齊魯經一歷山工程產品定位及營銷籌劃方案思源已成立20個城市公司，效勞范圍普及華北、西北、西南、華中及東北等五大區域，其中思源在華北地區處于絕對領先地位，思源的全國戰略布局為我們的客戶在更廣闊的范圍內提供更多的效勞，提供了條件。思源經紀已經成長為全國三大地產籌劃與綜合經紀效勞商，是中國北方區規模最大、專業水平最強、經濟實力最大的地產綜合效勞公司。強大的實力為我們的合作伙伴提供更為優質的效勞，奠定了根底。思源于07年底進入濟南，2021年濟南思源所代理的4個在售工程均超額完成了甲方的既定目標和思源公司內定的目標。實現12.5億的年度實際代理銷售額，使得思源入濟兩年即進入濟南房地產代理市場前三甲。2021上半年，濟南思源完成4個億。我們的思路我們的思路一問自身——

自身開發戰略及地塊條件要求我們做什么？自身開發戰略要求我們做什么？齊魯置業——外鄉開發翹楚、名氣與口碑兼有、完美企業家形象、精裝修……齊魯置業——近3-5年來，在濟南市區缺乏工程，略顯寂靜……齊魯花園齊魯澗橋齊魯駿園勝利大廈★經一歷山路工程本案，對齊魯置業可謂承前啟后、戰略意義重大，品質、高端是必須追求的方向地塊所處位置支撐我們做什么？兩軸兩圈兩帶，盡享成熟配套、城市景觀和人文資源項目初步規劃指標數量由規劃指標所引發的思考點項目總建筑面積約10萬㎡項目總體量比較適中地上可售住宅約3.3萬㎡可售面積不多，易于對客群圈層\風險也相對要小可售面積不多，會導致單位成本增加地上回遷住宅約2.4萬㎡儀器廠及棚戶區的回遷，多少會影響整體居住品質地下車庫儲藏室約1.7萬㎡地上可售商業約0.6萬㎡商業部分超過2萬㎡，銷售及后續經營風險較大地下商業約1.7萬㎡其他工程規劃指標影響我們做什么？住宅不多易于圈層，規模受限增加本錢，商業不小更需謹慎娛樂：世紀星KTV、魯信影城……汽貿：華通汽貿……酒店：銀座佳怡……銀行：建行、興業銀行、民生銀行……周邊配套成熟，購物、休閑、娛樂等依賴于洪樓及泉城路商圈，且到達便捷周邊現有商業啟示我們做什么？二問客戶——

目標客群特點決定我們做什么？北園大街商業帶東門商圈洪樓商圈山大路商業帶教育學院山東商貿學校省胸科醫院東關街道辦事處歷下二院歷下留學人員創業園歷下區環境管理局市國稅稽查局歷山劇院家樂福大潤發省高院監管局建大老校★地礦局測繪院兩圈兩帶商戶云集，歷山中軸機關林立，方圓數里社區密集區域客群足以支撐本案銷售省千佛山醫院客戶訪談說明：針對工程周邊企事業單位，問卷及座談方式，選取150人，收回有效問卷117份受訪客戶構成：93人、約80%受訪者為歷山路沿線政府機關及事業單位工作人員受訪客戶收入：80%受訪者所選家庭年收入在15萬元以下，但從受訪者職業特性看有保守成分18%受訪者所選家庭年收入在20萬元以上工作背景良好、經濟實力寬裕的目標客戶非常充足區域客群足以支撐本案打造高品質住區的初衷區域客群以改善為主且愿意居住在城市中心購房目的：近60%的客戶以改善需求為主，超過15%的客戶為子女或父母購房區域選擇：雖然半數以上客戶選擇近郊，但仍有近40%客戶更愿意居住在中心城市改善型客戶為首要目標客戶，婚房及養老需求也不容無視，中心城區地位不可撼動新政對濟南市場有一定影響，但影響有限銷量：綜合考慮二季度的供給及銷售情況，新政后，濟南樓市成交量有所下滑，出現觀望價格：房價依然堅挺，但上漲速度受到一定程度的抑制1、中海、綠地、恒大等品牌開發商的工程持續熱銷說明，濟南不缺有錢人，缺的是有品質的好房子；2、從新政后的住宅銷售情況來看，高端工程、品牌開發商的高品質產品并未受到很大的影響，由此可見高品質工程的抗風險能力更強。再來看一組數據：中海奧龍官邸7月17日推出17套別墅，當日消化15套，均價過30000元/平方米；中海奧龍官邸6月28日推出30套別墅，當日消化24套；恒大綠洲7月11日開盤推出1400套房源，當日銷售980套、銷售率為69%，日銷6億也創造了濟南遠郊普通住宅的銷售神話；綠地6月14日推出518套房源，截至15日下午成交326套，成交比例63%,7月17日再度開盤，2次開盤成交達7億；萬達豪宅5月15日推出104套，當日成交50多套。市場調整期，高品質工程抗風險能力更強保利大明湖保利芙蓉明湖天地萬達廣場緑景尚品冠華鑫苑名家正東廣場華強廣場★住宅供給：工程所在區域內潛在住宅供給量有限，缺乏30萬平方米其他供給：深圳正東及深圳華強兩個綜合體工程超過30萬平方米區域住宅市場競爭有限，高品質工程更是非常稀缺區域市場競爭有限，高品質工程嚴重缺乏樓盤名稱規劃總建筑面積住宅面積商業面積開盤時間當前工程進度累計銷售周期累計消化量平均

月消化量保利芙蓉8.3萬平米6.5萬1.8萬08.10.18現房住宅15個月546套36套明湖天地10萬平米8.5萬1.5萬08.12.09準現房13個月553套43套萬達住宅約100萬平米約44萬47萬08.12準現房公寓住宅28個月公寓住宅已售罄，年消化約13萬文華園16萬平米14萬2萬09.8.2項目整體內外裝11個月住宅剩1套，不到1年基本售罄誠基中心33萬平米31萬2萬07.12.20準現房——住宅剩余1.5萬，年均消化近12萬供給極少：2021年上半年，中部區域的總體供給量是最小的，不過400多套供不應求：中部區域需求強勁，住宅消化速度很快，多個工程一年半來的業績可以說明此特征地段優勢：地段成就血統，不可撼動的區域優勢甚至在一定程度上可以弱化產品和品質的缺乏區域內住宅十分暢銷，供不應求小結——開發戰略及自身條件要求我們做什么？工程本體開發戰略所處位置規劃指標戰略意義重大，要求我們要追求高品質、高端老城中心資源，支撐我們打造高品質社區易圈層化，存在回遷及商業難點戰略要求做高端，位置支撐做高端，小體量易于就高端客戶進行集中圈層周邊商業配套商業為主，綜合性商業消費依賴成熟商圈小結——目標客群特點決定我們做什么？目標客群客群數量客群質量需求特點區域客群足以支撐本案素質相對較高，有一定經濟實力改善為主兼有婚房養老需求，依戀中心城區區域客群足以支撐高端定位，產品打造要充分考慮目標客群的需求特點小結——市場競爭環境影響我們做什么？市場環境宏觀大勢區域競爭銷售情況新政影響有限，高品質樓盤抗風險能力強競爭有限，環境寬松，可謂區域無戰事供不應求，去化速度快，品質住宅缺大勢對本案難有實質影響，區域幾無競爭可言，做高品質的區域標桿乃市場之需我們的思路城市心街口.國際現代生活區☆城市心街口：歷山經一兩街交匯，老城中心區商圈云集，形象點明本案地段絕佳☆國際現代化：老城新貌，既有老濟南的韻味，又彰顯日益開放的國際化現代化趨勢☆生活區：無論是住宅局部還是商業局部，都要充滿生活的味道，這里是用來生活的工程整體的市場形象定位老城中心城市心街口明湖區歷山中軸經一路商圈交匯住宅局部市場定位城市心街口.現代精工美宅典范☆城市心街口：老城中心，歷山經一兩街交匯，稀缺地段不可復制☆現代：對本案建筑風格的定位☆精工美宅：對本案產品的定位與描述，直接表達本案的高端與精致☆典范：代表著一種標準與尺度，一定是高品質的住宅典范商業局部市場定位配套為主兼有購物、餐飲、休閑等功能的區域輔助性商業☆商業類型：一定不是旗艦型商業，無法爭做商業中心，亦非純社區配套商業☆商業功能：為本案居民及周邊社區居民提供配套效勞、核心商圈的輔助性延伸☆商業業態：便利店、藥店、美容店、銀行網點等社區配套商業餐飲集中區、休閑集中區明湖區商業旗艦〔×〕我們的目標客群一定是這樣一群人或者具有以下鮮明的特質以地緣性客戶為首要目標客戶兩軸周邊及兩圈輻射范圍內的居民、商戶、企事業單位職工依賴中心城市或具有老城情節區域內的老濟南人，依戀城市中心、具有老城情節經商、工作在此處，依賴城市中心、享受成熟配套有較強經濟實力的改善型客群或追求居住品質的客群住宅局部目標客群定位不是頂級富豪但也經濟實力非凡、有自己的生意或工作穩定初次改善或二次改善、或為子女購置婚房、抑或為父母養老商業的目標客群主要考慮一下三類人群終端消費客群他們是區域內最直接的商業消費者，他們的消費習慣、消費能力直接決定著商業的盈利情況。消費者的情況影響著商業的形式以及業態組合。商業經營者商業局部目標客群定位他們可能會購置店鋪自己經營，但是更多的是店鋪的租賃者，他們選擇商鋪最為關注的是商業終端消費情況。此類人群的的構成決定著商業的開間、層高、上下水等建筑指標。他們是商鋪的購置者，用于出租。他們最為關注的是商鋪是否容易出租，關注的是租金、資金投入產出比以及片區商業升值潛力。小結——我們致力于打造什么樣的工程？工程定位工程整體市場形象住宅局部市場形象商業局部市場形象城市心街口.國際現代生活區城市心街口.現代精工美宅典范配套為主兼具綜合功能的區域輔助性商業目標客群依賴中心城市的地緣性改善型客戶我們的思路項目單位量值建設用地面積ha2.310總建筑面積㎡99792其中地上總建筑面積㎡65142其中住宅建筑面積㎡57366配套公建面積㎡7776地下總建筑面積㎡34650地上容積率2.82地下容積率1.50綠地率%35%建筑密度%20%商品房停車率%80%回遷房停車率%30%公建部分停車率1個/100㎡項目單位量值地上建筑面積萬㎡2.83其中住宅建筑面積萬㎡2.39戶數戶304配套公建面積萬㎡0.44地下建筑面積萬㎡0.53其中儲藏室面積萬㎡0.18車庫建筑面積萬㎡0.35停車位個136項目單位量值地上建筑面積萬㎡3.68其中住宅建筑面積萬㎡3.35配套公建面積萬㎡0.34地下建筑面積萬㎡2.93其中儲藏室面積萬㎡0.36車庫建筑面積萬㎡0.84商業建筑面積萬㎡1.73二期住宅面積約為3.35萬㎡，預計以1棟三單元18層和1棟兩個單元23層的建筑單體構成，具體推算由后面戶型配比詳細分析。商品房2#樓，延明湖北路排布，受噪音污染嚴重，底層沿街商業，對住宅品質有一定影響，建議設計兩個單元兩梯四戶戶型。其中兩戶純南向戶型有較好的景觀資源。將高層建筑排布在明湖北路沿線，一來可以打造挺拔的建筑型式，同時也可以有效減小城市噪音對社區內部的影響。商品房1#樓在社區內部西南角，相對安靜，北向景觀資源好，建議設計18層一梯兩戶入戶花園戶型，打造多樣化產品，提高小區品質。住宅建筑布局建議交通動線建議：在歷山路和明湖北路分別設置人行出入口和車行出入口，小區內部人車分流；結合小區中心景觀設計人行交通動線。地下車庫出入口交通動線組織建議人行出入口人行交通組織小區主要出入口區域內建筑風格回憶區域內多為年代較早的居住區，均為多層建筑，沒有建筑風格可言；商品房以明湖天地和保利芙蓉為代表，建筑型式以小高層、高層為主；建筑風格有古典主義、現代風格兩種，但表現手法一般，整體形象高度不夠，無法給人帶來視覺上的沖擊。明湖天地實圖景保利芙蓉實景圖建筑風格建議本工程建筑風格建議現代主義建筑風格〔ModernismStyle〕建議理由：風格沒有絕對的好與壞，只有適合或者不適合。不同的風格代表著不同的建筑文化與底蘊。一般的理解，現代主義建筑風格相比其他風格，更簡單輕松，舒適自然。強調時代感是它最大的特點。與工程毗鄰的保利芙蓉，為現代風格建筑，市場接受度較好，但工程品質一般。我們的工程，定位高端社區，體量不大，選擇現代風格，更易于凝練硬朗，營造挺拔的社區形象。目前區域內，真正高品質的現代住宅工程還沒有出現，有利于我們搶占市場先機。建筑風格建議

現代主義建筑風格示意簡潔的線條造型簡約、實用又富有朝氣的生活氣息建筑風格建議

現代主義建筑風格示意以表達時代特征為主，沒有過多的裝飾造型比例適度，空間結構明確美觀，外觀明快、簡潔建筑風格建議產品類型戶型面積區間（銷售面積）戶型配比（套數比）18層高層舒適型三居130—144㎡145—155㎡33%創新戶型（三疊高廳）145—155㎡200—220㎡5%23層高層舒適型二居90—100㎡31%經濟型三居105—120㎡31%建議理由：客戶需求：針對改善型需求，戶型盡量舒適，130以上舒適戶型達38%客戶需求：針對為子女購置婚房的需求，同時為適度控制總價，舒適兩居及經濟三居各做31%工程本體：可售住宅量較小，適合對客戶進行圈層，戶型區間不易過大市場競爭：舒適兩居及舒適三居均相對缺乏戶型配比建議戶型配比建議競品戶型配比與本案預設戶型配比比照創新戶型詳解——三疊高廳戶型上圖為三疊高廳創新戶型的剖面圖。黃色區域為三疊高廳的下層戶型；枚紅色區域為三疊高廳的上層戶型。入戶門入戶門戶型創新建議創新戶型詳解——三疊高廳戶型三疊高廳，4.2米的挑高客廳，三錯層的結構空間都令使用者在高層中即可享受別墅級的空間尺度每三層兩戶，下面一戶可以享受4.2米層高的高廳空間+2.8米層高的平層其他功能空間每三層兩戶，上面一戶獨享三個錯層的空間——中層4.2米層高的高廳+上層2.8米+下層2.8米戶型創新建議創新戶型詳解——三疊高廳戶型創新戶型示意創新戶型詳解——三疊高廳戶型創新戶型示意戶型參考示意高層兩梯兩戶，戶型全明通透，舒適型三居，戶型面積約135平。平層戶型示意戶型參考示意高層兩梯兩戶，戶型全明通透，入戶花園，舒適型三居，面積約為145平。平層戶型示意高層兩梯四戶，戶型全明通透，端戶設計入戶花園，舒適型兩居。110㎡110㎡95㎡95㎡戶型參考示意平層戶型示意戶型參考示意高層兩梯四戶，東端戶為舒適型三居，南端為舒適型兩居，西端為緊湊型三居。平層戶型示意本工程戶型設計的要點關鍵字：入戶花園、入戶電梯、南北飄窗、大尺度……入戶花園建議本工程戶型設計增參加戶花園，一是開掘工程買點——北向組團景觀；二是提升工程品質，為工程創造亮點和賣點。電梯入戶18層戶型，建議設計雙開門電梯，電梯直接入戶。南北飄窗建議在不影響外立面效果的情況下，所有戶型均設計南北飄窗，一是滿足采光和觀景，二是增加房間的空間感與舒適感。大尺度本工程的主要賣點為舒適型戶型。在戶型設計時，戶型各個功能空間的尺度不能低于相應的最小值，要保證每個面積區間的戶型結構滿足和超越業主的根本需求。其他戶型設計建議入戶花園示意其他戶型設計建議電梯入戶示意建議采用雙開門的電梯，實行業主的智能刷卡入戶，業主通過智能卡，電梯在到達業主所在樓層后，就會自動翻開通往業主家門方向的電梯。一那么其專享化的電梯可實現其一梯一戶的豪門生活；二那么變相的縮減了電梯廳的分攤面積，增加了業主新的門廳空間，在廣告上，我們稱之為迎賓空間。其他戶型設計建議院落式公園景觀本案地塊小，不宜打造大景觀軸線，如何利用小空間，營造大環境是景觀規劃的重點。本工程地處城市成熟區域，周邊高樓林立，結合本案建筑布局形式，重點打造內部圍合的中央景觀，形成與建筑風格相匹配的公園式景觀。在景觀設計時以綠植為主，硬質景觀為輔，充分結合建筑考慮，使建筑與景觀合二為一。院落式景觀景觀設計建議為什么做精裝修？1、市場需求：萬達、海爾綠城、恒大等精裝修工程銷售速度快、單價高，精裝修絕對有市場住宅精裝修建議2、工程本體：本案住宅規模不大，總共不超過300套房子，做精裝修更易于操作且風險較小3、自身戰略：齊魯置業是濟南精裝修住宅的引領者，具有豐富的精裝修操作經驗做什么樣的精裝修？——三重精裝1、地下車庫精裝：地下車庫及地下入戶大堂，精裝2、公共空間精裝：入戶大堂、門廳、公共樓梯間、走廊等公共空間全部精裝3、室內精裝：房屋內部精裝室內精裝修標準精裝修交樓標準實際裝修費用2000~2500元/㎡精裝報價3000~3500元/㎡地面品牌復合木地板墻面屋頂墻面為品牌乳膠漆，屋頂石膏板門品牌防盜門和分戶門窗斷橋隔熱，中空玻璃廚房品牌整體廚柜老板廚具，廚房冠珠墻地磚衛生間品牌洗滌水槽和洗滌龍頭，馬賽克墻地磚、化妝鏡、大理石臺面，洗臉盆、龍頭、坐便器，墻面裝散熱器、淋浴房、防水石膏板吊頂。住宅精裝修建議公共區域精裝修客戶永遠無法自發裝修單元公共空間，不代表客戶不在乎自家門口的形象。一個負責任的開發商應該承擔這局部裝修，以此提升工程品質，例如：電梯間、公共大堂、公共走道等住宅精裝修建議公共大堂住宅精裝修建議電梯間精裝住宅精裝修建議——生活為主導兼具百貨類的情景式商業——沿街預留較開闊的廣場用地，配合商業景觀的營造，為市民提供臨時的活動場地，吸引人氣。集中的大型下沉廣場設計，給商業一個全新的狀態，通過商業氣氛的營造，在購物中享受風景的峰回路轉、使得商街成為讓人駐足留戀“可購可玩〞的休閑購物場所，彌補片區內無集中購物兼市民活動場所的弊端，同時吸引大量人氣形成商業氣氛。商業形態定位商業形態建議之一商業形態中型超市舉例家家樂、沃爾瑪、佳世客等等作用最大范圍滿足居民生活基本需求，吸引人氣需求區域內已有大潤發、銀座超市，但隨著城市不斷發展將帶動更大量的超市購物需求，同時東門商圈還沒有一個像樣的綜合類超市，現有的超市不能完全滿足客戶需求。本項目作為一個商業綜合體項目，其商業氛圍不可同日而語。規模一個區域商業超市經營面積在4000平米左右，經營面積占整體面積的55%~65%，因此超市規模建議6000~7000平米超市百貨目前單店面積（㎡）沃爾瑪5000-20000家樂福2500-20000大潤發3000-20000易初蓮花5000-10000商業形態建議商業形態建議之二商業形態品牌餐飲作用滿足商圈購物人群以及周邊居民飲食需求，是商圈必不可少的組成部分。需求東關大街、歷山路、以及明湖北路均沒有集中餐飲場所，為市場空白，周邊居民無餐飲場所；商圈自身大量餐飲需求規模考慮有一定規模和知名度的連鎖餐飲，例如必勝客、名典咖啡、粵菜、湘菜、小肥羊火鍋等，規模建議1000~1500平米左右。經營方式商鋪出售或出租商業形態建議商業形態建議之三商業形態休閑購物作用滿足居民逛街購物需求需求為商圈客群和周邊居民最需求的商業類型規模休閑購物單體規模一般在100~200平米之間，因此整體規模在4000~5000平米經營方式商鋪出售或出租商業形態建議商業形態建議之四商業形態休閑娛樂舉例美容、美甲、發型設計、小型餐飲、棋牌室等等作用是區域商業必備的形態之一需求周邊大量流動人口和居民具有大量休閑娛樂需求規模此類商業形態單體面積需求較大，考慮到控制風險，建議引進3~4家不同種類商家即可，整體規模2000米左右。經營方式商鋪出售或者出租商業形態建議商業地上面積共6000平米，分兩層布置，根據建筑布局，進深為20米左右，為控制商鋪面積，建議店面開間設計在8米左右。

由于休閑購物要求業態的豐富性和集中性，出于交通方便考慮，將休閑購物類安排在底商一層。社區配套樓梯間商業布局建議由于美容美發、小型餐飲、棋牌室等業態經營面積較大，并且租金承受能力差，因此建議安置在二層位置。社區配套樓梯間商業