西安物業(yè)屬地管理辦法一、前言各位同事：大家好！隨著西安城市建設(shè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理在提升居民生活品質(zhì)、維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定方面發(fā)揮著越來越重要的作用。為了進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務(wù)水平，結(jié)合西安本地實際情況，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，我們制定了本《西安物業(yè)屬地管理辦法實施文檔》。希望大家認(rèn)真學(xué)習(xí)并貫徹執(zhí)行，共同做好物業(yè)管理工作，為廣大業(yè)主創(chuàng)造更加優(yōu)質(zhì)舒適的居住和工作環(huán)境。二、適用范圍本辦法適用于西安市行政區(qū)域內(nèi)所有住宅小區(qū)、商業(yè)辦公區(qū)域以及其他各類物業(yè)項目的管理活動。無論是新建物業(yè)還是既有物業(yè)，均需按照本辦法的規(guī)定，落實屬地管理責(zé)任。三、管理原則1.屬地負(fù)責(zé)原則物業(yè)項目所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。各社區(qū)居委會應(yīng)積極協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展相關(guān)工作，形成以屬地為基礎(chǔ)的管理網(wǎng)絡(luò)。我們鼓勵各街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及社區(qū)充分發(fā)揮地域優(yōu)勢，深入了解居民需求，切實解決物業(yè)管理中存在的問題。2.權(quán)責(zé)一致原則明確各相關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的職責(zé)，做到有權(quán)必有責(zé)、權(quán)責(zé)相統(tǒng)一。任何一方應(yīng)在其職責(zé)范圍內(nèi)積極履行義務(wù)，不得推諉扯皮。希望大家秉持負(fù)責(zé)的態(tài)度，主動承擔(dān)起各自的責(zé)任，確保物業(yè)管理工作有序開展。3.公開公平公正原則在物業(yè)管理活動中，無論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、物業(yè)服務(wù)費用的收取，還是公共收益的管理與使用等，都應(yīng)遵循公開公平公正的原則。涉及業(yè)主重大利益的事項，應(yīng)及時向業(yè)主公開相關(guān)信息，保障業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。我們倡導(dǎo)各參與方在陽光下操作，共同營造公平透明的物業(yè)管理環(huán)境。四、各主體職責(zé)1.市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，制定全市物業(yè)管理相關(guān)政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，并組織實施。指導(dǎo)、監(jiān)督區(qū)縣（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門的工作，協(xié)調(diào)解決全市物業(yè)管理工作中的重大問題。負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理工作，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價體系。2.區(qū)縣（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，貫徹執(zhí)行市物業(yè)管理相關(guān)政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行服務(wù)合同約定的義務(wù)。指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的疑難問題。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)項目的承接查驗備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)備案等工作。3.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府設(shè)立專門的物業(yè)管理工作機構(gòu)，配備專職工作人員，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉、換屆工作，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。調(diào)解物業(yè)管理糾紛，處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴和舉報，維護(hù)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理秩序。組織開展轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)物業(yè)管理整治提升工作，改善老舊小區(qū)居民的居住環(huán)境。4.社區(qū)居委會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作，建立社區(qū)物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)機制。指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，及時發(fā)現(xiàn)和報告物業(yè)管理活動中的問題。組織社區(qū)志愿者參與物業(yè)管理服務(wù)，促進(jìn)社區(qū)和諧共建。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)，包括但不限于房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔、公共秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等。建立健全物業(yè)服務(wù)檔案管理制度，妥善保管物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主檔案、設(shè)施設(shè)備資料等相關(guān)文件和資料。定期公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況、公共收益收支情況等，主動接受業(yè)主監(jiān)督。配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會以及相關(guān)部門開展物業(yè)管理相關(guān)工作，積極參與社區(qū)建設(shè)。五、業(yè)主大會與業(yè)主委員會1.業(yè)主大會的成立符合成立業(yè)主大會條件的物業(yè)項目，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到告知后60日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、社區(qū)居委會代表組成。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。2.業(yè)主委員會的職責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止。組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用。定期向業(yè)主大會報告工作情況，公布相關(guān)信息，接受業(yè)主監(jiān)督。3.業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)與監(jiān)督街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，建立業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作檔案。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。希望業(yè)主大會和業(yè)主委員會能夠在法律法規(guī)和相關(guān)政策的框架內(nèi)，積極履行職責(zé)，切實維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。六、物業(yè)服務(wù)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘新建物業(yè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)縣（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。既有物業(yè)項目，業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的區(qū)縣（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。2.物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)費用；雙方的權(quán)利義務(wù)；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理；物業(yè)管理用房的使用；專項維修資金的管理與使用；合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任；爭議解決方式等。希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在簽訂合同時，仔細(xì)研讀合同條款，確保雙方權(quán)益得到有效保障。3.物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督與考核區(qū)縣（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為進(jìn)行信用評價。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，并將考核結(jié)果向業(yè)主公開。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意的，可以向業(yè)主委員會或者相關(guān)部門反映，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。我們鼓勵業(yè)主積極參與物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督考核工作，共同提升物業(yè)服務(wù)水平。七、物業(yè)專項維修資金管理1.維修資金的交存業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定，交存物業(yè)專項維修資金。維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照物業(yè)總建筑面積和每平方米建筑面積交存標(biāo)準(zhǔn)，將首期維修資金交存至維修資金專戶。業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期維修資金存入維修資金專戶。2.維修資金的使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后需要維修、更新和改造的，由相關(guān)業(yè)主提出使用維修資金的申請。業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織制定維修資金使用方案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示5日以上，征求相關(guān)業(yè)主意見。使用方案經(jīng)受益范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，報區(qū)縣（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。區(qū)縣（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到備案申請之日起5個工作日內(nèi)完成審核，符合條件的，通知維修資金管理機構(gòu)將維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。希望大家在維修資金的使用過程中，嚴(yán)格按照規(guī)定流程操作，確保資金使用合理、透明。3.維修資金的管理與監(jiān)督維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立維修資金管理制度，規(guī)范維修資金的交存、使用、管理等行為，定期公布維修資金的收支情況。業(yè)主有權(quán)查詢本人名下維修資金的交存、使用情況，對維修資金管理機構(gòu)的工作進(jìn)行監(jiān)督。區(qū)縣（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對維修資金管理和使用的監(jiān)督檢查，確保維修資金安全、有效使用。八、物業(yè)管理糾紛調(diào)解與處理1.建立多元調(diào)解機制建立由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府牽頭，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)專業(yè)機構(gòu)等共同參與的物業(yè)管理糾紛多元調(diào)解機制，及時化解物業(yè)管理糾紛。鼓勵通過協(xié)商、調(diào)解等方式解決物業(yè)管理糾紛，盡量避免通過訴訟等方式解決，以節(jié)約各方成本，維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定。2.糾紛調(diào)解程序業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛的，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居委會申請調(diào)解。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)及時受理，并在15日內(nèi)組織調(diào)解。調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)制作調(diào)解協(xié)議書；調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人可以依法通過仲裁或者訴訟等方式解決糾紛。3.投訴舉報處理區(qū)縣（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)設(shè)立投訴舉報電話、郵箱等，接受業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴舉報。對投訴舉報事項，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行調(diào)查核實，并在規(guī)定的期限內(nèi)將處理結(jié)果告知投訴舉報人。九、老舊小區(qū)物業(yè)管理1.老舊小區(qū)改造與整治區(qū)縣（開發(fā)區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)制定老舊小區(qū)改造和整治計劃，加大對老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施改造的投入，改善老舊小區(qū)居住環(huán)境。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織實施老舊小區(qū)改造和整治工作，協(xié)調(diào)解決改造過程中遇到的問題。鼓勵老舊小區(qū)居民積極參與改造工作，提出合理化建議。2.老舊小區(qū)物業(yè)管理模式對于改造后的老舊小區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主大會或者社區(qū)居委會，通過招投標(biāo)、居民自管等方式，確定合適的物業(yè)服務(wù)