香悅四季市調時間：2021年4月容積率區縣熱點區域主力戶型(㎡)產品形式建筑面積(㎡)裝修開盤時間開盤價格（元/平方米）1.1順義順義新城80-155㎡板樓500000精裝2009.1011000-16000第一局部工程背景1.根底信息2.區位交通3.周邊資源基礎數據項目位置順義新城白馬路與順安北路交界物業類型住宅項目規模占地約45萬平米，總建筑面積約為50萬平米建筑類型

18-11層板樓、一梯兩、三戶容積率1.1裝修情況精裝修（價格標準未公布）綠化率60%停車位待定總套數（套）物業費待定主力戶型80㎡兩居-155㎡三居配套設施合景國際會所目前價格均價18000元/平米開盤時間2009年10月入住時間2011年7月銷售狀態二期藏品2010年3月底開盤，二期2009年11月21日開盤，2009年10月25日

項目團隊開發商北京合景房地產開發有限公司投資商合景泰富地產控股有限公司

營銷代理中原、偉業廣告公司紅石坊廣告物業管理公司合景泰富旗下寧駿物業景觀設計單位易道環境設計公司建筑設計位維拓時代1.根底信息地理區位：位于順義新城白馬路與順安北路交界處，是北京市規劃的重要開展區域，距離首都國際機場8公里、距離市區32公里.。交通條件：地處城鐵M15號線旁，與S6號線臨近，西側為京沈鐵路，東側為順安北路。南側為白馬路四至情況：西側為京沈鐵路，東側為順安北路，北側目前為荒地，南側為白馬路工程所屬的順義新區，是北京市規劃的重要開展區域，北京市區至順義新城僅需30分鐘車程，S6號線即將建成，M15號線即將全面通車，未來的交通更加便利。2.區位交通——地處“重要開展區域〞擁有“兩條地鐵〞首都機場15號線S6號線京沈鐵路白馬路順安北路項目15號線工程旁地鐵站3.周邊資源——根本資源綜合商場:順義西單商場、國泰購物廣場、隆華購物中心、鼎吉購物中心銀行:工商銀行、中國銀行、建設銀行醫院:京順醫院、順義區醫院〔二級甲等綜合醫院〕、順義法醫院、順義中醫院、順義防疫站、婦幼保健醫院等餐廳:金百萬、麥當勞、肯德基、權金城等園林公園景觀區高級會所休閑區3.周邊資源——森林、水上景觀資源國家森林公園奧運水上公園工程位于潮白河景觀區，擁有3660公頃森林公園和奧運水上公園，富氧宜居高端休閑、商務會所3.周邊資源——工程周邊擁有：北京國際高爾夫俱樂部、北京鄉村高爾夫俱樂部、、奧林匹克賽馬場、喬波滑雪館、怡生園國際會議中心、蓮花山滑雪場、衡樂聲皇KTV、金百萬J9KTV、順義影劇院、綠港時代健身中心等眾多高端休閑、商務會所。工程周邊擁有2個高爾夫俱樂部、2個滑雪場、1個國際會議中心和其他高端休閑、商務會所等，周邊配套相對高端。項目喬波滑雪場北京鄉村賽馬場鄉村高爾夫俱樂部國際高爾夫俱樂部怡生園國際會議中心綠港時代健身中心衡樂聲皇KTV順義影劇院第二局部規劃建筑1.工程規劃2.建筑風格3.園林設計4.戶型設計5.配套效勞1.工程規劃總體規模：總占地面積約45萬平方米；總建筑面積逾50萬平方米；容積率為1.1設計理念：綠色生態、特色水景、國際品質、主題商街、示范新城、和諧生活產品特點：南北通透全明薄板、超高使用率產品線：80-110㎡兩居、130-155㎡三居、235㎡、240㎡別墅工程規模較大，容積率為1.1，擁有60%的綠化覆蓋率；擁有20萬平米碧湖林溪，中心水系景觀軸貫穿社區，時尚主題運動會所中央水系、公園天然運動場

別墅區一期板樓區規劃待建板樓區規劃待建板樓區規劃待建板樓區2.建筑風格——ART-deco風格建筑風格：ART-deco風格建筑材質：采用色彩沉穩、質感厚重的石材，結合精工鐵藝，風格特點鮮明，凸顯豪宅身份感。建筑特點：專注于細節，運用ART-deco風格中的塔樓式退臺，對稱構圖，剛柔并濟的橫豎線條、浮雕裝飾等手法修飾建筑細節聘請新加坡知名的DP設計事務所，由創始人親自主筆。締造了ART-DECO新古典主義建筑風格，色彩沉穩、質感厚重的石材，結合精工鐵藝，風格特點鮮明，凸顯豪宅身份感。2.建筑風格——ART-deco風格ART-Deco風格起源于法國博覽會，盛行于美國。造型語言采用塔樓式退臺，對稱構圖，剛柔并濟的橫豎線條、豐富的浮雕裝飾等手法，在原那么上靈活運用重復、對稱、漸變等美學法那么使幾何造型充滿詩意和裝飾性。3.園林設計——坡地園林、生態自然1.5億開景造園，900棵百年名貴成樹，7萬株花卉，100座名家雕塑，70處互動空間3.園林設計——坡地園林，建筑融入自然讓建筑從公園里自然生長工程摒棄“先有建筑在做園林〞的規劃傳統，合景香悅四季依地勢以及原有樹種分布,精細規劃出公園式景觀情景，繼而將50萬平米建筑體量，精細的排布在景觀之上，營造“讓建筑在公園里自然生長〞的自然布局。坡地園林，建筑融入自然設計師在設計中，將建筑均正南正北的分布在園林景觀當中，使建筑與公園景觀線形成純南北向的傾角。同時配以40-80米的樓間距，延伸出寬闊舒適的視野，使每戶都能均好的分享到來自公園與園內中庭的精致景觀。3.園林設計3.園林設計——水系風景公園臺地西高東低，形成連綿起伏山坡，坡上谷間林木蔥榮，極富自然墅趣林蔭漫坡飛瀑疊水花島望亭湖泊中央有一桃花島，島上有一靜雅的亭榭，觀水望山，俯仰皆是陶然設計師通過結合地勢走向，用一條中心水系景觀軸，將建筑設方案分在水系景觀的兩側。水系最寬處可達70米，且沿中心水系景觀軸發散出九大組團，營造并升級生態環境3.園林設計——水系風景沿水景主軸，引向住區各處，由自然卵石鋪成的曲徑，掩映在花叢濃郁中組團內密植果樹，四時賞不完的花濃果香桃李芬芳花間石徑香溪流水因地勢從西向東縈回四流，或小橋、或清澗，流動的活水相伴四季花池的小廣場，由花式地磚鋪成童真樂園綠野仙蹤一處森林般的中心綠地，是一個富于自然，層次豐富的植物園運動天地多功能的小廣場，內置多項運動設備4.戶型分析——目前在售和已售產品以80-155平米兩居、三居為主類型：平層、別墅主力：以平層的兩居、三居為主，占總體供給的95%；別墅供給較少，占5%。別墅戶型均為獨棟區間：平層——兩居的面積區間為80㎡-106㎡，占總體戶型數量的50%；三居的面積區間為128~155㎡，占總體戶型數量的43%；別墅——235㎡或240㎡獨棟工程走大戶型、舒適性策略，力爭在產品戶型上表達出較高的居住舒適性戶型面積區間比例種類兩居80-106㎡52%5三居128-155㎡43%3別墅235㎡、240㎡5%24.戶型分析——A1戶型，136平米A1戶型3室2廳2衛1廚136平米

目前持續在售戶型缺點：客廳距衛生間較遠，同時經過臥室走廊，不方便且影響臥室私密性。優點：1.大尺度面寬，客廳與餐廳南北貫穿，并配以大面積陽臺2.客廳至臥室擁有3米長走廊，保證客廳與臥室的活動不受相互影響，同時確保臥室的私密性；3.主臥具有獨立衛生間，彰顯品質；4.各功能區劃清楚確，居住舒適。特色：產品贈送花園陽臺，在精裝時可進行封頂，使花園陽臺成為額外的一間臥室，從而在不增加總價的前提下增大戶型面積，增加產品價值。4.戶型分析——A1戶型樣板間展示4.戶型分析——B戶型156平米B戶型3室2廳3衛1廚156平米目前持續在售戶型

優點：1.逾14.7米超大尺度面寬，薄至11米進深2.客廳至臥室擁有5米長走廊，保證客廳與臥室的活動不受相互影響，同時確保臥室的私密性；3.雙主臥均具有獨立衛生間，彰顯品質；4.各功能區劃清楚確，居住舒適。特色：產品贈送花園陽臺，在精裝時可進行封頂，使花園陽臺成為額外的一間臥室，從而在不增加總價的前提下增大戶型面積，增加產品價值。缺點：客廳距衛生間較遠，同時經過臥室走廊，不方便且影響臥室私密性。C1戶型2室2廳1衛1廚89平米4.戶型分析——C1戶型，89平米缺點：主臥沒有獨立衛生間，降低產品品質優點：1.大尺度面寬，客廳與餐廳南北貫穿，并配以大面積陽臺2.客廳至臥室擁有走廊，保證客廳與臥室的活動不受相互影響，同時確保臥室的私密性；3.廚房擁有較大陽臺，增大廚房使用空間。4.各功能區劃清楚確，居住舒適。特色：產品贈送花園陽臺，在精裝時可進行封頂，使花園陽臺成為額外的一間臥室，從而在不增加總價的前提下增大戶型面積，增加產品價值。4.戶型分析——C1戶型樣板間展示C5戶型2室2廳2衛1廚95平米

4.戶型分析——C5戶型，95平米缺點：功能分區混亂，主臥室入口直沖餐廳，客廳區與臥室區活動相互影響優點：1.大尺度面寬，客廳與餐廳南北貫穿，并配以步入式陽臺；2.主臥室擁有獨立衛生間，彰顯品質；3.廚房配以陽臺，增大廚房使用空間。特色：產品贈送花園陽臺，在精裝時可進行封頂，使花園陽臺成為額外的一間臥室，從而在不增加總價的前提下增大戶型面積，增加產品價值。4.戶型分析——C5戶型樣板間展示E戶型獨棟別墅240平米在售工程4.戶型分析——E戶型，獨棟別墅240平米

優點：1.客廳與餐廳均為步出式庭院設計，玄關空間獨立完整2.豪華主臥室，獨立更衣間，彰顯品質；3.臥室均設獨立衛生間，獨立采光；

4.下沉式庭院設計，奢享田園風光，地下一層功能區，空間方正，使用率高F戶型獨棟別墅235平米在售工程4.戶型分析——F戶型，獨棟別墅235平米

優點：1.客廳與餐廳南向雙廳，玄關挑空設計2.主臥室，豪華衣帽間，彰顯品質；3.南向臥室，充分采光4.下沉式庭院設計，奢享田園風光，地下一層功能區，空間方正，使用率高合景國際會所：將商務酒店的特點與國際化效勞融入會所功能涵蓋咖啡吧、室內籃球場、室內恒溫水池、健身房。瑜伽室、臺球室、兵乓球室、羽毛球室、兒童游樂室、棋牌室、商務中心、會議室等5.配套效勞——專屬會所第三局部推廣展示1.推廣渠道2.活動推廣3.場景營銷4.樣板展示1.推廣渠道——網絡推廣工程當前網絡推廣渠道主要有搜房、焦點等行業網站以及工程官網工程官網1.推廣渠道——媒報推廣工程當前媒報推廣渠道主要有新京報、北青，北京晚報等北青北京晚報新京報戶外廣告

2.活動推廣——周末主題派對

香悅四季于3月20日、21日舉辦為期兩天的周末主題派對。目的在于在活動過程中，使參加者切身感受到香悅四季的空前人氣和其令人折服的高品質產品。3.場景營銷華美大氣的售樓處與精致美觀的戶型模型提升了工程自身的品質與形象使每一位來訪者都感受到工程高端、奢華的氣質3.場景營銷樣板小樓分散的布置在設計精美、充滿自然氣息的坡地園林示范區內，二者結合形成了與工程本身一致的風格氣息，使每一位來訪者能切身感受到工程設計的特色之處。把工程的特點全面完整的展示給來訪者，使來訪者被現場環境所感染，體會并認可工程的高端品質。4.樣板展示裝修風格：采用了新古典風格，與工程的建筑風格相匹配，展示工程內外統一的形象。裝修標準：樣板間裝修標準為交房標準?？蛷d餐廳臥室書房客廳與餐廳南北貫穿第四局部銷售情況1.供銷分析2.價格分析3.客戶分析1.供銷分析——整體工程共推出16棟樓，分五次推出，共推出房源803套，截止到4月14號共成交756套，銷售率為94%已售和在售區域即將出售區域1.供銷分析——每期情況工程采用分期推盤，集中銷售的策略，目前銷售周期7個月，共推出五期，平均約1個半月推出一期。從目前的數據來看，銷售情況理想樂觀，平均每期銷售率在80%左右，銷售速度非常快，成功營造出開盤即售罄的熱銷局面。銷售期間市場存在供應量市場銷售量10.23-11.2931925711.29-12.1323211012.13-3.271861823.27-4.3166814.3-4.14173139本期推出170套，上期剩余62套，銷售期共半個月由于供給較大，銷售期間短，且有上期剩余，故銷售率較低本期推出162套，上期剩余4套，銷售期共8日本期由于銷售期過短，故導致銷售率較低2.價格分析縱向：2021.10入市成交均價為13050元/平米，2021.04升至16638元/平米，7個月上漲約27.5%；月均漲幅約4%。橫向：與周邊工程同期相比，香悅四季成交價格屬于中上水平。工程從開盤至今，價格比照周邊工程均處在中上水平，同時自身價格的漲幅情況較好。3.客戶分析◆職業：公司管理人員、企業白領、私營業主及自由職業者?！魠^域：北京市區、順義老城區?！裟挲g及家庭特征：30-45歲中年人，以三口之家或兩代同住為主?！糁脴I目的：以改善自住為主的二次置業。工程客戶以北京市區內外遷二次置業的改善性居住人群為主，同時吸引一局部順義老城區人群在此二次置業。與工程以高端、大戶型、舒適性產品的定位相符。主力客群先天：區位優勢：北京市重點開展新城區域豐富資源：豐富的森林景觀及水上景觀后天：舒適性產品：純板社區，低容積率，戶型設計舒適，建筑、園林、景觀打造精細。突出特色：坡地園林，建筑融入自然高