社區物業工程管理制度一、總則（一）目的為加強社區物業工程管理，確保物業設施設備正常運行，提高服務質量，保障居民生活安全與便利，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于本社區物業管理區域內的所有工程管理活動，包括但不限于房屋建筑、共用設施設備、園林綠化等方面的維護、維修、改造等工作。（三）基本原則1.安全第一原則：始終將安全放在首位，確保工程作業過程中不發生安全事故，保障人員生命財產安全。2.質量至上原則：嚴格把控工程質量，確保維修、改造后的設施設備符合相關標準和要求，滿足居民使用需求。3.預防為主原則：加強日常巡檢和維護保養，及時發現并處理潛在問題，預防故障和事故的發生。4.成本控制原則：在保證工程質量和服務水平的前提下，合理控制工程成本，提高資源利用效率。二、工程管理組織架構（一）工程部設置1.工程部經理：全面負責工程部的管理工作，制定工作計劃和目標，組織實施各項工程任務，協調與其他部門的關系。2.維修主管：協助經理開展工作，負責具體維修項目的組織和實施，對維修人員進行技術指導和管理。3.維修人員：根據工作安排，負責各類設施設備的維修、保養工作，及時處理故障和突發事件。（二）職責分工1.工程部經理職責貫徹執行公司有關工程管理的規章制度，組織制定工程部的各項工作制度和流程。負責編制工程部年度工作計劃和預算，報公司審批后組織實施。負責工程部人員的招聘、培訓、考核和調配，提高團隊整體素質。組織開展設施設備的巡檢、維護、保養工作，及時掌握設備運行狀況，制定維修和更新改造計劃。負責工程維修項目的立項、審批、施工管理和驗收工作，確保工程質量和進度。協調與其他部門的關系，及時解決工程管理中出現的問題，保障物業服務工作的順利進行。定期向上級領導匯報工程部工作情況，完成領導交辦的其他任務。2.維修主管職責協助工程部經理制定工作計劃和目標，負責具體維修項目的組織實施。負責維修人員的日常管理和工作安排，合理分配工作任務，確保維修工作及時完成。對維修人員進行技術指導和培訓，提高維修人員的專業技能水平。參與設施設備的巡檢工作，及時發現并報告設備故障和安全隱患，制定維修方案并組織實施。負責維修材料和工具的領用、管理和核算工作，嚴格控制維修成本。協助工程部經理做好工程維修項目的驗收工作，確保工程質量符合要求。完成領導交辦的其他工作任務。3.維修人員職責嚴格遵守公司的各項規章制度，服從工作安排，按時完成維修任務。負責各類設施設備的日常維修、保養工作，及時處理設備故障和突發事件，確保設備正常運行。按照維修操作規程進行作業，保證維修質量，杜絕安全事故的發生。認真填寫維修記錄和工作報告，及時反饋維修情況和存在的問題。積極參加公司組織的培訓和學習活動，不斷提高自身業務水平。節約使用維修材料和工具，愛護公司財物。協助其他部門做好相關工作，完成領導交辦的其他臨時性任務。三、工程維修流程（一）維修申請1.業主/租戶申請：業主或租戶發現設施設備出現故障或損壞時，可通過電話、微信公眾號、客服中心等方式向物業客服提出維修申請，填寫維修申請表，詳細說明故障情況和維修要求。2.物業巡查發現：工程維修人員在日常巡檢過程中發現設施設備故障或損壞時，應及時記錄，并向維修主管報告。維修主管根據故障情況判斷是否需要立即維修，并安排維修人員進行處理。3.其他部門反饋：其他部門如客服部、保潔部、保安部等在工作中發現設施設備問題時，應及時反饋給工程部，由工程部安排維修。（二）維修派工1.維修主管收到維修申請后，應根據故障的緊急程度、復雜程度和維修人員的技能水平，合理安排維修人員進行維修。2.對于緊急維修任務，應立即通知維修人員前往現場處理，并在維修申請表上注明派工時間和維修人員姓名。3.對于一般維修任務，應在接到申請后的[X]個工作日內安排維修人員進行維修，并告知業主/租戶預計維修時間。（三）維修準備1.維修人員接到派工單后，應及時與業主/租戶取得聯系，確定維修時間，并攜帶必要的維修工具和材料前往現場。2.在維修前，維修人員應對故障情況進行再次檢查和確認，制定詳細的維修方案，并向業主/租戶說明維修過程和可能影響。3.如果維修所需材料或工具短缺，維修人員應及時向維修主管報告，由維修主管協調解決。（四）維修作業1.維修人員按照維修方案進行作業，嚴格遵守維修操作規程，確保維修質量和安全。2.在維修過程中，如發現原維修方案需要調整或變更，應及時向維修主管報告，經批準后方可實施。3.對于涉及安全風險或可能影響其他設施設備正常運行的維修作業，應采取相應的安全防護措施，并提前通知相關部門和業主/租戶。（五）維修驗收1.維修完成后，維修人員應首先進行自檢，確認維修質量符合要求后，通知業主/租戶進行驗收。2.業主/租戶在接到驗收通知后，應在規定時間內到達現場進行驗收。驗收合格后，業主/租戶應在維修申請表上簽字確認。3.如果業主/租戶對維修質量有異議，維修人員應及時與業主/租戶溝通，查找原因并進行整改，直至業主/租戶滿意為止。4.對于重大維修項目或涉及多個部門的維修項目，應由工程部經理組織相關部門和人員進行聯合驗收，并填寫驗收報告。（六）維修記錄與歸檔1.維修人員應在維修完成后及時填寫維修記錄，詳細記錄維修時間、地點、故障原因、維修內容、維修人員、使用材料等信息。2.維修記錄應一式兩份，一份由工程部留存，一份交客服中心存檔。3.工程部應定期對維修記錄進行整理和分析，總結設施設備故障規律，為制定預防性維修計劃提供依據。四、設施設備維護保養制度（一）維護保養計劃1.工程部應根據設施設備的使用年限、運行狀況、技術要求等因素，制定年度設施設備維護保養計劃。2.維護保養計劃應明確維護保養的項目、內容、時間、責任人等，并報公司審批后組織實施。3.對于重要設施設備，如電梯、消防設備、供電設備等，應制定專項維護保養計劃，確保設備的安全運行。（二）日常巡檢1.維修人員應按照規定的巡檢路線和時間間隔，對設施設備進行日常巡檢，及時發現設備運行中的異常情況和安全隱患。2.巡檢內容包括設備的外觀、運行參數、潤滑情況、連接部位、安全保護裝置等方面。3.巡檢人員應認真填寫巡檢記錄，發現問題及時報告維修主管，并采取相應的措施進行處理。（三）定期保養1.根據設施設備維護保養計劃，工程部應定期組織維修人員對設施設備進行保養工作。2.保養內容包括設備的清潔、潤滑、緊固、調整、防腐等方面，確保設備處于良好的運行狀態。3.定期保養完成后，維修人員應填寫保養記錄，并由維修主管進行檢查確認。（四）預防性維護1.工程部應根據設施設備的運行數據和故障統計分析結果，開展預防性維護工作。2.預防性維護措施包括設備的定期檢查、測試、更換零部件等，提前消除設備潛在的故障隱患。3.對于老化嚴重、頻繁出現故障的設備，應及時進行更新改造，提高設備的可靠性和運行效率。（五）維護保養監督與考核1.工程部經理應定期對設施設備維護保養工作進行監督檢查，確保維護保養計劃的有效執行。2.公司將對工程部的設施設備維護保養工作進行考核，考核指標包括設備完好率、故障率、維修及時率等。3.對于維護保養工作不力，導致設備出現故障或影響正常使用的，將對相關責任人進行嚴肅處理。五、工程材料與工具管理（一）材料采購1.工程部應根據工程維修和設施設備維護保養的需要，編制材料采購計劃。2.材料采購計劃應明確材料的名稱、規格、型號、數量、采購時間等信息，并報公司審批后組織采購。3.在采購過程中，應選擇質量可靠、價格合理的供應商，簽訂采購合同，確保材料的及時供應和質量保證。（二）材料驗收1.材料到貨后，采購人員應及時通知工程部進行驗收。2.工程部應組織相關人員對材料的品種、規格、型號、數量、質量等進行驗收，檢查材料是否符合采購合同要求。3.驗收合格的材料應辦理入庫手續，填寫入庫單；驗收不合格的材料應及時與供應商聯系退換貨。（三）材料存儲1.工程部應設立專門的材料倉庫，對材料進行分類存放，標識清晰，便于管理和取用。2.材料倉庫應保持干燥、通風良好，防止材料受潮、生銹、變質等。3.定期對材料進行盤點，確保賬物相符。對于積壓、報廢的材料，應及時清理處理。（四）工具管理1.維修人員應妥善保管個人使用的工具，不得隨意轉借他人或丟失。2.工程部應建立工具臺賬，記錄工具的名稱、規格、型號、數量、領用時間、使用人員等信息。3.定期對工具進行檢查和維護，確保工具完好可用。對于損壞或報廢的工具，應及時進行更換和處理。（五）材料與工具領用1.維修人員因工作需要領用材料和工具時，應填寫領用申請表，經維修主管批準后到倉庫領取。2.倉庫管理人員應按照領用申請表發放材料和工具，并做好發放記錄。3.領用人員應對領用的材料和工具負責，不得浪費或挪作他用。工作結束后，應及時將剩余的材料和工具歸還倉庫。六、工程質量管理制度（一）質量目標1.確保維修、改造后的設施設備符合國家相關標準和行業規范要求，達到優良工程標準。2.提高設施設備的運行可靠性和使用壽命，減少故障發生率，滿足居民的使用需求。（二）質量管理措施1.加強工程維修人員的質量意識培訓，提高維修人員對工程質量重要性的認識。2.嚴格執行工程維修操作規程和質量驗收標準，確保維修工作的規范化和標準化。3.建立質量檢查制度，在維修過程中，維修主管應定期對維修質量進行檢查，發現問題及時整改。4.加強對工程維修項目的全過程管理，從維修方案制定、材料采購、施工過程到竣工驗收，每個環節都要嚴格把控質量。5.對于重要的工程維修項目，應實行質量責任追究制度，明確質量責任人，對因工作失誤導致質量問題的責任人進行嚴肅處理。（三）質量驗收標準1.工程維修項目的質量驗收應按照國家相關標準、行業規范和本公司的質量要求進行。2.一般維修項目的質量驗收標準包括維修后設施設備的正常運行、外觀質量、性能指標等方面符合要求。3.重大維修項目和改造工程的質量驗收標準應參照相關工程建設標準，進行嚴格的質量檢驗和評定。4.在驗收過程中，應填寫質量驗收報告，詳細記錄驗收情況和結果。驗收合格的項目方可交付使用，驗收不合格的項目應限期整改，直至達到驗收標準。七、工程安全管理制度（一）安全目標確保工程作業過程中不發生安全事故，保障人員生命財產安全和設施設備安全運行。（二）安全管理措施1.加強工程維修人員的安全教育培訓，提高安全意識和安全技能，使其熟悉安全操作規程和安全事故應急處理方法。2.制定安全管理制度和安全操作規程，明確工程作業過程中的安全要求和注意事項。3.在工程作業現場設置明顯的安全警示標志，配備必要的安全防護用品和消防器材。4.對于高處作業、電氣作業、動火作業等危險作業，應嚴格執行審批制度，辦理相關許可證，采取相應的安全防護措施，并安排專人進行現場監護。5.定期對工程作業現場進行安全檢查，及時發現和消除安全隱患。對于存在安全隱患的作業現場，應立即停止作業，進行整改，確保安全后方可繼續作業。6.建立安全事故應急預案，定期組織演練，提高應對安全事故的能力。一旦發生安全事故，應立即啟動應急預案，迅速采取救援措施，并及時向上級報告。（三）安全責任追究1.對于違反安全管理制度和安全操作規程，導致安全事故發生的責任人，將依法追究其責任。2.根據安全事故的嚴重程度，對責任人給予相應的處罰，包括警告、罰款、辭退等。3.對因安全事故給公司造成經濟損失的，責任人應承擔相應的賠償責任。八、工程成本控制制度（一）成本控制目標在保證工程質量和服務水平的前提下，合理控制工程成本，降低維修費用率，提高經濟效益。（二）成本控制措施1.加強工程預算管理，在工程維修項目立項階段，應準確編制工程預算，明確各項費用支出，并報公司審批。2.嚴格控制工程材料和工具的采購成本，通過招標、詢價等方式選擇性價比高的供應商，降低采購價格。3.優化維修方案，在保證維修質量的前提下，盡量采用經濟合理的維修方法和材料，減少不必要的費用支出。4.加強維修人員的工時管理，合理安排工作任務，提高工作效率，減少人工成本。5.建立成本核算制度，定期對工程維修項目的成本進行核算和分析，及時發現成本控制中存在的問題，并采取相應的措施進行調整。6.嚴格控制工程變更，對于確需變更的項目，應按照規定的程序進行審批，評估變更對成本的影響，并在變更實施過程中嚴格控制費用支出。（三）成本考核1.公司將對工程部的工程成本控制情況進行考核，考核指標包括維修費用率、材料損耗率、工時利用率等。2.根據考核結果，對成本控制效果好的部門和個人給予獎勵，對成本控制不力的部門和個人進行批評教育，并責令限期整改。3.將工程成本控制情況與部門和個人的績效考核掛鉤，作為績效考核的重要依據之一。九、工程檔案管理制度（一）檔案內容1.設施設備檔案：包括設備的選型、購置、安裝、調試、運行、維護、維修、改造、報廢等全過程的資料，如設備清單、說明書、圖紙、維修記錄、保養記錄等。2.工程維修檔案：包括維修項目的立項審批文件、維修方案、施工圖紙、材料清單、