設備維修養護計劃管理方案（保潔服務）

要點：

★延長設備設施的使用壽命，使物業保值、升值

★保證設備設施的正常運行，同時確保醫院的正常營業

★節能降耗，設備永葆如新

★降低管理成本支出，減輕客戶經濟負擔

第一章物業日常維修養護管理

物業的公共部位和共用設施設備的維修養護是現代物業管理的主要內容之

-,也是醫院這樣的綜合醫院的管理重點之一。我們將堅持"因地制宣、科學管

養”的方針編制科學的物業維修養護計劃并合理組織實施力爭達到如下目的：

延長物業物質壽命，滿足公共設施、設備的正常使用功能延長物業的經濟壽命，

達到保值增值的效果；降低管理成本支出，減輕客戶經濟負擔。

我們將以建設部、XXX市有關物業維修養護的相關法規、專業標準、技術

規范以及我公司物業保潔質量保證體系中的相關操作規程作為依據，做好醫院的

物業維修養護工作。

一、技術力量配備

我們將從公司儲備的各類專業技術人才中抽調熟悉土建、機電、給排水及空

調等專業的技術人員充實到醫院管理中心，以滿足物業日常管理及維修養護的需

要。

同時，我們將加強維修技工的培訓工作。通過開展長期連續的專項培訓，促

使維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌握公共部位、共有設施設備維修養護

的內容、周期及質量標準等。

二、制度保證

我們將嚴格執行《物業管理條例》及《XXX有物業管理辦法》等相關法規，

并結合公司質量管理體系的要求，根據現場實際情況編制《房屋本體及設施設備

管理程序》、《用戶房屋維修管理程序》等程序文件和《設施設備管理工作手冊》、

《維修工作手冊》、《設施設備維修養護工作流程》等工作手冊及文件，作為物業

維修養護的制度保證。

三、建立和完善維修檔案

我們將對物業的公用設施設備、共用部位進行統一編號，建立相應的設備設

施檔案卡片和臺帳（包括：檔案臺帳、分戶臺帳、分類匯總臺帳），并輸入電腦，

利用現代化的管理手段進行登記、查詢和控制，全面掌握公用設施設備、共用部

位的運行使用狀況，為物業的維修養護提供科學的參考。

四、預防性維修保養

根據設施設備臺帳，制定預防性維修保養計劃，對所有的設施設備實施分級

預防性保養，確保得到有效的維護，保證正常的使用功能和延長其使用壽命。

五、節能降耗

能源約占管理開支的百分之二十以上，因此在節減管理開支中，節能便是最

有效的方法。具體節能方法需根據現場實際和安排成立專題小組研究及監管，由

物業公司統一協調，監督日常運作，制定每月工作進度表，確保指定的工作如期

完成。

第二章公共設施設備維修養護管理

一、維修養護范圍

共用設施設備包括電梯、變配電沒備、消防設施設備、中央空調設備、水泵

房設備系統、真空泵房、氣泵房、中央監控系統、公共照明、弱電（電話、電視、

網絡、廣播、音響、對講等X給排水系統、污水處理系統、園林綠化、通道溝

渠、停車場、路燈等。

1.給水設施

飲用水水池（箱）半年消毒1次，水質每3個月化驗1次，冬季水箱有可

靠的保溫措施，且不得對水質產生污染；保持泵房清潔衛生，良好的通風、照明

和采暖，地面排水暢通，每3個月（結合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運行

正常，每2小時巡查泵房1次，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢

查1次消防泵及管道閥門每半年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修，

對輕度銹蝕將脫皮清理干凈；專業人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥

門、水表狀況，定期保養、維護，出現問題隨時處理。

2、排水設施

化糞池每年清理2次，每日巡查1次.出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋

無污漬、污物，清理后及時清潔現場；樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破

損等及時更換，定期檢查，每3年全面更換1次；每周清掃1次以上排水明溝

內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草；達到目視基本干凈無污漬、無雜

草，排水暢通，無積水、臭味；每2個月對地下管井清理1次，撈起井內泥沙

和懸浮物；每季度對地下管井徹底疏通1次，清理結束地面沖洗干凈。清理時,

及時系統檢查，發現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

6、道路、停車場、（車棚、車庫）及路燈等配套設施

加強道路維修與養護，制定詳細的道路維修養護計劃，按照合同約定實施；

保持道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；設立報修渠道，并有巡查制度，專人

負責，發現損壞及時修補；道路、車場每天檢查1次；勸阻人為損壞路面，制止

在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；停車場、停車設備完好無損，有大、中、小

修計劃；每日對道路、停車場進行巡檢，發現缺損立即維護。對進入的施工單位，

派人跟蹤，確保道路、停車場不受損壞。每2年對道路，停車場設施進行一次維

護，每5年進行一次大修。停車場內照明設施完好，通道暢通無阻，配備必要的

消防設備，符合停車場規范要求，便于管理和停放車輛。每日對路燈進行檢查，

發現損壞立即更換，發現損壞，及時通知工程維修部。每月清潔燈具一次，每季

檢修線路一遍，每年對于破損燈具及老化線路進行更換。

7、電梯

電梯采取外包的方式承包給專業電梯公司負責日常維護與保養。具體要求按

照國家相關強制性標準處理。

8、中央空調系統

工程部專人負責對中央空調的日常維護和保養.，并持證上崗。制定了詳細

周密的運行管理規程。每日隔1小時巡視1次，巡視部位包括：中央空調主機，

控制柜及管路，閘閥等附件。檢杳內容包括電壓，高低壓力，油壓，冷凍水溫度，

冷卻水溫度，三相電流等并做好工程部中央空調運行記錄，出現異常立即處理，

對于處理不了的故障報工程部主管處理。中央空調水泵每兩小時檢查空調水泵軸

承聲音,排除不正常漏水。每月檢查主機漏油泄漏情況，風機盤管皮帶，過濾網

清洗，冷凝水管等。并填寫中央空調月度保養記錄。每季檢查保養空調水泵軸承,

檢查水質。每年4月對中央空調系統進行大修對系統全面檢查，電機檢查絕緣，

風機盤管是否漏水漏氣，管路檢查等?？照{機房保證干凈清潔，每日打掃，設備

表面清潔?？照{交接班記錄清楚完善，工程部為保證空調運行，保證醫院使用，

制定了中央空調緊急預案。工程部對電，氣消耗要求操作維修人員必須認真填寫。

工程主管對每天消耗進行分析，減少不必要的浪費。

9、供暖系統

工程部對鍋爐操作人員進行培訓上崗，做到安全第一。鍋爐操作人員必須有

上崗證。工程部制定了鍋爐操作規程，鍋爐運行及交接班記錄，鍋爐房管理規定

等管理制度。要求鍋爐操作人員認真執行。工程部水暖維修工負責鍋爐維修與巡

查工作，鍋爐操作工發現問題及時報告工程部維修工進行處理。水暖維修日常巡

查內容：換熱泵，循環水泵，及鍋爐的運行情況。檢查內容：水泵壓力，煤氣壓

力，控制柜電流，電壓，水泵聲音等，每月對水泵不呆養加油，發現漏水及時處

理。