蘇州金茂科技城蘇州市高新區科技城武夷山路北、漓江路東規劃方案設計SUZHOU

HIGH-TECH

DISTRICT

NORTHOFWUYISHAN

ROAD&

EASTofLIJIANG

ROAD

PLAN

DESIGN地塊解讀地段OK!蘇州新區站太湖大白蕩城市生態公園基地大陽山國家森林公園蘇州大湖國家濕地公園蘇州站有軌電車1號線（太湖大道）白馬澗龍池景區蘇州市高新區蘇州市老城區東吳國家森林公園地塊位于高新區科技城板塊，臨近太湖大道、繞城高速，距離蘇州老城區15KM屬于板塊內居住核心地段，地理位置優越地塊解讀交通OK!產業園區產業園區綠地醫院本案位置學校居住區居住區居住區酒店居住區休閑中心M嘉陵江路站本區域交通四通八達，通過太湖大道、有軌電車1號線等交通網連接市中心。多種出行方式，交通便利地塊解讀配套OK!綠地江蘇省蘇州實驗中學科技城校區蘇州科技城醫院醫本案位置文文蘇州高新區實驗初級中學文科技城第二實驗幼兒園（在建）商時尚水岸商業廣場商圈M嘉陵江路站文第三中學地塊周邊教育資源豐富，醫院、商業配套齊全。配套完善，設施齊全。地塊解讀產業園地塊二醫院本案基地地塊四地塊三123住宅酒店地塊周邊道路已通車，環境良好有利不利因素分析綠地（有利）產業園區（不利）綠地（有利）產業園區有利因素：1.基地東距離大陽山5公里，西距太湖4公里，有比較豐富的景觀資源蘇州科技城醫院（有利）江蘇省蘇州實驗中學文醫

本案位置科技城校區（有利）2.基地附近分布有學校、醫院、商業休閑區，配套資源較齊全文運河（有利）文科技城第二實驗幼兒園（有利）蘇州高新區實驗初級中學（有利）居住區3.基地周邊多為居住區，居住環境比較安靜居住區居住區酒店（有利）居住區時尚水岸商業廣場（有利）M嘉陵江路站（有利）居住區不利因素：居住區1.北側為產業園區，會對住宅區氛圍產生一定影響文第三中學（有利）規劃條件輸入建筑紅線退界依據：建筑的退界線和建筑退道路紅線是依據《建設項目規劃設計條件》執行。建筑退界6M建筑退界15M建筑退界15M地塊二建筑退界15M用地規劃條件建筑退界8M地塊四地塊地塊一地塊二

地塊三

地塊四建筑退界8M批發零售用城鎮住宅

城鎮住宅

城鎮住宅地塊性質

地、住宿餐用地用地用地飲用地地塊三用地面積（

）㎡18353.1

44183.1

55467.5

76392.2建筑密度建筑高度35%25%35%25%建筑退界15M≥30米且

≥15米且

≥30米且≤80米

≤24米

≤80米≤50米建筑退界6M容積率綠地率>1.0且≤2.0住宅30%資源總結區域板塊優越

配套完善

景觀資源較好新區板塊交通便利+

+

五公里范圍內學校，醫療，商業配套齊全東至大陽山西至太湖打造城市高檔精品住宅區—輕奢品質·全齡健康·宜居便捷策

劃

分

析PART

03Pre

analysis依托如此得天獨厚的地段資源如何打造城市標桿輕奢豪宅輕奢品珍惜度、品質、設計感、獨特性輕奢主義對高品質生活細節的追一種精品的生活方式，一種康的消費理念輕奢豪宅不僅滿足消費者對安全、舒適、便捷等共性需求，更為目標消費

尊貴感、超前感、時尚感等特蘇州輕奢豪宅地圖——蘇州輕奢豪宅主要位于園區、姑蘇區。交通較為便捷，基地周邊均有相關景觀，配套資源。九龍倉時代上城國賓峯容積率：1.99均價33000陽澄湖區位:園區太湖姑蘇金茂府容積率：3均價33000區位:姑蘇區太陽山國家森林公園本案地鐵2號線路勁瀾山瀾均價3.3W太湖大道地鐵1號線姑蘇金茂府均價3.3W路勁瀾山瀾容積率：1.74均價33000區位:園區九龍倉時代上城國賓峯蘇州唐寧府均價3.8W均價3.3W蘇州唐寧府容積率：1.8均價38000藍光雍景園均價1.7W太湖區位:園區繞城高速輕奢豪宅特性一九龍倉時代上城國賓峯姑蘇金茂府路勁瀾山瀾總圖景觀資源利用充分挖掘內部綠化景觀，打造中心景觀花園，提升小區居住品質輕奢豪宅特性二藍光雍錦園藍光雍錦園藍光雍錦園立面風格立面風格追求品質感，入口空間重點打造，近人尺度采用石材，強調整體比例的和諧和建筑細部的精致美輕奢豪宅特性三140㎡

高層邊戶3房二廳二衛124㎡

高層端戶3房二廳二衛143㎡

高層邊戶4房二廳二衛蘇州唐寧府九龍倉時代上城國賓峯姑蘇金茂府戶型特征大面寬，多面寬，戶型方正，動靜分區明顯設計愿景規劃理念高尚住區+魅力街區締造品質生活TheQuality

of

Life規

劃

設

計PART

04MasterplanN種資源利用方式不輕易放棄任何一種可能性.

.

.

.

.

.目標無外部景觀，如何創造內部景觀溢價？如何最大化高溢價產品營造策略1.通過總體設計構建”大社區+小組團”模式的住宅盤2.配套商業和成熟示范區的打造，給整個項目樹立信心3.打造社區林蔭大道，利用景觀設計創造高端社區生活氛圍4.通過內部景觀挖掘，達到高附加值高溢價的效果5.引入開放街區文化理念，提供一種多元化的生活“社區營造”規劃構思復合社區城市坐標休閑社區風情街區慢生活環線活力社區花園社區林蔭大道城市坐標風情商業林蔭大道花園居住開發策略時間換取溢價分期開發指導示意一期地塊1+2三期地塊4二期地塊3什么樣的業態組合可以產生更高的溢價各地塊業態分布三地塊限高要求地塊二限高30-80M地塊三限高15-24M地塊四限高30-80M產品業態高層或小高產品業態多層產品業態高層或小高業態分布建議方式一方式二方式三高層+小高高層高層高層高層+小高高層+小高多層多層多層地塊2小高受到商業影響，且作為首期，整體單價不高，溢價空間小地塊4作為最后一期，布置高層產生的溢

地塊2全高層，撐足容積率，地塊4排布價不高

更多高溢價的小高產品同時因為地塊2沒有撐足容積率，導致地塊4的高溢價小高產品量不多地塊2精細化分析排布分析依據江蘇省城市規劃管理技術規定高層最小間距40M進深研究L1=40mL=245m40*4+14*5=230M＜245M豪宅怎么可以沒有大花園排布優化一排布優化二打造目標“住區里的公園”Park

in

the

residential佛山公園高樓林立下的健康生活，超大中心花園在項目中布置出序列的景觀空間、中心花園水池、兒童嬉戲的活動草地、健身休閑的娛樂設施，

意在營造出自然生態的住區花園。地塊3精細化分析層數分析依據規劃條件地塊3限高15-24M產品定位要求層高3.3M閣樓

露臺H=3.3*6+3=22.8mH=3.3*6=19.8m南院北院產品選型方式一（四面寬疊拼）方式二（五面寬疊拼）方式三（六面寬疊拼）疊拼總量：70080㎡疊拼總量：66560㎡疊拼總量：63360㎡居住價值分析地塊內部環境安靜，居住價值最高北側及東側沿社區道路，噪音小，居住價值較好西側及南側臨城市道路，有交通噪音影響，居住價值次好二級一級三級居住價值低居住價值高產品排布160疊墅140疊墅120疊墅地塊4精細化分析居住價值分析依據道路及幼兒園影響，將用地居住價值分為三級，內部最高，臨道路次之二級一級三級居住價值低居住價值高高層布局研究高層L型排布高層成區排布優點：高層節約用地缺點：高層對復式小高有視線影響分區不明確優點：高層獨立成區，分區明確，高層圍合成中心花園建筑朝向研究高層排布一高層排布二缺點：高層排布較呆板，景觀視線不能貫通優點：高層中心花園儀式感提升，形成中央景觀軸方案展示山湖來風

氣聚八方杭州市上城區杭政儲出

[2015]

41

號地塊概念方案設計HANGZHOU

CITY

SHANGCHEN

DISTRICT

HANG

ZHENG

CHU

[2015]

41

BLOCK

CONCEPT

DESIGN總圖總體經濟技術指標指標項目數量單位㎡備注194395.0用地面積2.00容積率52507538879036279021459034560總建筑面積地上建筑面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡住宅高層18F高層復式小高其中48960其中64680疊拼㎡26000470414000729613628528070108215公建㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡配套用房賓館其中商業地下建筑面積住宅地下室地下車庫其中26500人防車庫普通車庫㎡㎡其中10318018%30%建筑密度綠化率≤30%≥30%2980953638332223611663住宅戶數人數戶人輛輛輛輛輛輛3.2

/人

戶機動車停車地面停車地下停車其中人防停車普通停車其中非機動車停車29484017鳥瞰規劃結構規劃結構一

環社區景觀環公共活動帶中心花園兩

帶四

園空間禮序社區道路社區入口公館后場風雨長廊中心景觀345621單元大堂承載榮譽，王者歸來林空蔭間大序道列-入口公館林蔭大道社區景觀道路，體驗四季的風情公共景觀社區精細化景觀設計，融入日常生活公館后場后場空間，精雕細琢，極具儀式感風雨連廊風雨連廊增添生活雅致,

縱有雨雪也無關中心花園花園空間，享受公共空間，鄰里互動的舞臺入戶大堂藝術化的灰空間設計，從公共到半私密規劃亮點—功能分析商業賓館26F高層18F高層11F高層10F高層6F疊墅規劃亮點—產品分布高層120㎡高層90㎡高層105㎡高層100㎡平層小高160㎡復式小高140㎡復式小高160㎡6F疊墅120㎡6F疊墅140㎡6F疊墅160㎡規劃亮點—人車分流城市道路車行流線人行流線小區出入口地下車庫出入口規劃亮點—消防流線城市道路消防環道消防登高場地小區出入口規劃亮點—規劃結構高層組團平層小高組團疊墅組團復式小高組團景觀主軸景觀次軸中心景觀景觀節點日照分析0小時1小時2小時3小時日照滿足蘇州日照住宅日照不低于大寒日2小時（累計兩段）日照標準，并滿足周邊地塊規劃和現狀建筑的日照要求公共設施分析酒店老人服務站衛生站商業居家養老物業管理社區管理居委會物業管理幼兒園幼兒園肉菜市場分期開發分期開發高層商業賓館疊墅1282707296㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡一期二期三期1400064680863203456048960高層小高復式小高三期溢價一期現金流二期利潤示

范

區

展

示PART

05Sales

Center打造具有雅奢氣質的共享空間示范區建議位置示范區范圍考慮可達性，結合高層及商業布局，設置在地塊一西南角示范區設計用地面積：17130㎡總建筑面積：36900㎡其中：售樓處面積：

1800㎡樣板房面積：35100㎡前期開盤形成具有情景感的入口，沿街景觀展示，呈現未來生活場景示范區流線872654931金鈺廣場步步高升接待/沙盤聚寶亭景觀后場入口公館實體樣板間簽約/洽談13456789人行流線車行流線2臨時停車景觀停車場景觀式停車場，停車即休息，隔絕掉一切嘈雜售樓處前場大氣的售樓處前場設計，尊顯樓盤高品質特性售樓處內部博物館式售樓處，逼格滿滿售樓處后場休息處后場休憩空間，場景轉換，進入私密居住區景觀花園花園景觀體驗，兼具功能與藝術，未來生活實景呈現實體樣板區駐足實體樣板房中，不禁產生了對家的向往產

品

設

計PART

06Plan

Design？在土地價格日益水漲船高的當下如何做出高溢價高品質產品省----高得房率送----高贈送比快----高去化率？目標客群研究QUESTION誰將享受社區的高尚生活青年情侶三口之家中產階級關注舒適度、交通可達性、環關注性價比、關注社區配套關注舒適度、環境質量、品質及服務境質量及總售價高層產品高層、洋房產品疊墅、洋房產品周邊競品本案位置中航樾璽中航樾公館大陽山國家森林公園中綠地中央廣場望湖灣萬科遇見山中航樾璽容積率：1.6均價：20000元/㎡建筑類別：板塔結合

低層高層建筑面積：19.66w方占地面積:12.33

w方中航樾公館容積率：1.6均價：500w元/套建筑類別：板樓

板塔結合高層建筑面積：16.28w方占地面積:11.63w方萬科遇見山容積率：1.4均價：360w元/套建筑類別：塔樓

低層多層建筑面積：23.41w方占地面積:16.72w方綠地中央廣場望湖灣容積率：2.5容積率：2.5均價：16500元/㎡建筑類別：塔樓

高層

超高層建筑面積：83.00w方占地面積:21.55w方均價：20000元/㎡建筑類別：板樓

小高層

高層建筑面積：9.07w方占地面積

:4.54w方95㎡高層戶型競品：望湖灣望湖灣萬科遇見山綠地中央廣場（售完）1.建筑面積：92㎡1.建筑面積：95㎡1.建筑面積：88㎡2.居室：三室兩廳一衛一廚3.戶型解析：三面寬朝南，南北通透，戶型方正，空間利用率高。2.居室：兩室兩廳一衛一廚3.戶型解析：兩面寬面寬朝南，南北通透，戶型方正。2.居室：三室兩廳一衛一廚3.戶型解析：兩面寬朝南，南北通透。95戶型多為大高中間套，戶型方正，尺寸緊湊，空間利用率高125㎡高層戶型主要競品：綠地中央廣場望湖灣萬科湖西玲瓏1.建筑面積：128㎡1.建筑面積：127㎡1.建筑面積：123㎡2.居室：三室兩廳兩衛一廚3.戶型解析：三面寬朝南，南北通透，戶型方正，主臥套房設計。2.居室：四室兩廳兩衛一廚3.戶型解析：三面寬朝南，主臥套房設計，闊景陽臺，房間數多。2.居室：三室兩廳兩衛一廚3.戶型解析：兩面寬朝南，南北通透，主臥套房設計。120戶型多為大高邊套，房間數多，主臥為套房。139㎡高層主要競品：中航樾璽綠地中央廣場1.建筑面積：142㎡2.居室：3+1室兩廳2衛3.戶型解析：3房朝南，北廳設計，戶型方正望湖灣1.建筑面積：135㎡1.建筑面積：135㎡2.居室：3室兩廳2衛3.戶型解析：兩面寬面寬朝南，南北通透，交通空間較為浪費2.居室：3+1室兩廳2衛一廚3.戶型解析：三面寬朝南，南北通透，戶型方正,主臥為套房140戶型在120戶型的基礎上，加大了房間尺寸及客廳主臥規格，舒適度顯著提升競品總結對標策略競品戶型房間數多，戶型方正產品面寬小，舒適度一般產品較多可改造贈送面積高溢價復式產品為主+結合疊加洋房產品+小面積快銷高層產品用足可偷送面積，提升產品舒適度通過規劃疊拼和洋房產品提升利潤率蘇州產品面積贈送方式研究陽臺不計容陽臺1。在兩個自然層（含兩層）或8米高度范圍內沒有永久性頂蓋或梁格的平臺（包括設備平臺、陽臺等）可不計入容積率。計一半面積計全面積計全面積：1、主體結構內的。2、總進深尺寸大于2.

1米的3

、住宅建筑中，陽臺水平投影面積之和超出本層總水平投影面積15％的部分，或每個單元內的陽臺數量超過居住空間個數的部分；4、最大進深小于1米未封閉的陽臺累計水平投影面積超出本層總水平投影面積（包括陽臺部分）2%的部分。蘇州產品面積贈送方式研究設備平臺1、位于主體結構外；2、整棟建筑統一設計并安裝集中空調（須經規劃核實），且沒有另行設計分體空調擱板。3、獨立設置，不與陽臺緊鄰，與建筑內部空間不相連通；4、每個單元的居室或主要功能空間個數大于或等于3個，設備平臺不多于一個且水平投影面積不大于4.

0平方米5、至少有一個長邊除護欄或百葉外沒有任何圍護（外突的柱、墻每邊不得超過0.

15米）。陽臺上空挑空門廳上空餐廳上空1、位于門廳、餐廳或起居廳上空；2、至少有一個邊長與復式上層公共空間連通；3、共享空間高度小于或等于兩個自然層；4、每個單元內的共享空間不多于一個；5、開洞水平投影面積之和不超過復式下層總水平投影面積（包括共享部分）的20%;6、開洞部分沒有網格梁等構件。蘇州產品面積贈送方式總結陽臺凸窗露臺/屋頂平臺不計容的室外空間計算一半面積,不計面積的室內部分不大于本層水平面積的15％閣樓不計容可改造為家庭活動區地下室地下室增加戶內使用空間挑空可改造為臥室增加戶內使用空間以房型結構合理為前提，在規范允許范圍內，進行贈送最大化，提升產品競爭力高層產品HighProductT4高層（120+105+105+120）贈送一半面積贈送全面積套內面積贈送面積設備平臺面積段戶型結構陽臺面積

陽臺半面積

套內面積（含陽臺）

套型面積

得房率陽臺投影占比贈送合計

贈送率

實得面積（不含陽臺）陽臺半贈送2.6凸窗5.01201053+1房2廳2衛3房2廳2衛93.55.36.32.63.296.185.2119.3105.72.8%3.8%3.93.87.66.46.4%6.0%126.9112.080.6%82.03.23.2T4高層（90+90+90+120）贈送一半面積贈送全面積玄關更衣套內面積（不含陽臺）100.9贈送面積面積段戶型結構陽臺面積

陽臺半面積

套內面積（含陽臺）

套型面積

得房率

陽臺投影占比贈送合計

贈送率

實得面積陽臺半贈送設備平臺凸窗5.03.112090中間套90邊套3+1房2廳2衛3房2廳1衛3房2廳1衛5.35.65.72.62.82.9103.669.867.8135.991.688.92.6%4.2%4.4%2.62.82.94.04.04.07.65.94.55.6%6.4%5.1%143.597.593.567.064.976.2%1.7T2高層（140+140）13122贈送一半面積贈送全面積高層T2-(140x2)套內面積套內面積

套型面面積段

戶型結構陽臺半面積得房率

陽臺贈送凸窗設備平臺

贈送合計

贈送率

實得面積3.84

12.7

9.1%

152.9（不含陽臺）（含陽臺）積140

4房2廳2衛112.873.2119.00

140.18

84.89%5.92.933產品對標萬湖灣95㎡

2房2廳1衛本案90㎡

2+1房2廳1衛1.南向三面寬，兩房朝南，采光好2.95㎡3房設計，房間數多4.偷送設備平臺3.1㎡，后期改造為臥室，附加值高。1.交通流線過長2.95戶型兩房設計，房間數少3.南向兩面寬，南向面寬小本案在面積比競品小5㎡的情況下，比競品戶型多一房產品對標萬科湖西玲瓏125㎡

4房2廳2衛本案120㎡1.偷送設備平臺3.9㎡，陽臺半面積2.5㎡，附加值高2.本案戶型面積更小1.戶型格局與本案相同，戶型面積比本案大5㎡2.北側無偷送，偷送部分少，附加值低。本案在面積比競品小5㎡的情況下，偷送面積更多，附加值更高產品對標中航樾璽135㎡

3房2廳2衛本案140㎡

4房2廳2衛1.偷送設備平臺3.9㎡，陽臺半面積2.4㎡，附加值高2.南向三面寬，客餐廚南北通廳1.交通空間浪費2.南向兩面寬，南向面寬小3.無偷送，附加值低3.戶型布局合理，交通空間節約。本案在面積只比競品大5㎡的情況下，比競品戶型多一房。T2高層（160+160）贈送一半面積贈送全面積高層T2-(140x2)面積段戶型結構套內面積套型面積

得房率陽臺贈送凸窗設備平臺

贈送合計

贈送率4.0

16.53

10.3%實得面積1604房2廳2衛135.876160.8

84.5%9.62.93177.33至尊160戶型4+1房2廳3衛至尊160戶型4+1房2廳3衛至尊160戶型4+1房2廳3衛至尊160戶型4+1房2廳3衛次臥套間。獨立衛生間配置，酒店標房體驗。復式小高Graden

House140奇數層主臥書房贈送全面積贈送面積戶型面積戶型結構套內面積套型建筑面積實用率贈送率

實得面積陽臺2.83.4凸窗客廳上空挑空7.012.7奇數層偶數層114.267.646.60.00.01404室2廳3衛142.280.3%15.226.5%179.9客廳37.7140偶數層贈送全面積贈送面積戶型面積戶型結構套內面積套型建筑面積實用率贈送率

實得面積26.5%

179.9陽臺2.83.4凸窗客廳上空挑空7.012.7奇數層偶數層114.267.646.60.00.01404室2廳3衛142.280.3%15.237.7上疊閣樓贈送閣樓6F疊拼產品5F4F3F2FGraden

House下疊南院贈送中疊北院贈送1F下疊贈送地下室一層贈送中疊贈送地下室二層贈送-1F-2F140疊拼贈送全面積贈送半面積140疊拼一層平面圖140疊拼二、四層平面圖140疊拼露臺140疊拼三、五層平面圖140疊拼六層平面圖贈送全面積贈送半面積贈送面積戶型面積戶型結構套內面積套型建筑面積實用率贈送率

實得面積26.5%

179.9陽臺2.83.4凸窗0.00.0客廳上空挑空7.012.7奇數層偶數層114.267.646.61404室2廳3衛142.280.3%15.237.7140疊拼贈送全面積140閣樓層平面122疊拼123疊拼底層戶型123疊拼躍層戶型贈送全面積贈送半面積贈送面積戶型面積戶型結構套內面積套型建筑面積實用率贈送率

實得面積挑空陽臺5.90.0凸窗客廳上空奇數層偶數層93.857.935.90.03.25.01204室2廳3衛121.577.2%16.017.336.4%165.744.2商

業

設

計PART

07Commercial案例分析VISIONFOCUS案例分析—浦東嘉里中心

商業定位：LIFESTYLECENTER

總面積：約4.4萬㎡

主營業態：快時尚服飾、潮流配飾、精致禮品家居及餐飲美食等。商家數量共155家案例分析—浦東嘉里中心案例總結1.

環形單動線，圍繞中庭空間地下一層結合地鐵出入口2.

業態組合中生活休閑+餐飲占了50%案例分析—瑞虹新城星星堂

星星堂商業定位：親子主題社區商業

總面積：約1.8萬㎡

主營業態：幼教/娛樂/餐飲美食/家居/商家數量共30家案例分析—瑞虹新城星星堂案例總結1.

環形單動線，結合社區入口設計2.

主打兒童主題，以生活休閑為主要業態商業案例總結1.

商業與社區無縫連接2.

圍繞家庭主題和生活方式體驗打造吸引力3.

公共和專享空間的結合4.

主題業態和特色空間的結合5.

社區尺度導向的建筑風格和空間塑造我們要做的不止社區商業，更是生活的中心商業設計推導DESIGN

LOGIC商業設計推導街角布置，最優化酒店用地OPTIMIZATIONOFRESIDENTIAL

LAND最大化商業用地，降低商業層數OPTIMIZATIONOFRESIDENTIAL

LAND1.

最大化商業用地，有利于降低商業層高2.

最優化酒店位置，街角布置，形成視覺坐標，吸引人流商業設計推導次入口主入口次入口主入口1.

強化商業廣場節點，導入人流2.

充分結合酒店，一體化設計3.

單動線設計，聚集商業人氣商業設計推導景觀節點交通流線特色主題及亮點商業內步行街社區親自中心商業外步行街社區生活廣場屋頂休閑吧臺5342總體鳥瞰總體鳥瞰亮點1：社區親子中心亮點2：外商業步行街1212亮點3：內商業步行街亮點