Waiting……期待精彩華夏中廣城二期——夏都華景——全程營銷方案——一種全新生活的華麗蛻變12年珠海房地產項目運營的總結：項目工程管理項目廣告推廣項目營銷策劃安誠項目運營模式整合優勢資源，專注專業研究，創造客戶價值一方水土一方人，熟悉的生活區域，習慣的生活方式，從不曾輕易改變一種生活狀態。夏村的改造，華夏中廣城2期——夏都華景的誕生，她凝結了多少人的希冀與夢想。夏都華景留給我們什么印象？1印象

1區位印象夏都華景1、生活配套齊全，但比較低端；2、居民構成結構復雜，且素質較低；3、區域環境惡劣，以建材市場為主；4、隨著城市的升級，基礎配套的建設，區域環境也日趨升級；1KM區域環境分析工業廠房林立城中村聚集、人口素質低區域環境不佳，房地產價格洼地

如何跳出區域環境干擾是嫁接新前山地段，還是歸結到拱北，亦或西拱北？產品印象印象

2夏都華景南向及東南向前山河景、澳門城市景觀近主干道北向、西北向及西南向板樟山景及公園景觀近老城區南向及東南向板樟山景及公園景觀前山河景、澳門城市景觀西向及西南向局部前山河景、城市景觀近老城區1234項目規劃分析點式布局拉開樓間距，充分利用朝向優勢和景觀優勢建筑立面分析建筑立面現代、時尚，富有都市氣息建筑立面變化簡約時尚白色加上褐色線條點綴，配合藍色玻璃讓人賞心悅目頂部造型時尚，形成優雅的天際線淡藍色玻璃公建化較強立面整體高峻挺拔棟數幾梯幾戶戶型面積（平米）套數52梯4戶（3+1）房2廳2衛142.98-143.08120139.67-140.49（2+1）房2廳1衛88.57-89.1012062梯4戶（3+1）房2廳2衛140.260（2+1）房2廳1衛88.57-89.106072梯4戶（3+1）房2廳2衛139.67-140.49120142.98-143.08142.46（2+1）房2廳1衛88.57-89.1012082梯4戶（3+1）房2廳2衛139.67-140.49120142.98-143.08142.98-143.14（2+1）房2廳1衛88.57-89.1012092梯4戶（3+1）房2廳2衛120.212.049120（2+1）房2廳1衛89.37-89.42120102梯4戶公寓112梯4戶（3+1）房2廳2衛133.21120合計1200戶型分析戶型面積適中，格局合理，迎合剛性需求特點：□（2+1）房88㎡和（3+1）房140㎡

比例一半一半

□多重選擇：舒適型兩房、緊湊型三房舒適型三房、緊湊型四房□均為兩梯四戶，保證居住的舒適性夏都華景產品形態基本定型，是否具有再提升的價值空間？如何在現有的情況下，使其價值最大化？？夏都華景品牌印象印象3產權混亂/區域形象較差/開發周期長等等直接導致項目品牌力薄弱！765891110居民回遷已售產權清晰可售圖例夏都華景的品牌形象已經定型，如何有效解決散戶問題？如何創建新的、為人們所追捧的品牌？？房地產業永恒的金科玉律：地段，地段，還是地段！21KM區域環境分析如何跳出區域環境干擾是嫁接新前山地段，還是歸結到拱北，亦或西拱北兩山、一河、一海、六區、七大板塊的整體格局上沖新香洲吉大拱北前山南灣老香洲城市門廳城市文娛教育中心傳統的居住生活中心建材商貿流通中心商貿旅游服務中心城市窗口地區城市科技園區區濱河800m800m700m700m15分鐘步行生活圈購物圈購物圈項目生活輻射區分析板障山兩山、一河、一海、六區、七大板塊的整體格局上沖新香洲吉大拱北前山南灣老香洲濱河區域價值將達到前所未有的高度價值一:前山輕軌與中海環宇城組團價值二：前山河東岸升級換代，將成為標志性的第二情侶路筆直、干凈、寬敞的泊油馬路異域風情特色酒吧街休閑、舒適、綠色的公共活動空間......這將促使前山河東岸---情侶第二路成為市民休閑娛樂的好去處區濱河800㎡因此，我們對夏都華景的區域重新定義為，以前山河東岸為軸線，中海環宇城為核心的居住地帶：濱河中心區理性地產時代的來臨，消費者與市場都日趨成熟，對房產的買賣更為理性，花樣的營銷手段已無濟于事，做好產品將是唯一的出路，這是一個產品顛覆營銷的時代3未來三年將有1031萬㎡區域項目建筑面積（㎡）吉大萬科·珠賓200000錦園230000格力廣場480000拱北嶺秀城330000金山時代廣場60000仁恒·濱海中心200000香樟美筑120000唐家中海銀坑項目420000新香洲五洲花城二期615320中珠上城200000仁恒星園二期330000御景國際220000海悅云天400000天上人間213000前山招商花園城420000前山村改造項目570000夏村項目300000中海環宇城390000南灣華發新城5期395278中信地王800000華發世紀城3期82269未來三年珠海主城區中大項目均以品牌開發商為主，實力雄厚，經驗豐富，品牌知名度高，這意味著未來競爭將更加白枳化，同時也將帶來珠海住宅產品品質的飛躍。二期效果圖占地面積：5.5萬建筑面積：10.8萬總套數：630套總棟數：8棟樓宇情況：準現樓發售現推售套數：630套銷售價格：均價12000元/㎡（含2500元/㎡）

銷售情況：7-8套/月一期1213151410111716會所銷售情況：16、17棟（戶型為185、195、280㎡）仁恒星園案例分析仁恒星園一期效果圖占地面積：18萬建筑面積：42萬總套數：3170套總棟數：17棟綠化率：45%車位：1233個銷售價格：預計均價7000元/㎡左右戶型：80、90、120、150㎡招商花園城案例分析招商花園城樓盤簡介：項目由4棟24層住宅、4棟23層住宅，4棟19層住宅、1棟18層住宅、1棟17層住宅、1棟16層住宅、2棟14層住宅及住宅所屬商業裙房組成；預計年底開售中海環宇城案例分析中海環宇城首期住宅占地面積：19160.78平方米總建筑面積：76614.64平方米綠化率：35%住宅面積：55232.34平方米首層臨街商鋪：2000平方米戶型：90-190㎡，主力戶型為130-170㎡三四房項目占地面積8．6萬平方米，總規劃建筑面積約39萬平方米，集超大型購物中心（10萬平方米）、甲級寫字樓、五星級國際品牌酒店、國際級酒店式公寓及全河景住宅等諸多功能于一體的大規模、綜合性、現代化、高品質的標志性商業建筑群。廣珠輕軌前山站與中海環宇城的商業二層無縫對接，同時為了便于客流的中轉，在購物中心一層還規劃了一個公交車總站，與珠海新老香洲、拱北、吉大、南屏的交通聯系非常順暢、快捷。

中海環宇城將成為珠海最大的都市綜合體，珠海唯一一個廣珠輕軌站點濱水物業，同時將擁有珠海單體體量最大的購物中心。中海環宇城融合國際前沿概念生活，引入全球最新潮的生活模式，力求重塑珠海的商業格局，改變珠海的城市形象，為珠海市民帶來嶄新的生活體驗。

案例分析中海環宇城占地面積：18萬㎡建筑面積：50萬㎡總套數：2318套（不含別墅1960套）熱銷戶型：136㎡3房；177㎡4房銷售價格：河景9900元/㎡均價園景8900元/㎡均價優惠政策：98.5折

總銷售：2300套項目動態：6月6日，加推187棟（26層）100套，戶型為135㎡3房及192㎡4房單位。消化還剩2套華發新城五期案例分析華發新城五期2008年10.1推出，共552套，河景均價9500，園景均價8500，花園洋房均價10500，最低折扣9.5，售罄2009年春節前推出，共116套，保持園景均價8500，最低折扣9.5，基本售罄2009年5.1前一周推出2棟，園景均價8600；5月4日開始每周加推一批，提價2%，河景均價9700，園景均價8700最低折扣9.9，銷售達到60%以上2009年6.4推出，共96套，10樓以上看河景均價8800，10樓以下看園景均價7800，最低折扣9.85，基本售罄第一批第二批第三批第四批待售單位第一批第四批第二批華發新城五期共有2318套從2008年10.1至今可售部分銷售率達到90%以上第三批加推加推單位加推鈺海上峰占地面積：20628.28㎡建筑面積：53990.08㎡，建筑形態：3棟29層和1棟30層戶型：86㎡兩房，88-120㎡三房，140-175㎡四房。配套：架空陽光車庫、會所景觀：將軍山、板障山銷售價格：8200元/㎡起，均價10000元/㎡樓盤描述：畔山豪宅組成，共423戶。注重整體布局及每戶景觀的延伸；亞熱帶風情園林與建筑和諧互動，見證著城市精英的居住理想。2431案例分析鈺海上峰格力香樟占地面積：45756㎡建筑面積：20萬㎡，其中住宅12.4萬㎡，1.3萬㎡建筑形態：高層戶型：86-91㎡兩房、單身公寓及一房一廳，130-140㎡三、四房。銷售進度：蓄客中，8月29日售樓部開放來電來訪120批/天配套：商業裙樓、會所、泳池景觀：將軍山、板障山243516789101112案例分析格力香樟格力香樟案例分析格力香樟占地面積：14.8萬㎡建筑面積：60萬㎡建筑形態：高層分期：分兩期開發，一期占地5萬，總建面18萬戶型：90㎡兩房；140㎡三房，160-200㎡的四房。新推價格：6月13日新推6-2-02/6-2-03房約60套（32f）銷售價格：起價11000，均價12500（帶2500元裝修）

6-2-1503房為12470元/㎡配套：商業裙樓、會所、泳池、學校景觀：將軍山、板障山格力廣場案例分析格力廣場格力廣場□1棟樓王。三梯兩戶，面積220㎡左右12□2棟。兩個單元，兩梯兩戶和兩梯三戶，面積85㎡兩房，170-180的三四房543□3、4、5棟。兩梯兩戶，面積240㎡左右6□6棟。兩個單元，兩梯三戶，130、146、170的三房7□7棟，兩個單元，兩梯三戶，130、146、170的三房案例分析格力廣場仁恒星園、招商花園城、中海環宇城、華發新城、格力廣場……知名品牌、優質品質、精致戶型、合理規劃、品牌物管、高品質園林……夏都華景，建筑以現代簡約的風格為主，87—140平米的中等戶型，如何在現有產品定向的前提下，將項目價值最大化？挖掘產品更深層次亮點細節決定成敗4ONESTEP坡地園林！跳出風景看生活杭州春天社區案例分析金地名京案例分析金地名京案例分析其他參考案例分析TWOSTEP大堂！跨入生活便享受相對豪華的大堂公共展示部分適當花錢，展示工程、展示品質、展示實力，提升客戶面子。THREESTEP架空層泛會所！有限空間暢游生活FORESTEP生態環保系統！有限空間暢游生活產品創新——科學細節人性化關懷科學的手段提升生活品質，體現于生活的每一個細節，讓生活更少煩擾，最終達到“純凈生活”的目的．

自然生態純粹的產品更少煩擾的生活智者的生活主張中空隔音玻璃，把你隔離在噪音之外小區綠化滅蚊裝置先進換氣系統，關上窗戶同樣享受自然通風多功能頂式空調系統產品創新策略——科學細節人性化關懷關于蚊子的猜想關于金魚凍死的感觸關于衣服發霉的思考FIVESTEP公共部分！有限空間暢游生活樓號指示標識玻璃門防撞條停車庫指示標識小區安全標識小區大門加設LED公告牌可讓小區所有的用戶均能了解小區內的活動或其他信息，也可有效提升小區的檔次。小區車庫電梯間也加設LED公告牌，起到溫馨提示的作用。每棟的電梯大堂也應設置一LED公告牌，用于發布關于本棟住戶的消息公告小區電子導示灰黑色的天花時尚但不適用，弱化了陽光車庫的作用，建議刷白，并增加燈光系統強度；采光處用欄柵阻擋，在保證采光的同時更增加美化、安保的作用；地下電梯入口處車位建議取消，保證道路的通暢，寬闊。地下車庫地下室電梯間理性時代，消費者對房產的買賣更為理性，花樣的營銷手段已無濟于事，做好產品將是唯一的出路，這是一個創造客戶需求5過去的狀況75%15%多數客戶都是滿足安家置業需求的初次置業者，看重工作方便、生活成本低及價格便宜。伴隨著城市升級，樓盤品質升級，前山客戶群也逐步升級前山目標受眾70%以上的客戶：源于前山本地客戶，建材老板、個體私營業主、外來入戶及工廠中層管理者；15%左右的客戶：源于珠海其他區域的客戶；目前的變化榮泰河庭C區及時代廊橋的銷售情況40%區域來源上：40%為前山、南灣客戶60%為珠海其他區域客戶職業構成上：企業主、企業中高層、公務員客戶超過70%；60%前山成為珠海第二次移民潮的根據地伴隨著城市升級，樓盤品質升級，前山客戶群也逐步升級前山目標受眾特征一：前山板塊對于“前山本地人”的吸引力最大前山區域目標受眾特征特征二：能夠吸引需求層次相對較高的物業“有產者”前山區域目標受眾特征特征三：所能吸引到的前山本地人需求層次相對較低前山區域目標受眾特征特征四：所能吸引到的前山本地人需求層次相對較低前山區域目標受眾特征特征五：中低收入家庭將是前山樓盤的主流置業群體前山區域目標受眾特征特征六：價格及學區是前山板塊重要賣點前山區域目標受眾特征置業構成特征喜好戶型全市白領在高房價的擠壓下，又迫切需要一個家的社會精英階層，有一定生活追求的人88—90㎡2房單身公寓藍領王周邊工廠的技術骨干，工作三年以上，想帶妻子子女過來居家生活88—90㎡2房110—130㎡3房私營業主在前山有自己的生意，屬于有資一族，再次置業來提高生活質量135—150㎡4房160—200㎡5房政府職員前山區域政府部門的職員，工作穩定110—130㎡3房135—150㎡4房其他港珠澳的投資客戶單身公寓88—90㎡2房結論：理性數據支持通過總結我司前山項目成交客戶的統計以及同行其他樓盤的客戶統計，前山客戶以企業白領為主，占到45％以上。核心區域價值、形象品牌樹立。。。坡地園林，大堂，架空層泛會所等的營造。。。。前山客戶群的升級。。。。。。

夏都華景新印象6精品戶型集合空間+濱河典范人居社區關于精品戶型集合空間87—120平米的主力戶型，是強調每個人都有足夠舒適的居住生活空間關于濱河典范人居生態社區以前山河為鄰，以中海環宇城為主軸心的濱海生活，以生態的環境營造健康的生活市場定位：看看我們的目標群體

30-45歲的本區域中高層消費群/政府領導已婚者占據較大比例，但單身者也具有一定比重中高級企業管理者/公務員/專業技術員/以及自由職業者管理者型專業型公務員型白領型他們是社會的中堅力量，是最有動力的一群人，所以，他們對各個層面都有自己獨到的觀點（個人事業、家庭、身體、生活等）城市中堅的生活理想！特征一：以前山為主體、鄰近的周邊區域為輔本項目客戶特征特征二：以私營業主及企業中層管理者、工程技術人員為主本項目客戶特征特征三：中等水平，財富積累期長本項目客戶特征核心區域價值提煉產品細節升級換代、客戶需求已梳理清楚。。。萬事俱備，只欠東風

啟動區策略7766棟119套7棟254套

373套兩梯四戶兩房88-89㎡186套三房137-142㎡184套復式214-288㎡3套可售單位分析：□樣板房□看樓通道□銷售中心□銷售物料□前期小業主□示范園林□推售節奏□價格策略啟動區充分必要條件營銷工程推廣目標時間整體營銷計劃安排：項目形象重樹小業主梳理現場圍墻銷售物料（戶型、樓書）樣板房建設售樓部整改看樓通道設計局部園林設計重樹信心售樓部重新啟動儀式自然進行戶外報紙啟動積累120批誠意客戶內部認購6棟偶數層加推6棟奇數層樣板房開放局部園林開放銷售100套戶外、報紙、車體、DM、電梯全線封殺自然消化二期尾盤三期蓄水銷售50套短信平臺外立面展現隆重開盤儀式回歸活動7棟偶數層加推7棟銷售120套自然進行元旦答謝活動尾盤銷售銷售50套自然進行9/0910/0911/0912/091/102/10啟動區條件一時間：樣板房、看樓通道9.15-9.30設計10.1-11.10建設11.14開放樣板房選擇：6棟3樓或28樓看樓通道：如下現代風格樣板房書柜玄關墻面裝飾活潑餐桌樣板房四大主題風格建議歐式風格樣板房羅馬窗簾歐式吊頂、吊燈泰式風格樣板房東南亞物件及植物的擺放泰式風情家具田園風格樣板房藤椅綠色植物啟動區條件二售樓部整改外立面參考售樓部外部風格建議簡約現代+溫馨生活搶奪眼球的廣告牌示意圖售樓部包裝要大氣，與項目定位充分結合，從視覺、空間的感受上體現出“區域菁英社區，品質生活領航者”的產品定位，刺激客戶的購買欲。通過售樓部外部植物、小景的布置，使得售樓部充滿靈性，增加售樓部的美觀。售樓部的功能布局設計需以將信息最直接地傳遞給客戶為原則，給客戶創造舒適的參觀和購買環境的同事，還要精心設計客戶的行走路線，為買家在了解項目的過程中不斷創造新的“引力點”，盡量延長客戶在售樓的停留時間。分區原則：一、接待區的位置，接待區應該設在與大門相對，能夠第一時間看到客戶，以便及時接待；二、客戶行走路線，由于售樓部空間有限，原則上不應路線重復，且功能分區應該有前后承接，盡量延長客戶在售樓部停留時間功能布局：接待區、模型區、洽談區、簽約區財務室、按揭室、經理室、會議室、資料室衛生間售樓部功能分區布局功能齊全，溫馨實用簽約區洽談區模型區接待區財務室、按揭室、經理室、會議室、資料室衛生間樣板房通道售樓部細節建議售樓部室內風格參考---現代簡約示意圖示意圖示意圖示意圖開盤前，展示園林環境園林及環境小品在開盤前展示，使項目高端品質讓客戶提前感知，增強客戶信心從萬科、方圓的項目來看，工程形象的樣板展示（包括部分立面、園林、樣板房）已經成為品牌地產商的規定動作，同時也獲得了強烈的市場關注和好評。啟動區條件三局部園林萬科金域藍灣臨情侶路的園林萬科金域藍灣臨情侶路的園林穩步入市直線上升6棟偶數層11月初11月中12月初12月下旬啟動區條件四推售策略及價格策略6棟奇數層7棟奇數層7棟奇數層8000元/㎡8200元/㎡8800元/㎡9000元/㎡高層北向景觀高層南向景觀THEENDThanks啟用時間：10月15日上午10點（周六）售樓部開放儀式內容：一、有關領導、嘉賓參觀售樓部二、舞獅表演三、領導致辭、揭幕四、現場接待媒體配合：及時更換廣告信息“售樓部正式開放，歡迎咨詢登記”附件一：檢查揭幕系統；花籃、地毯擺放鋪設完成；售樓部外部桌椅擺放完成；胸花、點心、飲料準備完成；音響設備調試完成；舞獅隊表演場地布置完成；售樓部投入使用，相關銷售物料配齊，售樓員可以開始日常接待工作；邀請相關領導、嘉賓參加售樓部啟用開幕儀式；聯系舞獅隊；揭幕系統，充氣拱門安裝完成；10月15日揭幕前準備工作（8點30分之前）：10月14日完成準備工作：準備工作

9：30開放儀式用各種物料準備完成，全部工作人員到位；

9：30舞獅表演；（25分鐘）

9：35有關領導、嘉賓參觀新售樓部；（10分鐘）

9：45領導、嘉賓觀看舞獅表演；（7分鐘）

9：52主持人開場白；（2分鐘）

9：54高阪公司代表致辭；（3分鐘）

9：57相關領導致辭（3分鐘）

10：00揭幕（3分鐘）

10：03舞獅點睛、采青（15分鐘）

10：18現場接待開始。活動流程活動示意圖揭幕舞獅點睛踩青四維靈動定價模型——通過四個維度全面、客觀并靈活地制定符合市場的合理價位同層價差系數：通過影響同層各戶型價格的因素進行細分，客觀系統地對每個戶型進行評價，得出單個因素的的得分值，綜合各因素分值就是平層間戶型的差價。這是相對客觀的綜合評價。垂直價差系數：不同樓層的視野、通透性等影響價格的因素均有所不同，隨著樓層越高其舒適度