成功經濟型別墅社區案例分析成功經濟型別墅社區案例分析廣州經濟型別墅社區代表：東方夏灣拿沈陽經濟型別墅社區代表：九如溪谷案例1：九如溪谷〔沈陽〕總占地：666畝總建面積：約47萬平米容積率：1.058開發時間：2005年底區位：城市遠郊，沈北輝山地區，距市區40公里，交通條件：沈北公路聯系自然資源：南臨蒲河，北依輝山，具有較好景觀條件開發背景：位于沈陽的主要別墅聚集區，面臨眾多別墅大盤競爭，在資源、規模、配套上不具備優勢，通過市場定位以及產品的差異贏得市場空間強調用地的經濟性，重視住宅貨量集約的公共區域設置，以簡單商業、會所作為考慮少量內部景觀空間營造通過圍合的布局形式布局提升住宅貨量采用圍合的方式，最經濟的用地布局集約配套設置，對配套和內部景觀空間考慮較少中高端定位，相對高端產品低總價的策略形成市場差異物業類型戶型面積單價區間（元/平米）總價區間（萬元）小獨棟220~240m26500~6600143~158聯排別墅180~200m25300~550095~110情景洋房100~130m24000~480040~62小高層114~116m2340038~39多聯排經濟型別墅為主，豐富的產品線以提升容積率，提升工程收益相對緊湊的戶型面積，有利于控制產品總價局部聯排別墅以磚混結構降低造價，形成價格的競爭力成功以中式情調、人文關心吸引市區中產客群強調山水、合院，以中式的宣傳元素吸引及拉動客戶表達中式人文情調的宣傳得到中產客戶的認同和追捧但產品、園林對工程調性演繹缺乏，社區氣氛弱沒有明顯風格的建筑沒有表達中式情調的院落空間別墅區簡單而緊致的布局，最大化利用土地集約公共區：酒店、廣場及其他公共服務設施少量獨棟別墅提升項目的價值雙拼別墅、公寓形成獨棟與多聯排的區隔多聯排為發展重點簡單而緊湊的建筑布局盡可能集約的公共空間，并不強調配套內部幾乎沒有大景觀空間資源條件平庸，但利用獨特的主題和風格創造了度假特色整體資源和景觀條件較為有限社區規劃和建筑設計中融入拉丁風情，豐富樓盤特色和內涵，增加附加值強調入口情景區的營造，吸引客戶眼球度假酒店公建配套入口區域通過公共建筑群圍合形成良好的社區氣氛低總價策略，贏得市場空間；產品多元，試探市場2004年入市，均價僅2900元/m2，以聚集人氣，為后期開展作鋪墊產品結構相對多元，對不同市場均進行了試探；但由于市場和社區均未成熟，整體銷售情況一般

多聯排

雙聯排

獨立別墅商鋪與公寓東方夏灣拿首期、二期戶型設置及售價情況面積總價聯排住宅130~170m235~50萬獨立別墅200~250m2100~130萬酒店式公寓70~120m216~35萬商鋪12~200m25000元/m2中產階級及二次置業人群營銷推廣方向以廣州為主，2007年6月之前成交客戶中廣州客戶占至70％，成交客戶群體相對年輕，年齡集中在30～45歲這個年齡段局部機構客戶開盤內部認購主要面向機構關系客戶，特價積蓄高素質人群會議、培訓的商務渡假休閑置業人士〔目前未有效實現〕酒店配套針對此類商務客戶，并以集團內部需求為開端局部港澳臺、外籍、外省經商人士〔目前未有效實現〕設想依托新機場經濟帶輻射外圍，目前未見成效東方夏灣拿最初客戶定位細分為四類人：經濟型別墅社區定位要素梳理規劃最大化利用土地，集約、緊致規劃建筑風格以風情的建筑風格，形成獨特社區氛圍和識別性產品緊湊型產品為主調，強調低總價，形成差異競爭景觀節約型景觀空間原則，基本不設置大景觀空間配套最經濟的配套原則，集約設置社區氛圍營造通過人文情調宣揚、異域風情展示，演繹項目獨特的社區氛圍，引起客戶心理共鳴表現：風情、富有獨特人文情調，適宜的、高品質的居所，提供第二種生活模式內在：集約、經濟，最小的投入，最大的利潤可能經濟型別墅社區定位要素梳理規劃最大化利用土地，集約、緊致規劃建筑風格以風情的建筑風格，形成獨特社區氛圍和識別性產品緊湊型產品為主調，