邢臺物業管理暫行辦法一、引言大家好，我從事物業管理工作已經二十年了，見證了這個行業從起步到逐步規范的過程。在邢臺，隨著城市建設的不斷發展，物業管理的重要性日益凸顯。為了讓我們的小區、商業樓宇等物業區域更加安全、舒適、整潔，同時保障業主和物業企業的合法權益，特制定本暫行辦法。希望大家能夠認真了解并遵守這些規定，共同營造一個和諧美好的居住和工作環境。二、適用范圍本辦法適用于邢臺市行政區域內的各類物業管理活動，包括住宅小區、商業物業、辦公物業、工業物業等。無論是新建的現代化小區，還是老舊的居民樓，只要涉及物業管理服務，都需要按照本辦法執行。我們鼓勵各類物業項目積極引入專業的物業管理服務，提升整體管理水平。三、業主與業主大會（一）業主權利與義務1.權利業主作為物業的所有權人，享有一系列權利。比如，有權對物業管理服務質量進行監督和評價，提出改進意見和建議；有權參與業主大會的各項事務，選舉業主委員會成員；有權了解物業專項維修資金的使用情況等。我們希望大家積極行使自己的權利，共同參與到物業管理中來。2.義務同時，業主也需要履行相應的義務。要按照物業服務合同的約定按時足額繳納物業服務費，這是保障物業管理服務正常開展的基礎；要遵守小區的管理規約，愛護公共設施設備，維護公共環境衛生；不得擅自改變房屋的使用性質和結構等。希望大家都能自覺遵守這些義務，共同維護小區的良好秩序。（二）業主大會1.成立條件與程序當一個物業管理區域內已交付的專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上，或者首套房屋交付使用滿兩年且交付使用的房屋套數達到總套數百分之二十以上時，應當成立業主大會。業主大會的成立需要經過一系列程序，首先由建設單位或者前期物業服務企業向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面報告；然后由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織成立業主大會籌備組；籌備組負責組織業主大會的召開和業主委員會的選舉等工作。我們鼓勵業主積極參與業主大會的籌備和組織工作，共同為小區的管理出謀劃策。2.職責與運作業主大會是業主行使權利的重要組織形式，它有權制定和修改管理規約、業主大會議事規則；選舉、更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業；決定專項維修資金的使用和續籌方案等。業主大會會議分為定期會議和臨時會議，定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，臨時會議經百分之二十以上的業主提議應當召開。希望業主們能夠積極參加業主大會會議，表達自己的意見和訴求。（三）業主委員會1.選舉與組成業主委員會由業主大會選舉產生，成員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會一般由五至十一人的單數組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和房地產行政主管部門備案。我們希望業主們能夠選出真正為大家服務的業主委員會成員，共同推動小區的管理工作。2.職責與義務業主委員會作為業主大會的執行機構，負責執行業主大會的決定事項，與物業服務企業簽訂物業服務合同，監督物業服務企業的服務質量，及時了解業主的意見和建議并反饋給物業服務企業等。同時，業主委員會成員要遵守法律法規和管理規約，不得利用職務之便謀取私利，要接受業主的監督。希望業主委員會成員能夠認真履行職責，為業主們提供優質的服務。四、物業服務企業（一）資質與備案從事物業管理服務的企業應當具有相應的資質證書。物業服務企業在承接物業項目前，應當到物業所在地的房地產行政主管部門辦理備案手續。我們鼓勵物業服務企業不斷提升自身的資質等級和服務水平，為業主提供更加專業、優質的服務。（二）服務內容與標準1.服務內容物業服務企業的服務內容包括物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護和管理；環境衛生清掃保潔；綠化養護管理；秩序維護和安全防范；車輛停放管理等。不同類型的物業項目，其服務內容可能會有所差異，但都應當以滿足業主的需求為出發點。希望物業服務企業能夠根據合同約定，全面履行服務職責。2.服務標準物業服務企業應當按照國家和地方有關物業管理的服務標準提供服務。比如，在環境衛生方面，要保持小區公共區域的整潔衛生，垃圾要及時清理；在設施設備維護方面，要定期對電梯、消防設施等進行檢查和維護，確保其正常運行。我們鼓勵物業服務企業制定高于行業標準的服務規范，為業主提供更加優質的服務。（三）物業服務合同1.簽訂與變更物業服務企業應當與業主委員會簽訂物業服務合同，明確雙方的權利和義務。物業服務合同應當包括服務內容、服務標準、服務費用、服務期限等條款。在合同履行過程中，如果需要變更合同條款，應當經雙方協商一致，并簽訂書面協議。希望物業服務企業和業主委員會能夠認真簽訂和履行物業服務合同，共同保障物業管理服務的順利開展。2.終止與交接當物業服務合同期滿或者提前終止時，物業服務企業應當與業主委員會做好交接工作。要將物業檔案資料、共用設施設備、物業服務用房等移交給業主委員會或者新的物業服務企業。同時，要對預收的物業服務費等費用進行清算，多退少補。我們希望物業服務企業能夠按照規定做好交接工作，避免出現糾紛。（四）服務費用1.收費原則與標準物業服務費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。物業服務企業應當根據服務內容、服務標準等因素，合理確定物業服務費的收費標準，并報價格主管部門備案。不同類型的物業項目，其收費標準可能會有所不同。我們希望物業服務企業能夠在保證服務質量的前提下，合理收取物業服務費。2.費用構成與使用物業服務費包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。物業服務成本一般包括人員費用、物業共用部位和共用設施設備的日常運行維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用等。物業服務企業應當定期公布物業服務費的收支情況，接受業主的監督。希望物業服務企業能夠合理使用物業服務費，提高資金使用效率。五、物業的使用與維護（一）物業使用管理1.禁止行為業主和物業使用人在使用物業過程中，不得有下列行為：損壞房屋承重結構、主體結構；違法搭建建筑物、構筑物；擅自改變房屋用途；占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等。這些行為不僅會影響房屋的安全和正常使用，還會對其他業主的生命財產安全造成威脅。希望大家都能自覺遵守這些規定，共同維護物業的安全和正常使用。2.裝修管理業主或者物業使用人進行房屋裝修時，應當事先告知物業服務企業，并辦理相關手續。物業服務企業應當對裝修活動進行監督，確保裝修行為符合相關規定。裝修過程中，不得破壞房屋的承重結構和主體結構，不得擅自改變房屋的外立面等。希望業主和物業使用人在裝修時能夠嚴格遵守規定，避免給小區帶來安全隱患。（二）物業維護管理1.共用部位與設施設備維護物業服務企業應當定期對物業共用部位和共用設施設備進行檢查和維護，確保其正常運行。對于一些重要的設施設備，如電梯、消防設施等，應當委托專業機構進行維護保養。同時，要建立健全設施設備的檔案資料，記錄其運行、維護情況。我們希望物業服務企業能夠認真履行維護職責，保障共用部位和設施設備的正常使用。2.專項維修資金管理專項維修資金是用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。業主應當按照規定繳納專項維修資金，專項維修資金實行專戶存儲、專款專用。使用專項維修資金應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。我們希望業主能夠積極配合專項維修資金的繳納和使用管理工作，共同保障物業的正常使用和保值增值。六、監督管理（一）政府部門職責房地產行政主管部門負責對物業管理活動進行監督管理，包括對物業服務企業的資質管理、物業服務合同的備案管理、專項維修資金的監管等。價格主管部門負責對物業服務費的收費標準進行監督檢查，規范物業服務企業的收費行為。街道辦事處、鄉鎮人民政府負責指導和監督業主大會、業主委員會的成立和運作，協調處理物業管理中的矛盾糾紛。我們希望各政府部門能夠密切配合，形成監管合力，共同推動物業管理行業的健康發展。（二）投訴處理業主和物業使用人對物業管理服務有意見或者建議的，可以向物業服務企業、業主委員會反映，也可以向相關政府部門投訴。物業服務企業和業主委員會應當及時處理業主的投訴，對于一些