7、竣工

24、資料（1套）； 8、施工單位資質證書及合同。,配套設施驗收,供水（1套） 1、初步設計會審會議紀要及批準文件；2、建設工程規劃許可證及附圖(工)； 3、施工單位資質證書及合同； 4、竣工報告，竣工圖，竣工資料；,配套設施驗收,燃氣（1套） 1、初步設計會審會議紀要及批準文件；2、建設工程規劃許可證及附圖(工)； 3、供氣情況說明； 4、戶內、庭院竣工資料，竣工圖；,配套設施驗收,內河（1套） 1、立項文件，初步設計會審會議紀要及批準文件；2、建設工程規劃許可證及附圖(建、工)； 3、批準的河岸線劃定總平面圖； 4、竣工資料，竣工圖（包括排水竣工圖、綠化竣工圖）。,土地復驗：,1、新建建設項目用

25、地復核驗收申請書； 2、國有土地使用權出讓合同(補充合同)、用地批準文件； 3、國有土地使用權證； 4、規劃紅線圖、控制文本； 5、建設工程規劃許可證，建設用地規劃許可證； 6、規劃竣工圖、電子數據、竣工圖測量資料； 7、建設工程規劃驗收合格證（規劃審查意見回復單）； 8、房屋面積測量報告書及分戶數據表； 9、地名辦文件、門牌號編定圖； 10、國土資源管理部門認為應該提交的其他材料。,（二）配套用房移交,物業用房移交給物業辦 居委會用房移交給街道 警務室移交給派出所 幼兒園移交給街道 小學移交給教育局 配套用房移交按照土地出讓合同或規劃設計條件相關規定執行，未予明確的按照各地相關規定執行。,房管處驗收：,1、項目批準文件、初步會審紀要； 2、建設用地規劃許可證及附圖； 3、用地批準文件、國有土地使用證； 4、建設工程規劃許可證（建、工）、 建設工程施工許可證； 5、竣工總平面圖，小區概況； 6、全套房屋建筑面積測繪成果報告書； 7、小區住宅房套型匯總表，房屋產權清冊； 8、地名辦批準房屋門牌號室號清冊和門牌平面圖； 9、規劃審查意見回復單，土地復核驗收意見書； 10、工程全套竣工圖（包括管線圖）、小區地下管線圖（1套）； 11、公建配套用房、物業用房產權移交單、產權登記備案卡；（6份） 12、住宅質量保證書、使用說明書（1份）； 13、建