金馳王家灣項目商業運營方案|

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2009-12-21報告前言本報告是繼前期已經完成的《王家灣商業定位報告》、《王家灣項目運營發展建議報告》、《王家灣項目定位深化及業態規劃報告》的基礎上，對項目定位進行深化和補充，并提出項目商業運營方案及推廣方案。

通過對項目區域商業市場的深度和專項研究，項目定位為集購物、娛樂、休閑、餐飲為一體綜合性的購物中心完全是可行的，符合對王家灣商圈發展的趨勢。本報告通過系統的梳理項目的商圈定位、客群定位、業態規劃的基礎上形成項目的商業運營理念、模式和方法。本報告通過對項目運營的理念、模式和方法，形成相對應的運營管理架構，通過對經營收入的測算，來對運營模式進行對比分析。本報告在定位、運營思路的指導下，形成項目的整體推廣思路和戰術安排。報告框架體系項目整體發展戰略回顧明確項目定位項目商圈定位經營功能定位經營檔次定位消費客群定位實現項目運營項目經營理念項目業態規劃項目運營思路項目商業規劃項目運營模式推廣思路推廣預算案名行銷定位實施計劃項目運營團隊項目整體發展戰略項目內部因素判斷項目規模屬于中型百貨規模，業態覆蓋面有限；處于王家灣商圈核心地段，商業氛圍濃厚；項目道路系統，交通系統均配套完善，遠期還有地鐵規劃，有效增強項目商圈輻射范圍項目整體發展戰略項目外部因素判斷從武漢商圈格局發展，鐘家村商圈發展受到很大制約，王家灣將有望成為漢陽核心商圈；項目5公里半徑內的擁有50萬人口的消費力，以及跨區域對蔡甸、漢南以及漢口古田等區域的輻射力，為項目提供充足的客群基礎；項目面臨王家灣商圈內劇烈的競爭，商圈體量大，業態全；項目整體發展戰略項目市場機會點挖掘王家灣商圈業態已經包含超市、百貨、專業賣場、專賣店、電影院、娛樂休閑等，業態齊全。但整個商圈內檔次較低，時尚流行類品牌專賣店少，餐飲娛樂休閑業態較為稀缺；目前王家灣商圈內的各集中商業體，規劃設計一般，很難留住消費者。本項目可增設體驗點，使消費者在休閑、娛樂、游玩中購物，延長消費者在商場中停留的時間，快速提升項目的人氣。項目整體發展戰略王家灣商圈商業競爭非常激烈，本案尋求突破，唯有從以下兩方面來打造自身的核心競爭力：一是走差異化的道路，升級和補充業態；二是提升消費者購物體驗，打造購物體驗點，增強項目的旅游價值和娛樂性。差異化經營打造體驗點打造本案核心競爭力項目定位商圈定位核心商圈（1KM范圍內）：項目最為重要的商圈輻射范圍，但也是項目競爭最為激烈的商圈。延伸商圈（1-3KM范圍內）：該商圈已輻射漢陽中心城區中部區域及沌口。目前這個區域內商業體量小，市場競爭壓力小，均有交通系統達到，該商圈是本項目重要的客流區域。外延商圈（3-5KM及5KM以外）：該商圈已基本覆蓋整個漢陽區域及漢口部分區域以及漢部分城鎮。但該商圈由于受到武廣、江漢路商圈的影響，對漢口的客戶到達本項目有限。但對項目西南區域的漢南、蔡甸等區域的客戶能形成有效攔截，對以上區域有較強的跨區域輻射力。項目定位消費客群定位青年&年輕家庭型提供豐富的商品組合，滿足每個家庭成員的消費需求，讓家庭中每個成員的消費需求都能一站式得到滿足，并通過匯集各種娛樂元素，包括賞心悅目的建筑規劃與景觀，豐富的表演，以及互動性、參與性的活動，讓家庭中每個成員都有愉悅的體驗。通過與周邊居民建立友好、和睦的鄰里關系，讓這里其在家庭、辦公室之外的第三生活空間，培養其經常性光顧的生活習慣。項目定位經營功能定位一站式購物體驗購物餐飲娛樂休閑服務項目定位經營檔次定位在滿足一站式購物前提下，為項目商圈內青年及年輕家庭提供中等檔次的時尚、潮流的商品及服務。根據項目自身的特性，周邊競爭個案的特點，在項目發展的整體戰略指導下，在明確項目定位的基礎上，如何實現項目的發展戰略，必須以商業運營的高度來統領整個商業部分的規劃，業態及今后的運營管理。商業運營商業經營理念提出區別周邊商業體的傳統消費理念，從戰略上超越競爭：時間型消費通過表演、音樂噴泉、全面的業態設置，滿足長時間逗留、游玩所需，提升客戶的逗留時間，愿意長時間在這里消磨時光，流連忘返，久久不愿離去，自然會產生消費需求，進而提升提袋率。1、延長消費者逗留時間；商業運營商業經營理念通過不斷變化的節目表演，讓客戶對這里長期有一份牽掛，保持每個節目周期至少一次的光顧頻率，讓其喜歡經常來逛。2、提升消費者光顧頻次；商業運營商業經營理念通過延長逗留時間和提升光顧頻次，養成消費習慣，并通過建立友好、和睦的鄰里關系，讓這里最終成為周邊客戶既家庭、辦公室之外的第三生活空間。3、打造生活的第三空間；商業運營商業經營理念規劃理念：購物公園商業規劃設計商業運營

開放式規劃不同于傳統盒子式結構，更符合現代商業發展的方向。1、建筑地標化：尤其是主入口開放式、標志化設計，讓項目形象在商圈獨具個性；2、峽谷運河式結構：形成泛首層，以帶狀水系、點式噴泉相互連接，增大商鋪曝光率，同時讓室內外風景相互呼應；商業規劃設計商業運營1、開放式規劃3、陽光：白天讓陽光從四面八方自然流淌進來；結合武漢氣候，在頂部設計頂棚避免日曬雨淋。4、空氣：讓新鮮空氣自然流動，生態健康。5、絢麗的夜景燈光，讓項目在夜晚中的王家灣顯得格外璀璨奪目，展現項目的時尚魅力。商業規劃設計商業運營1、開放式規劃商業規劃設計商業運營1、開放式規劃在考慮到武漢本身的氣候因素，在規劃建設中，會將項目兩個主入口以玻璃幕墻進行封閉，并且可以通過機械控制實現開閉，同時與消防聯動。即可以保證視線和陽光的通透性，又可以在武漢的夏季和冬季可保證空調運作降低能耗，提供良好的購物環境。立體生態綠化體系，讓客戶仿佛置身于春光明媚的公園中。1、負一層：地面及水面鮮花、盆栽；2、中間層：走廊、過道等公共空間盆栽；3、外廊：掛式立體綠化；4、頂層：屋頂空中花園；2、立體式綠化商業規劃設計商業運營通過個性化裝修、裝飾保證逛街的新奇感和樂趣。1、整體外觀時尚、鮮艷奪目；2、主走廊裝飾室外化，讓感覺像在室外一樣；3、每樓層裝修差異化，每層風格都不一樣，每一個衛生間都不一樣，充滿樂趣；3、個性化裝修商業規劃設計商業運營設置表演舞臺及演出日常化，持續吸引客流高頻率重復光顧；表演舞臺設計在中央，吸引平層客流向中央聚攏，演出后均衡向四周發散，并不斷重復；4、創造中央舞臺聚客功能商業規劃設計商業運營倡導游玩的樂趣，規避傳統商場單調回型路線，設置游戲型路線、移步換景，每一處都有景觀；同時增加商鋪的臨街面，每一間商鋪都有良好的展示面；平層人流回游動線與豎向人流交通組織良好。

1、沿運河景觀設置一個主通道，主動線簡單明了；2、主通道連接兩個主入口，主入口設置昭示性好，方便人流快速進入；3、圍繞中央舞臺單環路通道設計；4、平層人流通過表演、業態帶來中央聚攏、四周發散，客流均勻分布；5、豎向通過影院、KTV、餐飲名店等目的性業態引導客流向高樓層輸送；6、通過地下車庫、餐飲、次主力店等目的性業態及泛首層設計提升了負一樓、一樓及二樓客流；5、流暢的動線組織商業規劃設計商業運營業態規劃理念：全面性與關聯性商業運營商業業態設計以滿足年輕家庭型目標客層需求為目標，為消費者提供長時間逗留、游玩、娛樂、休閑的便利，引導消費自然發生；與此同時，通過不同業態在不同樓層、不同位置的合理組合，與垂直交通系統一起拉動客流在不同樓層的均衡垂直流動。1、業態全面，全面滿足需求；商業運營商業業態設計改變傳統百貨以消費客層進行業態布置的方式，以生活場景為依據來布置商品，強調關聯性設置，每一層按照相同業態延展，讓消費者在相鄰位置都能買到相關聯商品，增加客戶購物量；例如以購買服裝的母親還可以在臨近商鋪為孩子購買服裝或玩具。

通過關聯業態的關聯性設置和劇場演出的反復聚攏分散效果，拉動客流在平層間的反復流動。2、業態關聯，提升購買量；商業運營商業業態設計28樓層面積(M2)業態規劃說明負一層13111休閑運動服飾、餐飲、生活超市設置超市、電玩城，美食街來聚集人氣。其余面積為休閑牛仔服飾專賣店。一層7557國際名品店、特色餐飲以zara/H&M（各500平方米），以屈臣氏、星巴克、哈根達斯為主力店，其余為國際品牌專賣店。并設置一些化妝品、珠寶飾品專賣店。二層7923男女流行服飾以zara/H&M為主力店（各800平方米），以女裝為主如ONLY、VEROMODA等。另外設置美甲飾品、美食餐飲。三層7877數碼概念店、男女流行服裝、主題餐飲引入數碼概念店，面積共800平方米，以男裝，戶外運動為主，并設置主題餐飲。四層7409兒童區、電玩、餐飲以家居生活用品為主力業態，1300平方米。兒童游樂場，800平方米，設置相關的兒童服裝玩具，餐飲、培訓、美容、美發等業態。五層7373電影院、KTV、主題餐飲電影院4500平方，KTV2200平方，剩余面積給主題餐飲商業運營商業業態設計2930目標品牌：生活超市及服務店：生活劇場、普安藥店、良品、O-REAL運動服飾城：杰之行、滔博、運動100/NIKE/AD/KAPPA/CONVERS/SNOPY/LINING/休閑牛仔服飾：BANELO時尚基地、美特斯邦威、、真維斯、KAMA,森馬，LEVE'S，等電玩城：湯姆熊、城市英雄、城市之星、神彩飛揚等美食街：桂林人，大食代、大食匯、新加坡美食廣場特色餐飲：周黑鴨、永和豆漿、東方既白、良品鋪子時尚休閑茶餐廳：一茶一坐面包新語、仙蹤林、仟吉、滿記、DQ、泡沫劇3132目標品牌：快速時尚休閑服飾：ZARA、C&A、H&M、ME&CITY、優衣庫等\F21\GAP\CODEcbn國際連鎖品牌餐飲：必勝客、棒約翰等鞋包類：百麗、哈森等珠寶、飾品、眼鏡：周大福、周生生、新世界、金伯利、施華洛世奇、寶島眼鏡等化妝品超市：SEPHORA/莎莎/屈臣氏等銀行：建行、招行等3334目標品牌：1.快速時尚休閑服飾：ZARA、C&A、H@M、ME@CITY、GXG、優衣庫等2.女裝：ONLY/MODA/JACKHOHNS/OCHIRLY/MANGO/789月/TEENIE/WEENIE/CK/JEANS/Honeys/Sisley/ELLE/Esprit/E.Land3.女性美甲飾品：莎茜4.國際連鎖餐飲：味千、KFC3536目標品牌：1.商務時尚男裝：NLY/MODA/JACK&JOHNS/SELECED/CABBEEN/GXG/LEE/MARKFAIRWHALE/G-STAR2.戶外運動：探路者、穿山豹、哥倫比亞、捷安特、美利達、釣具、瑞士小刀、特種戶外裝備、ZIPPO、可口可樂專賣店3.時尚數碼：APPLE/SONY/CANON/JVC4.餐飲：法國鐵板燒、斗牛士、禾綠壽司3738目標品牌：兒童服飾：麗嬰坊、好孩子、芭比豆、AD,NK,MickeyMouse兒童娛樂：奇樂園、愛樂天地、貝樂園、七彩兒童兒童培訓、兒童攝影：大風車，金寶貝家居生活用品：LOCKLOCK，家之良品美發：發源地/流行線/標榜美容：悅芳泉、思研麗、普羅旺斯、瑪花纖體、自然美3940目標品牌：電影院：中影、橫店、星美、天河主題餐飲：荷花庭，四季、金津咖喱、金色池塘、KTV：歡樂空間/AGOGO/好樂迪運營理念：365天永不停止的都市劇場商業運營商業運營理念1、全年不間斷的節目表演；商業運營商業運營思路每天三次，一年1800場次節目表演，通過多頻次（營業高峰時間12：00、16：00、18：00各１次）、短時間（每次10-20分鐘）、公開預告、每周或兩周更新節目表演吸引客流，讓消費者因節目吸引經常性光顧。2、節慶性娛樂匯演；商業運營商業運營思路新年嘉年華、圣誕節巡游、化妝舞會、周年慶等節慶；春祭、花節、白色情人節等創造性節日；陶藝、泥人、插花、兒童舞蹈、游戲等參與性活動，拉長節日消費周期；同時配合不同節慶，進行不同主題的裝飾布置。非節目表演時間，還有音樂、舞蹈噴泉可以欣賞。3、動感噴泉表演；商業運營商業運營思路通過365天不間斷的都市劇場，創造歡樂、有趣的購物環境，讓消費者在歡樂中購物，不斷吸引新老客戶重復光顧，并拉動客流在平層間內外反復流動，保證平層間商鋪的均好性。實現目標：商業運營商業運營思路運營模式：聯合經營，分享成長商業運營商業運營模式第一年租金無計算基礎，不同業態、樓層之間經營業績也會相差較大，保底租金方式對雙方風險均較大，因此采取扣點抽成方式。

在第一年基礎上，第二年采取扣點抽成+保底租金方式，以對雙方都較為合理的方式分享利潤。1、聯合經營；商業運營商業運營模式通過項目特色及高效運營，不斷提升項目人氣，通過提升消費者逗留時間，增加消費者提袋率和消費金額，不斷提升項目收益水平，以扣點提成方式，讓物業持有者和商家從持續增長的銷售額中共同受益。2、分享成長；商業運營商業運營模式商業運營商業運營模式在商業收銀的處理上，依然采取分散收銀的方式，但每家商戶必須使用本商場所提供的收銀系統，每個收銀系統都聯入商場的終端，以便使商場隨時可了解商戶的銷售額的情況，但國際連鎖的品牌商戶可例外。每家商戶每天必須上繳其營業收入，每30天進行一次結算，其結算周期高于傳統百貨的時間。商場有權對商戶的銷售額進行突擊檢查，成立專門的檢查小組，隨時對商戶進行抽查，并形成相對應的懲罰措施。3、分散收銀，集中管理；管理團隊：聘請國際知名顧問團隊組建商業管理管理團隊商業運營商業運營團隊1、聘請國際知名商業運營公司建議聘請國際知名商業運營公司作為商業顧問，其主要職責：利用其知名度和專業度，博取知名次主力店和品牌商家的信任；可利用其資源獲得更多武漢稀缺的國際知名時尚品牌；對項目商業的招商和運營提出專業參考意見；商業運營商業運營團隊2、組建商業運營管理團隊組建專業的商業運營團隊，全面負責購物中心的招商、日常運營、宣傳推廣及物業管理、設施維護。其架構如下：商業運營商業運營團隊總經理財務總監財務經理出納主管出納員核算主管收銀督察收銀主管收銀員運營總監租賃部經理招商部代表運營部經理一部樓層經理主辦二部樓層經理主辦三部樓層經理主辦客服經理前臺售服企劃部經理美工設計運營策劃卡務營銷行政總監保潔部經理保潔他及其他員保安部經理一部主管保安員二部主管保安員三部主管保安員工程部經理工程技術人員總經理辦公室人事部總務部經理備注：上述架構將在商管公司總經理到位后，再根據實際運營的需要，進行必要的完善和調整。商業運營商業運營團隊2、組建商業運營管理團隊——相互關系商管公司招商\運營部\關聯企業商管公司的招商部\招商中心招商顧問等專業咨詢服務機構招商代理廣告策劃\廣告執行公司其它各種渠道商管公司運營管理招商執行策劃推廣物業管理商管公司的策劃部自有(或者選聘)的物業公司招商顧問或物業顧問物業顧問零售行業的專業顧問其他各種專業服務專業機構商管公司:負責項目定位策劃、招商執行、運營管理和物業管理。如物業管理由自己完成，那么可另外申請成立商場物業管理公司，與商管公司實現“兩個牌子，一個班子”的模式。招商顧問：聘請1家專業公司為本項目提供全程的、長期的招商顧問服務，招商階段，顧問公司提出全套顧問服務，并視工作質量適時調整。招商代理：為了加快招商進度，確保開業成功率，建議同時選聘1-3家代理公司，在合理分工管理的前提下，規避招商風險和可能遇到的各種實際問題。物業顧問：在物來自管的情況下，須選聘1家具有商場物管經驗的專業公司，擔當全程物業顧問。廣告策劃：選聘1家當地的專業公司，配合招商推廣策劃，并負責推廣執行。商業運營商業運營團隊2、組建商業運營管理團隊——職能職能之一：商戶管理和服務商業運營商業運營團隊2、組建商業運營管理團隊——職能全過程統一管理，統一服務商鋪優化商鋪儲備后期招商補位法律事務商戶評審按照既定的業態和品牌規劃的要求，靈活主動地籌劃鋪位優化工作，確保微觀經營商戶處于良好的經營狀態，確保整體收益目標的實現。無論是否進駐本項目的商戶，通過商戶年會、拜訪、專題交流等多種方式，由專職人員負責跟進，以便與商戶保持良好的、廣泛的聯系。在商戶鋪位置換變更中，必須結合鋪位交付流程，注意處理各項細節問題，尤其是法律事務的解決，絕對避免產生任何遺留問題。后期補位招商，基本遵循既定的業態規劃、品牌規劃的原則，保持動態的調整幅度，一般每年調整幅度在10-20%，因而須注意做好商戶資源的儲備工作，以備調整之需。評審的要素包括，面積（平方米）、租期（年），租金（元/月·平方米）、租金交納及時率、水電費交納及時率、客戶投訴率、營業額、販促活動、VIP客戶規模、品牌聲譽、鋪位日常管理、工作配合等等。商業運營商業運營團隊2、組建商業運營管理團隊——職能職能之二：營業促銷推廣商業運營商業運營團隊2、組建商業運營管理團隊——職能▌商品、服務的促銷主題：開業、店慶、節假日、新品上市、換季、流行趨勢發布、新店入駐、明星簽售、首影式、電影節、簽書會、公益促銷、VIP募集及后續聯誼、商業調查問卷、賽事活動、降價、折扣、抽獎、返券等活動，以及配合個別主力店促銷推廣的主題策劃。▌賣場VI系統：全面建立VI系統，高地點體現專業化的商管公司形象。VI系統的盡早建立，對前期招商階段也十分有利，可通過VI展現項目形象，促進招商工作的進度和質量。▌營銷活動策劃：項目開業之后，基于項目商業資源的重新整合，有效而形象地提高項目知名度，擴大市場影響力和號召力力，須制定詳細的商場營業促銷推廣計劃。▌文化主題宣傳：商管公司在聽取商戶意愿的基礎上，組織商戶和消費者共同參加豐富多彩、健康益智的文化主題活動，旨在加強與商戶之間的感情聯系，使之對項目乃至所在區域市場產生一種歸屬感，又能親合目標客群，可謂一舉兩得。▌持續的、多元化促銷推廣：由商業管理公司組織牽頭，及時分析項目運營和市場環境的動態，在獲得一定商戶積極支持、配合、參與的情況下，適時舉辦各類促銷推廣活動，持續引發目標消費者的不斷關注，保持項目較高人氣和營業收入。多元化的促銷推廣活動，包括節日促銷、公益活動、特定主題和一般促銷推廣。在正常情況下，推廣活動的費用，將由商管公司與商戶共同承擔，或按月收取推廣分攤費。促銷推廣的組織機構將是商管公司的策劃部與專業廣告策劃公司共同承擔。商業運營商業運營測算——收入收入組成物業出租收益廣告位招商物業管理費推廣分攤費系統設備固定租金營業提成聯營利潤臨時鋪位租金倉庫輔助用房停車費主要收益自有廣告位其他廣告商租賃次要收益專款專用專款專用據武漢大型商業物業調查及世界城商業經驗，物業管理費為15元平方米·月。按此推算，本項目全年物業管理費總額920萬元。據武漢大型商業物業調查及水游城商業經驗，推廣分攤費為10元平方米·月。按此推算，本項目全年推廣費用總額610萬元。軟件系統使用營業設備租賃營業用具租賃設備用具押金增值服務商業運營商業運營測算——收入收入模式選擇收入模式經營風險經營收益選擇策略純租金商戶承擔主要風險租金穩定，遞增幅度較小；租期較短，一般為2-3年。少量選擇，主要針對大型主力店保底租金+營業提成業主承擔少量風險業主獲得基本保障，并視營業收入而保留增長空間，收益機會較平衡。對具備較高增長性的零售品牌及產租潛力較高的業態，均可考慮采用此方式。純營業提成業主與商戶共同承擔收益完全與營收掛鉤，雙方共進共退，業主具有分享營業成果的機會。這是服飾品類最為常見的合作方式，也是本項目的主要收益方式。自營業主承擔全部風險收益完全依賴營業利潤。對于某些業態而言，收益增長空間較大，并且有利于業主控制經營，有助于項目運營的穩定性。不宜考慮合資聯營業主承擔主要風險根據各自所占股份獲取收益，有利于業主掌握經營控制力，有助于項目的長期穩定經營。對部分急需要引入的主力品牌可考慮。商業運營商業運營測算——收入收入具體安排業態收入模式租金或提成比例主力業態知名品牌服飾專店純營業提成10%-20%正餐和大型美食城租金2-3元/天·平方米電影院保底+提成10%-15%KTV租金1-3元/天·平方米生活超市保底+提成10%-15%次主力業態電玩保底+提成或租金15%-20%/5-8元/天·平方米特色餐飲保底+提成15%-25%品牌服飾專店保底+提成15%-25%珠寶，飾品保底+提成15%-25%業態收入模式租金或提成比例次主力業態休閑時尚餐飲租金3-4元/天·平方米數碼租金1-3元/天·平方米兒童游樂租金1-3元/天·平方米眼睛租金3-5元/天·平方米兒童服飾保底+提成15%-25%輔助業態早教租金1-3元/天·平方米面包坊/西點租金6-10元/天·平方米美容纖體租金2-4元/天·平方米美容美發租金4-6元/天·平方米銀行租金6-12元/天·平方米商業運營商業運營測算——收入收入具體安排商業運營商業運營測算——收入收入測算測算原理▌基本依據：營業收入是物業收益的基礎，不管采用哪種收益模式，本項目的租金收益都是與營業收入直接或者間接的相關。從根本上講，營業收入和坪效指標，將最終決定租金收益目標是否可行、可靠。▌數據來源：租金收益測算，是基于市場數據的收集和分析，包括各業態產租標準、營業扣點方式和標準、營業額范圍等等。在某些數據難以收集的情況下，根據經驗值估計。▌預計項目營業額指標根據目前周邊大型商業體的年銷售額指標，漢商21世紀購物中心年銷售額在2-3億，大洋百貨年銷售額預計3-4億水平，每年漲幅在10%左右。本案保守預計其營業額水平在3億為起始目標。▌數據方法：以項目物業價值投資回報為租金目標，根據項目周邊商業年營業額，保守預測本案項目的起始年營業額，根據周邊銷售額漲幅，以平均20%的扣點，概算項目收入水平。▌項目物業價值投資回報率根據項目商業部分物價總價值10.5億，按8%投資回報率計算，其每年稅前租金收入為約0.82億，按平均20%扣點計算，反推其每年營業額需4.2億，坪效為23元/平方米*天。商業運營商業運營測算——收入收入測算營業額毛利扣點比例運營收入（聯營或扣點）年漲幅年度坪效(建筑面積）300,000,000.000.260,000,0001.1116.2601626330,000,000.000.266,000,0001.1217.88617886363,000,000.000.272,600,0001.1319.67479675399,300,000.000.279,860,0001.1421.64227642439,230,000.000.287,846,0001.1523.80650407483,153,000.000.296,630,6001.1626468,300.000.2106,293,6601.1728.80586992584,615,130.000.2116,923,0261.1831.68645691643,076,643.000.2128,615,3291.1934.8551026707,384,307.300.2141,476,8611.11038.34061286778,122,738.030.2956,245,4761.051142.17467415本案保守預計其營業額水平在3億為起始目標，每年漲幅在10%左右，預計在運營第五年即可達到項目物業價值投資回報水平。商業運營商業運營測算——成本成本構成薪酬/福利/裝備標準工資社會福利加班餐補培訓制服對講機行政費用文具耗材印刷物料印刷品郵費各項規費軟件系統費通訊費差旅費公用設施低值易耗品衛生用品垃圾清運污水處理消防器材維修配件空調系統通風系統電梯上下水小五金照明系統土建維修能耗費用水費動力費（電）照明（公共）空調（電）天然氣設備年檢通訊牌照費通風系統年檢費電手扶梯年檢發電機年檢垂直梯年檢消防系統年檢銷售返租成本商業運營商業運營測算——成本成本測算成本金額（萬元）備注物業保安人員180按100人計算，月工資按1500計算物業保潔人員120按100人計算，月工資按1200計算專業技術人員108按30人計算，月工資按3000計算商管人員90按20人計算，月工資按2500計算招商人員72按10人計算，月工資按3000計算售后人員14按6人計算，月工資按2000計算財務人員36按10人計算，月工資按3000計算企劃人員18按5人計算，月工資按3000計算管理人員108按15人計算，月工資按6000計算機電設施維護成本500根據世界城經驗，按年500萬計算商業運營商業運營測算——成本成本測算成本金額（萬元）備注公用設施費用50根據世界城經驗，按年50萬計算綠化維護成本20根據世界城經驗，按年20萬計算行政費用30根據世界城經驗，按年30萬計算能耗費用1000根據世界城經驗，水、電、空調按年1000萬計算推廣促銷610根據推廣費用總額610萬元計算合計2956/商業運營商業運營測算——成本成本測算——售后返租由于本案需要銷售部分面積商鋪來收回投資，其銷售后需要收回其經營權而需要進行返租。根據不同的返租期限，不同的返租比例，來確定其商業運營中對投資客的返租成本。由于在商業項目銷售中，2樓以上區域的銷售難度最大，估在測算中暫不考慮3樓以上區域的銷售。銷售樓層銷售面積（平方米）銷售價格（萬元）銷售收入（萬元）5年（每年8%）每年返租成本（萬元）

10（每年9.5%）每年返租成本（萬元）-1131112.532777.52602.73095.1175573.526449.52112.92512.7275572.519807.51572.81870.4商業運營商業運營測算——成本成本測算——售后返租由于不同的銷售面積，不同的返租期限，會導致不同的返租成本。若僅銷售負一樓，若選擇5年返租，每年返租成本為2602.7萬元，選擇10年返租，每年返租成本為3095.1萬元；若僅銷售1樓，若選擇5年返租，每年返租成本為2112.9萬元，選擇10年返租，每年返租成本為2512.7萬元；若僅銷售2樓，若選擇5年返租，每年返租成本為1572.8萬元，選擇10年返租，每年返租成本為1870.4萬元；商業運營商業運營測算——成本成本測算——售后返租需要注意的問題：由于不同的銷售樓層，銷售面積，返租期限對項目返租成本均造成較大影響。對返租樓層：通過3者的比較，銷售2樓的返租成本最小，銷售負一樓返租成本最大，銷售1樓次之。并且從銷售難度上分析，負一樓存在沒有產權僅能銷售經營權，客戶認可度低，無法抵押，無法辦理貸款，銷售難度很大，銷售2樓客戶的接受程度相對1樓較低，但銷售難度相對于負一樓而言，銷售難度相對較小的；對返租期限的分析：通過數據比較，返租5年的成本要比返租10年成本要低，但存在一個項目持續經營的因素。針對可較容易實現銷售樓層而言，所銷售樓層均對項目的持續經營有較大影響。返租期太短，會影響到整體項目的持續運營。雖然返租10年會有較大的成本，但對整體項目的持續運營和穩定增長而言有利，建議選擇返租10年。因此，建議項目首選銷售2樓回收成本，返租10年，以保證項目整體的持續運營。其次為銷售1樓，返租10年。商業運營商業運營測算——收益收益測算銷售2樓，返租10年的返租成本作為案例進行測算。其中，項目營業稅為5.8%；房產稅為12%，企業所得稅為25%。年度時間項目運營收入（萬元）運營成本（萬元）每年返租成本（萬元）營業稅（萬元）房產稅稅前利潤（萬元）所得稅（萬元）稅后利潤（萬元）1600029561870.43487201626406.41219.22660029561870.43827922120529.91589.73726029561870.44218712662665.41996.24798629561870.44639583259814.652443.955878429561870.450910543915978.652935.956966329561870.4560115946381159.43478.271062929561870.4616127554321357.94073.781169229561870.4678140363051576.154728.4591286129561870.4745154372671816.655449.95101414729561870.4820169783242080.96242.7商業運營商業運營測算——收益收益測算僅銷售1樓，返租10年的返租成本作為案例進行測算。其中，項目營業稅為5.8%；房產稅為12%，企業所得稅為25%。年度時間項目運營收入（萬元）運營成本（萬元）每年返租成本（萬元）營業稅（萬元）房產稅稅前利潤（萬元）所得稅（萬元）稅后利潤（萬元）1600029562512.7348720983245.825737.4752660029562512.73827921477369.3251107.9753726029562512.74218712019504.8251514.4754798629562512.74639582616654.0751962.2255878429562512.750910543272818.0752454.2256966329562512.756011593995998.8252996.47571062929562512.7616127547891197.3253591.97581169229562512.7678140356621415.5754246.72591286129562512.7745154366241656.0754968.225101414729562512.7820169776811920.3255760.975商業運營商業運營測算——收益收益測算僅銷售負一樓，返租10年的返租成本作為案例進行測算。其中，項目營業稅為5.8%；房產稅為12%，企業所得稅為25%。年度時間項目運營收入（萬元）運營成本（萬元）每年返租成本（萬元）營業稅（萬元）房產稅稅前利潤（萬元）所得稅（萬元）稅后利潤（萬元）1752029563095.1348720401100.225300.6752812029563095.1382792895223.725671.1753878029563095.14218711437359.2251077.6754950629563095.14639582034508.4751525.42551030429563095.150910542690672.4752017.42561118329563095.156011593413853.2252559.67571214929563095.1616127542071051.7253155.17581321229563095.1678140350801269.9753809.92591438129563095.1745154360421510.4754531.425101566729563095.1820169770991774.7255324.175商業運營商業運營測算——收益收益測算通過三種返租模式項目租金收益測算比較，建議項目首選銷售2樓回收成本，返租10年，以保證項目整體的持續運營。次選為銷售1樓，返租10年。再次選擇銷售負一樓，返租10年。開業前項目推廣思路戰略目標明確現實障礙解析核心問題推廣思路推廣預算案名行銷定位行銷定位項目特性長期持有，永續經營

戰略目標：通過良好運營，1、獲得穩定、持續增長的租金收益；2、獲得土地、物業的資本升值回報。

一、作為一個理念超前、規劃領先的項目，市場對此理念和規劃毫無認知；二、項目體量較小、業態有限，與商圈中大型項目相比，較難吸引客戶；三、無類似產品開發和運營經驗，較難獲得品牌商家信任和期待；

現實障礙：突破障礙需要解決的核心問題：作為一個理念超前、規劃領先的項目，市場對此理念和規劃毫無認知；需要解決對項目開發理念和規劃如何讓市場形成認知；項目體量較小、業態有限，與商圈中大型項目相比，難以通過商品的豐富程度來吸引客戶；項目已經通過規劃的手段形成了與周邊項目的差異性，但終端消費群對此沒有認知，沒有形成對他們的影響，沒有讓他們有期待感；沒有形成對終端消費者的影響，也會影響到項目的招商工作。因此，需要解決消費者對項目認知的問題。無類似產品開發和運營經驗，較難獲得品牌商家信任和期待；

項目通過先進的商業規劃理念和運營理念來開發，形成了與周邊項目的差異性，但商戶對開發商、項目沒有認識，那就談不上影響、信心和期待。因此，需要解決商戶對項目認知的問題，形成對項目未來發展的信心；突破障礙需要解決的核心問題：綜上，在項目通過招商、運營來保障項目成功，實現項目開發的戰略目標前，需要解決市場、消費者、商戶對項目的認知問題。因此，本案突破障礙實現目標的核心問題是：如何建立項目的價值形象高度，形成對市場的影響，讓商戶充滿信心，讓消費者期待，為項目招商、運營打下堅實的基礎？本項目，以年輕家庭型客戶為目標客層，以時間型消費為理念，以365天永不停滯的都市劇場為運營理念，采取聯合經營、分享成長的運營模式，以時尚潮流品牌為目標，注重業態的全面與關聯，聘請國際知名運營團隊為顧問，致力打造世界前沿的購物公園。項目特性：在這里，購物在游玩與欣賞表演中不知不覺的發生，比購物更重要的是，從小孩、青年到中年，還將體會到真正愉悅的消費體驗，我們將這種全新的購物模式，稱之為“家庭游樂型消費”。項目特性：家庭游樂型購物中心項目行銷定位：行銷定位：推薦案名1：開心茂

展現項目帶給消費者的愉悅購物體驗，“茂”既寓意項目繁榮昌盛，同時也與英文“MALL”諧音，字面簡潔，讀音瑯瑯上口。推薦案名2：金馳樂購公園

從消費者購物的樂趣出發，結合企業品牌，將消費者的歡樂體驗融入到案名中。推薦案名3：歡樂GO時尚天地

將消費者購物體驗與項目業態特色項目結合，中英文相結合方式與傳統的案名方式相區別，差異化主題特色明顯。GO為動詞，有推動、號召力。備選案名：地域特征：王家灣假日廣場企業品牌：金馳假日廣場購物體驗：樂茂城、欣悅城規劃特色：金馳。漫購公園時尚潮流：愛尚天地、星河天地業態特色：夢幻島、歡樂海時尚天地運營理念：金馳嘉年華英文：YOYOPARK潮流不息歡樂GO

主推廣語：

時尚、潮流，永遠領導潮流，永不落伍，簡短有力，一語道破主題。推廣思路：推廣預算塑造商圈價值塑造項目價值如何突破王家灣只是漢陽一個區域商圈的認知，將其塑造為武漢核心商圈的高度？塑造商圈價值跳出漢陽商圈的范疇，站在武漢三鎮三足鼎立的高度，將王家灣商圈與武廣商圈、光谷商圈并列相提而論，由此進入武漢核心商圈的價值行列。三大百萬商圈，三分天下塑造商圈價值解析：王家灣已建、在建及規劃商業有：漢商21世紀購物中心、武漢摩爾城、家樂福、沃爾瑪、大洋百貨、廣州百貨、金馬凱旋、好美家、國美、蘇寧、工貿家電及本項目，總建筑面積約80萬平米。商圈核心價值一：王家灣晉身三大百萬級商圈，武漢商圈成三足鼎立之勢；

三大百萬商圈，三分天下解析：除周邊區域外，王家灣商圈輻射范圍涵蓋蔡甸、沌口及漢南，隨著本項目及摩爾城、廣州百貨、大洋百貨、萬達影城、金逸影城、銀興影城的建成，未來輻射范圍可漢陽全境及古田、硚口。商圈核心價值二：王家灣商圈：輻射范圍最廣的商圈；三大百萬商圈，三分天下商圈核心價值三：雙地鐵+雙主干道，交通最便捷商圈；解析：兩條地鐵線交會，地鐵出入口直接接駁項目負一樓。龍陽大道與漢陽大道交匯，周邊公交線路達３０余條。三大百萬商圈，三分天下解析：２家世界５００強超市，2家百貨、3個MALL，３家電影院、３家家居大賣場、３家家電大賣場、名車長廊，王家灣聚集了三大商圈最全業態、最強主力商家陣容，形成了沃爾瑪與家樂福兩大世界500強對門相搏的奇觀。業態最全，三大百萬商圈最強主力商家陣容；

商圈核心價值四：三大百萬商圈，三分天下武漢新區啟動建設，王家灣成最具潛力商圈；商圈核心價值五：解析：武漢新區作為武漢城市發展的戰略性規劃，目前已開始啟動旅游文化中心和核心區產業性服務中心的建設，新區建設將促進漢陽經濟的快速發展，并為漢陽引入大量的有消費力的常住人口。三大百萬商圈，三分天下1、武漢三鎮，三大百萬級商圈大PK從商圈規模、業態、特色、交通、潛力等方面進行PK，通過輿論大肆炒作，引發口水戰，由此躋身武漢三大核心商圈陣營。2、王家灣商圈發展高峰論壇與漢陽政府合作聯手各大媒體舉辦“王家灣商圈發展高峰論壇”，將王家灣商圈的價值全方位呈現，由此引起商家與市場的關注。商圈營銷：三大百萬商圈，三分天下面對王家灣在武漢商圈中舉足輕重的地位，本項目又該如何擔當？項目核心價值梳理：塑造項目價值武漢第一個時間型消費購物中心；武漢首個真正意義的開放式購物公園；365天永不落幕的時尚都市劇場；世界著名商業運營公司運營管理；滿足年輕家庭型的全新業態組合;通過上述資源的整合,以獨樹一幟的項目形象,創造武漢新的標志,推動王家灣商圈的崛起!基于項目核心價值之上的推廣：塑造項目價值從為城市創造價值增添魅力的視點,展開宣傳;以與政府聯動的形式,提升高度與公信力。在開業前提升項目的價值，給人們以高度的期待與憧憬，以新聞報道為中心展開宣傳