DB11/T751-2025北京市地方標準2025-06-26發布2025-10-01實施北京市住房和城鄉建設委員會聯合發布DB11/T751-2025住宅物業服務標準DB11/T751-202532調整了原標準不同等級中內容一致的部分，涉及法律法規及強制性標準的服務本標準由北京市住房和城鄉建設委員會和北京市市場監督管理局共同負責管理，北京市住房和城鄉建設委員會歸口、組織實施，并負責組織編制單位對具體技術內容進行解釋。執行過程中如有意見或建議，請寄送北京市物業服務指導中心（地址：北本標準主要審查人員：朱蕓DB11/T751-20254 4.3房屋及設施設備管理 4.7風險管控及突發事件 4.8創新服務與信息技術 DB11/T751-2025Contents 1 2 3 44.1Managementofcomprehensiveservices 44.2Managementofcustomerservices 64.3Managementofhousingandfacilities﹠equipment 94.4Managementofcleaningmanagement 4.5Managementofvirescencemanagement 4.6Managementofpublicsecuritymanagement 4.7Riskmanagementand 4.8Innovationservicesandinformationtechn Explanationofwordinginthisstandard DB11/T751-202511.0.1為規范物業服務行為，提高服務水平，實現物業服務的標準化、專業化、1.0.3住宅物業服務除應符合本標準的規定外，尚應符合國家及北京市現行有關DB11/T751-202522.0.2住宅物業residentialprope2.0.3物業管理項目propertymanagement2.0.4物業管理區域propertymanagem依據城市規劃、物業權屬、物業共用設施設備、建筑規模、社區建設等因素劃分2.0.5物業服務人propertyservice2.0.7物業服務專業供應商professionalproviderofpropertyserviceDB11/T751-202533基本規定3.0.1住宅物業服務合同雙方當事人應根據住宅物業項目共有部位情況，協商選擇本標準中全部或部分服務內容，以及相應的服務等級，并在物業服務合同中明確約定。3.0.2部分服務內容根據頻次、時限等差異，其服務等級由低到高分為一級、二級、DB11/T751-202544服務要求1物業服務人應按物業服務合同約定，指派項目負責人負責物業管理項目的運營2物業服務人實施電氣、有限空間、高空等涉及人身安全的作業，應具備相應資質或者委托具備相應資質的物業服務專業供應商實施；委托實施的，應當明確各自的4物業服務人應制定培訓計劃，對項目負責人及從業人員開展服務意識和專業技2物業服務人應建立共有部位維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護、垃圾分類、房屋管理、維修管理、二次供水管理、電梯管理、裝飾裝2物業服務人應對物業管理項目資料、客戶信息資料、管理服務資料等進行分類存檔，并建立分類管理目錄；重要檔案可設置管理權限和使用權限；重要電子文檔宜3物業服務人宜按月整理、按季歸檔管理服務記錄，并應按物業服務合同約定的DB11/T751-202555物業承接查驗資料（問題記錄部分）應由建設單位、業主大會、物業服務人三4.1.4物業服務人對物業管理區域內易于發生安全風險的設施設備和部位的管理應符1對建筑外墻、屋頂、廣告牌及其他有高空墜物風險的附著物和擱置物等應進行2在有限空間、施工作業區域、高處等存在安全隱患的位置應設置安全標志和防3汛期做好防澇、防浸水、防漏電、防溺水等工作，加強露天用電設施和蓄水設施（如充電樁、路燈、景觀池、噴泉等）的安全巡查工作和物業管理區域內施工單位1應對主出入口的平面示意圖，幢、單元（門）、門戶以及配套公建的標識進行1應與物業服務專業供應商簽訂專項服務委托合同及安全生產管理協議，明確各2電梯、消防等具有專業技術要求的設備，其維修和養護工作應當由具有資質的物業服務專業供應商實施；涉及電梯、有限空間、高空、壓力容器等危險作業的，實DB11/T751-202564.1.8物業服務人對裝飾裝修的管理3應與客戶、裝修人簽訂相關協議，該協議應當包括裝飾裝修垃圾堆放和清運要4物業服務人或裝修人應當將裝飾裝修的期限、地點等情況在擬裝飾裝修的樓棟5應在裝飾裝修期間定期巡查裝修現場并填寫巡視記錄，發現客戶未簽訂裝飾裝修相關協議或者違反相關規定的，物業服務人應當及時勸阻；拒不改正的，物業服務6可制定對裝飾裝修房屋產生裝修垃圾的日常管理方案，設置建筑垃圾臨時貯存點，明確建筑垃圾投放規范、時間和地點、監督投訴方式等事項，采取措施防止揚塵7應依法選擇具有經營許可的運輸企業，與運輸企業簽訂委托清運合同；物業服4.2.2物業服務人應在服務場所、物業管理區域的顯著位置設置公示欄，公示內容應1物業服務人的營業執照、物業管理項目負責人的基本情況、聯系方式以及投訴DB11/T751-202573上一年度物業服務合同履約情況及物業管理項目收支情況、本年度物業管理項4電梯、消防等設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、應急處置5上一年度公共水電費用分攤情況、物業服務費用與物業管理項目住宅專項維修6業主進行房屋裝飾裝修活動的情況，包括但不限于工期、負責人姓名、負責人屬于非責任性投訴的，向投訴人說明責任范圍并在職責范圍內提供必要協助；對投訴5在符合上述規定的基礎上，各服務等級處理投訴工作應符合表4.2.3要求。3應建立并妥善保管報修檔案，報修記錄可包括報修時間、報修事項、響應反饋時間及報修到現場時間、維修情況、回訪等內容；需明確維修責任的，應在報修記錄修按雙方約定的時間內到達現場；由專業運營單位負責的設施設備故障，應及時告知DB11/T751-202585對危及房屋使用安全和人身財產安全等緊急情況，應按有關規定、物業服務合同約定立即組織人員進行處置；其他情況應按照物業服務人和客戶約定的時間完成服6應對報修結果進行回訪，對于回訪不滿意的，應向報修人進一步了解情況，并7在符合上述規定的基礎上，各服務等級應注：1報修回訪率=每月（年）報修回訪的數量/每月（年）報修的總2可采取座談會、上門走訪、網上調查等方式，征詢客戶對物業服務的意見、建3應每年向客戶進行物業服務滿意情況調查，調查數量應不少于客戶總戶數的50%；對物業服務滿意情況調查設定可為“很滿意4在符合上述規定的基礎上，客戶意見征詢服務等級應符注：物業服務情況滿意率=基本滿意及以上的數量/調查反饋的數量2在符合上述規定的基礎上，開放機房服務等級應符合DB11/T751-202592每次活動可制定工作方案，做好活動的策劃、準備、實施、效果評估等工作，3應配合政府有關部門、社區居民委員會，通過公告欄或A4在符合上述規定的基礎上，社區活動服務等級應符4.2.8物業服務人依據客戶的特別需求提供的超出物業服務合同約定以外的服務活動，應在服務場所公示服務項目、收費標準，并在提供該服務前再次告知客戶，經客組織預防維修；對共有部位及設施設備在運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應6特種設備應按照有關規定運行、預防維修、維護保應在明顯易取的位置配備消防器材，確保完好有效；設施設備標志、標牌應齊全；應1房屋結構外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全檢測鑒定，同時采取DB11/T751-20252建筑部件發生屋面漏水、門窗漏雨、外墻脫落等突發情況，應采取必要的安全粉刷、油漆后色澤均勻美觀的效果；修補后內外墻應無明顯洞孔；鐵件油漆前應進行漬；各部件應連接良好、螺栓牢固；功能使用應正常、無安全隱患；非物業服務合同8在符合上述規定的基礎上，共有部位巡視檢查服務等級期內不少于1次DB11/T751-20251物業服務人應嚴格按照有關規定使用和管理中水設施，室外中水管道和設施須2嚴格中水設施和管道管理，不得拆改中水管道和設施，禁止將中水管道和生活DB11/T751-20251配電室的運行管理應符合現行地方標準《配電室安全管理規范》DB11/T5272設備機房的溫度應控制在-5℃~40℃之間，相對濕度應控制在80%以下，干凈整潔、無雜物，通風、照明良好，防小動物措施完備，穿墻線槽周邊封堵嚴密，鎖具柜內整齊、無灰塵，合閘功能及分閘功能正常，電壓表及電流表指示正常，接線端子塵，回路熔斷器、回路接觸器、熱繼電器、功率因數表、三相電流表接地正常，電容無銹蝕、無松脫、無斷裂；接地電阻值應滿足設計文件要求；汛期前對重要機房配電DB11/T751-20254.3.7物業服務人對空調通風系統的管理、運行及維護應符合現行國家標準《空調通4.3.8物業服務人對安全防范系統的管理、運行及維護應符合現行國家標準《住宅小2）圖像信息存儲的時間不少于30天；9）在符合上述規定的基礎上，視頻監控系統服務等DB11/T751-20254）在符合上述規定的基礎上，門禁控制系統服務等級應符合表44.3.9物業服務人對電梯的管理、運行及維護應符合現行地方標準《電梯日常維護保工作計劃，并按計劃實施維保和檢測工作；保存記錄并歸檔；制定電梯應急預案，每DB11/T751-202513）自動噴淋系統放水試驗噴淋泵應正常啟動，水壓正常，濕式報警動作，水力14）室外消火栓應有區域標記，地面消火栓的開啟機構應靈活無障礙，能及時打2使用期間應每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每季度檢查1次防漏電DB11/T751-2025作業操作證；有限空間作業時，監護人員應當全程進行監護；發現異常情況時,監護人員應當立即組織作業人員撤離現場；發生有限空間作業事故后，監護人員應當組織科協議或者在承包合同中明確各自的安全生產職責，對發包的有限空間作業安全生產工無積塵、無污跡，地面無積塵、無污跡、無雜物，門槽內無異物；不銹鋼件無污漬，3）在符合上述規定的基礎上，樓內公共部位日常保表4.4.1-1不同服務等級的樓內公共部位日DB11/T751-2025/3）在符合上述規定的基礎上，公共衛生間日常保潔服等5）在符合上述規定的基礎上，外圍日常保潔服DB11/T751-2025雨后應對小區內主路、干路積水進行清掃；降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰；含有融雪劑的積雪，禁止堆入綠地、樹池或其融化后有可能影響植物生長的地區內，4在符合上述規定的基礎上，有害生物預防和控制的服務等級/清運、轉運時，具備有效的遮擋及防護；垃圾清運、轉運時，現場工作人員應操作規DB11/T751-2025防治蟲害；根據綠化的實際情況進行施肥松土，做好防澇工作，花草樹木長勢良好，6地被植物養護應保持成型美觀，生長旺盛，無枯黃。地/DB11/T751-20258灌木養護應保持成型美觀，生長良好。灌木養護服務等進出宜按規定進行驗證、檢查和登記，保持出入口通行秩序正常。門崗的主要工作內押、沒收他人證件、財物以及搜查他人身體），制止違反規定的人員進入物業管理區置值守人員或采取技術措巡視人員應熟悉物業管理區域基本情況和各種緊急事件應DB11/T751-20254.6.3物業服務人應對物業管理區域內的重點部位，通過監控設備對物業管理區域基本情況，熟悉緊急事件處理預案。監控的主2監控室應配備必要的消防器材，備有客戶的聯系電話和相關4做好物業管理區域的相關秩序維護工作，對發現和發生的安全行駛，引導駕駛者快速準確地找到出入口和行車路線；對超重、超高、超寬車輛4.6.5物業服務人對消防安全防范的內容應符合現行國家標準《住宅物業消防安全管進行消防安全培訓，對新上崗和進入新崗位的員工進行上崗前的消防安全培訓，相關DB11/T751-2025人員掌握消防基本知識和技能；每年組織有員工、客戶參加的疏散演練。疏散演練包勸阻、制止并告知整改，對情節嚴重或逾期不整改的，應及時向公安機關消防機構報制止，并每季度開展集中清查工作，對拒不清理的應向相關部門履行報告職責；留存7在符合上述規定的基礎上，消防安全防范服務等疏散演練（包含局部服務4.7.1物業服務人應建立風險管控機制，并應對服務人員開展教育與培訓，確保其掌4.7.4對物業服務過程中可能產生的各類風險進行識別、評估與管控，具體內容應符DB11/T751-20251物業服務人應根據物業服務特點，識別可能發生的各類突發事件，制定相應的停水、停氣、燃氣泄漏、浸水、公共秩序和自然災害2物業服務人應按照應急預案，落實應急指揮體系、應急救援程序、應急救援隊伍、應急物資及裝備，建立應急物資、裝備的配備及其使用檔案，并對應急物資、裝3應制定應急預案演練計劃，根據風險特點組織應急預案演練，保留預案演練的4應定期評審并修訂應急預