工程周邊情況目錄河西板塊介紹客群分析競品分析part1河西板塊介紹1243應天大街江山大街41北部地區簡介：應天大街以北，10平方公里，為根本建成區。功能：以中檔居住區為主體功能。2中部地區簡介：應天大街以南、繞城公路以北，21平方公里，大力建設地區。功能：現代效勞業聚集區、中高檔居住區、濱江休閑地與都市產業園。本工程數據來源：南京河西新城區開發建設指揮部本工程位于河西近年重點開展的中部地區。河西區域簡介3南部地區簡介：繞城公路、江山大街以南，15平方公里，規劃預留用地，十一五重點建設區域。功能：現代化居住、工作、休閑用地。4江心洲簡介：新城西部，隔長江夾江與濱江風光帶相望，目前處于規劃階段。功能：生態科技島。1243應天大街江山大街4本工程數據來源：南京河西新城區開發建設指揮部元通站奧體中心明基醫院地鐵1號線地鐵2號線中央公園建鄴區政府家樂福中央公園店夢都大街國際博覽中心中海社區中心奧體中心站河西地區規劃有較完備的配套體系，目前各類設施已經形成了一定規模，但在商業商務配套、公交線路等方面還有待進一步完善。河西根底設施奧體中心1、2號線交匯元通站區域開發啟動根底設施建設加快進行一城三區城市開展戰略確定。南京奧體中心正式開工，道路、交通、綠化等大量根底設施開始建設開工。首批土地出讓，住宅快速建設，價格不斷攀升。2005年，1號線地鐵運行通車，2號線舉行開工儀式。2001~20052006~2021明確十一五期間河西新城建設目標和重點任務。CBD南延伸段眾多總部商辦用地出讓。建鄴區政府整體搬入新城大廈。明基醫院投入使用。商業配套逐漸完善，酒店、家樂福等交付使用。2021~2021區域環境改善商務氣氛逐漸培育CBD二期、會展中心二期等工程加快建設。南京金融城建設方案開始啟動。目標在2021年根本建成河西新城。引入知名企業總部全力打造CBD河西開展階段河西CBD整體規劃2134657913141517181920212223242526271610本工程待建周邊區域工程14.華泰證券總部15.華新麗華商業廣場16.招商銀行17.蘇寧博愛大廈812河西CBD一期項目新地中心金奧大廈中泰國際廣場嘉業國際城宋都奧體名座紫金西城中心聯強國際大廈東渡國際新城大廈雨潤國際廣場仁恒四季公寓歐洲城紫鑫中華廣場河西CBD二期項目新鴻基項目富頓·南京世貿中心十四所科技產業大樓省交行總部大樓中移動南京分公司新華報業省聯通南京報業國泰君安總部省信用合作聯社奧美傳媒大廈（盤龍）金融城河西CBD一期11河西CBD二期28在建29河西CBD整體規劃12346579131415171610812河西CBD一期11河西CBD一期各業態體量比例總體量：231萬平方米

注：其他包括地下車庫、住宅、設備用房等南京河西CBD一期大局部工程已交付使用，總體量為231萬平方米，辦公體量約為51萬平方米，總體物業品質不高，多為商住兩用型辦公。CBD開展現狀〔一期〕131415171819202122232425262716河西CBD二期28奧體中心CBD二期北起河西大街，南至江山廣場，總長約2公里，用地55公頃，規劃建筑面積110萬平米，在一期的根底上，提升檔次，突出以商務、金融、信息等現代效勞業為主要功能，逐步形成以跨國公司、集團總部集聚的格局。南京河西CBD二期大局部工程處于在建狀態，入駐客戶以總部型客戶為主，省交行總部，省信用合作聯社及國泰君安總部將入駐，將形成一定的金融商業氣氛。CBD開展現狀〔二期〕未來供應物業簡介金奧大廈總建筑面積20萬平方米，包括寫字樓、酒店、酒店式公寓和商業，主樓高232米，單層面積約1800平方米，由寫字樓和酒店式公寓構成，辦公約4.6萬平方米。副樓總建筑面積約3萬平方米，為SOHO公寓，供170戶，戶型90-360平方米雨潤國際廣場建筑面積18.8萬平方米，業態綜合，商業4.7萬平方米，辦公2萬平方米，酒店式公寓4.8萬平方米，酒店2.2萬平方米，其他5.1萬平方米華泰證券總部大樓地上容積率建筑面積15.9萬平方米華新麗華商業廣場地上總建筑面積約70萬平方米，包括寫字樓32萬平米、五星級酒店8.7萬平米、大型購物中心21萬平米及公寓12萬平米等，一期約18萬平方米，包括寫字樓、商業和少量住宅雨潤國際廣場金奧大廈一期后續寫字樓供給約為54萬平方米〔總部型自用辦公物業26.6萬平方米〕資料來源：根據綜合資料整理。CBD后續供給〔一期〕二期后續供給約為193.8萬平方米〔總部型自用辦公物業157.8萬平方米〕未來供應物業簡介新鴻基ICC地上容積率建筑面積超過21萬平方米，主樓250米以上，業態綜合富頓·南京世界貿易中心總建筑面積30萬平方米左右，包括一棟主樓，2棟副樓，主樓高288米，包括寫字樓、酒店、酒店式公寓、大型商業中心等蘇寧廣場地上容積率建筑面積18萬平方米，主樓高不低于250米，包括寫字樓、五星級酒店及酒店式公寓十四所電子科技產業大樓總建筑面積8.6萬平方米，地上26層，地下2層，2011年竣工省交行總部大樓總建筑面積7.2萬平方米，地上22層，高160米，預計2012年竣工南京移動通信綜合樓總建筑面積7萬平方米，主樓地上28層，地下2層，高126米，裙樓4層中國聯通江蘇分公司項目地上容積率建筑面積約6.6萬平方米省農村信用社聯合社項目地上容積率建筑面積約9.7萬平方米金融城地上容積率建筑面積約70萬平方米，綜合用地性質南京報業項目地上容積率建筑面積約12.1萬平方米新華報業項目地上容積率建筑面積約10.8萬平方米國泰君安項目地上容積率建筑面積約12.8萬平方米CBD后期供給〔二期〕part2客群分析資料來源：實地勘查整理。目前河西CBD板塊交付寫字樓以一期為主，駐戶品質相對低于鼓樓和新街口板塊，金融類、現代效勞類租戶所占比重相對較低，國外公司比例較小，目前未形成金融集聚。新地中心客戶特征資料來源：實地勘查整理。南京新地中心一期寫字樓已經交付運營，進駐的企業從行業性質來看，金融類、IT高科技類等租戶占有的面積比例較大，該現象也充分說明河西區正在逐步形成金融積聚，高科技行業聚集的開展態勢。從入駐企業的地域來源分布狀況來看，國外、省內外及南京本地的企業都占有一定的比例，相對于傳統寫字樓企業來源主要集中在省內及南京本地而言，南京新地中心一期入駐企業客戶已經打破了地域來源的局限性，來源更加多樣性，也進一步凸顯我工程國際性及多方市場認可度。資料來源：實地勘查整理。資料來源：根據自用型客戶類型及總部建筑體量推測。根據CBD二期持續供給的商務建筑體量來看，未來CBD二期新進的商務人士新增數量規模約在13—14萬人。而結合二期的各個商務個體的行業人口來源初步預測，二期商務人群結構占比較為明顯的將以研發金融類、現代效勞業、傳媒等行業為主導。二期自用型企業與規模預測常住人口數量:中部區域21萬平方米，居住用地約600萬平方米，提供住宅約1000萬平方米〔約10萬套〕，規劃人口約20萬。資料來源：預估。商務人群數量：CBD一期辦公物業共計約50.8萬平方米，按照15平米人均面積推測，現有辦公人群約3.4萬人；CBD二期辦公物業共計約205萬平米〔其中總部自用型辦公占83%〕，未來進駐商務人群約13.6萬人；工業園區已交付商業現有辦公人群約1萬人。常住人口及商務人群總數約38萬人人口分布南京新地中心商業7萬平米，交付時間約2021年底，現封頂。定位：時尚精品華新利華商業21萬平方米，交付時間未定，現局部地塊樁基工程。定位：旗艦購物中心、精致商業街區蘇寧廣場商業8.6萬平米，交付時間未定，現試樁。定位：頂級百貨新鴻基ICC商業約5萬平米，交付時間未定，現樁基工程。定位：頂級百貨富頓世貿廣場商業約5萬平米，交付時間未定，現地下室施工。定位：高檔百貨〔正在與德基接洽〕資料來源：實地勘查整理。2451奧體中心312345未來大型商場分布金奧大廈商業4.5萬平米，交付時間約2021年底，現封頂。定位：不詳中泰商業7萬平方米，運營時間約2021年，紅星國際家具城。嘉業國際商業6萬平米，交付時間2021年。定位：時尚購物、娛樂休閑，有影院、餐飲、購物、經濟性酒店。此處四個商業體〔含新地中心商業〕形成一個圍繞綠軸的商業區域，可以打造成河西商業逛店最為悠閑、舒適、便利的區域。資料來源：實地勘查整理。76奧體中心8678潛在商場供給資料來源：實地勘查整理。奧體中心區域商業總供給量CBD規劃建設的商業工程總共面積有100多萬平方米，目前CBD一期已營運的是30萬平方米，一期根本建成，二期商業工程〔含一期未交付局部〕尚有約70萬平方米會在未來供給。其中2021年能夠運營的僅有新地中心、金奧大廈周邊大型商場上市時間預計均在2021年以后〔具體交付時間不詳〕part3競品分析規劃位置南京河西板塊CBD一期發展商金大地占地面積11,195sqm建筑面積223,976sqm容積率6.84設計公司美國SOM產品高度232m物業結構主塔樓為寫字樓與五星級酒店輔樓為精裝修公寓物業管理金大地物業酒店品牌費爾蒙開業時間2012客房數371配套溫泉水療會所、泳池、健身房公寓公寓套數172使用年限70年交付標準精裝上市時間待定工程現狀幕墻及內裝施工金奧大廈規劃位置南京河西板塊CBD二期發展商華新麗華占地面積163,109sqm建筑面積1,053,100sqm產品商業209,000sqm（地上14.4，其余地下）辦公321,000sqm住宅120,000sqm酒店87,000萬sqm工程現狀一期C1地塊封頂,于2012年12月31日交付，D地塊住宅未開工，其他的地塊試樁華新城規劃位置南京河西板塊CBD二期發展商蘇寧置業占地面積32,992.5sqm建筑面積330,000sqm容積率≥5.5用地性質商業、金融、酒店式公寓設計公司美國墨飛揚產品高度400m酒店17,000sqm5A寫字樓75,000sqm商業86,000sqm開工時間暫未開工機動車位約2,000個(機械車位)工程現狀樁基蘇寧廣場規劃位置南京河西板塊CBD二期發展商香港新鴻基占地面積26303.6sqm建筑面積370573sqm其中地上270000sqm容積率10用地性質商業用地設計公司巴馬丹拿KFP產品酒店式公寓10000sqm酒店50000sqm5A寫字樓50000sqm商業60000sqm開工時間2010年工程現狀樁基ICC規劃位置南京河西板塊CBD二期發展商富頓、紐約摩根大通占地面積31,454.7sqm建筑面積404,911sqm設計公司Gensler和香港王董國際產品高度328m精品酒店70,000sqm5A寫字樓150,000sqm裙樓商業50,000sqm酒店式公寓80,000sqm地下建筑110,000sqm開工時間2010年下半年車位面積120,000sqm工程現狀地下室施工世界貿易中心金潤國際廣場規劃位置南京河西板塊CBD二期發展商金大地、蘇豪占地面積28,387sqm建筑面積163,041qm(地上63,041sqm，地下約100,000sqm)建筑設計凱達環球產品高度100m塔樓2棟，各19層，為辦公與公寓，共39,102sqm，裙樓3層，商業，23,939sqm開工時間2011-3車位配置機動車位811個工程現狀樁基施工規劃位置集慶門大街188號發展商南京萬達廣場投資有限公司占地面積114889㎡

建筑面積226000㎡業態組合萬千百貨影城餐飲精品店處置方式自管出租租金情況2-13元每平米每天建筑面積萬達廣場規劃位置南京河西板塊CBD一期廬山路158號發展商南京嘉業房地產開發有限公司占地面積3.4萬㎡建筑面積25.5萬㎡業態組合占地面積百貨公司餐飲酒店會所處置方式銷售自用、售后返租租金情況按照房屋總價的7%-8%返租（售后返租）嘉業國際規劃位置廬山路中央公園地下一層發展商南京金源房地產開發有限公司占地面積10萬㎡建筑面積6萬㎡（商業體量）業態組合占地面積家樂福五星家電中影影城餐飲、休閑處置方式租賃經營（人防工程）租金情況2-7元每平米每天，家樂福返點4%金源廣場項目南京水游城開發商

上海鵬欣房地產開發有限公司經濟技術指標占地面積26770平方米總建筑面積167333平方米區位交通夫子廟商圈，健康路和中華路交叉口消費者分析人群分析

年輕態休閑消費，旅游消費輻射范圍

以夫子廟商圈消費者為主力經營特色

經營模式

只租不售；底租或提成兩者取高業態組合購物中心+酒店購物６０％餐飲２０％娛樂１５％其他５％主力商家ZARA，H&M，橫店影視電影城營銷推廣

廣場節目，帶動消費建筑特色格局地下4層（含兩層停車場）；地上6層（含兩層酒店）建筑細節

水景主題，仿照日本博多運河城；透光天棚水游城項目

德基廣場新街口站開發商

江蘇德基集團有限公司基本經濟技術指標

占地面積40000平方米

一期65000平方米區位交通

新街口中山東路18號消費者分析

人群分析

奢侈品消費