價值工程在房地產(chǎn)工程產(chǎn)品決策中的應用

——工商管理二班

閆玉陽一、價值工程法應用的一般步驟二、方案的擬訂及本錢系數(shù)確實定三、功能指標系統(tǒng)的選擇四、功能指標重要系數(shù)確實定五、方案的功能滿足程度評分六、方案價值系數(shù)的計算七、總結一、價值工程法應用的一般步驟

(1)選擇價值工程對象，擬訂價值工程的評價方案。根據(jù)房地產(chǎn)工程產(chǎn)品的設計構思，提出幾種工程產(chǎn)品實施的可行性方案，為方案的比較分析提供根底。(2)搜集資料，確定功能指標體系。對房地產(chǎn)工程產(chǎn)品設計方案的有關評價指標進行實際現(xiàn)狀調查，確定價值]程分析的功能評價指標體系。(3)確定功能指標的重要性系數(shù)。根據(jù)用戶、銷售人員、專家對房地產(chǎn)工程產(chǎn)品市場適應性的評分，確定產(chǎn)品功能評價指標的重要性系數(shù)。(4)確定不同產(chǎn)品方案功能評價系數(shù)根據(jù)房地產(chǎn)工程產(chǎn)品方案的市場適應性，結合產(chǎn)品功能指標的重要性系數(shù)，確定各方案的功能評價系數(shù)。(5)確定價值系數(shù)，準確選擇方案二、方案的擬訂及本錢系數(shù)確實定下面對某個實際發(fā)生的工程，采用價值工程評價法進行產(chǎn)品決策的實例分析，比較現(xiàn)實狀況與分析結果是否一致，分析價值工程法住房地產(chǎn)工程產(chǎn)品選擇決策過程中的適應性。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)商要在某城區(qū)內的二級地段進行住宅開發(fā)，地塊面積為200畝，一邊臨水，一邊緊鄰城市次干道，周邊居民收入水平和環(huán)境條件一般。現(xiàn)對此地塊住宅開發(fā)進行產(chǎn)品的檔次定位分析。根據(jù)地塊的城市規(guī)劃用途、地段特征以及周邊城市居民的收入狀況，現(xiàn)擬定建設三種不同住宅標準的住宅小區(qū)，其建造標準如表1所示。同時為了計算的簡便，將開發(fā)商的住宅建造本錢和市場上居民愿意或實際購置住宅的整體功能所花本錢，轉換為本錢系數(shù)(見表1)。

三、功能指標系統(tǒng)的選擇

四、功能指標重要系數(shù)確實定

首先對上述五個大類指標菩話用市場調查方式打分，然后確定市場目前環(huán)境下的指標功能重要性系數(shù)，以此作為確定市場各類人員對指標細分評分調查表的有效性標準，以防止個人偏好而導致與實際市場情況相差太遠。通過市場調查的數(shù)據(jù)整理分析可得：f1=0.3,f2=0.25,f3=0.2,f4=0.15,f5=0.10根據(jù)各功能指標在不同檔次住宅中所占的地位不同，首先選取相應的目標客戶、市場銷售人員、專家等有代表性的相關群體為調查對象，以保證市場調查結果的科學性和合理性，再運用指標之間相對重要性對各指標評分，然后加權系數(shù)(0.4,0.30,0.30)求和并歸一化，得出各功能重要系數(shù)。根據(jù)市場調查結果計算各功能重要性系數(shù)(見表2)。五、方案的功能滿足程度評分對三個方案的情況，采取按功能細分的狀況和擬訂方案的工程特征進行比較適應性打分，然后用細分功能指標重要性系數(shù)進行修正，得出功能評價系數(shù)(表3)。

表4b方案價值系數(shù)的計算方案名稱功能評價系數(shù)本錢系數(shù)價值系數(shù) 最優(yōu)選擇 F C V=F／C A 0.284 O.401 O.7l B 0.427 O.335 1.27 最優(yōu)C 0.290 O.275 1.05 七、總結根據(jù)單位造價(表4a)和銷售價格(表4b)的價值系數(shù)計算結果可知：方案B最優(yōu)。因此，在上述地段、環(huán)境等狀況下，此工程應該選擇建造中檔價位住宅小區(qū)的產(chǎn)品決策方案最為合理。六、方案價值系數(shù)的計算將表3計算的結果和表l的本錢系數(shù)分別代入表4a或表4b，按價值功能系數(shù)計算公式(V=F／C)，求出價值功能系數(shù)。表4a方案價值系數(shù)的計算方案名稱功能評價系數(shù)本錢系數(shù)價值系數(shù)最優(yōu)選擇 F CV=F／C