特種設備維修服務部管理制度

錄

一、物業部組織架構與人員構造..............................2

二、部門職責.............................................3

三、物業部各崗位職責.....................................4

1、經理職責..........................................4

2、工程師職責........................................6

3、主管（站長）職責....................................8

4、電梯管理員職責....................................9

四、特種設備（電梯）安全運行管理規程.....................11

五、電梯維修保養重要原則.................................14

六、電梯定期保養規程.....................................16

七、電梯故障維修規程.....................................19

八、電梯困人解救應急處理流程圖...........................20

九、電梯應急接報救援流程圖...............................21

宏立城物業特種設備管理組織架構

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二、部|口職責:

1、負責特種設備設施正常、安全、經濟運作，為業主的安居樂業提供基本保證。

2、負責所屬特種設備設施的運行、維修、保養工作，使之保持良好的工作性能

技術狀況。

3、根據經營布局規定及設備技術狀況，對設備設施進行合理調整改遷，使企業

物業得到升值。

4、對部門員工進行嚴格管理、檢查、督促部門員工嚴格執行企業各項管理制度。

5、組織部門員工進行特種設備的管理培訓，提高員工綜合素質。

8、按照安全技術規范的規定，及時采用新的安全與節能技術，對在用電梯進

行必要的改造或者更新，提高在用電梯的安全與節能水平。。

9、負責在乘用自動扶梯（自感人行道）的人員較集中、密度較大時口勺疏導、

分流或限員乘用，甚至采用停止運行的非常措施，以防超載溜梯事故發生。

10、負責電梯困人救援的組織實行，安排緊急救援演習并作好記錄。

11、負責電梯發生事故時的緊急救援、排險和急救，保護事故現場，配合電

梯事故調查。

12、配合電梯安裝、改造、維修、保養和電梯監督（定期）檢查申報工作。

13、負責完畢對各主管、工程師的績效考核工作，完畢領導和上級部門交辦

的其他工作。

（二）特種設備維修服務部質檢工程師崗位職責：

1、建立部門質量體系，制定和完善部門質量管理制度及質量管理文獻；

2、負責制定部門質量原則和檢查原則；對電梯管理員進行質量技術指導及培訓，

保證企業質量管理目的的實現；

3、負責搜集國內外有關行業質量管理體系發展動態信息、國家有關政策等，為企業質

量管理決策提供信息支持；

4、制定部門質量檢查周、月、年計劃；并對維保質量進行抽查抽檢；

5、對質量檢查數據進行分析，對維保企一業的維保質量水平提供有關根據;

6、參與對各維保單位KJ維保質量的考核和論證；

（三）特種設備維修服務部技改工程師崗位職責：

1、負責對各區域電梯維保技術難題提出合理化建設性提議；

2、負責對電梯技術資料進行搜集、管理、分類、研究；

3、負責對電梯的防水、降噪、節能、再平層提出有關改造日勺合理化提議；

4、制定各項技改項目的實行計劃，對實行日勺技改項目進行專業性指導，并對實行

效果進行追蹤；

5、時有關技改數據進行分析，為電梯日勺環境保護、年檢提供有關H勺科學理論數據;

（四）特種設備維修服務部主管（站長）崗位職責：

1、負責組織員工做好班前班后會議，做好安全教育、做好員工技能涪訓工作;

2、負責負責企業轄區內所有電梯日勺平常管理，保證電梯設備完好率99.9%；

3、負責確定周、月、年度維保維修計劃和材料計劃，負責建立企業轄區內所

有電梯的臺賬；定期組織巡查做好巡查記錄時檢查，每天“工作日志”時填寫及

上交領導審閱；

4、負責貫徹庫房備品備件每月盤點工作；

5、負責監督維保單位質量考核工作；

6、負責做好員工每月H勺績效考核工作；

（五）特種設備維修服務部電梯安全管理員崗位職責：

1、制定電梯平常自行檢查、平常巡視計劃。

2、負責貫徹電梯平常自行檢查、平常巡視和定期檢查工作。

3、檢查電梯的緊急報警裝置，保證其隨時與值班人員日勺有效聯絡。

4、檢查電梯注意事項和安全警示標志，保證齊全清晰。

5、負責檢查電梯鑰匙日勺保管、使用狀況。

6、負責勸阻并嚴禁有也許影響電梯正常運行或危及人身安全的濫用電梯行為

（如踹門、扒門、撬門、笥靠層門或轎門、跨層轎門地坎而立、在轎廂內蹭或跳

動、人為制止層轎門的開關、小孩單獨乘電梯或在電梯上玩耍等）。

7、負責在乘用自動扶梯（自感人行道）日勺人員較集中、密度較大時日勺疏導、

分流或限員乘用，甚至采用停止運行的非常措施，以防超載溜梯事故發生。

8、對電梯使用狀況進行常常性檢查，發現異常狀況立即處理；狀況緊急時，

可以決定停止使用電梯并及時匯報本單位有關負責人。

9、負責組織電梯發生困人事故時日勺緊急救援，有權拒絕違章指揮。

10、負責配合各區域項目經理完畢電梯日勺驗收和年檢工作。

1k積極參與電梯安全教育和安全技術培訓，

12、嚴格執行電梯安全操作規程和有關安全規章制度。

13、完畢領導臨時交辦的其他工作。

四、特種設備（電梯）安全運行管理規程

1.0目的

保證電梯技術性能處在良好狀態，保證安全運行。

2.0合用范圍

合用于我司電梯的運行管理。

3.0職責

3.1電梯技工負責電梯運行狀況巡查和故障匯報。

3.2監控室保安員負責監控電梯日勺運行狀態。

3.3專業工程師負責電梯的綜合管理及對上述工作的檢查監督。

3.4部門經理對上述工作進行檢查和監督。

4.0工作程序

4.1管理人員工作程序

4.1.1電梯維修工（電梯值班工）

4.1.1.1電梯維修工每周對電梯運行狀態進行一次巡查，發現問題及時處理或聯絡

電梯企業處理，督促電梯企業維修保養，當電梯年檢期即將靠近時，督促

電梯企'也作電梯年審。

4.1.2監控室保安員

4.1.2.1監控室保安員實行電梯運行24小時運行監控，通過閉路電視觀測轎廂內

狀況，如發現乘客吸煙、打斗或損壞電梯部件，用內線制止并錄像。

4.L2.2如發生故障困人，用內線安慰被困人員并告知電梯維修工（電梯值班

工）處理，必要時聯絡電梯企業處理。

4.1.2.3將每班運行狀況記錄于《崗位值班登記表》。

4.1.3專業工程師

4.1.3.1專業工程師負責電梯的綜合管理，包括技術資料檔案的搜集交部門資料員

保管，設備臺賬管理，同步對電梯維修工，電梯企業維修保養工作進行指

導及檢查監督。

4.L3.2每月28日（2月26日）前制定下一種月的電梯保養計劃，在每季度最終一

月28日前制定下一季度保養計劃，在每年12月28日前制定下一年度保

養計劃。

4.1.4部門經理

4.1.4.1進行周檢、月檢，每月最終一種星期對電梯機房組織有關人員進行設備檢

評。

4.1.4.2審核《—設備保養計劃表》。

4.2電梯使用管理工作程序

4.2.1電梯不設司機操作，由乘客自行操作，實行24小時投入運行。

4.2.2電梯以承載樓內業主（住戶）為主。

4.3電梯安全運行工作程序。

4.3.1監控室保安員24小時監控電梯運行狀況，發現異常時告知電梯維修工（電

梯值班工）或電梯企業維修，制止乘客的不文明行為。嚴禁易燃易爆等危險

品和超長超重等物品進入電梯。

4.3.2電梯維修工每月按《—設備保養計劃表》進行一次檢查保養，并做好記錄,

督促電梯企業按規定進行維修保養工作，按規定填寫維修保養記錄。

4.3.3維修保養等原因導致停梯時，應在一層掛牌通告。

4.3.4任何人不得在電梯機房、轎廂、井道吸煙。

4.4電梯機房管理工作程序

4.4.1電梯機房內任何設備非電梯維修工、電梯企業專業人員嚴禁操作。

4.4.2非工作人員進入電梯機房須經專業工程師或部門經理同意后，由電梯維修工

陪伴方可進入。

4.4.3保持良好照明及通風，常備手電筒及應急照明設施，門窗啟動靈活無破損。

4.4.4保持機房潔凈整潔，不準堆放雜物。

4.4.5消防器材齊備，機房內嚴禁吸煙。

4.4.6電梯機房因維修保養等原因導致停梯應在一樓掛通告牌。

4.5運行異常

4.5.1遵照《電梯發生異常狀況時處理措施》處理。

五、電梯維修保養重要原則

1.0機房：

1.1機房通風良好，溫度不得超過5°C?40°C,相對濕度不不小于85%,保證沒

有雨水侵入日勺也許。

1.2機房的CO2滅火器應保持正常壓力。

1.3機房口勺緊急救援操作規程、注意事項等制度齊全，并掛在明顯處。

1.4轎廂平層標志應用白色或黃色漆標在主鋼絲上，便其清晰可見（以利于緊急救

援時用）。

1.5機房門鎖良好，通告牌清晰掛于顯眼處。

1.6機房照明、電源插座要保持良好。

1.7機房不得住人、寄存雜物等，應保持清潔，不得有明顯灰塵。

1.8曳引輪對鉛垂線H勺偏差W2.0mm。曳引輪繩槽與導向輪繩槽平行度［漏差W1.0

mm。

1.9限速器調整部位應有鉛封（或漆封），非勞動局人員嚴禁調整。

1.10限速器繩槽、軸套、軸及鋼絲繩口勺磨損在容許范圍內（參照GB5972-86）,運

行時無異常聲音。

1.11限速器、安全開關靈活可靠；限速器帶安全開關動作時，能使電梯可靠地停

止運行。

1.12限速器一安全鉗一安全開關聯動日勺可靠性：

1.12.1轎廂空載時，以檢修速度下行至足夠復位日勺距離，手動限速器，安全開關

應動作，電梯應停止：轎頂安全鉗開關應動作，使電梯停出運行。

1.12.2短接安全鉗開關，慢車繼續下行，這時轎廂能可靠地停止，曳引輪打滑。

復位拆除短接線路電梯應正常運行。（如對重有安所有鉗時規定同樣）。

1.13曳引輪或盤車手輪處標出的升降方向應明顯清晰。曳引輪、導向輪、盤車手

輪、限速器輪上的黃色油漆應明顯，不得掉色。

1.14各軸承應靈活，運行時應無異常聲音，溫度應不高于80°C（注油軸承應保持

油量飽滿），工作2500-3000小時后更換新油。

1.15各導體之間及導體與地之間絕緣電阻不小于1000歐/伏，動力回路及安全裝

置回路電氣設備絕緣電阻應力0.5兆歐，其他電路應N0.25兆歐，電氣設備金

屬外殼必須保持良好的保護性接地。

1.16供電系統電壓波動必須在±7%范圍內，電源頻率波動在±2%范圍內。錯相、

斷相保護器應正常，如有錯、斷相發生，電梯應不能運行。電動機的短路、過

載保護應可靠。

1.17掣動器掣動時閘瓦應緊密地貼合在掣動輪日勺工作表面上；當松閘時，兩側閘

瓦應同步離開掣動輪表面，應在整個接觸面上均勻分布，其間隙不不小于0.7

mm；掣動輪表面不得有油污、雜物；掣動閘瓦磨損超過厚度1/4、螺釘頭露出

及掣動閘有油時應更換。各銷釘、開口銷卡簧，聯軸器螺栓等無松動、脫落。

1.18轎廂以額定速度空載上行至行程上部范圍內，忽然斷電，轎廂應能完全停止

（掣停距離不不小于:V<LOm/s,62cm；V<1.6m/s,160cm；V<1.80m/s,203cm；

V<2.5m/s,250cm）在本此值進行調整時，實際狀況在不影響乘客的安全下可以

縮短尺寸，但不得不小于此尺寸，否則有滑車的危險。

1.19電梯救援H勺手動松閘、手動盤車操作裝置，應齊全并掛于墻上，不得它用。

1.20曳引輪繩槽磨損在離V型槽底部4—5mm時應更換或重車。

2.0井道與轎廂

2.1上、下極限，限位開關靈活可靠，限位與極限開關距離在100?140mm。

2.2彈性滑動導靴A、C尺寸為2mm,固定滑動導靴頂面間隙之和2.5±1.5mm。

2.3繩頭組合固定（詳見GB7588—87.923原則）。

2.4各根鋼絲繩張力與其平均張力之差W5%c鋼絲繩磨損報廢原則0（詳見GB5972

—86）

2.5轎廂導軌頂面距離偏差為0±2mm,對重為0±3mnb轎頂輪不平行面mm。

2.6對重塊壓板固定結實，對重鐵不得有銹。

2.7安全鉗聯動機構各部件應靈活、活動正常，鍥塊與路軌之間日勺距離為5±0.5

mmo

2.8轎頂固定照明應正常，轎頂非自動復位的急停開關應正常，轎頂檢修操縱開

關應正常。

2.9平層精確度:應在±L5mm內。

2.10層門門扇下端與地坎日勺間隙:客梯4?6mm；開門刀與各層地坎間隙應為5?

10mm；層門滾輪與轎廂地坎間隙應為5?10mm,門鎖后一般人力的施加在門

扇中間，其縫隙可以超過6mm，但不得超過30mm。

2.11轎廂安全窗應靈活，且安全窗開關動作可靠。

2.12每一層廳門機械電氣聯鎖裝置動作可靠，只有當機械鎖定后，電氣才能接通。

（包括附門鎖聯鎖開關、轎門電氣聯鎖開關）斷開任何一層廳門時電氣聯鎖開

關、轎門電氣聯鎖開關，電梯要可靠地停止運作。

2.13轎門的安全觸板及光電保護動作應靈活可靠，只要有物體擋住門時，門會自

動反回。

2.14轎內通告牌應明顯清潔；報警裝置功能正常，隨時保持能和消防中心、機房

正常通話；排風機要保證轎內空氣流通；照明不得有不亮的光管；緊急照明功

能正常。

2.15指令、召喚、選層、定向等裝置應精確無誤。聲光信號應對的，開關門按鈕

功能正常。

3.0底坑:

3.1賠償鏈運行時無碰撞，兩端應牢固固定、二次保護可靠。

3.2選層器鋼帶不得有銹蝕、鋼帶安全開關動作要可靠。

3.3底坑急停開關日勺開關方向要明確，紅色標注對於J,且動作可靠。

3.4隨行電纜固定可靠，不得打結、扭轉、破損等。

3.5轎廂下梁撞板至緩沖器日勺越程距離:液壓緩沖器為150?400nlm；彈簧型緩沖器

為200-350mmo

3.6液壓緩沖器油量應充足，無銹死現象，緩沖器安全開關動作可靠。

3.7限速器張緊輪安全開關應動作可靠。

3.8井道底坑無積水、雜物等。

3.9多種安全開關固定不得使用焊接，但應安裝企業牢固。

3.10超載報警裝置，在空載狀態，手動試驗超載開關時，功能應正常自動門機應

不關閉。

注:詳細維修保養參照：

1.GB7024.1—86.GB7588—95

六、電梯定期保養規程

1.0職責

1.1電梯維修保養單位負責參照本規程詳細執行電梯定期保養工作，并填寫《電

梯保養作業匯報》，交設施部保管。

1.2設施部電梯工程師和電梯工負責跟蹤檢查，并在填寫《電梯保養作業匯報》

上簽訂意見。

2.0內容

2.1機房

2.1.1先關閉電源：控制柜掃塵、各接電點清潔、重要接觸器、電阻、電器等時

清潔及引線螺絲收緊

2.1.2電動機、測速發電機、卷揚機、曳引輪的檢查及油質油量的檢查

2.1.3減速箱、油量、油質的檢查

2.1.4限速器及限速器的開關進行檢查、打掃,活動部位注油

2.1.5制動器的行程、動作、靈活性，制動瓦磨耗的檢查及活動部位注油

2.1.6機房排氣扇檢查，主鋼絲繩、限速器檢查

2.1.7各回路絕緣電阻測量（六個月一次）

2.2機身及井道

2.2.1保養時從最高層向下保養（用檢修速度）

2.2.2轎頂打掃及轎頂各噪作開關有效確認.（安全窗開關、急停開關、安全鉗開

關、檢修開關等）

2.2.3內外門開閉動作及門滑塊檢查

2.2.4內外門藕合檢查，打掃注油.開關門輪、傳動裝置、吊門輪、限位輪、門聯

鎖、門頭鏈條、導軌檢查打掃

2.2.5內外門閘銷及廳轎門聯鎖開關內部檢查及接點清潔，廳轎門聯鎖開關接線

檢查

2.2.6接合開關裝置、快慢門H勺各活動部位打掃、注油

2.2.7多種撞動開關、刀、接點檢查

2.2.8主鋼絲繩、限速器鋼絲繩檢查

2.2.9超重開關打掃、注油

2.2.10行車狀況檢查.（起動、行車、加減速及停車之平穩性、振動、噪音程度、

平層等）

2.2.11各信號燈檢查及燈炮更換

2.2.12油盅油量檢查補充,張緊輪加油

2.2.13井底各設備檢查、打掃、抹油，多種安全開關、急停開關、地坑照明等開

關口勺有效確認

七、電梯故障維修規程

1.0職責

1.1電梯維修保養單位負責參照本規程執行，并填寫《—設備維修登記表》.

1.2維修值班員和電梯工負責填寫《電梯月巡視登記表》，并告知電梯分包單位

處理。

2.0內容

2.1電梯發生故障應迅速抵達現場（值班員和電梯工十五分鐘內）。

2.2在進行電梯維修工作前，應由主持人進行安全技術交流。

2.3先理解故障現象、分析發生故障原因，分析故障H勺位置。

2.4電梯故障一般分機械故障和電氣故障兩類。

3.0一般常見機械故障

3.1機房

3.1.1電機軸承，如有發卡、磨損過大，須更換軸承。

3.1.2制動器故障:制動閘瓦與制動輪之間有互相磨擦現象，調整制動閘瓦，制動

閘瓦有油污，更換制動閘瓦，除動制動輪上的油污

3.1.3限速器故障:夾繩鉗品及繩槽處有雜物、軸承損壞，清除雜物、更換.

3.2井道與轎廂

3.2.1轎廂門和自動門機構故障:開關門時有攔動聲、不開門、不關門，開門時有

碰撞聲、門隙過大等，清除地坎滑槽雜物、調整限位輪、更換損壞的吊門輪,

調整門閘隙、調整安全觸板、連桿轉動處加油等.

3.2.2廳門故障同上

3.2.3開門刀故障:運行時有碰聲、或忽然停車、調整開門刀位置，（開門刀與廳

門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙）。

3.2.4導軌故障:運行不平穩、發抖，振動等現象，調整軌道尺寸，用找道尺調正、

用軌道鋰修平接口。

3.2.5導靴故障：運行不平穩、有磨鐵聲、振動等現象，導靴片磨損嚴重、更換,

導靴座位不對、調整。

3.2.6安全鉗故障:運行時有磨鐵聲、嚴重時安全鉗還會動作剎車、或單邊剎車，

調整安全鉗間隙，安全聯動機構、加油潤滑、保證各活動部位靈活。

3.3底坑

3.3.1賠償鏈故障:運行時有碰鏈聲，由于賠償鏈增長或縮短等原因所致，調整賠