本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司擬了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值所涉及的位于無錫市、鄭州市等共32套房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信評(píng)報(bào)字(2025)第B00105號(hào)2025年04月07日法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信評(píng)報(bào)字(2025)第B00105號(hào)矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司擬了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值所涉及的位于無錫市、鄭州市等共32套房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告64,757,600.00元2025年04月07日銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司程偉陽輝(資產(chǎn)評(píng)估師)(資產(chǎn)評(píng)估師)正式會(huì)員編號(hào)：42040003正式會(huì)員編號(hào)：42220022(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2025年04月07日ICP備案號(hào)京ICP備2020034749號(hào) 1 2 4一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人概況及其他評(píng)估報(bào)告使用者概況 4二、評(píng)估目的 5 5 9五、評(píng)估基準(zhǔn)日 9六、評(píng)估依據(jù) 9 九、評(píng)估假設(shè) 十、評(píng)估結(jié)論 十五、資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員簽名和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)印章 銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓1矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。三、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。四、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)由委托人、產(chǎn)權(quán)持有人申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。六、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓2矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司擬了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值所涉及的位于無錫市、鄭州市等共32套房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信評(píng)報(bào)字(2025)第B00105號(hào)一、項(xiàng)目名稱：矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司擬了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值所涉及的位于無錫市、鄭州市等共32套房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目。二、委托人：矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司。三、其他評(píng)估報(bào)告使用者：法律、法規(guī)規(guī)定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人。四、產(chǎn)權(quán)持有人：矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司、深圳市矩陣鳴翠設(shè)計(jì)有限公司。五、評(píng)估目的：矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司擬了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，需要對(duì)該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的位于無錫市、鄭州市等共32套房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為本次經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。六、經(jīng)濟(jì)行為：矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司擬了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。七、評(píng)估對(duì)象：矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司擬了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值所涉及的位于無錫市、鄭州市等共32套房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。八、評(píng)估范圍：矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日申報(bào)的位于無錫市、鄭州市等共32套房地產(chǎn)。九、價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值十、評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年12月31日十一、評(píng)估方法：市場(chǎng)法十二、評(píng)估結(jié)論：截至評(píng)估基準(zhǔn)日，在本報(bào)告所列假設(shè)和前提條件下，矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司申報(bào)的納入評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)賬面價(jià)值為6,754.59萬元，在運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估后，含稅評(píng)估值為6,475.76萬元(大寫人民幣陸仟肆佰柒拾伍萬柒仟陸佰元整),評(píng)估減值278.83萬元，減值率4.13%。評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表。十三、特別事項(xiàng)說明：銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電話真：021-633911163矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告詳見本評(píng)估報(bào)告正文第十二項(xiàng)“特別事項(xiàng)說明”部分。十四、評(píng)估結(jié)論使用有效期：本評(píng)估結(jié)論僅對(duì)矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司擬了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值之經(jīng)濟(jì)行為有效，并僅在評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估基準(zhǔn)日成立。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論使用有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)(即2024年12月31日至2025年12月30日)有效。當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日后的委估資產(chǎn)狀況和外部市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化，致使原評(píng)估結(jié)論失效時(shí)，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)重新委托評(píng)估。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，同時(shí)提請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用者關(guān)注評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估假設(shè)、限制使用條件以及特別事項(xiàng)說明。矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司擬了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值所涉及的位于無錫市、鄭州市等共32套房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信評(píng)報(bào)字(2025)第B00105號(hào)矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司：銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用市場(chǎng)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)貴公司擬進(jìn)行了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值所涉及資產(chǎn)在2024年12月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人概況及其他評(píng)估報(bào)告使用者概況1、委托人及產(chǎn)權(quán)持有人概況委托人暨產(chǎn)權(quán)持有人一名稱：矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司其他股份有限公司(上市)18000萬人民幣深圳市福田區(qū)蓮花街道福中社區(qū)福田中心區(qū)金田路4036號(hào)榮超大廈17層1營業(yè)期限自室內(nèi)外裝飾設(shè)計(jì)，建筑裝修裝飾工程，園林綠化(取得建設(shè)行書后方可經(jīng)營);建筑裝飾材料、家居用品、建筑五金配件的銷售(不含專營、?？?、專賣商品);展覽展示策劃。住房租賃；非居住房地產(chǎn)租賃：軟件銷依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動(dòng))產(chǎn)權(quán)持有人二名稱：深圳市矩陣鳴翠設(shè)計(jì)有限公司深圳市矩陣鳴翠設(shè)計(jì)有限公司股的法人獨(dú)資)1000萬人民幣深圳市福田區(qū)蓮花街道福中社區(qū)福田中心區(qū)金田路4036號(hào)榮超大廈19層1901營業(yè)期限自室內(nèi)外裝飾設(shè)計(jì)，建筑裝修裝飾工程(取得建設(shè)行政主管部門營):園林綠化工程(憑城市園林綠化企業(yè)資質(zhì)證書經(jīng)營);建筑裝飾材料、家居用品、建筑五金配件的銷售(不含專營、?？?、專賣商品);展覽展示規(guī)、國務(wù)院決定禁止的項(xiàng)目除外，限制的項(xiàng)目須取得許可后方可經(jīng)營)2、其他評(píng)估報(bào)告使用者法律、法規(guī)規(guī)定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人。3、委托人和產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系產(chǎn)權(quán)持有人一即委托人，產(chǎn)權(quán)持有人二為委托人全資子公司。矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司擬了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，需要對(duì)該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的位于無錫市、鄭州市等共32套房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為本次經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍評(píng)估對(duì)象為：矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司擬了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值所涉及的位于無錫市、鄭州市等共32套房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估范圍為：矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日申報(bào)的位于無錫市、鄭州市等共32套房地產(chǎn)。具體范圍如下：申報(bào)的主要資產(chǎn)賬面記錄情況如下：固定資產(chǎn)-房屋建筑物申報(bào)明細(xì)表金額單位：人民幣元序號(hào)小區(qū)名稱積(m2)累計(jì)折舊1開區(qū)21時(shí)光印象城區(qū)3龍坡區(qū)4弘陽府區(qū)53卓園里期房6建區(qū)7江山組團(tuán)當(dāng)區(qū)銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電子郵箱：valuer@8一期樓東原九花崗區(qū)區(qū)9一期樓東原九花崗區(qū)區(qū)1棟東樾春風(fēng))昆明市五華區(qū)4棟東樾春風(fēng))昆明市五華區(qū)西安錦西安市長安區(qū)3棟旭渝北區(qū)城青島即墨區(qū)灣城區(qū)1棟(融信潭6號(hào)西郡泰區(qū)1棟6印閱府順德區(qū)10棟官半島順德區(qū)旭時(shí)代姑區(qū)2旭時(shí)代姑區(qū)1旭時(shí)代姑區(qū)6矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電話真子郵箱：1旭時(shí)代姑區(qū)旭時(shí)代姑區(qū)位1期房期房蘇州市海南省期房場(chǎng)稅區(qū)辦公自買買場(chǎng)稅區(qū)辦公自買買場(chǎng)稅區(qū)辦公自買買場(chǎng)稅區(qū)辦公自買買2注：未辦證部分房產(chǎn)賬面價(jià)值為含稅抵債金額、購買金額，已辦證部分房產(chǎn)賬面價(jià)值未經(jīng)審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)(二)委托評(píng)估的資產(chǎn)權(quán)屬情況根據(jù)企業(yè)申報(bào)，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)委派評(píng)估專業(yè)人員參與企業(yè)的資產(chǎn)清查工作，并對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行重點(diǎn)清查，經(jīng)清查核實(shí)，納入評(píng)估范圍的評(píng)估對(duì)象大部分只取得《工抵協(xié)議》、《認(rèn)購協(xié)議》,權(quán)屬具體情況如下：序號(hào)房屋用途積(m2)1份有限公司蘇2024無錫市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0092893號(hào)2時(shí)光印象份有限公司3際設(shè)計(jì)有限公司000848625號(hào)4弘陽府份有限公司贛2023南昌市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0241795號(hào)5里份有限公司6中心份有限公司7江山組團(tuán)(學(xué)府將份有限公司7矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告8矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電子郵箱：valuer@8東原九章賦份有限公司9東原九章賦份有限公司1棟15021905(別份有限公司4棟17021905(別份有限公司府份有限公司3棟407中央份有限公司號(hào)7棟1單元301份有限公司份有限公司1棟1403瀾宸(融信創(chuàng)世紀(jì))份有限公司閩2024平潭不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0003242號(hào)6號(hào)1605長泰鷺西郡份有限公司1棟-6-206印閱府份有限公司粵(2023)佛順不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0233737號(hào)10棟501半島份有限公司份有限公司份有限公司份有限公司份有限公司份有限公司1苑份有限公司苑份有限公司設(shè)計(jì)有限公司蘇2024太倉市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第1221418號(hào)份有限公司份有限公司辦公份有限公司辦公份有限公司辦公B棟421份有限公司辦公銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓9矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(三)委托評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)狀及使用情況企業(yè)申報(bào)的評(píng)估對(duì)象為32套房地產(chǎn)，位于無錫市經(jīng)開區(qū)、重慶市等地區(qū)。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，除卓越·花園里12-603房、好運(yùn)翰林苑1-1-2303、2-1-2303房及?？邶埡饽?7-2216房未交房外，其余房產(chǎn)已交房。已交房屋玖瓏悅10-21-2304房已出租，其余均處于空置狀態(tài)。(四)抵質(zhì)押情況委估資產(chǎn)均未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，未設(shè)立抵押、擔(dān)保、查封等他項(xiàng)權(quán)利狀況。上述列入評(píng)估范圍的資產(chǎn)與資產(chǎn)評(píng)估委托合同確定的范圍一致。四、價(jià)值類型本報(bào)告評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。選擇市場(chǎng)價(jià)值作為本次評(píng)估的價(jià)值類型，是遵照價(jià)值類型與評(píng)估目的相一致的原則，并充分考慮市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素。五、評(píng)估基準(zhǔn)日根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估委托合同的約定，本次評(píng)估的評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。選取上述日期為評(píng)估基準(zhǔn)日的理由是：1、根據(jù)評(píng)估目的與委托人協(xié)商確定評(píng)估基準(zhǔn)日。主要考慮使評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能與評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日接近，使評(píng)估結(jié)論較合理地為評(píng)估目的服務(wù)。2、選擇月末會(huì)計(jì)結(jié)算日作為評(píng)估基準(zhǔn)日，能夠較全面地反映被評(píng)估資產(chǎn)的總體情況，便于資產(chǎn)清查核實(shí)等工作的開展。產(chǎn)權(quán)持有人委估資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的相關(guān)業(yè)務(wù)已按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算至評(píng)估基準(zhǔn)日。六、評(píng)估依據(jù)(一)法律、法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過);2、《中華人民共和國民法典》(2021年1月1日第13屆全國人民代表大會(huì)第3次會(huì)議10矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電話真：0213、《中華人民共和國公司法》(2023年12月29日第十四屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議第二次修訂);4、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》(財(cái)政部令第33號(hào)，2014年7月23日財(cái)政部關(guān)于修改《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》的決定);5、《中華人民共和國增值稅暫行條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第538號(hào)，2008年11月5日國務(wù)院第34次常務(wù)會(huì)議修訂);6、財(cái)政部稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》;7、《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(2017年4月21日財(cái)政部令第86號(hào));8、《中華人民共和國證券法》(中華人民共和國主席令(第三十七號(hào)));9、其他有關(guān)的法律法規(guī)。(二)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1、財(cái)政部《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》財(cái)資〔2017〕43號(hào)(2017年8月29日);2、中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》中評(píng)協(xié)〔2017〕30號(hào)(2017年9月133、中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》中評(píng)協(xié)〔2018〕36號(hào)(2018年10月29日);4、中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》中評(píng)協(xié)〔2018〕35號(hào)(2018年10月29日);5、中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》中評(píng)協(xié)〔2017〕33號(hào)(2017年9月13日);6、中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》中評(píng)協(xié)〔2018〕37號(hào)(2018年10月29日);7、中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》中評(píng)協(xié)〔2017〕38號(hào)(2017年98、中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》中評(píng)協(xié)〔2017〕46號(hào)(20179、中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》中評(píng)協(xié)〔2017〕47號(hào)(2017年9月13日修訂);10、中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》中評(píng)協(xié)〔2017〕48號(hào)(201711矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓11、中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》中評(píng)協(xié)〔2019〕35號(hào)(201912、中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)《資產(chǎn)評(píng)估專家指引第8號(hào)——資產(chǎn)評(píng)估中的核查驗(yàn)證》(中評(píng)協(xié)〔2019〕39號(hào))。(三)產(chǎn)權(quán)依據(jù)1、產(chǎn)權(quán)持有人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；2、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》、《工抵協(xié)議》、《認(rèn)購協(xié)議》;(四)取價(jià)依據(jù)3、國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料；4、評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)有關(guān)價(jià)格信息資料；5、產(chǎn)權(quán)持有人提供的資產(chǎn)清單和資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表；6、委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的其他與評(píng)估有關(guān)的資料；7、經(jīng)實(shí)地盤點(diǎn)核實(shí)后填寫的委估資產(chǎn)清單；8、評(píng)估人員收集的各類與評(píng)估相關(guān)的佐證資料。(五)其他依據(jù)1、《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》(原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布);2、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291-2015;七、評(píng)估方法(一)評(píng)估方法的選擇的依據(jù)(1)《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》第十六條，“確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評(píng)估方法。”。(2)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-不動(dòng)產(chǎn)》第十六條，"執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法的適用性，選擇評(píng)估方法。"。(二)評(píng)估方法的適用條件市場(chǎng)法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可12矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電話真：021比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)所獲取可比案例成交數(shù)據(jù)的可靠性、可收集到的可比案例數(shù)量，考慮市場(chǎng)法的適用性。(2)收益法收益法是預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)情況、所獲取評(píng)估資料的充分性，恰當(dāng)考慮收益法的適用性。(3)成本法成本法是測(cè)算評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法；或者測(cè)算評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的重置成本或重建成本和成新率，將重置成本或重建成本乘以成新率得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、房地產(chǎn)重復(fù)開發(fā)建設(shè)的可行性，恰當(dāng)考慮成本法的適用性。(4)假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法是求得評(píng)估對(duì)象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價(jià)值，將開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。其中，將開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日后相減得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，稱為動(dòng)態(tài)分析法；將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，稱為靜態(tài)分析法。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則正確判斷評(píng)估對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、建筑規(guī)模、檔次等),是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況、正確預(yù)測(cè)了評(píng)估對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，恰當(dāng)考慮假設(shè)開發(fā)法的適用性。(三)評(píng)估方法的選擇本項(xiàng)目評(píng)估方法適用性分析(1)市場(chǎng)法適用性分析評(píng)估對(duì)象均位于房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍的地區(qū)，周邊類似可比案例市場(chǎng)交易案例較多，且較易搜集，適宜采用市場(chǎng)法。(2)收益法適用性分析評(píng)估對(duì)象多為未交房的期房，雖然具有收益性，但是由于物業(yè)租售不成比，收益法測(cè)算結(jié)果不能反映其市場(chǎng)價(jià)值，因此不宜選用收益法。13矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓(3)成本法適用性分析評(píng)估對(duì)象為住宅及商業(yè)用途房地產(chǎn)，住宅、商業(yè)用途房地產(chǎn)價(jià)格是由其供求關(guān)系和收益能力決定而非成本，采用成本法難以反映目前正常的價(jià)格水平，相對(duì)于成本法，市場(chǎng)法的評(píng)估結(jié)果更能客觀反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，故本次評(píng)估未采用成本法評(píng)估。(4)假設(shè)開發(fā)法適用性分析評(píng)估范圍內(nèi)的期房均為產(chǎn)權(quán)持有單位認(rèn)購的單套工抵房，不屬于房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目，不具備再開發(fā)條件，故不適宜采用假設(shè)開發(fā)法。(四)所選用評(píng)估方法的介紹市場(chǎng)法是指在一定條件下，選擇與評(píng)估對(duì)象屬于同一供需圈，條件類似或使用價(jià)值相同的若干房地產(chǎn)出租交易案例作為比較實(shí)例，就交易情況、市場(chǎng)狀況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等條件與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行對(duì)照比較，并對(duì)比較實(shí)例進(jìn)行修正，從而確定評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值的方法。該方法的基本公式如下：評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格=可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況修正系數(shù)×區(qū)位狀況修正系數(shù)×實(shí)物狀況修正系數(shù)×權(quán)益狀況修正系數(shù)運(yùn)用市場(chǎng)法按下列基本步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例的有關(guān)資料；②選取有效的可比市場(chǎng)交易實(shí)例，應(yīng)從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：a是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)；b成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不超過一年；c成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格；③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行市場(chǎng)狀況修正；⑥進(jìn)行區(qū)位狀況修正；⑦實(shí)物狀況因素修正；⑧權(quán)益狀況因素修正；⑨上述每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20%,綜合調(diào)整不得超過30%;⑩求得比準(zhǔn)價(jià)格，確定被評(píng)估建筑物(或房地產(chǎn))的評(píng)估值。(五)評(píng)估思路評(píng)估技術(shù)思路：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察，評(píng)估對(duì)象位于重慶市、南昌市等區(qū)域，所在位置區(qū)域位置較優(yōu)，交通便捷度較高，周邊類似售價(jià)可比案例市場(chǎng)交易較多，且較易搜集，因此采用市14矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算。通過以上分析，本次評(píng)估采用市場(chǎng)法進(jìn)行確認(rèn)評(píng)估值。八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況本公司選派資產(chǎn)評(píng)估人員，組成評(píng)估項(xiàng)目小組，歷經(jīng)評(píng)估前期準(zhǔn)備工作、正式進(jìn)駐企業(yè)，開始評(píng)估工作、完成現(xiàn)場(chǎng)工作、出具評(píng)估報(bào)告書，具體過程如下：(一)明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)承接評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，通過與委托人溝通、查閱資料或初步調(diào)查等方式，明確委托人、產(chǎn)權(quán)持有人、其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人等相關(guān)當(dāng)事方、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、價(jià)值類型、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估假設(shè)和限制條件等評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)。(二)簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況，綜合分析專業(yè)勝任能力和獨(dú)立性，評(píng)價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，確定承接評(píng)估業(yè)務(wù)后，與委托人簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同。(三)編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃根據(jù)本評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)、規(guī)模和復(fù)雜程度，編制合理的資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃，并根據(jù)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過程中的具體情況及時(shí)修改、補(bǔ)充資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃。(四)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行必要的勘查，指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評(píng)估資料，核實(shí)資產(chǎn)與驗(yàn)證資料，包括將資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表與產(chǎn)權(quán)持有人有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表、總賬、明細(xì)賬進(jìn)行核對(duì)，并對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行驗(yàn)證，采取必要措施確信資料來源的可靠性，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)勘查，了解資產(chǎn)的使用狀況及性能。(五)確定評(píng)估方法并收集資產(chǎn)評(píng)估資料通過對(duì)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)的調(diào)查了解，確定適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，同時(shí)收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的市場(chǎng)資料及信息，根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的進(jìn)展情況及時(shí)補(bǔ)充收集所需要的評(píng)估資料。(六)評(píng)定估算及內(nèi)部復(fù)核整理產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料、收集到的市場(chǎng)資料及信息，在對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行分析，根據(jù)評(píng)估基本原理和規(guī)范要求恰當(dāng)運(yùn)用評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估形成初步評(píng)估結(jié)論，對(duì)信息資料、參數(shù)數(shù)量、質(zhì)量和選取的合理性等進(jìn)行綜合分析形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論，按評(píng)估準(zhǔn)則的要求撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行必要的內(nèi)部復(fù)核工作。(七)出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓15矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告與委托人及資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行必要的溝通，聽取各方對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的反饋意見并引導(dǎo)委托人及其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人合理理解資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論，出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告并以恰當(dāng)?shù)姆绞教峤唤o委托人。(八)評(píng)估檔案歸檔按照法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求對(duì)工作底稿、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他相關(guān)資料進(jìn)行整理，形成資產(chǎn)評(píng)估檔案。九、評(píng)估假設(shè)(一)基礎(chǔ)性假設(shè)1、交易假設(shè)：假設(shè)評(píng)估對(duì)象處于交易過程中，評(píng)估師根據(jù)評(píng)估對(duì)象的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果是對(duì)評(píng)估對(duì)象最可能達(dá)成交易價(jià)格的估計(jì)。2、公開市場(chǎng)假設(shè)：假設(shè)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)是在公開市場(chǎng)上進(jìn)行交易的，在該市場(chǎng)上，買者與賣者的地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的、非強(qiáng)制條件下進(jìn)行的。3、資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)：資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)評(píng)估時(shí)需根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用，相應(yīng)確定評(píng)估方法、參數(shù)和依據(jù)。(二)預(yù)測(cè)假設(shè)1、一般假設(shè)(1)在評(píng)估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)；(2)評(píng)估對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓；(3)任何有關(guān)評(píng)估對(duì)象的運(yùn)作方式、程序均符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)；(4)本次評(píng)估結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響；(5)假設(shè)本報(bào)告以評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的狀況為依據(jù)進(jìn)行的，且以該狀況在評(píng)估報(bào)告使用期限內(nèi)無重大變化為前提。(6)本次評(píng)估未考慮除已披露事項(xiàng)外可能與評(píng)估對(duì)象產(chǎn)權(quán)人有關(guān)的債權(quán)及債務(wù)情況對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響；(7)本報(bào)告評(píng)估結(jié)果沒有考慮快速變現(xiàn)、稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁等特殊的交易方式，如上述條件發(fā)生變化，評(píng)估結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整；(8)假設(shè)委托人和產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料真實(shí)、完整、可靠，不存在應(yīng)提供而未提供、評(píng)估專業(yè)人員已履行必要評(píng)估程序仍無法獲知的其他可能影響評(píng)估結(jié)論的瑕疵事項(xiàng)、或有事項(xiàng)等。2、特殊假設(shè)及主要參數(shù)(1)對(duì)于本次評(píng)估報(bào)告中被評(píng)估資產(chǎn)的法律描述或法律事項(xiàng)(包括其權(quán)屬或負(fù)擔(dān)性限制),委托人即產(chǎn)權(quán)持有人按準(zhǔn)則要求進(jìn)行一般性的調(diào)查。除在工作報(bào)告中已有揭示以外，假定評(píng)估過程中所評(píng)資產(chǎn)的權(quán)屬為良好的和可在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的沒有受侵犯或無其他負(fù)擔(dān)性限制的；(2)我們對(duì)價(jià)值的估算是根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日本地貨幣購買力作出的；(3)本評(píng)估報(bào)告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價(jià)值分析的因素都已在我們與產(chǎn)權(quán)持有人之間充分揭示的前提下做出的。(4)假設(shè)本次評(píng)估范圍內(nèi)的期房，均能按設(shè)定的竣工日期建成，并交付使用。(三)限制性假設(shè)1、本評(píng)估報(bào)告假設(shè)由委托方提供的法律文件、技術(shù)資料等評(píng)估相關(guān)資料均真實(shí)可信，對(duì)于本評(píng)估報(bào)告中評(píng)估價(jià)值評(píng)估結(jié)論所依據(jù)由委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的信息資料，但對(duì)這些信息資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性我公司不做任何保證。我們亦不承擔(dān)與評(píng)估對(duì)象涉及資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的任何法律事宜。2、除非另有說明，本評(píng)估報(bào)告假設(shè)通過可見實(shí)體外表對(duì)評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，與其實(shí)際經(jīng)濟(jì)使用壽命基本相符。本次評(píng)估未對(duì)該等資產(chǎn)的技術(shù)數(shù)據(jù)、技術(shù)狀態(tài)、結(jié)構(gòu)、附屬物等進(jìn)行專項(xiàng)技術(shù)檢測(cè)。評(píng)估人員運(yùn)用市場(chǎng)法對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，認(rèn)定這些假設(shè)條件在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，并根據(jù)這些假設(shè)推論出相應(yīng)的評(píng)估結(jié)論。如果未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化或其它假設(shè)條件不成立時(shí)，評(píng)估人員將不承擔(dān)由于假設(shè)條件的改變而可能推導(dǎo)出不同評(píng)估結(jié)果的責(zé)任。十、評(píng)估結(jié)論截至評(píng)估基準(zhǔn)日，在本報(bào)告所列假設(shè)和前提條件下，矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司申報(bào)的納入評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)賬面價(jià)值為6,754.59萬元，在運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估后，含稅評(píng)估值為6,475.76萬元(大寫人民幣陸仟肆佰柒拾伍萬柒仟陸佰元整),評(píng)估減值278.83萬元，減值率4.13%。評(píng)估結(jié)果匯總表A固定資產(chǎn)-房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表。納入評(píng)估范圍的房地產(chǎn)減值278.83萬元，減值率4.13%,減值的原因主要是：1、房地產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)會(huì)隨著供求情況產(chǎn)生輕微波動(dòng)。2、受近期宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不佳及政策調(diào)控的影響，全國范圍內(nèi)多個(gè)城市的住房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)不同程度下跌。十一、評(píng)估結(jié)論成立的條件1、本評(píng)估結(jié)論系根據(jù)評(píng)估報(bào)告中描述的原則、依據(jù)、假設(shè)、方法、程序得出的，只有在上述原則、依據(jù)、假設(shè)存在的條件下成立；2、本評(píng)估結(jié)論僅為本評(píng)估目的服務(wù)；3、本評(píng)估結(jié)論未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力的影響；4、本評(píng)估結(jié)論未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響；5、本報(bào)告評(píng)估結(jié)論是由本評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的，受本機(jī)構(gòu)評(píng)估人員的職業(yè)水平和能力的影響。十二、特別事項(xiàng)說明(一)引用其他機(jī)構(gòu)出具報(bào)告結(jié)論的情況，并說明承擔(dān)引用不當(dāng)?shù)南嚓P(guān)責(zé)任；本次評(píng)估未引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告。(二)權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形；截至評(píng)估基準(zhǔn)日，納入評(píng)估范圍的未辦理產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)面積由產(chǎn)權(quán)持有人等根據(jù)《認(rèn)購協(xié)議》申報(bào)，評(píng)估人員核實(shí)確定，本次評(píng)估未考慮后續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)證需支付相關(guān)費(fèi)用對(duì)評(píng)估值的影響；若日后上述房地產(chǎn)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛等事項(xiàng)其責(zé)任由委托方及產(chǎn)權(quán)持有人負(fù)責(zé)。若日后辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，證載面積等信息與本次申報(bào)不一致，其評(píng)估結(jié)論需根據(jù)證載相關(guān)信息進(jìn)行調(diào)整，提請(qǐng)報(bào)告使用人關(guān)注該事項(xiàng)。(三)評(píng)估程序受到限制的情形；無18矩陣縱橫設(shè)計(jì)股份有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓無。(五)評(píng)估基準(zhǔn)日存在的法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項(xiàng)；無。(六)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評(píng)估對(duì)象的關(guān)系；無。(七)評(píng)估基準(zhǔn)日至資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日之間可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的事項(xiàng)；無。(八)本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形；無。(九)其他需要說明的事項(xiàng)。1、報(bào)告中的評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場(chǎng)的原則確定的市場(chǎng)價(jià)值，報(bào)告中評(píng)估結(jié)果的內(nèi)涵包含不動(dòng)產(chǎn)交易過程中轉(zhuǎn)讓方需要承擔(dān)的增值稅；2、本次評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的和基準(zhǔn)日下，根據(jù)公開市場(chǎng)的原則確定的現(xiàn)行公允市價(jià)，沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保、訴訟賠償?shù)仁乱?，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響；3、評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人的決策責(zé)任。評(píng)估結(jié)論不應(yīng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證；4、本評(píng)估報(bào)告僅為本次評(píng)估目的提供參考價(jià)值，不能用于減值測(cè)試、招商、投資、產(chǎn)權(quán)交易、抵押等目的。一般來說，由于評(píng)估目的不同、價(jià)值類型不同、評(píng)估基準(zhǔn)日不同，同樣的資產(chǎn)會(huì)表現(xiàn)出不同的價(jià)值，我們對(duì)因評(píng)估報(bào)告使用不當(dāng)而造成的后果不承擔(dān)責(zé)任；5、評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任是對(duì)本報(bào)告所述評(píng)估目的下的資產(chǎn)價(jià)值量做出專業(yè)判斷，不涉及到評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估目的所對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為的可行性做出任何判斷。評(píng)估工作不可避免地在一定程度上依賴于委托人和產(chǎn)權(quán)持有人提供的關(guān)于評(píng)估對(duì)象的信息資料，因此，評(píng)估工作是以委托人和產(chǎn)權(quán)持有人提供的有關(guān)資產(chǎn)所有權(quán)文件、證件等評(píng)估相關(guān)文件、資料的真實(shí)合法為前提。相關(guān)資料的真實(shí)性、合法性及完整性由委托方及產(chǎn)權(quán)持有人負(fù)責(zé)；6、本次評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場(chǎng)的原則確定的市