麗江市物業管理暫行辦法?引言親愛的各位同事、合作伙伴以及小區居民朋友們，大家好！在麗江這座充滿魅力的城市，物業管理工作對于提升居民生活品質、維護社區和諧穩定起著至關重要的作用。我在物業管理領域摸爬滾打了二十年，深知規范、合理的物業管理辦法對我們日常工作開展以及居民滿意度提升的意義。今天，我們就一起來探討這份《麗江市物業管理暫行辦法》，希望大家能深入理解，共同將麗江的物業管理水平推向新高度。一、適用范圍1.區域界定：本辦法適用于麗江市行政區域內所有物業管理活動。無論是古城區充滿古韻的傳統小區，還是新開發的現代化社區，都在本辦法的規范范圍內。我們鼓勵大家明確自身所在區域是否適用本辦法，如有疑問及時溝通確認。2.活動涵蓋：從物業服務企業進駐小區開展服務，包括但不限于小區公共區域衛生保潔、綠化養護、設施設備維修，到業主大會的成立與運作，以及與物業管理相關的各方主體的行為，都遵循本辦法的規定。希望大家在日常工作和生活中，對照本辦法，規范自身涉及物業管理的行為。二、管理原則1.依法依規：物業管理活動必須嚴格遵守國家相關法律法規，像《民法典》中關于物業服務合同的規定，以及云南省針對物業管理出臺的各項法規等。我們在日常工作中，要以法律為準繩，處理各類物業管理事務。例如，在制定物業服務合同條款時，務必確保符合法律要求，保障各方合法權益。2.業主自治與專業服務相結合：一方面，我們鼓勵業主積極參與小區管理，通過成立業主大會、業主委員會，行使自身權利，表達合理訴求。另一方面，物業服務企業要發揮專業優勢，為業主提供優質、高效的服務。希望業主和企業能相互配合，形成良性互動。比如在小區公共設施改造項目上，業主提出需求和建議，企業運用專業知識評估并實施。3.公平公開公正：在物業管理過程中，無論是服務費用的收取與使用，還是公共資源的利用，都要做到公平合理、公開透明、公正無私。物業服務企業應定期公布財務收支情況，接受業主監督。希望大家秉持公正的態度，共同營造公平的管理環境。三、業主、業主大會及業主委員會1.業主權利與義務-權利：業主享有知悉物業服務內容、質量標準以及費用收支情況的權利，有權提出物業服務改進建議，參與業主大會并行使表決權等。例如，業主有權要求物業服務企業定期公布小區公共區域廣告收入明細。我們鼓勵業主積極行使自身權利，維護自身利益。-義務：業主應遵守管理規約，按時交納物業服務費用，配合物業服務企業開展合理的管理工作等。希望大家履行好自己的義務，共同維護小區的正常管理秩序。比如，在小區進行設施設備維修時，業主應提供必要的便利。2.業主大會成立-籌備組組建：當小區入住率達到一定比例或物業交付使用一定時間后，應成立業主大會籌備組?；I備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或鄉鎮人民政府代表等組成。我們希望各方積極參與籌備組工作，確?；I備工作順利進行。-召開程序：籌備組應在規定時間內完成業主大會的籌備工作，包括確定會議時間、地點、議題，核實業主身份和投票權數等。業主大會會議可以采用集體討論或書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。希望業主們能重視業主大會的召開，積極參與投票表決。3.業主委員會職責-代表業主：業主委員會代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，監督物業服務企業履行合同約定。例如，定期檢查物業服務企業的工作落實情況，及時反饋業主意見。我們鼓勵業主委員會切實履行代表職責，為業主謀福利。-日常管理：負責執行業主大會的決定，管理業主共有財產，協調業主之間、業主與物業服務企業之間的關系等。希望業主委員會能公正、有效地開展日常管理工作，促進小區和諧。四、物業服務企業1.資質與備案：從事物業服務的企業應依法取得相應資質，并向當地房地產行政主管部門備案。備案內容包括企業基本信息、人員配備、服務項目等。希望物業服務企業嚴格按照規定辦理資質與備案，確保合法經營。2.服務內容與標準-基礎服務：包括小區公共區域的衛生清掃，每天定時清掃道路、樓道，垃圾及時清運；綠化養護，定期修剪花草樹木，防治病蟲害等。我們要求物業服務企業切實保障基礎服務的質量，給居民提供清潔、美觀的生活環境。-設施維護：對小區內的電梯、消防設施、路燈等公共設施設備進行定期檢查、維護和保養，確保設備正常運行。例如，電梯應每月至少進行兩次全面檢查。希望大家重視設施維護工作，保障居民生活安全便利。-安全防范：制定完善的安全管理制度，安排安保人員定時巡邏，做好小區出入口人員和車輛的登記管理。鼓勵物業服務企業采用先進的安防技術，提升小區安全防范水平。3.人員管理：物業服務企業應加強對員工的培訓與管理，提高員工服務意識和專業技能。員工應統一著裝，佩戴工作標識，文明服務。希望企業能打造一支高素質的服務團隊，為業主提供優質服務。五、物業服務合同1.合同簽訂：業主委員會代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同。合同應明確服務內容、服務標準、服務費用、雙方權利義務、違約責任等條款。簽訂前，雙方應充分溝通，確保合同條款合理、清晰。希望雙方認真對待合同簽訂過程，保障自身權益。2.合同變更與終止：在合同履行過程中，如需變更合同內容，雙方應協商一致，并簽訂書面協議。合同期滿或出現法定、約定的終止情形時，合同終止。希望雙方在合同變更與終止過程中，遵循相關規定，妥善處理后續事宜。例如，物業服務企業在合同終止后，應按照規定移交相關資料和財物。六、物業服務費用1.收費方式：物業服務費用可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔；酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。企業可根據實際情況選擇合適的收費方式，并向業主明確說明。希望大家理解不同收費方式的特點，選擇最適合小區的方式。2.費用標準：物業服務費用標準應根據物業服務內容、服務質量以及當地物價水平等因素合理確定。在制定或調整費用標準時，物業服務企業應征求業主意見，并報價格主管部門備案。希望企業能秉持合理、透明的原則制定費用標準，業主也能給予理解和支持。3.費用監督：物業服務企業應定期公布物業服務費用收支情況，接受業主監督。業主委員會有權對費用使用情況進行審計。希望通過有效的監督機制，確保費用使用合理、透明。七、物業管理用房與共用部位、共用設施設備1.物業管理用房：建設單位應按照規定配置物業管理用房，其建筑面積不低于物業總建筑面積的千分之二，且最低不少于五十平方米。物業管理用房用于物業服務企業開展日常管理工作，不得擅自改變用途。希望建設單位嚴格按規定配置，物業服務企業合理使用。2.共用部位與設施設備-界定與管理：小區內的道路、綠地、電梯、路燈等屬于業主共有，物業服務企業負責日常管理和維護。對于共用部位和設施設備的經營收益，如公共區域廣告收入，應歸業主所有，可用于補充專項維修資金或其他業主共同決定的事項。希望大家明確共用部位和設施設備的權屬和管理責任，合理利用經營收益。-維修與更新：專項維修資金用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。業主應按照規定交納專項維修資金，物業服務企業應合理使用。在使用維修資金時，應按照規定程序辦理，接受業主監督。希望大家重視維修資金的交納和使用，保障共用部位和設施設備的正常使用。八、監督管理1.行政監管：麗江市房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，制定相關政策，指導、監督業主大會和業主委員會的成立與運作，對物業服務企業進行監督檢查等。各縣（區）房地產行政主管部門負責本轄區內的物業管理監督管理工作。希望行政監管部門能切實履行職責，規范物業管理市場秩序。2.社會監督：鼓勵業主、業主大會、業主委員會以及新聞媒體對物業管理活動進行監督。任何單位和個人發現物業管理活動中的違法行為，有權向房地產行政主管部門或者其他有關部門投訴、舉報。希望大家積極參與社會監督，共同維護良好的物業管理環境。九、法律責任1.業主責任：業主違反管理規約、不按時交納物業服務費用等，業主委員會應督促其限期改正；逾期不改正的，物業服務企業可以依法提起訴訟。希望業主能自覺遵守相關規定，避免承擔不必要的法律責任。2.物業服務企業責任：物業服務企業違反本辦法規定，未履行物業服務合同約定的服務義務，或者擅自改變物業管理用房、共用部位、共用設施設備用途等，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，依法予以處罰。希望物業服務企業嚴格依法依規經營，保障業主權益。3.建設單位責任：建設單位未按照規定配置物業管理用房，或者未按照規定移交有關資料等，由房