新疆2025年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》知識(shí)：對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、長(zhǎng)期趨勢(shì)法應(yīng)用的假設(shè)前提條件為__。

A．過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來繼續(xù)存在

B．房地產(chǎn)市場(chǎng)無明顯季節(jié)性波動(dòng)

C．忽略了政府宏觀調(diào)控因素對(duì)價(jià)格的影響

D．市場(chǎng)上能夠找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料2、開發(fā)投資的投資者主要是__。

A．賺取開發(fā)利潤

B．保值增值

C．獲得收益

D．消費(fèi)3、下列關(guān)于需求規(guī)律，表述錯(cuò)誤的是。

A：在其他條件不變的情況下，某商品的需求量與該商品價(jià)格之間呈反方向變動(dòng)

B：需求量隨商品本身價(jià)格的下降而增加

C：需求量隨商品本身價(jià)格的上升而增加

D：需求量隨商品本身價(jià)格的上升而減少

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照“四三二一法則”計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為．【2025年考題】

A：78％

B：85％

C：117％

D：150％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場(chǎng)整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是（）。

A．0.25

B．0.50

C．1.5

D．2.006、拆遷辦是指。

A：市、縣房屋行政主管部門

B：取得房屋拆遷許可證的單位

C：市、縣規(guī)劃行政主管部門

D：專門從事房屋拆遷的單位

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章7、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起__日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

A．60

B．45

C．30

D．158、土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的，土地增值稅應(yīng)納稅額的速算公式是。

A：應(yīng)納稅額=土地增值額×30％

B：應(yīng)納稅額=土地增值額×40％-扣除項(xiàng)目×5％

C：應(yīng)納稅額=土地增值額×50％-扣除項(xiàng)目×15％

D：應(yīng)納稅額=土地增值額×60％-扣除項(xiàng)目金額×35％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見，摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及。

A：相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施

B：土地的形狀

C：組合完成的功能

D：立體空間

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、__經(jīng)民政部批準(zhǔn)成立了“中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)”這一全國性的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。

A．1994年7月5

B．1993年7月5日

C．1994年8月15日

D．1993年6月1日

11、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)作業(yè)期為2025年5月20日~5月30日，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為1年．2025年5月20日，甲利用該估價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)辦理了16年的抵押貸款，則該估價(jià)報(bào)告的存檔期應(yīng)不少于．【2025年考題】

A：15年

B：16年

C：17年

D：20年

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、以下有關(guān)現(xiàn)房與期房之間的關(guān)系的表達(dá)式中，正確的是。

A：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

B：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

C：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格+預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

D：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格+預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格13、當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目用地面積一定時(shí)，決定項(xiàng)目可建筑面積數(shù)量的是__。

A．容積率

B．建筑高度

C．建筑規(guī)模

D．建設(shè)工程14、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)行全國。

A：統(tǒng)一大綱

B：統(tǒng)一命題

C：統(tǒng)一組織

D：統(tǒng)一閱卷

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長(zhǎng)時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過程反映了房地產(chǎn)的（）。

A．不可移動(dòng)性

B．適應(yīng)性

C．弱流動(dòng)性

D．相互影響性16、拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，補(bǔ)償方式為。

A：貨幣補(bǔ)償

B：產(chǎn)權(quán)調(diào)換

C：產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償

D：加倍補(bǔ)償

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章17、下列關(guān)于全民和集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)營使用集體土地，表述錯(cuò)誤的是。

A：全民所有制企業(yè)、城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)可以同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資興辦聯(lián)營企業(yè)，使用集體土地須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)

B：經(jīng)批準(zhǔn)使用的土地，可以按照國家建設(shè)用地的規(guī)定實(shí)行征收，也可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件

C：聯(lián)營企業(yè)用地，可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì)

D：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件的，必須計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi)和各種補(bǔ)助費(fèi)

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章18、假設(shè)某建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期4年，各年計(jì)劃投資額分別為：第一年3600萬元，第二年4800萬元，第三年3800萬元，第四年3400萬元，年平均價(jià)格上漲率為5％，則該項(xiàng)目建設(shè)期間漲價(jià)預(yù)備費(fèi)為__萬元。

A．1130.00

B．1165.43

C．1910.00

D．2025.7019、某宗土地的面積為1000㎡，其上建筑物的建筑面積為5000㎡，建筑物的基底面積為700㎡，建筑物層數(shù)為8層，則該宗土地的容積率為．【2025年考題】

A：8．0

B：5．6

C：5．0

D：0．7

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是．【2025年考題】

A：裝修改造

B：需求增加

C：通貨膨脹

D：改進(jìn)物業(yè)管理

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、從事市場(chǎng)營銷工作最基本的一點(diǎn)就是要清楚地了解__的市場(chǎng)需求以及消費(fèi)者或可能的買主的消費(fèi)觀念和偏好。

A．過去

B．潛在

C．相關(guān)

D．未來22、下列關(guān)于抵押的表述中，不正確的是__。

A．抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務(wù)人

B．在建工程抵押時(shí)，登記機(jī)關(guān)不得核發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》

C．因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災(zāi)致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供擔(dān)?；蛘咴黾訐?dān)保以彌補(bǔ)不足

D．抵押物可以重復(fù)抵押23、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27m，前街路線價(jià)為2000元／㎡，后街路線價(jià)為1000元／㎡，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為。

A：9m

B：13．5m

C：15m

D：18m

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、征用集體土地的耕地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的__倍。

A．3～5

B．3～6

C．3～10

D．10～2025、施工單位簽署質(zhì)量合格的文件上，必須有的簽字蓋章。

A：注冊(cè)建筑師

B：注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師

C：注冊(cè)建造師

D：注冊(cè)監(jiān)理工程師

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、在求取建筑物折舊時(shí)，如果建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，下列說法中不正確的是__。

A．對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。

B．對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計(jì)算建筑物折舊。

C．對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照土地，使用期限計(jì)算建筑物折舊。

D．對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物的實(shí)際年齡加上土地使用權(quán)的剩余使用年限計(jì)算建筑物折舊。2、如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4，房地產(chǎn)投資評(píng)估的模型所用的折現(xiàn)率為__。

A．8%

B．4%

C．14%

D．12%3、__不屬于市政公用設(shè)施用地。

A．公共交通用地

B．煤氣調(diào)壓站

C．廣場(chǎng)用地

D．火葬場(chǎng)4、我國信托業(yè)務(wù)的范圍包括。

A：金融業(yè)務(wù)

B：委托業(yè)務(wù)

C：代理業(yè)務(wù)

D：外匯業(yè)務(wù)

E：信托業(yè)務(wù)5、《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)有。

A：查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明

B：審查申請(qǐng)人提供的評(píng)估報(bào)告

C：就登記有關(guān)事項(xiàng)詢問當(dāng)事人

D：必要時(shí)對(duì)被登記房屋進(jìn)行實(shí)地查看

E：及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)6、金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，凡綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過（）的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。

A．50%

B．60%

C．70%

D．80%7、下列關(guān)于建筑材料性質(zhì)的表述中，正確的是__。

A．材料的密度是指材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)下的體積之比

B．凡是內(nèi)部有孔隙的材料，其密實(shí)度都大于1

C．材料的耐水性是指材料在飽和水作用下強(qiáng)度顯著降低的性質(zhì)

D．材料的彈性是指材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力去掉后變形不能完全恢復(fù)，但也不即行破壞的性質(zhì)8、有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目的投資收益率為l0％，銀行貸款利率為6％，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值期望值為235萬元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為95萬元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是。

A：52％

B：58％

C：40％

D：68％

E：借款合同9、按我國現(xiàn)行規(guī)定，預(yù)備費(fèi)包括兩部分。

A：基本預(yù)備費(fèi)

B：人工預(yù)備費(fèi)

C：漲價(jià)預(yù)備費(fèi)

D：工程預(yù)備費(fèi)

E：材料預(yù)備費(fèi)10、關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法正確的是__。

A．所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”，就是強(qiáng)調(diào)不可移動(dòng)性對(duì)房地產(chǎn)投資的重要性。

B．房地產(chǎn)的自然壽命比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多，我們看到的一些項(xiàng)目被拆遷是因?yàn)槠渥匀粔勖K結(jié)了，沒有在被使用的價(jià)值。

C．對(duì)于特殊物業(yè)高速公路，由于對(duì)其施工技術(shù)和建筑水平要求很高，耐用期限會(huì)很長(zhǎng)，所以其適應(yīng)性很強(qiáng)。

D．世界上沒有完全一樣的東西，這可以很好的解釋房地產(chǎn)價(jià)格的異質(zhì)性。

11、下列關(guān)于房地產(chǎn)圖的比例尺，表述正確的是。

A：城市地籍圖比例尺一般為1：500

B：宗地圖要求必須按比例真實(shí)繪制，比例尺一般為1：500或大于1：500

C：建筑物密集地區(qū)的房產(chǎn)分幅圖一般采用1：1000的比例尺，其他區(qū)域的房產(chǎn)分幅圖可以采用1：500比例尺

D：房產(chǎn)分丘圖的比例尺為1：100—1：1000

E：房產(chǎn)分戶圖的比例尺一般為1：20012、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括．【2025年考題】

A：土地補(bǔ)償費(fèi)

B：安置補(bǔ)助費(fèi)

C：地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)

D：土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用

E：安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用13、可比實(shí)例選取的恰當(dāng)與否，直接影響到市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重，選取可比實(shí)例應(yīng)符合的要求有。

A：可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)

B：可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)對(duì)象吻合

C：可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合

D：可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)

E：可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格14、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不符合職業(yè)道德行為的有。

A：某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估

B：某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動(dòng)聘請(qǐng)有關(guān)專家提供幫助

C：某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查

D：估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡(jiǎn)單，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)

E：某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告15、目前，住房公積金管理中心對(duì)住房公積金收支業(yè)務(wù)一般采用__原則進(jìn)行核算。

A．雙項(xiàng)財(cái)政制

B．單項(xiàng)財(cái)政制

C．權(quán)責(zé)發(fā)生制

D．權(quán)責(zé)利用制16、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的特點(diǎn)主要有。

A：市場(chǎng)供給在短期缺乏彈性

B：市場(chǎng)供給具有非同質(zhì)性

C：具有高度的壟斷性

D：具有競(jìng)爭(zhēng)的完全性和充分性

E：具有高度的適應(yīng)性17、下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是__。

A．審計(jì)費(fèi)

B．利息

C．外匯匯兌凈損失

D．融資代理費(fèi)18、下列關(guān)于訴訟時(shí)效的說法不正確的是__。

A．訴訟時(shí)效是指權(quán)利人在法定期限內(nèi)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)關(guān)保護(hù)其權(quán)利的權(quán)利

B．訴訟時(shí)效消滅的是一種請(qǐng)求權(quán)，而不消滅實(shí)體權(quán)利

C．《民法通則》規(guī)定，超過訴訟時(shí)效期間，當(dāng)事人自愿履行的，不受訴訟時(shí)效限制

D．履行后，當(dāng)事人可以以不知時(shí)效期間已過為由而要求返還

E．訴訟時(shí)效期間可分為普通訴訟時(shí)效、特別訴訟時(shí)效和長(zhǎng)期訴訟時(shí)效19、下列指標(biāo)中，屬于控制性詳細(xì)規(guī)劃中規(guī)定性指標(biāo)的有。(2025年試題)

A：建筑密度

B：建筑控制高度

C：建筑色彩

D：建筑紅線后退距離

E：容積率20、我國有期限的出讓土地使用權(quán)應(yīng)計(jì)提__。

A．利率

B．損失

C．升值空間

D．折舊21、我國房屋權(quán)屬登記__。

A．具有公信力

B．公告是必經(jīng)程序

C．是一項(xiàng)法定制度

D．為權(quán)利動(dòng)態(tài)登記

E．可以制作頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書22、房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有__。

A．可逆性和可延期性

B．可逆性和不可延期性

C．不可逆性和可延期性

D．不可逆性和不可延期性23、下列計(jì)算一半建筑面積的是__。

A．無柱的雨篷

B．無頂蓋的室外樓梯

C．騎樓