項目名稱：西安經濟技術開發區土地儲備中心國有土地使用權收回補償涉及西安經濟技術開發區明光路東側、鳳城二路北側WY12-23-1號宗地國有建設用地使用權市場價格評估受托估價單位：陜西華地房地產估價咨詢有限公司土地估價報告編號：陜華地[2025]估字第021號電子備案編號：6102825GA0029提交估價報告日期：2025年2月13日1土地估價報告第一部分摘要西安經濟技術開發區土地儲備中心國有土地使用權收回補償涉及西安出讓建設用地使用權，土地用途為工業。因規劃調整，現發區土地儲備中心擬收回估價對象國有建設用地使用權，特委托我公司對其市場價格進行評估。本次評估目的是為委托方收回估價對象確定補償款二〇二四年六月十二日，為估價師現場查勘日及《土地價格評估委托根據委托方提供的資料及現場查勘狀況，估價對象位于西安經濟技術開發區明光路東側、鳳城二路北側，為秦川機床工具集團股份公司使用的內經審批建有生產車間、辦公樓、餐廳及車間2，建筑面積共計1陜西華地房地產估價咨詢有限公司2本次估價目的是為委托方收回估價對象確定補償款提供價格參考依據而評估其國有建設用地使用權市場價格，根據《城鎮土地估價規程》本次估價是為委托方收回估價對象國有建設用地使用權確定對土地使用權(五)容積率的設定：經查《西安經濟技術開發區項目合同書》，估價陜西華地房地產估價咨詢有限公司3運大門，且廠區綠化、小品、道路及附屬公用工程必須與主體廠房、辦公樓同時設計、同時竣工、同時投入使用。經估價師現場查勘，估價對象宗地內經審批建筑物包括生產車間、辦公樓、餐廳及車間2(附屬公用工程)，委托書》，結合估價目的，本次估價對象容積率按現狀容積率0.55設定。“六通一平”(通路、通訊、通電、供水、排水、供氣、場地平整)，考慮到宗地紅線內除“場地平整”發生的費用計入土地價格外，其他的基礎設施開發費用均計入房產價值中，本次估價對象僅為國有建設用地使用權，為避免重復計算，本次估價對象土地開發程度設定為宗地外“七通”(即通路、通訊、通電、供水、排水、供暖、供氣)宗地內“場地平整”。(七)權利限制的設定：至估價期日，估價對象地上部分建筑物對外出租，存在租賃權，除此之外，未發現抵押權、擔保權、地役權等他項權利，結合評估目的，考慮到本次評估是為國有土地收回確定補償款目的服務，為保障補償價款的合理性，不考慮租賃權對地價的影響，故本次評估價的基本原則、理論和方法，結合現場勘查情況，在對掌握的土地市場交易資料和估價對象所在區域的地價影響因素進行充分分析的基礎上，按照土地估價程序，選擇適當的估價方法，評估得出估價對象在本次地價定義陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話06第二部分估價對象界定聯系人：常陽估價對象位于西安經濟技術開發區明光路東側、鳳城二路北側，為秦對象僅為國有建設用地使用權，不包含地上建筑設用地使用權，并與西安經濟技術開發區管委會簽訂《西安經濟技術開發區項目合同書》。根據《秦川機床工具集團股份公司關于企業名稱變更的公司發行股份換股吸收合并陜西秦川機床工具集團有限公司交易方案獲國陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話07票相結合的方式通過了將原公司名稱“陜西秦川機械發展股份有限公司”變更為“秦川機床工具集團股份公司”。截止估價期日，產權人未辦理估WY12-23-1Ⅶ四至：東鄰陜西華商數碼信息股份有限公司，西臨明光路，南臨鳳城土地級別：經查估價期日正在執行的《西安市工礦倉儲用地基準地價圖》(2020年)，估價對象處西安市工業限制區，對工業限制區現有存量工礦倉儲用地，參照工業限制區范圍內公共管理與公共服務用地土地級別，集團股份公司以出讓方式取得了估價對象國有出讓建設用地使用權，并與西安經濟技術開發區管委會簽訂了《西安經濟技術開發區項目合同書》，陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話08合同約定按照開發區總體規劃該地塊用于建設實木家俱項目，土地使用權未具體到日，《西安經濟技術開發區項目合同書》約定估價對象土地使用3.土地他項權利狀況：至估價期日，估價對象地上部分建筑物對外出租，存在租賃權，除此之外，未發現抵押權、擔保權、地役權等他項權利，結合評估目的，考慮到本次評估是為國有土地收回確定補償款目的服務，為保障補償價款的合理性，不考慮租賃權對地價的影響，故本次評估考慮本次估價是為委托方收回估價對象國有建設用地使用權確定對土地使用權人的補償款提供價格參考依據，不考慮實際用途與證載用途不一致對至估價期日，根據委托方提供的資料及估價師現場查勘情況，結合秦地內經審批建筑物包括生產車間、辦公樓、餐廳及車間2，建筑面積共計陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話091間米，廠房整體屋面為彩色鍍鋁鋅鋼板，外墻貼瓷磚或玻璃幕墻。西側墻玻璃幕墻，內墻面抹灰、局部貼面磚，頂棚抹灰或礦棉板吊頂，地面鋪地磚；其余部分現狀為廠房使用，內設2.8t行吊，廠房內混凝土地面或自流平，四周磚墻維護，鋼2磚或自流平，石膏吊頂，室內貼地磚、墻面抹灰、頂棚抹灰或礦棉板吊頂；2層地面鋪地毯，頂棚抹灰部建有辦公室，地面鋪地毯或自流平，墻面抹灰，頂棚抹灰；鋁合金水電齊全，維護狀況較好，房屋狀345///6///------陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0估價師現場查勘(一)生產車間(廠房部分內部一)生產車間(4S部分外部)生產車間(4S部分內部二)餐廳內部(食堂部分)餐廳內部(辦公室部分)陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0經查《西安經濟技術開發區項目合同書》，估價對象出讓時未對容積同時投入使用。經估價師現場查勘，估價對象宗地內經審批建筑物包括生產車間、辦公樓、餐廳及車間2(附屬公用工程)，建筑面積共計10417.44一般因素主要通過影響土地供給、土地需求和土地市場環境等方面來影響土地價值或價格。估價對象位于西安市城區，作為工業用地，影響其土地價格的一般因素分為自然、社會、經濟和行政因素，主要包括城市資源狀況、不動產制度與不動產市場狀況、規劃與發展目標、產業政策、城陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0平方公里，其中市區面積5145.66平方公里、二縣(藍田縣、周至縣)面積根據西安市第七次全國人口普查主要數據公報，西安市全市共有家庭有序推進，公共設施不斷改善。西安立體綜合交通體系初步建成：已形成國航空六大國際樞紐之一，西安新筑鐵路綜合物流中心成為以運輸物流、貿易服務為主的國家級綜合物流樞紐節點，軌道交通機場線實現航空、高陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0總體來看，西安城市市政服務能力持續提高，城市功能日益完善，環同時，西安是中國五大教育、科研中心之一，高校密集、教育資源豐富，總體來說，西安市經濟呈現穩中有進、持續向好態勢，產業優勢持續鞏固，市場需求加快恢復，城市動能不斷增強，民生保障有力有效，經濟陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0根據西安市統計局數據，西安市金融市場穩健，服務經濟水平提升，服用地市場成交量保持低位，產業用地階段性縮量，項目布局向“北跨”陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0近年來受政策調控與市場調節疊加影響，西安市兼顧區域產業發展與居住需求，土地市場用地結構、區域布局不斷調整優化，供給側結構性改我國實行嚴格的土地管理制度，通過建立健全城鄉統一的建設用地市場，深化產業用地市場化配置改革、鼓勵盤活存量建設用地、完善土地管理體制等措施構建完善的要素市場化配置體制機制，引導土地節約集約利用。對于工業用地必須采取招標、拍賣、掛牌等競爭性方式確定土地使用者，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標通知》優化工業用地出讓年期，完善彈性出讓年期制度，鼓勵采用長期租臺《關于進一步做好用地用海要素保障的通知》，優化建設項目用地審查報批要求，落實節約集約用地要求，完善自然資源資產供應制度，支持產業用地“標準地”出讓，鼓勵地方探索制定混合土地用途設定規則，優化西安市積極響應國家有關精神，切實落實國家的宏觀調控政策和各項側結構性改革實施方案》，對深化西安市土地管理體制機制改革提出綱領性指導意見，致力通過以土地供給為“抓手”，實現資源要素的有效供給和優化配置，促進城市經濟高質量可持續發展；對于工業用地，提出創新工業用地供給方式，通過公開掛牌競價，鼓勵采用彈性年期出讓、租賃、先租后出讓等方式滿足工業用地需求，針對工業、倉儲物流進行專項補貼約用地促進高質量發展的意見》再次重申優化土地要素配置，鼓勵推行工陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0索推行長期租賃、先租后讓、租讓結合等供地方式。鼓勵產業用地混合利用，要求工業項目用地范圍內行政辦公及生活服務設施用地面積占總用面地”收儲、供應方式，并要求到2022年底前，省級以上經濟高新技術產業開發區和城市新區等有條件區域，新批工業用地不低于40%業開發區、縣域工業集中區等產業集聚區全面推行“標準地”供應；2024年起，將“標準地”供應向混合產業項目推進和延伸。《陜西省人民政府辦公廳關于加強節約集約用地促進高質量發展的意見》允許標準化廠房在滿足獨立使用的前提下，按幢、層等權屬界線封閉空間為基本單元分割轉讓；工業項目配套建設的辦公及生活服務設施占用條措施，支持盤活存量土地建設保障性住房，提高存量工業項目配套行政近年來受政策調控與市場調節疊加影響，西安市兼顧區域產業發展與居住需求，土地市場用地結構持續優化，市場表現整體穩健，保證了工業支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》，提出運用多種方式供應新產業用地，支持生產性、科技及高技術服務業發展，引導新陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0廳印發《產業用地政策實施工作指引(2019年版)》，明確了產業用地政策的范圍、土地供應的基本規定以及產業用地政策的適用情形和具體政策依西安作為國家重點支持加快發展的中心城市之一，實現“工業強市”中央堅持“房住不炒”定位，堅定房地產調控態度，持續完善房地產金融監管機制，不斷強化土地、金融等方面政策在市場調控中的作用。針對工業，發揮多元化、多層次金融體系功能作用，加強間接融資與直接融資聯動，現有政策工具與加強金融創新相結合，形成長期穩定投入機制，推動工業全方位、全周期綠色發展。根據《中國貨幣政策執行報告》，中國人民銀行加大穩健貨幣政策實施力度，發揮貨幣政策工具的總量和結構雙重功能，引導金融機構有利支持實體經濟特別是小微企業、科技創新、陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議授權國務院在部分為繼續推進經濟發展方式轉變和供給側結構性改革支持實體經濟發展國土空間規劃是指將主體功能區規劃、土地利用規劃、城鄉規劃等空省自然資源廳依據《自然資源部關于做好近期國土空間規劃有關工作的要求》精神印發《關于做好過渡期國土空間規劃有關工作的通知》，出臺了資源和規劃局出臺《關于強化規劃管理工作中相關問題的通知》對城市規關于推動超大特大城市加快轉變發展方式的有關部署，制定《西安市國土間保護格局為“一屏一帶”秦嶺北麓生態屏障和渭河生態文化帶、“八水七田”八條環繞城市的主要河流和七片優質農田集中區、“一城六區”一個明清古城和六個重點歷史文化區。國土空間開發格局為“軸線傳承”突陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0出南北向古都文化軸、科技創新軸、國際開放軸、東西向思路發展軸傳承歷史空間秩序、統領城市發展方向的重要作用；“核心引領”構建以西安主城片區為主體、洪慶-港務區、西咸灃河片區共同組成的都市圈核心區，提高綜合服務功能，引領空間結構調整；“六片協同”推動富平-閻良、楊凌-武功-周至、高陵-涇河新城、鄢邑思路科學城、臨潼和東南川塬六大片區協同發展，培育多個都市圈功能支點，形成緊湊、多極、網絡化城鎮空根據《西安市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二○三五年遠景目標綱要》，西安市國土空間實施用途管理，劃定落實生態保護紅線、永久基本農田保護紅線、城鎮開發邊界和歷史文化保護控制線，合理配置城鎮、農業、生態三類空間，預留戰略留白空間和彈性發展區，形成國土開發保護空間基底。西安市實施“南控、北跨、西融、東拓、中優”空間發展戰略，強化城市化地區高效集聚發展，支持農產品主產區增強農業生產能力，保障生態功能區人口逐步有序轉移，突出歷史文化遺產與城市空間有機融合，形成城市空間疏密有度、生產空間集約高效、生活空間宜居礎設施互聯互通、創新驅動發展、產業分工協作、擴大改革開放、生態環方面，構建“一核、兩軸、多組團”的發展空間格局。西安市中心城區位綜上所述，西安市作為國家中心城市和具有歷史文化都市，經濟居副省級城市第一方陣，城市價值得到進一步凸顯。西安市實施“工業強市”戰略，深入土地供給側結構性改革，土地供應結構持續調陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0整優化，地價水平隨著城市價值的兌現持續平穩上行，地估價對象位于西安經濟技術開發區，影響其土地價格的區域因素主要包括區域狀況、區域土地市場狀況、交通條件、基礎設施條件、產業集聚度、環境條件、區域規劃限制等，具體如下：新興產業高地”的復合優勢得到集中展現。西安經開區位于是西安市行政中心所在地，也是西安的政治中心和“新北城”，總規劃面積和央企投資最密集的區域之一，其中包括中國航發、中交西筑、中國重型院、中車永濟、中車捷力、中國節能、中交天合、中鐵裝備、中國西電等央企龍頭，博世力士樂、西門子、ABB、中法鐵路、阿爾斯通、永電捷通陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0經開中心城區位于北繞城高速以南，北二環以北，朱宏路以東，鳳新打造與國際接軌的行政商務辦公區和總部經濟聚集地。經過二十余年的發展，中心區城市配套成熟完備，擁有城市運動公園、文景公園等休閑運動漢神百貨、藍海風漫巷、賽高國際等眾多大型商服設施，區域內教育、文化、醫療、金融商務、餐飲娛樂、高標準運動休閑商貿設施及配套服務體陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0系日趨完善，人居環境和商務環境不斷提升。另外，中心區交通便利，距估價對象位于西安經開區明光路東側、鳳城二路北側，屬經開區中心城區，隨著近年來中心區內工業企業逐漸向外遷移，區域產業集聚度低。區域交通條件較優，基礎設施配套完備，商服集聚度較差，生活服務設施配套較齊全，所處區域規劃為居住、商服區，工業企業在近幾年已逐漸向外遷移，估價對象作為工業用地，區域規劃對陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0地鐵密集等獨特區位優勢的開發區，福銀高速、機場高速、延西高速、繞絡密集，縱橫交錯，橫向的道路有鳳城一路至鳳城十二路、北三環路等，估價對象西臨混合型主干道明光路、南臨混合型主干道鳳城二路，與混合型主干道通達好，道路通達度高；估價對象距西安鐵路集裝箱中心站約16.5公里，距西安火車站(客運)約5.3公里，距西安城北客運域公共交通便捷度優。宗地所處區域基本無交通管制，停車便利度較高。供水：市政供水，給水管網采用環狀管網供水，估價對象所處區域內排水：區域內由市政統一鋪設排水管網，雨水、污水分流，現有排水陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0供氣：市政供氣，陜北天然氣管道在經開區設有門站，供氣保障率通路：區域內有朱宏路、明光路、民經一路、文景路、未央路、貞觀園、西安市經開區第十一小學、西安市經開第五中學、陜西省西安中學、銀行：中國銀行、長安銀行、招商銀行、中國工商銀行、中國建設銀其他：文景公園(距估價對象約800米)；世紀金花購物廣場、大融城購物廣場、未央國際等大型商服設施及道路兩側眾多的商鋪，聚集了全球各類頂尖品牌，高品質酒店、甲級寫字樓、高陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0有藍海風中心一個商務辦公綜合體，另有少量道路兩側的小型商鋪，區域區內以工業企業為主，近年來，隨著該區規劃的調整，工業企業逐步搬遷至三環外。估價對象位于西安經開區明光路東側、鳳城二路北側，該區域現狀土地利用主要為住宅、商業、工業用地混合區，其中工業用地有西部超導材料科技股份有限公司、西安寶光智能電氣有限責任公司、西門子信號有限公司等工業企業。總體來說，工業企業在近幾年已逐漸向外遷移，根據西安市環境監測資料顯示，估價對象所處區域大氣質量一般，地下水污染一般，自然環境一般，人文環境條件一般。總體而言，估價對象8.區域規劃限制根據西安經濟技術開發區的國土空間規劃，估價對象所處區域規劃為居住、商服區，工業企業在近幾年已逐漸向外遷移，估價對象作為工業用交通條件較優，產業集聚度低，公用設備較齊全，商服繁華度較差，環境影響土地價格的個別因素主要包括估價對象自身的位置、土地面積、土地用途、土地使用年限、現狀及規劃利用、宗地形狀及臨路狀況、地質陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0 估價對象證載土地用途為工業用地，本次評估設定其土地用途為工業用地，但其所處區域規劃為居住、商服區，區域規劃對其土地利用有一定未具體到日，《西安經濟技術開發區項目合同書》約定估價對象土地使用陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0至估價期日，根據委托方提供的資料及估價師現場查勘情況，結合秦地內經審批建筑物包括生產車間、辦公樓、餐廳及車間2，建筑面積共計同時投入使用。經估價師現場查勘，估價對象宗地內經審批建筑物包括生方米，現狀容積率為0.55。本次評估設定估價對象土地用途為工業用地，根據估價師現場查看，估價對象宗地形狀呈近似矩形，形狀規則，有利于宗地開發建設。宗地兩面臨路，西臨明光路，南臨鳳城二路，臨路狀根據《西安市工程地質圖集》(西安市城市規劃管理局、西安市勘察測土質不均，屬一般建設場地，無不良地質狀況，為一般性控制場地。宗地內地勢較平坦，地形坡度＜1.5%。總體而言，宗地的地質地形地勢對其利陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0通訊、通電、供水、排水、供氣、場地平整)，評估設定估價對象宗地內土用有一定限制，形狀規則，臨路條件較優，地質條件一般，綜合評價影響陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0第三部分土地估價結果及其使用陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話02.《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-204.《土地利用現狀分類》(GB/T21010-2017(3)現場勘查記錄表，包括基本情況調查表、區域及個別條件調查表、(4)估價對象所處區域土地利用現狀、市政基礎設施條件、公用服務設施條件、產業集聚度、交通條件、環境質量、規劃條件、區域土地使用限陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0(5)估價對象自身條件資料，包括宗地現狀建設情況、基礎設施條件、估價技術原則包括替代原則、最有效利用原則、預期收益原則、供需原則和貢獻原則。本次估價目的為國有土地使用權收回補償，結合本次所選評循了替代原則，特別是市場比較法在選擇可比實例時，選擇了與估價對象陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0供需原則是指土地估價要以市場供需決定土地價格為依據，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估價時既要考慮到所假設的公平市場，又要考慮土地供應的壟估價對象所處區域為西安市經濟技術開發區，土地總量一定，按照區域改造、基礎設施配套的進度，土地在逐步向市場推出。估價對象土地用途為工業用地，由于工業項目的特殊性，很難達到完全充分的市場競爭，因而在估價中土地估價師充分考慮了該區域工業用地的實際供需情況，合由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來的收益不同，且土地權利人都期望從其所占用的土地上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據。土地估價應以待估宗地的最有效利用為前提。判斷土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用條土地估價應以待估宗地在正常利用條件下的未來客觀有效的預期收益為依據。商品的價格是由反映該商品將來的總收益所決定的。土地也是如因此土地的價格是由其未來總收益所決定的，也受預期收益形成因素的變土地總收益是土地及其他生產要素共同作用的結果，土地的價格由土地對總收益的貢獻大小來決定，在評估時應考慮到其他生產要素對總收益陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0與其他生產要素相結合成為企業進行生產和擴大再生產的物質要素，共同作用產生收益。評估中估價師充分分析了土地及其他生產要素對企業價值估價對象土地用途設定為工業用地，估價目的為國有土地使用權收回補償。根據《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2014)，一般情況下，該類用地評估宜采用市場比較法，并至少輔以另一種適宜的估價方法。如缺少市場可比實例，可酌情選用成本逼近法與公示地價系數修正法，對租賃性工礦倉儲用地，宜選用收益還原法；對投資待建的工礦倉儲用地，可選用剩余法；對位于中心城區的工礦倉儲用地，不宜采用成本逼近法。根據上估價對象所處區域地產市場交易較活躍，但多為住宅、商業用地，近三年來一級市場無工礦倉儲用地交易實例，經估價師調查了解，隨著西安市工礦企業“退二進三”政策實施，估價對象所在區域有一些工業用地收購的案例，我們亦可以收集到與估價對象處于同一或類似供需圈、利用條件類似的國有土地收回案例，并且可比實例的交易時間、交易情況、區域因素和個別因素明確，有利于比較因素修正系數的確定，因此可采用市場經估價師調查了解，估價對象所處區域內土地取得成本復雜，不同實例間征收成本差異大，同時西安市尚未組織開展土地增值收益率的測算研究，沒有制定并公布科學的土地增值收益率，故不宜采用成本逼近法進行陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0日由西安市自然資源和規劃局以《關于公布西安市城區基準地價的通告》安市自然資源管理部門，結合西安市經濟發展狀況、土地市場變化情況，地價評估工作。估價對象處于西安市基準地價覆蓋范圍內，所處土地級別年定期測算編制城市地價指數，估價對象處于西安市地價監測范圍內，區域內地價變動情況與西安市總體變動情況基本一致，可采用《西安市地價指數表》進行期日修正，并通過已有的基準地價修正體系對估價對象各項用地條件分析，測算估價對象地價，故適宜采用基準地價系數修正法進行估價對象所處區域內尚無純土地租賃交易實例，考慮到市場環境以及評估方法的可行性、參數取值的可靠性，本次評估不宜采取收益還原法進估價對象暫無新規劃設計條件，且本次評估目的為現狀土地利用條件下的國有土地使用權收回補償評估，不考慮繼續按工業用途重新開發的可能，且估價對象所處區域工業房地產市場交易不活躍，難以合理確定估價綜上所述，本次評估根據估價對象的特點和實際情況，采用市場比較法和基準地價系數修正法兩種估價方法進行測算，力求合理科學地評估出市場比較法是根據替代原理，將估價對象與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似宗地進行比較，并對類似宗地的成交價格進行基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，對估價對象的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取估價對象在估價期日價格的方法。基準地價修正體系yi=1j=1——第i項特殊因素修正系數；——宗地內開發程度修正值；陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0——年期修正系數。本次評估運用市場比較法、基準地價系數修正法測算估價對象土地使同的側面反映了估價對象的地價水平，測算結果有一定差異。通過對所選用兩種估價方法的適用程度及測算結果可信度等進行校核分析，確定最終估價資料是否全面影響估價方法選擇及估價結果的準確，估價人員針對本次估價收集了估價對象權屬、現狀利用資料等，收集了估價對象所處區域土地市場交易資料、區域規劃資料、經濟發展資料及基準地價公告及修正體系等資料，收集資料全面詳實，為估價方法選擇及估價結果測算提估價對象為工業用地，擬進行國有土地收回，本次估價根據《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2014)中關于工業用地評估方法選擇要求及估價估價對象地價內涵為土地正常市場條件下的工業國有出讓建設用地使交實例，根據估價對象及各比較實例的土地用途和利用條件等選擇了適當的比較因素，對各項比較因素進行了科學修正，測算結果內涵與地價定義陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0在市場比較法運用中，在比較實例資料獲取方面，估價師優選了三個估資料詳實，數據可靠，各比較實例與估價對象可比性強，且修正、調整基準地價系數修正法測算結果是依據西安市自然資源和規劃局公布的現行基準地價以及相應的修正體系估算的宗地價格，體現了政府對區域地綜合分析兩種估價方法的優劣，考慮到本次估價目的是為委托方收回結合上述估價結果可信度分析結論，采用兩種方法測算結果的算術平均值總地價=1534×18772/10000=2879.62(萬元估價師在現場勘查和市場分析的基礎上，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇合適的評估方法，評估得到估價對象在估價設定用途、使陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0(3)本次評估以估價對象與其它生產要素相結合，能滿足設定使用年期內經營管理的正常進行，產生相應的土地收益，保證企業的持續發展為前(4)本次評估按照估價目的、委托方提供的相關資料及國家相關法律法規設定地價內涵，以該地價內涵及有關估價對象的運作方式、程序符合國本次估價以估價對象于估價期日二。二四年六月十二日，區域地產市場公正、公開、公平，土地可按設定的利用條件持續利用，土地開發程度“場地平整”，土地用途為工業用地，土地使用權類型為出讓，土地使用房地產管理法》《中華人民共和國土地管理法》《城鎮土地估價規程》以及國家、陜西省、西安市自然資源管理部門有關國有土地收回的政策規定陜西華地房地產估價咨詢有限公司電話0進行，委托方及報告相關使用人使用本估價結果時，應遵照上述法律法規2.本報告及估價結果僅為委托方收回估價對象國有土地使用權確定補償款數額提供價格參考依據而評估其國有出讓建設用地使用權市場價格，當用于其它目的時，本報告評估結果無效。本報告估價結果僅為國有建設用地使用權市場價格，不含地上建筑物、附著物價值。《土地估價報告》提供委托方使用和送交自然資源管理部門審查用，《土地估價技術報告》5.本報告評估結果是估價對象在公開市場條件下滿足地價定義的地產現值。對國家宏觀經濟政策發生重大變化、地產市場的劇烈波動、城市規劃改變以及城市基礎設施開發可能引起的地價巨大變化和宗地土地用途的土地使用年限、土地面積等影響地價的因素發生變化，本報告估價結果應得以任何形式發表本估價報告。本估價報告必須完整使用，對僅使用報告(1)本估價報告所依據的估價資料均由委(2)土地區位條件、房