住宅新建項目管理辦法一、總則（一）目的為加強公司住宅新建項目管理，規范項目運作流程，確保項目質量、進度、安全及成本目標的實現，提高公司經濟效益和社會效益，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所有住宅新建項目，包括但不限于項目的規劃設計、工程建設、竣工驗收及交付使用等全過程管理。（三）基本原則1.依法合規原則嚴格遵守國家法律法規、行業標準及地方相關規定，確保項目建設合法合規。2.質量第一原則樹立質量意識，強化質量管理，確保住宅工程質量符合相關標準和要求，滿足業主需求。3.進度控制原則合理安排項目進度計劃，加強進度跟蹤與監控，確保項目按時交付使用。4.安全管理原則堅持“安全第一、預防為主、綜合治理”方針，落實安全生產責任，保障施工安全和人員生命財產安全。5.成本效益原則在確保項目質量和進度的前提下，合理控制成本，提高項目經濟效益。6.團隊協作原則強調各部門之間的溝通協作，形成高效的項目管理團隊，共同推進項目順利實施。二、項目前期管理（一）項目立項1.市場調研公司市場部門應開展充分的市場調研，了解區域房地產市場需求、競爭態勢、政策法規等信息，為項目立項提供依據。2.項目策劃根據市場調研結果，結合公司發展戰略和資源狀況，進行項目策劃，明確項目定位、產品類型、規模、目標客戶群體等。3.立項審批項目策劃方案經公司內部評審通過后，按照公司規定的立項審批流程，報上級主管部門審批。立項申請應包括項目背景、市場分析、規劃方案、投資估算、經濟效益預測等內容。（二）規劃設計管理1.設計單位選擇通過招標、邀標等方式，選擇具有相應資質和豐富經驗的設計單位承擔項目設計任務。在選擇設計單位時，應考察其業績、信譽、設計團隊實力等因素。2.設計任務書編制公司工程部門會同相關部門根據項目策劃要求，編制詳細的設計任務書，明確項目的設計要求、技術標準、功能布局、建筑風格等內容，作為設計單位開展設計工作的依據。3.設計過程管理建立設計溝通協調機制，定期組織設計交底、圖紙會審等會議，及時解決設計過程中出現的問題。加強對設計進度的跟蹤，確保設計工作按計劃完成。4.設計變更管理嚴格控制設計變更，如確需變更，應按照規定的審批程序進行。變更申請應說明變更原因、內容、對項目進度、質量、成本的影響等，經相關部門審核同意后方可實施。（三）項目報建1.報建資料準備安排專人負責收集、整理項目報建所需的資料，包括項目立項批復、規劃設計文件、土地使用證、環境影響評價報告等，確保資料齊全、真實有效。2.報建流程辦理按照當地建設行政主管部門規定的報建流程，及時辦理項目報建手續，如建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證等。在辦理過程中，積極與相關部門溝通協調，確保報建工作順利進行。三、工程建設管理（一）施工單位選擇1.招標管理通過公開招標、邀請招標等方式，選擇具備相應資質、信譽良好、施工能力強的施工單位承擔項目施工任務。招標公告應明確項目概況、招標范圍、資質要求、工期要求、質量標準、評標辦法等內容。2.投標單位資格審查對報名參加投標的單位進行資格審查，審查內容包括企業資質、業績、信譽、項目經理資質等。確保投標單位具備承擔項目施工的能力和條件。3.評標定標組建評標委員會，按照招標文件規定的評標辦法進行評標，推薦中標候選人。公司根據評標結果，確定中標單位，并簽訂施工合同。（二）施工組織設計審查1.施工組織設計編制施工單位應根據施工合同和工程實際情況，編制詳細的施工組織設計，包括工程概況、施工總體部署、施工進度計劃、施工方法及技術措施、質量保證措施、安全保證措施、文明施工措施等內容。2.審查要點公司工程部門會同相關部門對施工組織設計進行審查，重點審查施工進度計劃的合理性、施工方法及技術措施的可行性、質量安全保證措施的有效性等。提出審查意見，要求施工單位進行修改完善。（三）工程質量控制1.質量管理體系建立施工單位應建立健全質量管理體系，明確質量管理目標、質量管理制度、質量管理人員職責等，確保質量管理工作有章可循。2.質量檢驗檢測加強對原材料、構配件和設備的質量檢驗檢測，嚴格執行見證取樣送檢制度。未經檢驗或檢驗不合格的材料、構配件和設備不得用于工程建設。3.質量驗收嚴格按照國家和地方相關質量驗收標準進行工程質量驗收，做好分項工程、分部工程和單位工程的質量驗收工作。隱蔽工程在隱蔽前必須通知建設單位、監理單位等相關人員進行驗收，合格后方可進行下一道工序施工。4.質量問題處理對工程建設過程中出現的質量問題，應及時進行分析處理。建立質量問題臺賬，跟蹤整改情況，確保質量問題得到有效解決。（四）工程進度控制1.進度計劃制定施工單位應根據合同工期要求，制定詳細的施工總進度計劃和月、周進度計劃，并報監理單位和建設單位審核。進度計劃應明確各階段的工作內容、開始時間、完成時間和責任人。2.進度跟蹤與監控建立進度跟蹤機制，定期對工程進度進行檢查和分析。對比實際進度與計劃進度的差異，找出影響進度的原因，采取相應的措施進行調整。如因不可抗力或建設單位原因導致進度延誤，應及時辦理工期簽證手續。3.進度協調與配合加強與設計單位、監理單位、供應商等相關單位的溝通協調，及時解決影響工程進度的問題。合理安排施工順序，避免工序之間的相互干擾，確保工程順利進行。（五）工程安全管理1.安全管理制度建立施工單位應建立健全安全生產管理制度，明確安全生產目標、安全生產責任制、安全檢查制度、安全教育培訓制度、安全事故應急預案等內容，確保安全生產工作有章可循。2.安全措施落實加強施工現場安全防護設施建設，設置明顯的安全警示標志。配備必要的安全防護用品和消防器材，確保施工人員的人身安全。對深基坑、高支模、腳手架等危險性較大的分部分項工程，應編制專項施工方案，并按照規定進行專家論證。3.安全教育培訓對所有進入施工現場的人員進行三級安全教育培訓，經考試合格后方可上崗作業。定期組織安全培訓和應急演練，提高施工人員的安全意識和應急處置能力。4.安全檢查與隱患排查建立定期安全檢查制度，對施工現場進行全面的安全檢查。加強對重點部位、關鍵環節的安全隱患排查，及時發現并消除安全隱患。對檢查中發現的安全問題，下達整改通知書，要求施工單位限期整改。（六）工程成本控制1.成本預算編制在項目前期，根據項目規劃設計文件、工程量清單等資料，編制項目成本預算。成本預算應包括直接成本和間接成本，明確各項費用的計算依據和標準。2.成本控制措施加強對工程進度款的審核支付，嚴格按照合同約定和工程實際進度支付工程款?？刂乒こ套兏瑴p少不必要的費用支出。加強對施工現場的成本管理，合理安排施工資源，降低施工成本。3.成本核算與分析定期進行成本核算，對比實際成本與預算成本的差異，分析成本偏差的原因。及時采取措施進行成本調整，確保項目成本控制在預算范圍內。四、竣工驗收管理（一）竣工驗收準備1.資料整理施工單位應在工程竣工后，及時整理工程技術資料，包括施工圖紙、施工記錄、質量檢驗報告、試驗檢測資料、竣工圖等，確保資料真實、完整、有效。2.自查自糾施工單位組織對工程進行全面自查自糾，對發現的問題及時進行整改，確保工程質量符合驗收標準。3.預驗收建設單位組織監理單位、施工單位等相關人員對工程進行預驗收，對預驗收中發現的問題，要求施工單位限期整改，整改合格后重新組織預驗收。（二）竣工驗收組織1.驗收申請建設單位在工程預驗收合格后，向當地建設行政主管部門提交竣工驗收申請報告，并附工程竣工驗收資料。2.驗收組成員建設行政主管部門組織成立竣工驗收組，成員包括建設單位、施工單位、監理單位、設計單位等相關人員，以及質量監督機構人員。3.竣工驗收程序竣工驗收組按照國家和地方相關驗收規范和標準，對工程進行現場檢查和資料審查。聽取建設單位、施工單位、監理單位等的工作匯報，對工程質量、進度、安全、成本等方面進行綜合評價。形成竣工驗收意見，對驗收合格的工程出具竣工驗收報告。（三）竣工驗收備案建設單位在工程竣工驗收合格后，按照當地建設行政主管部門規定的時間和程序，辦理竣工驗收備案手續。備案資料應包括竣工驗收報告、工程質量保修書、規劃驗收合格證、消防驗收合格證等。五、交付使用管理（一）交付準備1.交房資料準備整理交房所需的資料，包括房屋質量保證書、房屋使用說明書、購房合同、發票等，確保資料齊全、準確。2.交房現場布置做好交房現場的布置工作，設置咨詢臺、驗房區、繳費區等功能區域，確保交房工作有序進行。3.人員培訓對參與交房工作的人員進行培訓，使其熟悉交房流程、服務標準和相關政策法規，提高服務質量。（二）交房流程1.通知業主提前向業主發送交房通知，告知交房時間、地點、所需資料等信息。2.資料審核業主到達交房現場后，工作人員對業主提交的資料進行審核，確認業主身份和房屋信息。3.費用結算辦理房屋面積差價、物業費、維修基金等費用的結算手續。4.驗房安排專業人員陪同業主進行驗房，對房屋質量、設施設備等進行檢查，解答業主疑問。對驗房過程中發現的問題，及時記錄并安排整改。5.交房手續辦理業主驗房合格后，辦理交房手續，領取