長沙梅溪湖先導區工程商業開展建議商業集團籌劃管理部2021年9月1日內容索引工程簡介工程地綜合情況簡介商業模型指標分析商業開展建議1234商業案例5工程簡介項目簡析本工程位于岳麓山西麓，根據控規商業面積約為，工程臨湖而建，坐享優質湖景資源。開發規模：規劃城市建設用地1425.29公頃，人口規模36.0萬。功能定位：國際效勞功能區具體包括：國際文化娛樂中心、國際創新研發中心、國際對外交流中心、國際商務商業中心、國際金融中心。到2021年，梅溪湖國際效勞區，即梅溪湖國際效勞與科技創新城〔梅溪湖國際新城〕，將建設成為河西新城的城市中心。地塊編號用地性質用地面積用地面積容積率建筑面積建筑密度（%）建筑限高（米）基地面積商業面積住宅面積滿鋪占地商業層數會所(占商業面積）停車（平方米）（畝數）（平方米）商業(輛）F-30商住混合3797857415191230%16011393.429182.4121529.6

1200233F-31商住混合2726741410906830%1608180.121813.685254.4

175F-32商業金融19960300.61197630%2459881197602

96F-34商住混合21435323.77931035%60/1407502.251506263448

800120合計

106640160

352266

33063.7578034270232

624F-32地塊北臨親水綠化帶，與3000畝梅溪湖緊緊相連，可享受一線湖景資源；沿湖面極寬，視野極好，無遮擋；南面臨小區路，有一定噪音影響；F-34北臨親水綠化帶，東臨湖心島公園，除了湖面景觀，還能觀湖心島公園，景觀資源優異，南觀桃花嶺風景區，南臨梅溪湖大道，后期有一定的噪音影響；桃花嶺風景區F-31北臨小區路，除了湖面景觀，還能觀湖心島公園，景觀資源優異，東臨小區地塊，南觀桃花嶺風景區，南臨梅溪湖大道，后期有一定的噪音影響；F-30地塊北面和東面都是小區內部地塊，除了湖面景觀，還能觀湖心島公園，景觀資源優異，南觀桃花嶺風景區，南臨梅溪湖大道，后期有一定的噪音影響；西面即為國際CBD，具有一定的建筑景觀優勢。湖心島3000畝湖面NS中學、小學中央商務區岳麓山綠化帶項目簡析具備多向景觀：一線湖景+岳麓山、湖心島公園桃花嶺4A風景區山景景觀+中央商務區的建筑景觀。(西)現為空地，未來是中央商務區——梅溪湖的核心區域(北)無敵湖景，與湖面僅隔一條公共綠化帶〔東〕湖心島公園，已初具規模〔南〕未來規劃中小學，桃花嶺山脈項目簡析工程由4地塊組成，北面臨湖及公共綠化帶，南面直觀桃花嶺山脈，西面靠近梅溪湖核心區——中央商務區，東面緊臨湖心島公園，擁有稀缺的景觀資源。工程地處梅溪湖的中心區位——腹地，臨近核心的商務區，地標價值明顯中央商務區：金融商務區形象窗口國際研發中心中建國際文化藝術中心TOD混合功能區高端居住區國際商務區混合功能區居住社區生態居住區金茂佳兆業5年內梅溪湖片區區指標說明：總居住面積：350萬㎡總商業面積：預計50萬㎡商務面積：預計40萬㎡配套：星級酒店、公園、教育、體貼完善交通……項目簡析工程毗鄰多個交通線道出入口，交通便利。地鐵2號線經過，北面臨國際商務中心站、國際商業中心站，西面臨梅溪湖西站，三大站點會聚工程周邊；南面臨梅溪湖大道，東西暢通；321秀峰路梅溪湖路環湖路二環線1國際商務中心站2國際商業中心站3梅溪湖西站佳兆業項目簡析工程地綜合情況介紹根據大長沙“東拓、西進、南融、北上〞的開展趨勢和各區域房地產開展的特征，長沙房地產市場逐漸形成了以市中心板塊為核心的十三大地產板塊格局。長沙房地產板塊劃分1市中心板塊2金星北板塊3市府板塊4麓谷板塊5麓南板塊6北城板塊7東城板塊8尚東板塊9武廣新城板塊10南城省府板塊11暮云板塊12濱江新城板塊13梅溪湖板塊北城板塊麓南片區市府板塊尚東板塊南城省府板塊市中心板塊麓谷板塊金星北板塊經開星沙板塊武廣新城板塊東城板塊濱江新城板塊梅溪湖板塊項目地綜合情況介紹梅溪湖作為河西大城市圈先導區，起承上啟下功能。區域所含面積較小，東南側被岳麓山環繞，非中心板塊。未來開展縱深欠佳。不利于商業持續開展。上尚街

振業城中建工程望興F1站

地華梅溪湖畔萬科城市花園世界1區旭輝御府羅馬商業廣場方興工程本工程項目地綜合情況介紹泛梅溪湖片區目前的帶有商業的工程眾多，較為典型的如：羅馬商業廣場、萬科城市花園、上尚街等。且未來還會增加。競爭壓力將進一步擴大。沙坪工程工程片區工程及商業項目地綜合情況介紹目前僅有7個工程有商業在銷售，商業形態以沿街底商為主。項目名稱在售商業總面積（萬㎡）銷售（萬㎡）市場存量（萬㎡）產品形式保利.麓谷林語2.641.241.4底商羅馬商業廣場62.33.7集中商業、底商萬科城市花園1.51.10.4集中商業、底商建安像素匯0.40.310.09底商中房.F聯邦1.51.40.1底商上尚街0.60.20.4底商世界一區0.40.10.3底商工程所在片區在售商業相對較少，只有7個工程目前有商業在銷售。工程所在片區在售商業類型主要以沿街底商為主，只有萬科城市花園為小型社區型集中商業和羅馬商業廣場為區域型集中商業項目地綜合情況介紹片區目前已經推售商業供給量為12.94萬㎡，到目前為止成交量6.65萬㎡，市場商業存量6.29萬㎡,供求相對均不活潑。項目名稱在售商業總面積（萬㎡）銷售（萬㎡）市場存量（萬㎡）產品形式保利.麓谷林語2.641.241.4底商羅馬商業廣場62.33.7集中商業、底商萬科城市花園1.51.10.4集中商業、底商建安像素匯0.40.310.09底商中房.F聯邦1.51.40.1底商上尚街0.50.20.3底商世界一區0.40.10.3底商項目地綜合情況介紹集中商業底商銷售均價在36000元/㎡左右，社區型商業、沿街底商成交均價在20000元/㎡左右。項目名稱商業總面積（萬㎡）銷售（萬㎡）產品形式成交均價保利.麓谷林語2.641.24底商24560羅馬商業廣場62.3集中商業、底商36120萬科城市花園1.51.1集中商業、底商23413建安像素匯0.40.31底商19032中房.F聯邦1.51.4底商21032上尚街0.60.2底商19165世界一區0.40.1底商20312以羅馬商業廣場為代表的集中式商業街鋪目前成交均價在36000元/㎡左右。目前在售的社區型商業和沿街底商成交均價在20000元/㎡左右，注：此成交均價為包含1、2、3層商業整體的均價項目名稱未來供應量（萬㎡）產品形式保利.麓谷林語2集中商業羅馬商業廣場6集中商業梅溪湖安置區1.2集中商業、底商達美d6區8集中商業、底商振業城12集中商業、底商中建項目3集中商業、底商旭輝御府0.6底商金茂梅溪湖2.1底商宜居項目10集中商業、底商地華梅溪湖0.6集中商業、底商麓谷明珠1.1集中商業、底商上尚街2集中商業中一九郡0.4集中商業、底商片區未來供給商業的產品形式以集中式商業+沿街底商為主，處于梅溪湖國際新城范圍內的工程多規劃有中大型的集中式商業。片區預計未來供給商業到達49萬㎡，未來商業市場的競爭將異常劇烈。片區未來供給商業以集中式商業+沿街底商的形式為主，預計供給量到達49萬㎡，片區未來商業市場競爭劇烈，基于區域開展的長期性，短期內仍無法形成濃厚的商業氣氛。項目地綜合情況介紹項目地綜合情況介紹優勢劣勢機會威脅SWOT分析景觀、環境配套優質政府主導的河西發展先導區規劃清晰、土地價值明顯兩側背山，無商業發展縱深全市規劃中屬先導性板塊，規劃功能單一，片區較小目前位置遠離城市核心區整體開發完成時間較長多個開發商已經持有項目片區土地，未來配套需求存在片區未來是河西板塊的一部分，潛力預期好長沙持續城市化，促進項目成熟周邊已知購物中心商業約35萬㎡，競爭激烈長沙市內購物中心5年內預計約170萬㎡，競爭加劇SWOT商業模型分析商業模型指標分析

商業街標準化類型配套商業標準化類型購物中心標準化類型主題商業街社區商業街社區配套商業商務配套商業主題購物中心區域購物中心跨區域購物中心商圈市級商圈、區域商圈————商務區市級商圈/次級商圈次級商圈適用性高建筑形態獨立街區住宅底層公寓裙樓寫字樓/酒店裙樓多為獨立建筑多為獨立建筑多為獨立建筑樓層多1-3層限于1-2層1-3層1-4層多為1-4F多為1-5F多為B1-5F客群商圈內主題所針對的消費群項目及周邊社區項目及周邊社區核心區域內商務客群商圈內主題所針對消費群商圈內家庭為主全客層檔次中檔中檔中檔中檔偏高檔中檔偏高檔中檔為主中檔偏高檔常見業態服飾、餐飲、休閑娛樂等特色業態社區服務配套社區超市、餐飲、美容、健身、配套等銀行、證券、便利店、健身、酒樓等精品百貨、服飾、餐飲娛樂等超市、服飾、專門店、餐飲休閑娛樂等超市、百貨、服飾、專業賣場、餐飲休閑娛樂等代表案例上海新天地、錦里萬科城商業街萬科金色家園金中環上海大悅城海岸城/KKmall萬象城√特色商業街成功運作的關鍵，及本案類型特色商業街地處區域中心位置特色商業街建筑與城市文化的結合特色商業街定位與市場需求的結合特色商業街經營必須堅持特色化時尚+商業選址：城市核心區中心位置、市級商圈、周圍有高端住宅支撐。位置不符合業態定位結合市場需求，同時多以餐飲休閑為主；不具備歷史條件建筑形態結合當地歷史文化特點，錯落有致排列；文化特色時機已被搶占堅持特色化經營，通過各類活動增加商業氛圍。最為符合√歷史+商業文化+商業主題+商業商業開展建議工程片區非核心大片區核心位置，無法形成商業所需的大量人流聚集；工程如依靠梅溪湖自身規劃人口那么周期長，〔梅溪湖片區建設約2021年完成，人口導入那么將滯后3-5年〕因此自身人口不可期。長沙未來5年內購物中心飽和；工程周邊集中商業總量也較高，競爭劇烈；工程純商業地塊小、指標不符合。底商結構不適宜做大型集中商業景觀資源較為豐富，利于主題化街區延伸。本工程不建議布置集中商業；建議根據景觀優勢布置風情商業街臨街商業打造建議Part1濱湖風情商業街區延展梅溪湖景觀價值、提升工程整體形象，打造以餐飲、休閑、泛會所、娛樂為一體的濱湖主題風情街區示意圖片商業主題：打造濱水休閑廣場及音樂噴泉等設施〔濱水主題〕人工河道濱水廣場音樂噴泉音樂噴泉示意圖片1、商業主題：前衛裝修“原創界〞外鄉原創設計師在京展示作品的平臺風氣V生素時裝秀接連不斷的展示、活動等使得佳兆業梅溪湖成為長沙高端時尚新地標彩繪Barbie小型展特色街區打造通過設計街景，規定建筑體量和建筑后退的距離，控制招牌設計和建筑立面的形式；同時設計具有標志性的指示系統“街、鋪、景〞等多角度多方面營造建筑景觀與商業氣氛；情景交融創造休閑生活空間與“逛〞街的真正樂趣；“用景觀招攬生意〞——商業走廊形成景觀帶，高度強化購物的“休閑性〞功能；“大商家坐莊，小商家坐市〞——品牌商家偕同進入帶動其他小商家。

2、商業風情街區打造：法蘭西風情商業步行街景觀元素法式式西餐廳歐美風味餐廳特色中餐廳音樂咖啡廳法式酒吧主力業態——特色高檔餐飲

3、商業業態建議主力業態——高檔精品專賣

3、商業業態建議其他業態高檔禮品店鮮花、干洗店通訊電信效勞點自助銀行藥店音像店等商業建議：商業步行街業態定位案例工程歡樂海〔底商借鑒案例〕歡樂海岸歡樂海岸工程特點：景觀外海內湖相結合建筑主題特色明顯燈光與景觀貼合休憩業態〔餐飲休閑〕且街區主題化工程整體形象定位：歡樂海岸歡樂海岸——中國最聚國際風氣的都市娛樂目的地——南中國商業、文化、娛樂新地標——國際濱海生活體驗區工程整體功能定位：濕地公園+曲水街文化廣場+歡樂海岸購物中心+度假區歡樂海岸歡樂海岸購物中心：購物中心；SOHO辦公及公寓；華·會所；OCT創意展示中心；海洋奇夢館歡樂海岸歡樂海岸購物中心位于工程核心位置，總建筑面積約19.3萬平方米。區域內會聚了世界頂尖建筑智慧及商業風情：深圳唯一臨水體驗型主題購物中心，國際標準建造的SOHO辦公及公寓，國際建筑大師理查德·邁耶擔綱設計的中國頂級城市會所華·會所，中國新銳建筑師朱锫傾力打造的OCT創意展示中心及海洋奇夢館等，真正實現主題商業、商務辦公、商務休閑、創意展示等特色功能交融的藍色商業創想。曲水灣文化廣場：曲水街；創意設計型酒店；歡樂海岸中影影城歡樂海岸臨湖企業公館打造建議Part2個人商務形象設計個人著裝參謀品牌服裝定制高端塑身美體參謀專業美容美發高端茶館高端會員制會所個性化商務效勞商業建議：企業公館配套商業案例工程金雞湖——李公堤〔企業公館借鑒案例〕金雞湖——李公堤199719992003200520072021鄰里中心新城大山開業2001圓融時代廣場開業李公堤一期開業歐尚百安居開業商業升級過程商業開展歷程蘇州商業遵循的模式是：先搭框架，解決“溫飽〞；再“充實〞框架，滿足升級需求；最后建設具有自己特色，立足全市的新城商業模式。前期鄰里中心的規劃彌補開發初期商業面積的缺乏和功能的不完善，以滿足園區根本消費為主，使得該模式目前成為一個園區的標準化商業模式；另外結合園區占地面積廣和景觀特點，開發倉儲超市和特色商業，滿足不斷導入的居住及商務辦公消費需求；最終利用區域經濟優勢打造蘇州商業新標桿，成功引入了高端百貨品牌久光百貨，滿足園區內中高端消費需求。商業輻射能級園區開發+西部住宅開發園區開發+辦公樓基建金雞湖CBD+東部新城開發李公堤國際風情商業水街位于蘇州工業園區內的環金雞湖金融商貿區，地理位置優越，目前是高端特色餐飲一條街、城市高端客戶的消費場所。地理位置優越李公堤所在商圈是建設中的蘇州CBD的核心區域。周邊有中央金融商務中心、高星級酒店、諸多成熟的商業工程，還有國際高爾夫球場及數十個大規模高尚社區等。交通便捷，地理位置優越。李公堤國際風情商業水街（分4期）地理位置蘇州工業園區金雞湖占地面積30.66萬平方米建筑面積27.4萬平方米單鋪面積150-3000平方米開幕時間2006年12月23日建筑設計蘇州市園林設計院商業顧問戴德梁行物業顧問仲量聯行功能特色餐飲、休閑娛樂客戶城市高端客戶工程開發及分期情況：金雞湖——李公堤工程整體形象定位：李公堤——蘇州首席濱水景觀休閑商業街區——蘇州首個中國特色商業街——圓融旗下首個“商業、旅游、文化〞聯動融合的商業載體金雞湖——李公堤以餐飲、休閑娛樂、特色主題零售為主，滿足工業園區、蘇州市內中高檔商務消費人士、旅游人群的休閑消費需求，和諧融入周邊自然環境的現代都市休閑商業群。工程整體功能定位：金雞湖——李公堤李公堤一期金雞湖——李公堤一期堤長1.4公里，建筑風格保存了傳統的蘇州民居形態，集特色餐飲、觀光、休閑、文化于一體，側重餐飲業態，尤其是集中了蘇州外鄉大量老字號餐飲品牌，如得月樓、滿月、吳地