綠城物業(yè)設(shè)備管理制度一、總則（一）目的為加強(qiáng)綠城物業(yè)設(shè)備管理，確保設(shè)備正常運(yùn)行，提高設(shè)備使用效率，保障物業(yè)各項(xiàng)服務(wù)工作的順利開展，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于綠城物業(yè)所管理的各類物業(yè)項(xiàng)目中的所有設(shè)備，包括但不限于電氣設(shè)備、給排水設(shè)備、消防設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、智能化設(shè)備等。（三）基本原則1.預(yù)防性維護(hù)原則：通過定期巡檢、保養(yǎng)、維修等措施，預(yù)防設(shè)備故障的發(fā)生，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。2.安全第一原則：確保設(shè)備運(yùn)行安全，保障人員和財(cái)產(chǎn)安全，嚴(yán)格遵守相關(guān)安全操作規(guī)程。3.高效運(yùn)行原則：優(yōu)化設(shè)備運(yùn)行管理，提高設(shè)備使用效率，降低運(yùn)行成本。4.全員參與原則：設(shè)備管理涉及各部門和全體員工，應(yīng)充分調(diào)動(dòng)員工積極性，共同做好設(shè)備管理工作。二、設(shè)備管理職責(zé)分工（一）設(shè)備管理部門1.負(fù)責(zé)制定和完善設(shè)備管理制度、操作規(guī)程、維護(hù)計(jì)劃等文件。2.組織設(shè)備的選型、采購(gòu)、安裝、調(diào)試等工作。3.建立設(shè)備臺(tái)賬、檔案，記錄設(shè)備的基本信息、運(yùn)行狀況、維護(hù)維修情況等。4.組織實(shí)施設(shè)備的日常巡檢、定期保養(yǎng)、故障維修等工作，確保設(shè)備正常運(yùn)行。5.負(fù)責(zé)設(shè)備備件的庫(kù)存管理，合理儲(chǔ)備備件，確保備件及時(shí)供應(yīng)。6.組織開展設(shè)備操作人員的培訓(xùn)工作，提高操作人員的技能水平。7.參與設(shè)備更新改造項(xiàng)目的論證、方案制定和實(shí)施工作。8.定期對(duì)設(shè)備管理工作進(jìn)行總結(jié)分析，提出改進(jìn)措施和建議。（二）使用部門1.負(fù)責(zé)本部門設(shè)備的日常使用和管理，嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作設(shè)備。2.配合設(shè)備管理部門做好設(shè)備的巡檢、保養(yǎng)、維修等工作，及時(shí)反饋設(shè)備運(yùn)行異常情況。3.負(fù)責(zé)本部門設(shè)備的清潔、衛(wèi)生等工作，保持設(shè)備外觀整潔。4.協(xié)助設(shè)備管理部門開展設(shè)備操作人員的培訓(xùn)工作，提高本部門人員的操作技能。5.參與設(shè)備更新改造項(xiàng)目的需求調(diào)研和驗(yàn)收工作。（三）維修人員1.嚴(yán)格按照設(shè)備管理制度和操作規(guī)程進(jìn)行設(shè)備維修工作，確保維修質(zhì)量。2.及時(shí)處理設(shè)備故障，減少故障停機(jī)時(shí)間，保障設(shè)備正常運(yùn)行。3.做好維修記錄，包括故障現(xiàn)象、維修過程、更換備件等信息。4.協(xié)助設(shè)備管理部門開展設(shè)備巡檢、保養(yǎng)工作，提供技術(shù)支持。5.參與設(shè)備更新改造項(xiàng)目的實(shí)施工作，提出合理化建議。（四）操作人員1.經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，熟悉設(shè)備操作規(guī)程，取得相應(yīng)操作資格證書后，方可操作設(shè)備。2.嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作設(shè)備，不得違規(guī)操作，確保設(shè)備運(yùn)行安全。3.做好設(shè)備運(yùn)行記錄，包括設(shè)備啟動(dòng)、停止時(shí)間、運(yùn)行參數(shù)等信息。4.在設(shè)備運(yùn)行過程中，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)停機(jī)，并報(bào)告設(shè)備管理部門或維修人員。5.配合維修人員進(jìn)行設(shè)備維修和保養(yǎng)工作，協(xié)助做好維修現(xiàn)場(chǎng)的清理工作。三、設(shè)備采購(gòu)與驗(yàn)收（一）采購(gòu)計(jì)劃1.設(shè)備管理部門應(yīng)根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際需求、設(shè)備運(yùn)行狀況、使用壽命等因素，制定設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃。2.采購(gòu)計(jì)劃應(yīng)包括設(shè)備名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、采購(gòu)時(shí)間、預(yù)算金額等內(nèi)容，并經(jīng)相關(guān)部門審核和公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。（二）選型與采購(gòu)1.設(shè)備管理部門負(fù)責(zé)組織對(duì)設(shè)備的選型進(jìn)行調(diào)研和論證，綜合考慮設(shè)備的性能、質(zhì)量、價(jià)格、售后服務(wù)等因素，選擇合適的設(shè)備供應(yīng)商。2.采購(gòu)人員應(yīng)按照approved的采購(gòu)計(jì)劃，與選定的供應(yīng)商簽訂采購(gòu)合同，明確設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、價(jià)格、交貨時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)等條款。3.在采購(gòu)過程中，應(yīng)嚴(yán)格遵守公司的采購(gòu)管理制度，確保采購(gòu)過程的公開、公正、公平。（三）驗(yàn)收1.設(shè)備到貨后，設(shè)備管理部門應(yīng)組織使用部門、維修人員等相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收。2.驗(yàn)收內(nèi)容包括設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、外觀質(zhì)量、隨機(jī)附件、技術(shù)資料等是否與采購(gòu)合同一致。3.對(duì)設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行，檢查設(shè)備的運(yùn)行狀況、性能指標(biāo)是否符合要求。4.驗(yàn)收合格后，填寫設(shè)備驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，辦理設(shè)備入庫(kù)手續(xù)。驗(yàn)收不合格的設(shè)備，應(yīng)及時(shí)與供應(yīng)商聯(lián)系，要求其更換或處理。四、設(shè)備臺(tái)賬與檔案管理（一）設(shè)備臺(tái)賬1.設(shè)備管理部門應(yīng)建立設(shè)備臺(tái)賬，詳細(xì)記錄每臺(tái)設(shè)備的基本信息，包括設(shè)備名稱、規(guī)格型號(hào)、編號(hào)、生產(chǎn)廠家、購(gòu)置日期、啟用日期、使用部門、維護(hù)責(zé)任人等。2.設(shè)備臺(tái)賬應(yīng)實(shí)時(shí)更新，設(shè)備發(fā)生異動(dòng)（如轉(zhuǎn)移、報(bào)廢等）時(shí)，應(yīng)及時(shí)在臺(tái)賬中進(jìn)行記錄。（二）設(shè)備檔案1.設(shè)備檔案應(yīng)包括設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙、操作規(guī)程、維護(hù)計(jì)劃、維修記錄、運(yùn)行記錄、保養(yǎng)記錄、故障記錄、備件清單等。2.設(shè)備檔案應(yīng)按照一臺(tái)一檔的原則進(jìn)行整理歸檔，便于查閱和管理。3.設(shè)備管理部門應(yīng)定期對(duì)設(shè)備檔案進(jìn)行整理和更新，確保檔案資料的完整性和準(zhǔn)確性。五、設(shè)備巡檢與保養(yǎng)（一）巡檢1.設(shè)備管理部門應(yīng)制定設(shè)備巡檢計(jì)劃，明確巡檢周期、巡檢內(nèi)容、巡檢標(biāo)準(zhǔn)等。2.巡檢人員應(yīng)按照巡檢計(jì)劃對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期巡檢，檢查設(shè)備的運(yùn)行狀況、外觀狀態(tài)、連接部件、潤(rùn)滑情況等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在的問題和隱患。3.巡檢人員應(yīng)做好巡檢記錄，記錄巡檢時(shí)間、設(shè)備名稱、巡檢內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況等。對(duì)巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)報(bào)告設(shè)備管理部門，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。（二）保養(yǎng)1.設(shè)備管理部門應(yīng)制定設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)和運(yùn)行狀況，確定保養(yǎng)類別（日常保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)等）和保養(yǎng)周期。2.保養(yǎng)工作應(yīng)按照保養(yǎng)計(jì)劃由專業(yè)維修人員或操作人員進(jìn)行，保養(yǎng)內(nèi)容包括設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整、防腐等。3.保養(yǎng)完成后，應(yīng)填寫設(shè)備保養(yǎng)記錄，記錄保養(yǎng)時(shí)間、設(shè)備名稱、保養(yǎng)內(nèi)容、更換的備件等信息。六、設(shè)備維修管理（一）維修申請(qǐng)1.設(shè)備發(fā)生故障后，使用部門或操作人員應(yīng)及時(shí)填寫設(shè)備維修申請(qǐng)表，詳細(xì)描述故障現(xiàn)象、發(fā)生時(shí)間、影響范圍等情況，并提交給設(shè)備管理部門。2.設(shè)備維修申請(qǐng)表應(yīng)經(jīng)使用部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后，方可提交給設(shè)備管理部門。（二）維修安排1.設(shè)備管理部門收到維修申請(qǐng)后，應(yīng)根據(jù)故障的嚴(yán)重程度和緊急情況，安排維修人員進(jìn)行維修。2.對(duì)于緊急故障，應(yīng)立即組織維修人員進(jìn)行搶修，確保設(shè)備盡快恢復(fù)運(yùn)行。對(duì)于一般故障，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)安排維修人員進(jìn)行維修。（三）維修過程1.維修人員在維修設(shè)備時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)備維修操作規(guī)程進(jìn)行操作，確保維修質(zhì)量。2.維修人員應(yīng)做好維修記錄，詳細(xì)記錄故障原因、維修過程、更換的備件等信息。維修記錄應(yīng)經(jīng)使用部門確認(rèn)后存檔。3.在維修過程中，如需更換備件，應(yīng)使用符合質(zhì)量要求的備件，并做好備件更換記錄。（四）維修驗(yàn)收1.設(shè)備維修完成后，維修人員應(yīng)通知設(shè)備管理部門、使用部門等相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收。2.驗(yàn)收人員應(yīng)按照維修申請(qǐng)表中列出的維修內(nèi)容和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，檢查設(shè)備是否恢復(fù)正常運(yùn)行，各項(xiàng)性能指標(biāo)是否符合要求。3.驗(yàn)收合格后，驗(yàn)收人員應(yīng)在設(shè)備維修驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上簽字確認(rèn)。如驗(yàn)收不合格，維修人員應(yīng)重新進(jìn)行維修，直至驗(yàn)收合格為止。七、設(shè)備備件管理（一）備件計(jì)劃1.設(shè)備管理部門應(yīng)根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行狀況、維修歷史、備件消耗情況等因素，制定設(shè)備備件計(jì)劃。2.備件計(jì)劃應(yīng)包括備件名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、采購(gòu)時(shí)間等內(nèi)容，并經(jīng)相關(guān)部門審核和公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。（二）備件采購(gòu)1.備件采購(gòu)人員應(yīng)按照approved的備件計(jì)劃，選擇合適的供應(yīng)商進(jìn)行采購(gòu)。2.采購(gòu)的備件應(yīng)符合質(zhì)量要求，并有質(zhì)量保證文件。在采購(gòu)過程中，應(yīng)嚴(yán)格遵守公司的采購(gòu)管理制度。（三）備件庫(kù)存管理1.設(shè)備管理部門應(yīng)建立備件庫(kù)存管理制度，對(duì)備件進(jìn)行分類存放、標(biāo)識(shí)管理。2.定期對(duì)備件庫(kù)存進(jìn)行盤點(diǎn)，確保賬物相符。盤點(diǎn)結(jié)果應(yīng)記錄在備件盤點(diǎn)表中，如發(fā)現(xiàn)賬物不符，應(yīng)及時(shí)查明原因并進(jìn)行處理。3.做好備件庫(kù)存的安全管理工作，防止備件損壞、丟失、變質(zhì)等情況發(fā)生。（四）備件領(lǐng)用1.使用部門或維修人員因維修設(shè)備需要領(lǐng)用備件時(shí)，應(yīng)填寫備件領(lǐng)用申請(qǐng)表，注明備件名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、領(lǐng)用原因等，并經(jīng)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人簽字批準(zhǔn)。2.備件倉(cāng)庫(kù)管理人員應(yīng)按照approved的備件領(lǐng)用申請(qǐng)表發(fā)放備件，并做好備件領(lǐng)用記錄。八、設(shè)備更新改造管理（一）需求調(diào)研1.設(shè)備管理部門應(yīng)定期對(duì)設(shè)備的運(yùn)行狀況進(jìn)行評(píng)估，結(jié)合物業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展需求，開展設(shè)備更新改造需求調(diào)研。2.需求調(diào)研應(yīng)廣泛征求使用部門、維修人員、業(yè)主等相關(guān)方的意見和建議，形成設(shè)備更新改造需求報(bào)告。（二）方案制定1.根據(jù)設(shè)備更新改造需求報(bào)告，設(shè)備管理部門組織相關(guān)人員制定設(shè)備更新改造方案。2.設(shè)備更新改造方案應(yīng)包括改造的目的、內(nèi)容、技術(shù)方案、投資預(yù)算、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、預(yù)期效果等內(nèi)容，并進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。3.設(shè)備更新改造方案經(jīng)相關(guān)部門審核和公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。（三）項(xiàng)目實(shí)施1.設(shè)備管理部門負(fù)責(zé)組織設(shè)備更新改造項(xiàng)目的實(shí)施，按照approved的方案進(jìn)行設(shè)備選型、采購(gòu)、安裝、調(diào)試等工作。2.在項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)加強(qiáng)質(zhì)量控制和安全管理，確保項(xiàng)目順利進(jìn)行。3.項(xiàng)目實(shí)施過程中如發(fā)現(xiàn)問題或需要變更方案，應(yīng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門，并進(jìn)行相應(yīng)的處理。（四）驗(yàn)收1.設(shè)備更新改造項(xiàng)目完成后，設(shè)備管理部門應(yīng)組織相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收。2.驗(yàn)收內(nèi)容包括設(shè)備的性能指標(biāo)、運(yùn)行狀況、技術(shù)資料、工程質(zhì)量等是否符合更新改造方案的要求。3.驗(yàn)收合格后，填寫設(shè)備更新改造驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，辦理項(xiàng)目結(jié)算手續(xù)。九、設(shè)備安全管理（一）安全制度1.設(shè)備管理部門應(yīng)制定設(shè)備安全管理制度，明確設(shè)備安全操作規(guī)程、安全檢查標(biāo)準(zhǔn)、安全事故應(yīng)急預(yù)案等內(nèi)容。2.設(shè)備安全管理制度應(yīng)組織全體員工進(jìn)行學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，確保員工熟悉設(shè)備安全管理要求。（二）安全培訓(xùn)1.定期組織設(shè)備操作人員、維修人員等相關(guān)人員進(jìn)行設(shè)備安全培訓(xùn)，提高員工的安全意識(shí)和操作技能。2.安全培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)包括設(shè)備安全操作規(guī)程、安全事故案例分析、應(yīng)急處理措施等。3.對(duì)新入職員工或轉(zhuǎn)崗員工，應(yīng)進(jìn)行專門的設(shè)備安全培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后方可上崗操作。（三）安全檢查1.設(shè)備管理部門應(yīng)定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行安全檢查，檢查設(shè)備的安全防護(hù)裝置是否齊全有效，電氣設(shè)備是否接地良好，消防設(shè)備是否完好等。2.安全檢查應(yīng)做好記錄，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應(yīng)及時(shí)下達(dá)整改通知書，責(zé)令相關(guān)部門或人員限期整改。3.對(duì)重大安全隱患，應(yīng)立即停止設(shè)備運(yùn)行，并采取