紅星美凱龍開發策略RSMExpansionStrategy紅星美凱龍家居集團股份業務板塊

BusinessDivision2家居商場板塊HomeFurnishingMall購物中心板塊ShoppingMall紅星美凱龍家居商場布局現狀

Geography&Layout–HomeFurnishingMall3截至2021年3月31日94城，已開業家居商場到達134家ByendofMarch,202194cties,134openingHomeFurnishingMall北京天津*3成都重慶*3昆明*2玉溪蘭州西安太原哈爾濱大連長春鞍山沈陽*3鄭州臨沂煙臺淮安無錫*3上海*2常州蘇州福州24城35座城市綜合體廊坊*2紅星百貨綜合體布局現狀Geography&Layout-Complexes24cties,35complexesinconstruction5I城市選擇CitySelectionII選址策略SiteSelectionPrincipleIII開展要點KeyPointofPracticeIV案例分享CasesSharing目錄Contents城市選擇的主要考慮因素

KeyPointsforCitySelection6常住人口PermanentPopulation房地產開展狀況R/EDevelopment經濟規模SizeoftheEconomy評估模型

AssessmentModel

消費特點和消費能力ConsumingFeatures&SpendingPower開展潛力PotentialofDeveloping競爭狀況CompetitionEnvironment常規三大因素KeyFactors區域附加考慮SuplementalFactors7城市開展名單〔672個城市〕

CityListbyCategory〔672cities〕行政等級Category數量Qty城市名單Cities直轄市Municipality4北京市、上海市、天津市、重慶市計劃單列市Specifically-designedcity5大連市、寧波市、青島市、廈門市、深圳市省會城市provincialcapital26成都市、福州市、廣州市、貴陽市、哈爾濱市、海口市、杭州市、合肥市、呼和浩特市、濟南市、昆明市、蘭州市、南昌市、南京市、南寧市、沈陽市、石家莊市、太原市、烏魯木齊市、武漢市、西安市、西寧市、銀川市、長春市、長沙市、鄭州市較好地級市prefecture-levelcity65鞍山市、包頭市、寶雞市、保定市、亳州市、滄州市、常德市、常州市、大慶市、大同市、東莞市、東營市、佛山市、撫順市、衡陽市、湖州市、淮安市、惠州市、吉林市、濟寧市、嘉興市、江門市、金華市、開封市、廊坊市、連云港市、臨沂市、柳州市、六安市、洛陽市、綿陽市、南通市、南陽市、莆田市、泉州市、紹興市、蘇州市、臺州市、泰安市、唐山市、威海市、濰坊市、溫州市、無錫市、蕪湖市、咸陽市、湘潭市、襄陽市、新鄉市、信陽市、宿遷市、宿州市、徐州市、許昌市、煙臺市、鹽城市、揚州市、宜昌市、岳陽市、棗莊市、湛江市、中山市、珠海市、株洲市、淄博市8數量城市名稱其他地級市173安慶市、蚌埠市、池州市、滁州市、阜陽市、淮北市、淮南市、黃山市、馬鞍山市、銅陵市、宣城市、龍巖市、南平市、寧德市、三明市、漳州市、白銀市、酒泉市、天水市、武威市、潮州市、河源市、揭陽市、茂名市、梅州市、清遠市、汕頭市、汕尾市、韶關市、陽江市、云浮市、肇慶市、北海市、防城港市、貴港市、桂林市、賀州市、來賓市、欽州市、梧州市、玉林市、安順市、畢節市、六盤水市、銅仁市、遵義市、三亞市、承德市、邯鄲市、衡水市、秦皇島市、邢臺市、張家口市、安陽市、鶴壁市、濟源市、焦作市、漯河市、平頂山市、濮陽市、三門峽市、商丘市、周口市、駐馬店市、雞西市、佳木斯市、牡丹江市、七臺河市、齊齊哈爾市、雙鴨山市、綏化市、鄂州市、黃岡市、黃石市、荊門市、荊州市、潛江市、十堰市、隨州市、天門市、仙桃市、咸寧市、孝感市、郴州市、懷化市、婁底市、邵陽市、益陽市、永州市、張家界市、白城市、白山市、遼源市、四平市、松原市、通化市、延邊、泰州市、鎮江市、撫州市、贛州市、吉安市、景德鎮市、九江市、萍鄉市、上饒市、新余市、宜春市、本溪市、朝陽市、丹東市、阜新市、葫蘆島市、錦州市、遼陽市、盤錦市、鐵嶺市、營口市、巴彥淖爾市、赤峰市、呼倫貝爾市、通遼市、烏海市、石嘴山市、吳忠市、濱州市、德州市、菏澤市、萊蕪市、聊城市、日照市、晉城市、晉中市、臨汾市、呂梁市、朔州市、忻州市、陽泉市、運城市、長治市、安康市、漢中市、商洛市、銅川市、渭南市、延安市、榆林市、巴中市、達州市、德陽市、廣安市、廣元市、樂山市、瀘州市、眉山市、南充市、內江市、攀枝花市、遂寧市、宜賓市、資陽市、自貢市、喀什市、保山市、麗江市、普洱市、曲靖市、玉溪市、昭通市、麗水市、衢州市、舟山市城市名單：672個城市〔2〕

CityListbyCategory〔672cities〕9數量城市名稱縣及縣級市104江陰市、昆山市、張家港市、常熟市、太倉市、慈溪市、宜興市、晉江市、紹興縣、義烏市、余姚市、增城市、準格爾旗、龍口市、瓦房店市、鄒平縣、文登市、長沙縣、海城市、丹陽市、雙流縣、諸暨市、榮成市、即墨市、膠州市、膠南市、新泰市、伊金霍洛旗、遷安市、滕州市、神木縣、溫嶺市、海門市、靖江市、壽光市、莊河市、諸城市、海寧市、章丘市、鄒城市、萊州市、招遠市、啟東市、溧陽市、富陽市、大石橋市、平度市、肥城市、普蘭店市、福清市、南安市、上虞市、桐鄉市、武安市、平湖市、兗州市、長興縣、庫爾勒市、東臺市、海安縣、泰興市、大豐市、如東縣、邳州市、廣饒縣、寧海縣、沛縣、瀏陽市、寧鄉縣、鞏義市、新鄭市、興化市、龍海市、孝義市、萊西市、府谷縣、開原市、延吉市、東港市、青州市、高密市、三河市、南昌縣、桓臺縣、蓬萊市、臨海市、郫縣、永康市、金壇市、儀征市、嘉善縣、大洼縣、東陽市、姜堰市、博羅縣、肥西縣、閩侯縣、建湖縣、玉環縣、醴陵市、調兵山市、德清縣、長樂市、臨安市4新民市、遼中縣、贛榆縣、大冶市20樂清市、瑞安市、石獅市、如皋市、江都市、惠安縣、乳山市、象山縣、奉化市、新密市、禹州市、登封市、肇東市、新沂市、鳳城市、句容市、茌平縣、永城市、豐城市、高淳縣城市名單：672個城市〔3〕

CityListbyCategory〔672cities〕10數量城市名稱縣及縣級市49普寧市、雷州市、臨泉縣、沭陽縣、廉江市、曹縣、太和縣、潮安縣、仁壽縣、高州市、霍邱縣、電白縣、渦陽縣、潁上縣、蕭縣、資中縣、中江縣、蒼南縣、無為縣、化州市、阜南縣、利辛縣、定州市、監利縣、蒼山縣、揭東縣、渠縣、耒陽市、安岳縣、陸豐市、達縣、新化縣、衡陽縣、隆回縣、惠來縣、單縣、蒙城縣、五華縣、靈璧縣、睢寧縣、三臺縣、鄆城縣、懷遠縣、鐘祥市、漢川市、壽縣、宣漢縣、棗陽市、濉溪縣65嵊州市、永嘉縣、平陽縣、沂水縣、臺山市、惠東縣、魏縣、廬江縣、湘潭縣、萊陽市、永年縣、東海縣、英德市、湘鄉市、任丘市、莒南縣、郯城縣、懷集縣、汨羅市、遵化市、藁城市、海陽市、祁陽縣、常寧市、灤南縣、高郵市、蓋州市、西昌市、大名縣、瀘縣、河間市、岳陽縣、華容縣、寧陽縣、攸縣、高要市、昌邑市、微山縣、開平市、金堂縣、臨清市、桂陽縣、玉田縣、磁縣、古藺縣、黑山縣、滄縣、寧遠縣、沅江市、盱眙縣、金鄉縣、昌樂縣、惠民縣、崇州市、辛集市、齊河縣、當涂縣、臨沭縣、涿州市、樂陵市、衡東縣、天長市、威遠縣、邛崍市、石門縣36從化市、連江縣、霸州市、灤縣、蘭溪市、沂源縣、趙縣、臨漳縣、法庫縣、福安市、大邑縣、建昌縣、棲霞市、徐水縣、晉州市、樂亭縣、遼陽縣、福鼎市、廣漢市、昌黎縣、泊頭市、凌海市、獻縣、茶陵縣、撫寧縣、岫巖縣、北鎮市、綏中縣、無極縣、四會市、永興縣、和縣、興城市、青龍縣、東安縣、燈塔市、公安縣、樟樹市城市名單：672個城市〔4〕

CityListbyCategory〔672cities〕11數量城市名稱直轄市所轄縣21北京(密云縣、延慶縣)天津(寧河縣、靜海縣、薊縣)上海(崇明縣)重慶(潼南縣、銅梁縣、榮昌縣、璧山縣、梁平縣、城口縣、豐都縣、墊江縣、武隆縣、忠縣、開縣、云陽縣、奉節縣、巫山縣、巫溪縣)重點城市遠郊區32大連(金州、旅順口)、沈陽(沈北新、蘇家屯)、廈門(同安)、成都(龍泉驛、青白江)、青島(城陽)、廣州(花都、南沙)、長沙(望城)、河南(上街)、武漢(漢南、黃陂、新洲)、黑龍江(阿城)、北京(昌平、懷柔、平谷)、上海(金山)、天津(寶坻)、重慶(大足、涪陵、合川、南川、綦江、黔江、萬州、永川、長壽)、南京(六合)、寧波(北侖)其他已拓展城市68巢湖市、肥東縣、長豐縣、鳳臺縣、涇縣、建甌市、武夷山市、仙游縣、安溪縣、永安市、漳浦縣、詔安縣、饒平縣、龍川縣、紫金縣、鶴山市、揭西縣、信宜市、興寧市、清新縣、海豐縣、羅定市、遂溪縣、吳川市、徐聞縣、清苑縣、寧晉縣、京山縣、澧縣、湘陰縣、漣水縣、灌南縣、灌云縣、吳江市、泗洪縣、泗陽縣、豐縣、濱海縣、阜寧縣、射陽縣、寶應縣、昌圖縣、成武縣、東明縣、巨野縣、鄄城縣、嘉祥縣、梁山縣、曲阜市、汶上縣、冠縣、莘縣、陽谷縣、費縣、平邑縣、沂南縣、莒縣、東平縣、安丘市、臨朐縣、都江堰市、新津縣、什邡市、淳安縣、桐廬縣、安吉縣、海鹽縣、新昌縣城市名單：672個城市〔5〕

CityListbyCategory〔672cities〕級別Tier城市名單Cities一類城市Tier1北京、上海、廣州、深圳二類城市Tier2天津、重慶、成都、杭州、南京、武漢、西安、青島、沈陽、長沙、大連、廈門、寧波、蘇州、無錫、福州、濟南、昆明、鄭州、長春、合肥、南昌、哈爾濱、石家莊、太原、貴陽、烏魯木齊、蘭州、西寧、銀川、呼和浩特三類城市Tier3海口、常州、鎮江、煙臺、南寧、溫州、珠海、南通、揚州、東莞、徐州、大慶、佛山、威海、洛陽、淮安、濰坊、桂林、中山、臨沂、咸陽、包頭、嘉興、惠州、泉州四類城市Tier4三亞、贛州、九江、金華、泰安、開封、襄陽、六安、信陽、宿州、榆林、新鄉、舟山、慈溪、南陽、聊城、東營、淄博、漳州、保定、滄州、丹東、宜興、紹興、唐山、湖州、揭陽、江陰、營口、衡陽、郴州、鄂爾多斯、泰州、義烏、汕頭、宜昌、大同、鞍山、湘潭、鹽城、馬鞍山、亳州、襄樊、長治、日照、常熟、安慶、吉林、秦皇島、綿陽、肇慶、濱州、臺州、廊坊、邢臺、株洲、雙流、平頂山、龍巖、蕪湖、晉江、連云港、張家港、錦州、岳陽、長沙縣、濟寧、邯鄲、江門、昆山、柳州、紹興縣、運城、太倉五類城市Tier5衢州、張家口、湛江、眉山、常德、盤錦、棗莊、資陽、宜賓、赤峰、余姚、清遠、蚌埠、寧德、德州、寶雞、牡丹江、阜陽、莆田、諸暨、黃石、吉安、延安、拉薩、海寧、通遼、黃山、長樂、安陽、增城、桐鄉、上虞、遼陽、遵義、韶關、瀘州、南平、滁州、溫嶺、南充、景德鎮、撫順、烏海、荊門、陽江、曲靖、邵陽、宿遷、荊州、許昌、焦作、丹陽、麗水、延吉、延邊、茂名、梅州、渭南、葫蘆島、齊齊哈爾、婁底、滕州、上饒、富陽、內江、三明、淮南、孝感、溧陽、樂山、臨汾、攀枝花、陽泉及其他城市城市等級分類表CityListbyRanking目錄ContentsI城市選擇CitySelectionII選址策略SiteSelectionPrincipleIII開展要點KeyPointofPracticeIV案例分享CasesSharing家居茂選址原那么

SiteSelectionPrinciples-HomeFurnishingMall原那么/Principle：城市開展方向，緊鄰中高檔住宅Directionforurbandevelopment,Nearmiddle

and

high-endresidences道路要寬WideRoad交通方便Optimizedaccessibility消費群/CoverageAreas根底5公里半徑、延伸10公里半徑、輻射20-30公里半徑Basicallycoverareain5miles,extendedto10milesormorefar要求/Details6車道以上，交叉口更好Above6Lanes,intersectionwouldbeaplus規劃商圈Inplanningbusinessarea地鐵更佳Subwaywouldbeaplus3miles5miles老城區OldTown城市開展方向DirectionofDeveloping中高檔已入住MatureResidences中高檔在建ConstructingResidences規劃中中高檔PlanningResidences紅星美凱龍家居mallHomeFurnishingMall紅星美凱龍百貨MallShoppingMall家居茂選址圖例

SiteSelectionCutline–HomeFurnishingMall家居茂選址周邊居住人數

PopulationRequired-HomeFurnishingMall單位：萬人Unit：10,000HomeFurnishingMall3km5km10km現在Now510202年后（開業）After2years(open)813233年后

After3years1015254年后After4years1217275年后After5years1520308年后After8years20253510年后After10years253040家居茂選址周邊人數參考標準StandardforReferences原那么/Principle更多人已居住Morepeoplelivinginthearea周邊地鐵商業配套設施齊全Transportationandcommercialfacilitiesalready消費群/CoverageAreas根底2-3公里半徑、延伸5公里半徑、輻射10公里半徑Basicallycoverareain2-3miles,extendedto5milesormorefar要求/Details4車道加雙向自行車道也可Atleast4carlanes+2bikelanes規劃商圈更佳Inplanningbusinessareawillbebetter百貨茂選址原那么

SiteSelectionPrinciples-ShoppingMall百貨茂選址圖例

SiteSelectionCutline-ShoppingMall3miles5miles老城區OldTown城市開展方向DirectionofDeveloping中高檔已入住MatureResidences中高檔在建ConstructingResidences規劃中中高檔PlanningResidences紅星美凱龍家居mallHomeFurnishingMall紅星美凱龍百貨MallShoppingMall百貨茂選址周邊居住人數

PopulationRequired-ShoppingMallStandardforRefercncesRange

Populationunit:10,0002miles（walkingflow）3miles（residentcircle）5miles（10minsdriving）10miles（extended）Single

commercial

size（salesexcluded）DowntownNewtownThirdTier現在大型商業基本條件Now

BasicConditionsShoppingMall8-1010-1515-20>30PLANA：100000m2

lessthan6FincludingbasementPLANB：150000-200000m2lessthan5Fincludingbasement<150000m2；lessthan5Fincludingbasement60000-100000m2；lessthan4FincludingbasementCommunityMall>5>7>122年滿足開業后基本客流2years

MeetthebasicpassengerflowShoppingMall10-1515-2020-40>40CommunityMall>7>10>123年第一批合同到期，租金及業態調整3years

Thefirstcontractexpiring,rentandretaildistributionadjusting）ShoppingMall15-2020-3030-50>50CommunityMall>8>11>13

注：原則上1-8年內達到5公里范圍數據標準的，現階段都可以考慮立項。社區茂，中低檔地區也可。低檔人口多2萬（2公里)低檔人口多3萬（3公里）5年

5yrs（Thesecondcontractexpiring）20-3030-5050-70>708年8yrs（Thethirdcontractexpiring）>30>40>50>100目錄ContentsI城市選擇CitySelectionII選址策略SiteSelectionPrincipleIII開展要點KeyPointofPracticeIV案例分享CasesSharing1、找對合作伙伴

FindRightPartner21品牌優秀，實力強勁GoodBrand&PowerfulCompanies理念相近，業務互補SimilarAspiration&ComplementEachOther共同開展，雙贏思路Common

Development&Win-Win紅星系優勢品牌優勢：中國家居第一品牌〔理念、信譽、品質〕人才優勢：最優秀的開展和經營團隊運作優勢：資本、系統222、找對政府部門

FindRightGovernmentDept.在不同的城市，土地出讓收益在市、區兩級政府中收益分配會差異較大，我們只有充分了解不同城市分配方式，才能找對談判對象，制定明確的談判策略。Incomedistributioninlandtransferaredifferentbetweenmunicipalgovernmentanddistrictgovernmentindifferentcities.Findouttherightnegotiationsobjectiskeysuccessfactor232、找對政府部門〔案例1〕FindRightGovernmentDept.〔Case1)天津北辰工程/ProjectBeicheninTianjin工程特點/ProjectFeatures土地出讓收益100%歸天津市政府100%ofincomeinlandtransferbelongstoTianjinmunicipalgovernment過程/Practice因為土地出讓金100%歸市政府，所以土地價格上下不是北辰區政府的關注重點。區政府的主要訴求點在于紅星商業入駐帶來的稅收、就業以及商業環境的改善。通過對紅星方案的講解與溝通，區政府積極幫助紅星美凱龍與市國土部門溝通地價，最終按目標價格順利取得土地。242、找對政府部門〔案例2〕FindRightGovernmentDept.(Case2)上海金山工程/ProjectJinshaninShanghai工程特點/ProjectFeatures土地出讓出讓收益市級政府分配15%、區級政府分配85%85%ofincomeinlandtransferbelongstoDistrictGovernment過程/Practice金山區政府的主要訴求點是紅星商業入駐帶來的稅收、就業以及商業環境的改善。在談判時，用商業規劃來取得金山區政府在土地價格上讓步，直接向區政府報價，由區政府推動土地成交。25PreferentialPolicies:土地款/Landfund可以爭取2-3次分期付款，一般在1年內支付完畢。Canbepaidin2-3timesin1year.城市配套費/Urbanutilitycharges因城市能級、土地性質有較大差異，最大可以爭取全免。Canbereducedorexemptedinsomecities.規費/Fees通常情況下，先繳后返，可以爭取減半或者全免。Normallycanberefundaftercollection,orhaveahalforfullexemption.契稅〔地稅〕/ContractTax一般按土地價格的3-5%計征，有較大談判空間。Normallychargeby3-5%oflandprice,bigroomfornegotiation.注：一般中小城市前期拿地存在較大的談判空間，而大城市一般談判空間小。26營業稅、增值稅〔地稅〕/Business

Tax,VAT營業稅一般可以爭取3免2減半，增值稅有談判空間，但難度較大。Businesstaxcanapplyfor"threeexemption,twohalf〞policy.VATcanbenegotiatedbuttheroomisn’tbig.人防費/CivilAirDefensetransfer-constructioncosts人防面積一般按照基底面積或者地上總建面的3-5%標準計價，但是有較大談判余地。Moreroomfornegotiation,normallychargebasedthepriceofthebaseareaor3-5%constructionareaonland.保證金〔開工、竣工、農民工〕/Deposit有較大談判空間，一般可以爭取緩繳。Moreroomfornegotiation,canbepostponedpayment.容積率、綠地率/PlotratioandGreeningratio在滿足市政設施要求的前提下，可爭取采取一事一議的方式，適當放寬建筑容積率、綠地率等建設要求。Canbenegotiatedcasebycase.目錄ContentsI城市選擇CitySelectionII選址策略SiteSelectionPrincipleIII開展要點KeyPointofPracticeIV案例分享CasesSharing案例一：上海真北工程

Case1:ProjectZhenbeiinShanghai28從“下只角〞到頂級商圈。紅星美凱龍商場可視性、可達性優越，周邊人口密集，消費需求旺盛。紅星工程近130畝土地，分兩期開發,紅星美凱龍麥德龍Optimizedaccessibility.NearbyMid-ringRoad,intersectionoftwomainroad.

DenselypopulatedareaBuildupabusinessareawithMETRO,B&Q,Decathlon百安居迪卡儂中環路梅川路案例一：上海真北工程

Case1:ProjectZhenbeiinShanghai29兩家公司都把中國區總部和重要商場落位于此BothHeadquarterofRSMandMETROlocatedinthisarea案例一：上海真北工程

Case1:ProjectZhenbeiinShanghai30紅星美凱龍全球家居設計中心基地旁新建寫字樓118生活廣場新曹楊集團未來地鐵口綠洲中環中心基地周邊現況234561123456中環商務區麥德龍友誼商店東方商廈百聯中環購物廣場78910117891011基地周邊現況案例二：無錫錫山工程

Case2:ProjectXishaninWuxi33紅星美凱龍聯合宜家等優秀品牌共同打造錫山區工程，紅星工程地塊總面積162畝，目前已開發建筑面積近19萬方麥德龍宜家英特宜家百安居蘇寧紅星美凱龍宜家34聯合談判，共同摘地，創造優質商業環境，爭取價值最大化Unionnegotiations,commontobid,creategoodbusinessenvironmentandvalue宜家在該工程獲得預期收益，已啟動其集團商業綜合體的二期工程IKEAreachedtheexpectedreturnandthesecondproject,IKEAshoppingmall,hasbeeni