廣河縣小區物業管理辦法一、引言親愛的廣河縣各小區居民、物業工作人員們：大家好！在廣河縣蓬勃發展的進程中，小區作為我們生活的重要場所，其管理水平直接影響著我們每一個人的生活質量。為了營造一個安全、整潔、舒適、和諧的居住環境，結合國家相關法律法規以及廣河縣的實際情況，我們制定了本小區物業管理辦法。希望大家共同遵守，攜手打造美好的家園。二、適用范圍本辦法適用于廣河縣行政區域內所有實行物業管理的住宅小區。無論是新建的現代化小區，還是具有一定歷史的老舊小區，都需要按照本辦法的規定進行管理。三、管理原則（一）依法依規原則物業管理活動必須嚴格遵守國家和地方的相關法律法規，如《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》以及廣河縣出臺的相關政策文件。只有在法律的框架內開展工作，才能確保物業管理活動的合法性和規范性。（二）業主自治與專業服務相結合原則我們鼓勵業主積極參與小區的管理，通過業主大會、業主委員會等形式表達自己的意愿和訴求。同時，聘請專業的物業服務企業提供專業化的服務，將業主的需求與專業的管理相結合，提高小區的管理水平。（三）公開、公平、公正原則在物業管理活動中，涉及到的各項事務，如物業服務收費、公共收益的使用、物業項目的招標等，都要做到公開透明，讓業主清楚了解相關情況。在處理業主之間、業主與物業服務企業之間的矛盾和糾紛時，要公平公正，不偏袒任何一方。四、業主與業主大會（一）業主的權利和義務1.權利對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權。例如，業主有權了解小區內電梯的維護保養情況、公共停車場的使用情況等。監督物業服務企業履行物業服務合同。如果發現物業服務企業存在服務不到位的情況，業主可以要求其進行整改。選舉業主委員會成員，并享有被選舉權。每一位業主都有權利參與業主委員會的選舉，也有機會成為業主委員會的一員，為小區的管理貢獻自己的力量。參加業主大會會議，行使投票權。業主大會是小區的最高決策機構，業主可以通過投票的方式表達自己對小區重大事項的意見。2.義務遵守管理規約、業主大會議事規則。管理規約和業主大會議事規則是小區管理的基本準則，業主應當自覺遵守。遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。例如，不得在公共通道堆放雜物，不得隨意破壞小區的綠化等。執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定。業主大會的決定是全體業主共同意志的體現，業主應當積極執行。按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金是用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，業主應當按時足額交納。按時交納物業服務費用。物業服務費用是維持小區正常運轉的重要資金來源，業主應當按照物業服務合同的約定按時交納。（二）業主大會1.成立條件物業管理區域內已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當及時報送有關資料，并協助業主成立業主大會籌備組。籌備組應當自組成之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。2.職責制定和修改業主大會議事規則。業主大會議事規則是業主大會運作的基本規則，它規定了業主大會的召開方式、表決程序等內容。制定和修改管理規約。管理規約是小區內全體業主共同遵守的行為準則，它涉及到小區的環境衛生、安全管理、公共秩序等方面的內容。選舉業主委員會或者更換業主委員會成員。業主委員會是業主大會的執行機構，負責具體實施業主大會的決定。選聘和解聘物業服務企業。業主大會可以通過招標等方式選聘合適的物業服務企業，并與物業服務企業簽訂物業服務合同。籌集和使用專項維修資金。專項維修資金的籌集和使用關系到小區物業的長期維護和管理，業主大會應當按照相關規定進行決策。改建、重建建筑物及其附屬設施。這是涉及到小區重大改造的事項，需要業主大會進行討論和決策。決定本物業管理區域內的其他重大物業管理事項。（三）業主委員會1.產生業主委員會由業主大會選舉產生，成員人數為五至十一人的單數。業主委員會成員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。2.職責召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況。業主委員會應當定期召開業主大會會議，向業主報告小區的管理情況。代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。業主委員會是業主的代表，在與物業服務企業簽訂合同時，要充分考慮業主的利益。及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同。業主委員會要起到橋梁和紐帶的作用，及時將業主的需求反饋給物業服務企業，同時監督物業服務企業的服務質量。監督管理規約的實施。業主委員會要督促業主遵守管理規約，對于違反管理規約的行為要及時進行制止和處理。業主大會賦予的其他職責。五、物業服務企業（一）資質與選聘1.物業服務企業應當具有相應的資質證書，才能從事物業管理活動。在廣河縣，物業服務企業的資質管理按照國家和地方的相關規定執行。2.業主大會可以通過招標、協議等方式選聘物業服務企業。在選聘過程中，要注重物業服務企業的信譽、服務質量和管理水平。（二）物業服務內容1.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護和管理對小區內的房屋主體結構、外墻、屋頂等共用部位進行定期檢查和維護，確保其安全可靠。對電梯、消防設施、給排水系統、供電系統等共用設施設備進行日常保養和維修，保證其正常運行。2.環境衛生管理定期清掃小區內的道路、樓道、電梯間等公共區域，保持環境整潔。及時清理垃圾，做到垃圾日產日清。對小區內的綠化進行養護，定期澆水、施肥、修剪，保持綠化美觀。3.安全防范管理設立門崗，對進出小區的人員和車輛進行登記和管理，防止無關人員和車輛進入小區。安裝監控設備，對小區內的公共區域進行24小時監控，確保小區的安全。組織保安人員進行巡邏，及時發現和處理安全隱患。4.車輛管理規劃小區內的停車位，引導車輛有序停放。對小區內的道路進行管理，確保道路暢通。5.其他服務根據業主的需求，提供代收快遞、家政服務等便民服務。組織開展小區文化活動，增強業主之間的交流和溝通。（三）物業服務收費1.物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，向業主收取物業服務費用。2.物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。3.物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置公示物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況，接受業主的監督。六、物業的使用與維護（一）物業的使用1.業主、物業使用人應當按照規劃用途使用物業。確需改變物業用途的，應當經有利害關系的業主同意，并依法辦理相關手續。2.禁止在物業管理區域內從事下列行為：損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌。占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。違反規定飼養動物，影響環境衛生和居民生活。在建筑物、構筑物上亂涂、亂畫、亂張貼。擅自改變房屋外立面，在非承重外墻上開門、窗。法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。（二）物業的維護1.專有部分的維護業主對其專有部分的物業負有維護和管理的責任。如果專有部分出現問題，業主應當及時進行維修，避免影響其他業主的正常生活。2.共用部位、共用設施設備的維護物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定承擔：保修期內的，由建設單位承擔。保修期滿后，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。3.專項維修資金的使用專項維修資金應當專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。使用專項維修資金應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。七、物業管理的監督與管理（一）政府部門的監督管理廣河縣房地產行政主管部門負責對本行政區域內的物業管理活動進行監督管理。其主要職責包括：1.貫徹執行國家和地方有關物業管理的法律法規和政策。2.對物業服務企業的資質進行管理。3.指導和監督業主大會、業主委員會的成立和運作。4.調解物業管理糾紛，維護業主和物業服務企業的合法權益。（二）業主的監督業主有權對物業服務企業的服務質量進行監督。如果業主對物業服務企業的服務不滿意，可以通過業主委員會與物業服務企業進行溝通協商，要求其進行整改。如果協商不成，業主可以向房地產行政主管部門投訴。（三）物業服務企業的自我管理物業服務企業應當建立健全內部管理制度，加強對員工的培訓和管理，提高服務質量和管理水平。同時，要定期對服務質量進行檢查和評估，不斷改進服務。八、法律責任（一）業主的法律責任業主違反本辦法規定，不遵守管理規約、不按時交納物業服務費用等，物業服務企業可以通過書面催交、在小區內公示等方式督促其履行義務。經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業服務費用的，物業服務企業可以依法向人民法院提起訴訟。（二）物業服務企業的法律責任物業服務企業違反本辦法規定，未按照物業服務合同的約定提供服務，或者