池州商之都酒店工程定位方案錄目PARTⅠ對于工程分析理解PARTⅡ我們對工程價值深挖PartⅠ對于工程分析理解工程析解總規(guī)劃用地面積：7119.5M2總建造面積規(guī)劃：60770M2

商業(yè)面積：24085M2酒店面積：21660M2

辦公面積：6885M2工程為單體樓建筑物，純商業(yè)用途，開展空間可塑性高，但工程現(xiàn)時缺乏新亮點，難以在市場上突圍而出。增加項目硬件、軟件亮點推翻傳統(tǒng)酒店效勞理念工程升級理念酒店式公寓理念回憶公寓開展歷程……Apartments…工程升級理念公寓的演變概念的開展客戶購置目的產(chǎn)品、效勞〔包括：面積、裝修、效勞、配套〕公寓作為一種物業(yè)類型，在中國已有近20年左右的開展。工程升級理念演變一：發(fā)展歷程只租不售的效勞性公寓“偽〞公寓真正高端公寓90年代2000年初2006年后1)公寓市場漸趨成熟工程升級理念演變二：購買目的收藏工作出差，帶來大量短期租客，帶動公寓市場開展。租賃客戶為主力消費群體。公寓產(chǎn)品設(shè)計宜居性增強，地段佳、效勞強、居住空間舒適。居住性增強，客戶作為過渡型居所，滿足需要。2)由單一出租向多元化開展工程升級理念演變?nèi)好娣e公寓從居住面積、公共空間的增大，舒適性不斷增強，如前期一般公寓為30-50㎡產(chǎn)品，現(xiàn)時增加至60-100㎡的一房單位、并出現(xiàn)LOFT公寓，比前期同類產(chǎn)品面積增大40%，完成從緊湊過渡至寬松的過程，整體檔次不斷提升。3)室內(nèi)空間增大、舒適度提高工程升級理念演變四：裝修前期產(chǎn)品裝修簡單，主要為乳膠漆墻面，贈送局部家電、分體式空調(diào)等根本裝修。后期開展為豪華精裝修，墻身貼墻紙，局部工程全成品交付，選用名貴石材如：黑金花、連卡佛洞石、閃電金等；配送中央空調(diào)、選用LOW-E玻璃等，不斷提高交付標(biāo)準(zhǔn)。4)名師設(shè)計，豪華精致，趨向全成品交付工程升級理念演變五：服務(wù)5)品牌效勞公司，提供多元化效勞，可經(jīng)營性工程升級理念演變六：配套以商務(wù)為主，配備局部休閑設(shè)施軟硬件全面升級，開始經(jīng)營私人會所滿足短期商務(wù)客戶需要，軟件、硬件向商務(wù)方向配置，以軟件效勞為主。室內(nèi)恒溫泳池、商務(wù)中心、兒童會所、會員制俱樂部、酒店配套等，會所設(shè)計向高端、特色、品牌方向開展，全面提升各硬件、軟件效勞。6)配套設(shè)施高端化，成為工程亮點工程升級理念1〕公寓區(qū)域開展隨商貿(mào)經(jīng)濟(jì)中心遷移而遷移，地段決定價值。2〕入市門檻低、非住宅物業(yè)的快速變現(xiàn)是公寓開展的動力，公寓是未來開展的趨勢。3〕經(jīng)營管理、物業(yè)配置是公寓的核心，是吸引高端客源、提升工程形象、保證價格的重要因素。4〕要提升公寓的價值，除地段價值外，增加附加值、增強品質(zhì)、加強物業(yè)管理服務(wù)、注重品牌等是關(guān)鍵點。結(jié)論：工程升級理念PartⅡ我們對工程的價值深挖市場需求地段價值競爭環(huán)境稀缺產(chǎn)品缺口份額市政大勢高端客戶群體更看重工程的附加值及開展前景有著優(yōu)越的地段價值差異化大的產(chǎn)品才能突圍。區(qū)域內(nèi)必將迎來更多企業(yè)高層、外地人士等。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是一個獨特的、有競爭力的開發(fā)模式，差異營銷易于建立工程定位本工程定位的3大支持點：123純粹商業(yè)體系區(qū)域商業(yè)前景精致酒店產(chǎn)品可供品鑒的理念和品質(zhì)工程定位

池州城·全效商業(yè)復(fù)合中心優(yōu)越的地段區(qū)位成熟相對的位置首創(chuàng)的產(chǎn)品模式酒店復(fù)合社區(qū)（產(chǎn)品概念及配套差異化）項目配套全商業(yè)配套價值工程整體定位工程商場定位集購物、休閑、娛樂等多功能為一體的區(qū)域性商業(yè)中心參照工程所處區(qū)域的整體規(guī)劃和開展趨勢，并結(jié)合對本工程的整體定位，現(xiàn)商業(yè)1-5層工程定位方向為：工程商場定位工程1-5層商業(yè)定位為池州城·新天地都匯工程商場定位時尚女性名店城集合潮流、時尚、精品、經(jīng)典元素工程業(yè)態(tài)工程業(yè)態(tài)一層至三層商業(yè)為專屬的女性時尚主題式商場。分為服飾、頭飾、首飾等一系列相關(guān)女性主題的時尚商業(yè)元素。參考工程為：香港女人街、廣州銀座、重慶金鷹女人街工程業(yè)態(tài)4－5層為兒童專場領(lǐng)地定位方向，分為相關(guān)兒童日產(chǎn)用品配套商業(yè)，兒童休閑玩樂游戲區(qū)兩大元素組成。工程業(yè)態(tài)樓層功能單層面積（㎡）總建筑面（㎡）備注7-15層酒店144411152約160間房間16-21層公寓14448664酒店式公寓22－23層公寓13772754酒店式公寓16-23層公寓總面積：11418酒店式公寓24－26層寫字樓1377413125－26層為發(fā)展商自用寫字樓打造生態(tài)泛酒店式的環(huán)境空間ARTDECO印記復(fù)興一座城市的優(yōu)雅精致高貴，歷史的凝練與現(xiàn)代的時尚湘濡以沫工程建筑風(fēng)格建議起源于法國，介于古典與現(xiàn)代之間，融合了立體派、構(gòu)成主義包括機(jī)械美學(xué)，具有現(xiàn)代主義的簡約而不是簡單，又有古典主義的精致而不繁復(fù)瑣碎。折衷與融合工程建筑風(fēng)格建議工程公寓建議工程公寓建議壁紙

白色混水木飾造型

橡木清水飾面

乳膠漆

橡木清水飾面

白色廚具定制

柜門暗藏電視機(jī)

儲物柜(橡木飾面)

壁紙

儲物柜(茶色鏡面)

我們賦予它的概念是工程亮點定性高檔酒店式公寓平層：酒店套房型公寓復(fù)式：商務(wù)會展型公寓五星級式成功點：1、國際五星級酒店的頂級形象打造；2、奢華獨立的酒店配套設(shè)施及交樓標(biāo)準(zhǔn)；3、酒店式效勞團(tuán)隊，延續(xù)該酒店效勞理念。高端豪華標(biāo)準(zhǔn)化模式工程深度價值精品酒店最初是指起源于北美洲，具有私密,豪華或獨特的酒店環(huán)境，提供獨特、個性化的居住和效勞。

在裝飾環(huán)境上，強調(diào)“小而精致〞。客房數(shù)量不多，內(nèi)部裝修豪華，別具特色。在效勞方面，精品酒店采用的是管家式效勞，效勞人員與客房的比例是3：1，甚至4:1，遠(yuǎn)高于星級酒店。面向的客戶群體是高收入、高品位的人群。工程深度價值選擇精品酒店作為產(chǎn)品形態(tài)的3個理由：絕佳的地理位置精品酒店標(biāo)準(zhǔn)非傳統(tǒng)的特色酒店人性化的效勞理念工程深度價值天幕會所頂