湖北省2025年上半年房地產估價師《制度與政策》：房地產交易管理機構及其職責考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、《憲法》規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行__并給予補償。

A．征收

B．征用

C．征收或者征用

D．征購2、某宗房地產已使用5年，現土地價值為50萬元，建筑物重置價格為80萬元，房地每年的凈收益為11萬元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產的價值為__萬元。

A．130.0

B．119.2

C．117.5

D．120.03、地租=市場價格-生產成本-普通利潤(平均利潤)是提出的。

A：亞當·斯密

B：威廉·配第

C：大衛·李嘉圖

D：馬爾薩斯

E：工業用地的監測點評估價格4、土地使用權出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用28年后轉讓，受讓人的使用年限只有年。

A：20

B：42

C：50

D：70

E：執行層的組織協調5、在城市規劃中，用來確定城市地表水體保護和控制地域界線的是。(2025年試題)

A：城市藍線

B：城市綠線

C：城市紫線

D：城市黃線

E：房地產估價機構必須加蓋公章6、在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是__。

A．過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在

B．市場上能找到充分的房地產歷史價格資料

C．房地產在過去無明顯的季節變動

D．政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格7、下列關于門和窗，表述錯誤的是。

A：門和窗是現代建筑不可缺少的建筑構件

B：門和窗在建筑上還起到圍護和安全保護、隔聲、隔熱、防寒、防風雨的作用

C：窗是建筑上陽光和空氣流通的通道

D：門和窗僅有實用價值，沒有建筑裝飾的作用

E：執行層的組織協調8、房地產保險中，下列不屬于建筑工程一切險除外責任的是。

A：因設計錯誤、鑄造或原材料缺陷或工藝不善引起保險財產本身的損失

B：不可預料的、被保險人無法控制并造成物質損失或人身傷亡的突發性事件

C：自然磨損等造成保險財產自身的損失和費用

D：施工用機械、設備、裝置失靈造成的本身損失

E：執行層的組織協調9、建設工程竣工驗收中，對于委托監理的工程項目，監理單位對工程進行了質量評估，具有完整的監理資料，并提出。

A：工程開工報告

B：工程竣工報告

C：工程質量評估報告

D：工程質量檢查報告

E：執行層的組織協調10、下列關于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。

A．時值是資金運動起點的金額

B．終值是資金運動結束時與現值不等值的金額

C．資金等值是指與某一時點上一定金額的實際價值相等的另一時點的價值

D．不同時點發生的絕對值相等的資金具有相同的價值

11、某房地產占地面積40000m2，上有樓房三棟。甲樓4層，每層建筑面積均為3000m2；乙樓建筑面積為3層，每層6000m2；丙樓6層，每層7500m2，則該宗土地的建筑覆蓋率為__。

A．242.4%

B．50%

C．41.25%

D．187.5%12、通常是構成居住區的基本單位是__。

A．居住小區

B．居住組團

C．獨幢住宅樓

D．分戶家庭13、2025年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2，預測銷售量為380萬m2。如果平滑指數a=0.65，則用指數平滑法預測的2025年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。

A．390.5

B．399.5

C．523.5

D．543.014、下列關于會計要素中的收入，說法不正確的是。

A：收入可能表現為企業資產的增加

B：收入是指企業在銷售商品、提供勞務及讓渡資產使用權等日常活動中所形成的經濟利益的總流出

C：收入也可能同時引起資產的增加和負債的減少

D：收入將引起企業所有者權益的增加

E：執行層的組織協調15、房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在（）的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

A．委托人

B．估價報告預期使用者

C．管理部門

D．中立16、有一計算期為10年的房地產置業投資項目，經測算，該項目的投資收益率為10％，銀行貸款利率為6％，計算期內，凈現值的期望值為125萬元，凈現值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內，該項目的標準差系數是。

A：52％

B：58％

C：62％

D：68％

E：借款合同17、__是指假定生產中所投入的生產要素中，只有一種為可變要素，其余要素固定不變，可變生產要素每增加一個單位所增加的產量。

A．總產量

B．平均產量

C．邊際產量

D．單位產量18、如果沒有__的約束，人們的需要可以說是無止境的。

A．支付能力

B．國家政策

C．經濟法律

D．市場控制19、由于自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還，這種風險因素為個人住房抵押貸款的（）。

A．操作風險

B．信用風險

C．市場風險

D．法律風險20、需求比供給增長快，空置率繼續下降，租金增長率上漲，這種狀況發生在房地產市場自然周期的。

A：第一階段

B：第二階段

C：第三階段

D：第四階段

E：借款合同21、某物業的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業年凈經營收入為30萬元，則該物業投資的還本付息比率為__。

A．0.18

B．0.12

C．3.39

D．5.0022、在房地產開發項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將空置率歸為__。

A．融資類參數

B．評價標類指標

C．時間類參數

D．收益類指標23、某套住宅建筑面積為100m2，套內建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價格為（）元。

A．2400

B．2580

C．2607

D．276024、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價為40萬元．其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺．則運用“四三二一法則”計算土地乙的總地價為．【2025年考題】

A：23．4萬元

B：28．6萬元

C：33．4萬元

D：46．8萬元

E：工業用地的監測點評估價格25、某宗房地產的土地出讓年限為50年，已經使用6年，預計未來每年正常情況下可以獲得凈收益15萬元，預期報酬率為10%，則該宗房地產的收益價格接近于（）萬元。

A．147

B．148

C．149

D．150二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、某寫字樓的建筑面積為8×104m2，可出租面積系數為80%，公用建筑面積系數為15%，則該寫字樓出租單元內建筑面積是__×104m2。

A．5.2

B．6.4

C．6.8

D．7.62、房屋租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋所有權轉移，原租賃合同。

A：對承租人和新房主繼續有效

B：對承租人和新房主無效

C：對承租人繼續有效，對新房主無效

D：對承租人無效，對新房主繼續有效

E：執行層的組織協調3、銀行券具有以下特點。

A：是在銀行信用的基礎上產生，通過存款提現和貸款投入流通

B：信譽高，具有法定支付能力，可在全國范圍內流通

C：是一種法定支付手段，任何人不得拒收

D：不定期，可以長期流通使用

E：定期，但可以長期流通使用4、自2025年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90m2以下住房(含經濟適用房)面積比重，必須達到開發建設總面積的__。

A．70%

B．60%

C．50%

D．40%5、股票與公司債券都是有價證券，且同屬于資本證券，二者質的區別在于__。

A．買賣和轉讓的方式不同

B．投資性質和各自包含的權利不同

C．收益和風險責任不同

D．投資風險程度不等

E．流通程度不同6、原建設部令第97號《城市房地產中介服務管理規定》，對等內容作出了明確規定。

A：房地產交易管理機構人員資格管理

B：房地產交易管理機構的管理

C：房地產中介服務人員資格管理

D：房地產中介服務機構的管理

E：房地產中介服務管理等要求7、某公司以一宗房地產先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記；后又以該房地產向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款。

A：甲銀行優先受償

B：按兩家銀行的債權數額大小確定受償順序

C：乙銀行優先受償

D：按兩家銀行的債權比例受償

E：執行層的組織協調8、對于共有房地產的轉讓，需要其共有人的__。

A．全部同意

B．超過50%同意

C．超過2/3同意

D．有人同意就行9、下列關于施工圖中的軸線，說法正確的是。

A：施工圖中的軸線是施工中定位的重要依據

B：施工圖中的軸線是施工中放線的重要依據

C：凡承重墻、柱子、大梁或屋架等主要承重構件的位置必須畫上軸線并編上軸線號

D：軸線用點畫線表示，端部畫圓圈，圓圈內注明編號

E：軸線水平方向用英文字母由左至右編號，垂直方向阿拉伯數字由下而上編號10、房地產轉讓最主要的特征是__。

A．房地產轉讓需要資金投入

B．房地產轉讓實施申報制度

C．房地產發生權屬轉移

D．只有符合條件的房地產才能轉讓

11、關于預算，下列說法錯誤的是。

A：可以幫助物業服務企業努力減少物業凈經營收入的變動，估算在某一時間上物業現金流的狀況

B：當一項未預計到的費用支出導致現金短缺時，預算可以幫助物業服務企業找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出

C：預算有許多類型，主要有年度運營預算，資本支出預算和長期預算

D：年度運營預算可以顯示在業主持有物業的時間內，物業的現金流將會有哪些變化

E：借款合同12、某宗土地拆遷安置補償費用為每畝18萬元，規劃容積率為2.5，則其樓面拆遷安置補償成本為__元/m2。

A．72

B．108

C．180

D．27013、收益法適用的條件是房地產的__。

A．收益能夠量化

B．風險能夠量化

C．收益或風險其一可以量化

D．收益和風險均能量化14、我國傳統的城鎮住房制度的特點包括。

A：國家統包的實物福利性住房制度

B：市場供應的實物福利性住房制度

C：低租金的實物福利性住房制度

D：無限期使用的實物福利性住房制度

E：無償分配的實物福利性住房制度15、商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修資金繳納約定。購房者應當按購房款__的比例向售房單位繳納維修資金。

A．1%

B．2%

C．3%

D．4%16、每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，應該為該耕地被征用前3年平均年產值的__。

A．2～4倍

B．4～6倍

C．6～8倍

D．8～10倍17、根據《憲法》，下列自然資源既有可能屬于國有又有可能屬于集體所有的有__。

A．礦藏、森林、草原

B．水流、山嶺、灘涂

C．森林、山嶺、荒地

D．森林、水流、荒地

E．草原、灘涂、荒地18、不屬于土地取得成本構成的項目有（）。

A．可行性研究費用

B．拆遷安置補償費用

C．土地使用權出讓金

D．基礎設施配套費用

E．勘察設計工程費19、假設某個消費者的全部收入都用于商品甲和商品乙兩種商品類型的消費，若該消費者增加對商品甲的消費。則對商品乙的消費的邊際效用__。

A．減少

B．增加

C．不變

D．可能增加也可能減少20、所有者權益包括四個項目。

A：實收資本

B：資本公積

C：盈余公積

D：已分配利潤

E：未分配利潤21、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇__。

A．甲土地

B．乙土地

C．丙土地

D．甲、乙、丙三宗土地任選其一22、下列關于銀行的房地產金融業務，表述正確的是。

A：根據銀行運用資金的方式，房地產金融業務中，資產業務可分為房地產投資業務和房地產放款業務

B：表外業務涉及動用銀行自己的資本金，故也稱中間業務

C：銀行涉及房地產的表外業務主要有房地產信托業務、房地產租賃業務、房地產咨詢業務和房地產代理業務等

D：負債業務指銀行吸取資金的業務，主要有存款業務、借款業務、金融機構往來業務等

E：表外業務指銀行通過替客戶承辦支付和其他委托事項而收取手續費的業務23、下列閑置土地的處置方式，正確的有。

A：延長開發建設時間，但最長不得超過兩年

B：政府為土地使用者置換其他等價閑置土地

C：改變土地用途，辦理有關手續后繼續開發

D：延長開發建設時間，但最長不得超