定位策劃報告北京****企業(yè)管理參謀受保定潤和房地產(chǎn)開發(fā)委托對其白溝中心商業(yè)地塊未來的經(jīng)營定位進行籌劃，為此我們對白溝專業(yè)市場、新開盤高層住宅及商業(yè)、工程周圍街鋪、餐飲業(yè)、超市業(yè)等進行了調(diào)研，希望從實際出發(fā)，設(shè)計本工程未來的經(jīng)營模型。白溝概況：白溝地處京、津、保三角腹地，北距北京102公里，東至天津108公里，南到保定62公里，坐擁華北、東北、西北“三北〞市場，輻射華南沿海，白溝鎮(zhèn)已被規(guī)劃為次中等城市。白溝專業(yè)市場包括箱包交易城、白溝國際精品箱包城、服飾輔料城、五金皮革城、服飾廣場、電子交易城、白溝精品鞋帽城、小商品城、輕紡城、汽配汽貿(mào)城、五金機電燈飾建材城等市場，而其中以早期就開始從事的箱包產(chǎn)業(yè)最具代表，是全國最大的箱包交易市場，箱包產(chǎn)業(yè)以建設(shè)規(guī)模大、專業(yè)化程度高、價格廉、經(jīng)營活、流通快為特色，形成了強大的競爭優(yōu)勢，無可置疑地肩負著“中國箱包之都〞的稱號。白溝有150家規(guī)模企業(yè)、800多家個體加工戶，已注冊商標600多個，年產(chǎn)箱包2.9億只，并且吸引了近2000個國內(nèi)外知名品牌在白溝開設(shè)1000多家總代理和直銷店，成交額就高達65億元。僅北京市場上的各種箱包中，80%以上都是由白溝生產(chǎn)制造，多數(shù)由北京的批發(fā)市場從白溝批發(fā)，然后在北京進行銷售。在今后的市場開展中，隨著不斷的演變，要想繼續(xù)作到持續(xù)開展，就需要集中優(yōu)勢資源，完善城市中心區(qū)輻射帶動能力，逐步形成白溝中心軸帶動擴散到周邊村鎮(zhèn)，推動、持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)的開展為新型商貿(mào)城市。一、白溝專業(yè)市場調(diào)查1、箱包交易城調(diào)查：名稱品類結(jié)構(gòu)物業(yè)總面積店鋪總使用面積單店面積店鋪數(shù)量租金售價箱包交易城一層箱包31132㎡18233㎡16㎡4072-5.5萬元/店4375-7446元/㎡二層47㎡144三層118㎡42600-800元/㎡/年調(diào)查概述：1、箱包交易城為本地最早的三層結(jié)構(gòu)箱包交易市場，店鋪總數(shù)為593，店鋪總面積約為18233平方米。2、箱包城內(nèi)除本地產(chǎn)箱包外，還會聚了許多外地品牌箱包，其品類區(qū)域劃分清晰，很多店鋪具有一定的品牌形象。3、箱包交易城經(jīng)營模式以批發(fā)為主，商品發(fā)往全國各地〔包括義烏小商品城〕。4、箱包交易城物業(yè)面積規(guī)劃利用率為59%。2、國際精品箱包城調(diào)查名稱品類結(jié)構(gòu)物業(yè)總面積店鋪總使用面積單店面積店鋪數(shù)量租金售價國際精品箱包城一層箱包22500㎡15150㎡均值15㎡3541000-1500元/㎡/年10500-12800元/㎡二層349三層307調(diào)查概述：

1、國際精品箱包城建于箱包交易城之后，其內(nèi)部結(jié)構(gòu)為三層，店鋪總數(shù)為1010間，店鋪總面積約為15150平方米，全部為獨立商鋪。

2、主要經(jīng)營本地產(chǎn)低檔箱包為主，商品經(jīng)營檔次與箱包交易城有明顯錯位。

3、國際精品箱包城經(jīng)營模式同樣是以批發(fā)為主，商品發(fā)往全國各地。

4、國際精品箱包城物業(yè)總面積規(guī)劃利用率為67%。3、服飾廣場調(diào)查名稱品類結(jié)構(gòu)物業(yè)總面積店鋪總面積單店面積店鋪數(shù)量租金售價服飾廣場一層男裝、女裝、休閑裝、運動系列、床品、針織42000㎡32329㎡均值62㎡178800—1200元/㎡/年暫無銷售二層均值47㎡219三層均值94㎡

1171000-1200元/㎡/年調(diào)查概述：1、服飾廣場內(nèi)部為三層結(jié)構(gòu)，店鋪總數(shù)為514間，店鋪總面積約為32329平方米。2、服飾廣場一、二層由獨立店鋪構(gòu)成，為服裝市場格局，購物環(huán)境一般；三層系品牌形象店，為百貨商場格局，裝修比較上檔次。

3、物業(yè)總面積規(guī)劃利用率為77%。4、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，服飾廣場規(guī)模雖然很大，但其經(jīng)營性質(zhì)不同于箱包城，其業(yè)務(wù)絕大局部以零售為主，面對的客群主要是本地居民，經(jīng)營中真正實現(xiàn)的是零售效勞功能。5、服飾廣場下午3點—6點顧客較多，購物氣氛較濃厚。4、電子商貿(mào)大廈調(diào)查名稱品類結(jié)構(gòu)總面積使用面積單店面積店鋪數(shù)量租金售價電子商貿(mào)大廈地下一層時尚生活館25300㎡16842㎡均值26㎡107600-1270元/㎡/年1-2萬元/㎡一層手機大賣場均值37㎡76二層三層電腦耗材、小電子、小家電四層五層兒童大世界調(diào)查概述：1、電子商貿(mào)大廈內(nèi)部結(jié)構(gòu)為地下一層，地上五層，店鋪總數(shù)為487間，店鋪總面積約為16842平方米。2、電子商貿(mào)大廈物業(yè)面積利用率約為66%。3、電子商貿(mào)大廈做為新開的賣場，規(guī)劃設(shè)計缺乏現(xiàn)代感，動線布局并不理想。4、電子商貿(mào)大廈目前招商不充分，尚有20%左右空位。5、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，電子商貿(mào)大廈如同服飾廣場，其業(yè)務(wù)絕大局部以零售為主，面對的客群主要是本地居民，經(jīng)營中真正實現(xiàn)的是零售效勞功能。5、國際精品鞋帽城調(diào)查名稱品類結(jié)構(gòu)物業(yè)總面積店鋪總使用面積單店面積店鋪數(shù)量租金售價國際精品鞋帽城一層男鞋、女鞋、童鞋30278㎡20193㎡均值70㎡77600—800元/㎡/年暫無銷售二層103三層103調(diào)查概述：1、國際精品鞋帽城為新開三層結(jié)構(gòu)鞋帽城，是目前白溝最具規(guī)模的專業(yè)鞋帽市場。2、鞋帽城內(nèi)店鋪總數(shù)為283間，店鋪總面積約為20213平方米。3、鞋帽城動線布局清晰、明確，各店鋪裝修形象較好，局部知名品牌已進駐，經(jīng)營檔次以中檔為主。4、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此鞋帽城與服飾廣場、電子商貿(mào)大廈一樣，經(jīng)營模式均已零售為主，經(jīng)營中真正實現(xiàn)的是零售效勞功能。5、國際精品鞋帽城物業(yè)面積利用率約為67%。6、五金皮革城調(diào)查名稱品類結(jié)構(gòu)物業(yè)總面積店鋪總面積單店面積店鋪數(shù)量租金售價五金皮革城五金飾件、皮革、輔料、縫紉設(shè)備

51200㎡均值100㎡512140-1000元/㎡/年1600-10000元/㎡

調(diào)查概述：1、五金皮革城與輔料城相鄰、相通，其結(jié)構(gòu)除局部臨主街為三層外，其余為兩層。2、五金皮革城內(nèi)店鋪總數(shù)為512間，店鋪總面積約為51200平方米。3、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多臨街店鋪將其大件商品置于店外陳列。4、五金皮革城作為箱包產(chǎn)業(yè)配套的市場，隨著箱包產(chǎn)業(yè)的不斷擴大，其市場還有一定的闊容空間。7、小商品城調(diào)查名稱品類結(jié)構(gòu)物業(yè)總面積店鋪總面積單店面積店鋪數(shù)量租金售價小商品城地下一層腰帶、包裝袋、日用品、塑料玩具、工藝品、飾品、娛樂品、小電子、小家電、一元店、十元店、勞保用品、小百貨、化妝品、文體用品12800㎡8148㎡9㎡2120.2-0.7萬元/㎡/年2222-7777元/㎡

一層7.15㎡293二層9㎡230三層9.3㎡222調(diào)查概述：1、小商品城結(jié)構(gòu)為地下一層，地上三層，店鋪總數(shù)為957間，店鋪總面積約為8148平方米。2、小商品城物業(yè)面積利用率約為63%。3、小商品城品種較為豐富，但店鋪擁擠，動線布局較混亂，停車不便利。4、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小商品城的經(jīng)營如同箱包城一樣，具備一定的輻射、批發(fā)功能，其批發(fā)范圍主要在河北省內(nèi)。另外，30萬平米的國際小商品城正在籌備中。5、小商品城規(guī)模雖然不大，但小商品城向南，街道兩側(cè)均為批發(fā)小商品的店鋪。8、服飾輔料城調(diào)查名稱品類結(jié)構(gòu)物業(yè)總面積店鋪總面積單店面積店鋪數(shù)量租金售價服飾輔料城布類、織類、吊牌、扣類、拉桿、線類、網(wǎng)布、拉鏈、邊油、紙類、無紡布、透明膜、回力膠、粘扣、松緊布、海綿紙、塑料配件、打包類、繩類、飾品

62000㎡均值110㎡5590.6-3萬元/年暫無銷售調(diào)查概述：1、服飾輔料城為建筑群結(jié)構(gòu)，建筑群內(nèi)有縱橫街道，其建筑除局部臨主街為三層外，其余均為兩層。2、服飾輔料城店鋪總數(shù)為559間，店鋪總面積約為62000平方米。3、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，服裝輔料城店鋪總面積最大，但有一局部尚未開業(yè)。9、各專業(yè)市場平均租金排名：1箱包交易城192元/㎡/月2國際精品箱包城104/㎡/月3服飾廣場83.5/㎡/月4電子商貿(mào)大廈78/㎡/月5國際精品鞋帽城58.5/㎡/月6五金皮革城47.5/㎡/月7小商品城27/㎡/月8服飾輔料城15/㎡/月注：調(diào)查中了解到的高租金店鋪均出自主街道兩側(cè)。10、各市場店鋪總面積排名：1服飾輔料城約62000㎡2五金皮革城約51200㎡3服飾廣場約32329㎡4國際精品鞋帽城約20193㎡5箱包交易城約18233㎡6電子商貿(mào)大廈約16842㎡7國際精品箱包城約15150㎡8小商品城約8148㎡專業(yè)市場調(diào)查結(jié)論：1、從整體看，箱包、輔料、五金皮革、小商品是以批發(fā)為主要功能，服裝、鞋帽、電子那么以零售為主要功能。2、服裝、鞋帽、電子雖然是以零售為主導(dǎo)，但從零售的角度而言，無論從布局規(guī)劃、品牌組合、目標客群定位、購物環(huán)境、效勞功能等與現(xiàn)代化零售業(yè)均有很大差距。事實上白溝目前是在用專業(yè)市場的模式承擔著百貨零售的功能。3、白溝的零售市場還有巨大的潛力，但要充分的表達其優(yōu)勢，就必須要在綜合的競爭力、品類組合、商品組織及動線布局上做足功夫。4、從各專業(yè)市場租金排名中我們可以看出，箱包市場是目前白溝最有價值的專業(yè)市場。箱包產(chǎn)業(yè)在本地市場中處于主導(dǎo)地位，也是標桿產(chǎn)業(yè)，在國內(nèi)其影響力、輻射力、批發(fā)及規(guī)模均非常大，所以我們未來的工程仍然應(yīng)以箱包為主營。5、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，白溝除箱包市場外還有另一個具有輻射及批發(fā)功能的小商品市場，而且小商品城規(guī)模與其他專業(yè)市場相比明顯缺乏，其存在擴充、整合的需要。二、新開盤高層住宅及商業(yè)調(diào)查1、天成嘉園調(diào)查調(diào)查項目闡述層高19開盤時間2008.1.9入住時間2009.5.1均價2000元/㎡現(xiàn)銷售率1、2號樓80%3號樓50%綠化率40%說明：目前商業(yè)無規(guī)劃，住宅戶型占比：100㎡以下占30%，100㎡以上占70%。2、白溝新世界調(diào)查1、住宅調(diào)查項目闡述層高26開盤時間2007.8入住時間2009.6.1均價2200元/㎡現(xiàn)銷售率80%綠化率30%說明：住宅戶型占比:100㎡以下占25%、100㎡以上占75%。2、商業(yè)調(diào)查項目闡述層高3面積3.3萬㎡開盤時間1、2層2008.7.83層2008.9.9入住時間2009.6.1售價1、2層7000-12000元/㎡3層9000-12000元/㎡現(xiàn)銷售率80%-90%商業(yè)規(guī)劃1、2層購物中心3層網(wǎng)吧、電玩城說明：商業(yè)售出后全部返祖，返祖回報期為六年，第一年10%、第二年12%、第三年15%、第四年18%、第五年20%、第六年25%，六年后可續(xù)簽也可自營，但購物中心須繼續(xù)回租。3、陽光西郡調(diào)查住宅調(diào)查項目闡述層高19開盤時間2008.5.30入住時間多層2009.6.1高層2009.10.1均價2000元/㎡現(xiàn)銷售率40-50%綠化率40%說明：底商10月份開盤，一期底商3層、二期底商2層。住宅戶型占比：100㎡以下占20%、100㎡以上占80%。最小戶型98㎡，根底戶型120㎡-130㎡。5、國際箱包城二期調(diào)查1、住宅調(diào)查項目闡述層高22開盤時間2008.6入住時間2010.5.31均價1690元/㎡現(xiàn)銷售率70%綠化率0%說明：住宅戶型占比：100㎡以下占63%、100㎡以上占37%。2、商業(yè)調(diào)查項目闡述層高3面積43000㎡開盤時間2008.5.24入住時間2009.9租價一層1200元/㎡/年-1700元/㎡/年二層800元/㎡/年-1600元/㎡/年三層600元/㎡/年-1200元/㎡/年現(xiàn)銷售率一層80%二層80%三層20%商業(yè)規(guī)劃一層學生包、運動旅行包、男包、雙背二層女包、休閑包三層拉桿箱、特價包、包裝袋、工具包說明：此樓盤一次性出租5年的使用權(quán)，出租不出售，期滿后優(yōu)先續(xù)約。租后自主經(jīng)營、轉(zhuǎn)租均可。6、銀領(lǐng)國際箱包大廈調(diào)查調(diào)查項目闡述層高26面積21987㎡開盤時間1-5層沒有開盤6-11層沒有開盤12-18層2008.419-21層沒有開盤22-26層10.1以后會開盤，但具體時間沒定。入住時間2009.3售價1-5層無6-11層無12-18層4200/㎡19-21層無現(xiàn)銷售率1-5層暫無6-11層暫無12-18層

19-21層暫無商業(yè)規(guī)劃1-5層肯德基、銀行、商務(wù)中心、中（西）式快餐、咖啡、茶藝、休閑娛樂、理療健身6-15層國際貿(mào)易區(qū)16-21層總部經(jīng)濟區(qū)22-26層酒店式公寓說明：此樓盤一次性出售50年的使用權(quán)，購置后自主經(jīng)營、委托出租均可。1-5層只出租不出售。大廈內(nèi)的酒店式公寓戶型已小戶型居多，單層12戶，100㎡以上的為2戶，60㎡-100㎡為6戶，60㎡以下的為4戶。7、電子商貿(mào)大廈調(diào)查調(diào)查項目闡述層高16面積64000㎡開盤時間10-15層2008.16-915-21層無規(guī)劃入住時間2009.11售價10-15層3970-5600元/㎡6-915-21層無規(guī)劃現(xiàn)銷售率暫無商業(yè)規(guī)劃10-15層產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店6-915-21層商務(wù)用說明：10-15層已經(jīng)規(guī)劃使用用途，產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店50-70平米不等，最低3970/㎡元、最高5600/㎡元，前三年反租，每年10%回報，以后作為股東分紅；6-9層、15-21層用途還沒有規(guī)劃，但確定為商用。新開盤住宅及商業(yè)調(diào)查結(jié)論：

1、在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，住宅中雖然以大戶型為主體，但是各樓盤中的小戶型確是最先售完，例：銀領(lǐng)國際的酒店式公寓，單層為12戶，100平米以下的占80%，目前已全部售完，由此可見小戶型酒店式公寓在這種向現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型的商貿(mào)城市中有著巨大的開發(fā)空間。

2、在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，各樓盤均較關(guān)注綠化設(shè)計，這說明人們對生活和購物環(huán)境的要求越來越高。三、地塊周圍商鋪調(diào)查商鋪一

位置原二姑包子鋪樓層一層面積50㎡-60㎡每平米租金545元/年每平米售價不售商鋪二

位置雅典皇宮北側(cè)樓層三層帶院面積300㎡每平米租金150元/年每平米售價不售商鋪三

位置珠寶城北側(cè)樓層一層面積50㎡每平米租金580元/年

每平米售價不售商鋪四

位置友誼西路樓層兩層面積170㎡每平米租金112元/年每平米售價2940元商鋪五

位置箱包交易城對面樓層三層面積500㎡每平米租金

每平米售價2600元商鋪六

位置

箱包大廳西門樓層二層面積400㎡每平米租金138元/年每平米售價1625元商鋪七

位置仁和北路箱包二期西樓層一層面積100㎡每平米租金120元/年每平米售價3800元商鋪八

位置富民南路樓層樓下兩間樓上五間兩層帶院面積300㎡每平米租金300元/年每平米售價不售地塊周圍商鋪調(diào)查結(jié)論：1、從商鋪的租金、售價看，其價格上下差距很大，但其平均水平明顯低于專業(yè)市場的租、售價格，處于專業(yè)市場租、售價格的下游。2、從商鋪的位置看，離專業(yè)市場越近其租、售價格越高。如珠寶城北側(cè)門店、箱包交易大廳對面門店。

四、餐飲業(yè)調(diào)查1、馨雅大酒店調(diào)查使用面積

裝修檔次中高檔包房34間散臺15桌上座率90%租金16.6元/月/㎡主打菜系川菜、保定菜、魯菜、家常菜車位數(shù)量無正規(guī)車位，能停車20輛左右樓層數(shù)2層2、湘輝酒樓調(diào)查使用面積約700㎡裝修檔次一般包房20散臺16上座率50%租金4萬/年主打菜系湘菜、家常菜車位數(shù)量無正規(guī)車位，能停車10輛左右樓層數(shù)2層3、大福餃子王使用面積

裝修檔次中檔包房23散臺8上座率90%租金15元/月/㎡----21元/月/㎡主打菜系餃子、海鮮、家常菜車位數(shù)量無正規(guī)車位，能停20輛左右樓層數(shù)3層4、小肥羊使用面積3000㎡以上裝修檔次中檔包房30間散臺50桌上座率100%租金年租金30萬左右主打菜系內(nèi)蒙火鍋、涼菜車位數(shù)量20個樓層數(shù)4層5、寬街食府使用面積800㎡---1000㎡裝修檔次中高檔包房30多間散臺16桌上座率90%租金18.6元/月/㎡主打菜系私房菜、保定菜車位數(shù)量約20個左右樓層數(shù)3層，其中一層為散臺，二三層為包房名稱

使用面積220㎡裝修檔次中檔包房8間散臺13桌上座率50%租金租金為20元/㎡/月主打菜系川菜、家常菜車位數(shù)量無正規(guī)車位，可在路邊及空地?？渴v左右樓層數(shù)共3層，其中一二層為經(jīng)營，三層為商會7、福成肥牛名稱

使用面積1200㎡裝修檔次中檔包房22間散臺36桌上座率80%租金自己的房產(chǎn)，不存在租金形式主打菜系火鍋、家常菜車位數(shù)量正規(guī)車位10個樓層數(shù)共3層，其中一層、二層為經(jīng)營，三層為宿舍8、祥福齋使用面積約1000㎡裝修檔次中檔包房21散臺12上座率60%租金20.8元/月/㎡主打菜系清真菜、火鍋、烤鴨車位數(shù)量約10個樓層數(shù)兩層使用面積

裝修檔次中檔包房15間散臺15桌上座率

租金15元/月/㎡----21元/月/㎡主打菜系火鍋、家常菜車位數(shù)量20個左右樓層數(shù)共三層，其中一二層為經(jīng)營餐飲業(yè)調(diào)查結(jié)論：1、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，白溝就餐場所相對分散，不同類型的就餐場所分布在不同的位置，甚至有一些就餐場所非常孤立，附近再無其它餐飲；使得就餐者缺乏現(xiàn)場選擇的