房地產企業會計報表審計重點：開發成本審計：應該嚴格按照開發產品的用途經行分類，按成本核算法確定開發產品成本核算對象。一般審計的類容應包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施和開發間接費用等，要弄清費用的發生、歸集和分配的真實情況土地征用應交的出讓金是否按照合同、協議已經交清(含轉讓時按規定應繳政府的有關土地費、稅)。根據調閱的土地使用權出讓合同的規定，欠繳的要進行預提，還有超過動工開發期限的，按規定還需要繳交土地閑置費等等。征用的土地范圍內必須動遷、安置的建筑物以及墳墓、果、雜樹、青苗等，已經動遷的是否已按規定支付補償費及安置費用，有無應付未付?待開發土地還有多少?已開發和待開發土地成本如何分配?等等前期工程費(含規劃、設計、可行性研究及水文地質勘察、測繪、場地平整等)；基礎設施(含道路修建、供水、供電、通訊、排污、排洪、供氣、綠化、環衛等)；設施配套費(含開發小區內開發不能有償性轉讓的公共配套設施費和開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等沒有投資來源不能有償轉讓的大配套設施以及應繳交政府部門的城市建設配套費、抗震、人防等費用)要根據政府有關規定和有關合同、協議以及工程預、結算書查核已支付和未支付情況。建筑安裝工程費(含建筑工程費、設備購置費、安裝工程費等)要根據工程合同、工程預算書、施工企業開出的“工程價款結算賬單”，以及工程實際進度情況、設備到場和安裝情況，進行查核已付、未付工程款情況。對工程進度的核實，必要時還要聘請相關工程師到現場勘察、測實。因為房地產開發企業在獲得較好的投資經濟效益情況下，為減少資金存量，較可能在建筑工程費用上虛增成本。庫存開發產品情況，包括已完開發項目的土地、房屋、配套設施和代建工程等。要根據相關資料合適已結轉成本是否正確、及時，各項應負擔的成本、費用是否均已預提、結轉，尤其應關注配套設施費的預提和攤銷；還要弄清開發產品是滯銷、積壓、還是處于熱銷之中；弄清已出租的土地、房屋，用于安置的房屋期末是否還未轉出而在本科目反映；弄清用于本企業從事營業性的配套設施是否及時轉入固定資產；弄清已辦理商品房移交手續的房屋是否還在本科目反映，是否根據經營收入與其相關的成本費用配比的原則及時結轉產品相關的銷售成本。在審計時，審計人員應通過盤點或抽查盤點核實開發產品數量，通過對“開發成本”審計核實開發產品金額，通過對企業“主營業務收入”審計、核對售房部銷售報表、銷售合同，從而核實開發產品期末實際庫存量費用支出情況，包括營業費用、管理費用和財務費用支出。關注董事會經費、應酬費支付是否合理；關注工程完工前的融資利息支出是否計入“開發間接費用”，已完工程之間融資利息的分配情況，檢查借款合同，驗算應付利息計算的正確性；注意期間費用各項目發生額與前期比較，是否存在較大波動并查明原因。債權、債務情況，包括應收款，應付款和借款等。關注金額大、賬齡大的應收賬款，審查企業銷售合同和發函詢證在核實的基礎上查明原因，考慮可能造成壞賬損失的風險程度，檢查提取壞賬準備和沖銷應收賬款是否符合規定；關注其他應收款，企業為粉飾會計報表合理性。有的會虛減貨幣資金庫存量、虛增其他應收款，因抽逃資本而虛增其他應收款；關注預付賬款，這里往往是調節建筑工程成本的地方；檢查借款合同、查明借款性質、利率、償還期限、限制和擔保條件，有無到期應還未還的借款、應付未付的利息。審查時，審計人員還要關注企業是否有意調減短期借款、長期借款，相應調減資產或增加所有者權益、降低負債額，人為地把企業財務風險設定在最佳位置。企業銷售收入情況，包括預收帳款和主營業務收入。由于房地產開發企業經營周期長，售房收入又相對集中于各期開發項目的前期，而稅務部門征收稅金是以每月售房收入實際金額為依據按比例征收(包括預征所得稅)，所以造成許多企業為緩減集中繳納稅金的問題將收入分期人賬。銷售前期大量的庫存資金閑置，也會造成股東抽逃注冊資本挪用資金的可能。審檢中審計人員要查看企業的銷售合同、銷售月報表、到售房部了解實際售房情況審查企業售房收入是否按時入賬、尤其是采用按揭貸款銷售商品房的，是否將預收房款列入“預收賬款”核算，有無弄虛作假、將預收房款列入“長期借款”核算。審查是否按時申報稅收、按開發產品經營收入確認條件及時結轉銷售收入等情況。營改增：企業財務人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業務的處理和稅務核算的轉化等難題十二五規劃把營改增作為經濟改革的重要方向，“營改增”是繼1994年分稅制后又一次重大的稅制改革，它從制度上解決了營業稅制下“道道征收，全額征稅”導致的重復征稅問題，實現了增值稅稅制下的“環環征收、層層抵扣”。從2012年1月1日“營改增”試點工作開始，截止目前，僅剩房地產業、建筑業、金融業和生活服務業幾個行業未納入試點。按照十二五期間（2011-2015）完成“營改增”改革任務的要求，房地產業將于2015年實現“營改增”改革。一旦將房地產業納入“營改增”試點范圍，房地產企業將面臨稅負進一步加重、企業的賬務處理難度增加、發票風險進一步加大等諸多風險。因此，專家認為，正確應對“營改增”帶來的風險，盡早制定完善應對策略，對房地產企業而言意義重大。一、全面做好“營改增”財務核算準備工作“營改增”對房地產企業的賬務處理提出了新要求，企業財務人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業務的處理和稅務核算的轉化等難題。為了有效應對“營改增”帶來的難題，房地產企業應充分學習相關政策，做好“營改增”財務核算準備工作1、調整會計賬戶的設置房地產企業應該在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”“未交增值稅”等明細科目，輔導期管理的應在“應交稅費”科目下增設“待抵扣進項稅額”明細科目。在“應交增值稅”明細賬中，借方應設置“進項稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉出未交增值稅”等專欄，貸方應設置“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”等專欄.“進項稅額”專欄，記錄企業購入貨物或接受應稅勞務和應稅服務而支付的、準予從銷項稅額中抵扣的增值稅額。企業購入貨物或接受應稅勞務和應稅服務支付的進項稅額，用藍字登記。“減免稅款”專欄，用于記錄該企業按規定抵減的增值稅應納稅額。“已交稅金”專欄，記錄企業已繳納的增值稅額，企業已繳納的增值稅額用藍字登記。“轉出未交增值稅”專欄，記錄企業月末轉出應交未交的增值稅。企業轉出當月發生的應交未交的增值稅額用藍字登記。基礎上，調整自身的生產經營活動，重新搭建自身的稅務架構，確保自身的生產經營活動符合合法稅收優惠政策的具體規定要求，具體可以通過注銷、遷址以及并購重組等方式調整集團企業內部的稅務架構，向具有正當性和合法性的優惠政策的產業及區域進行戰略性遷移。當然，企業應該積極爭取國家針對“營改增”過渡時期出臺的稅收優惠政策，按照之前的做法，試點企業可以延續原有的稅收優惠政策，企業應該充分把握，減少自身稅收負擔。3、銷售不同稅率項目應分開核算，以適用較低稅率2012年“營改增”試點以來，在增值稅原有17%、13%稅率及3%、4%、6%的征收率的基礎之上又增加了6%、11%兩個低稅率，同時將納入增值稅試點的小規模企業統一征收率為3%.這樣一來，我國目前增值稅稅率體系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率。房地產“營改增”實用何種稅率，目前還沒最后確定。但是，大型房地產企業勢必出現混業經營的現象，根據相關稅法政策，混業經營中，不同稅率項目需要分開核算，否則會統一適用高稅率，因此，房地產企業在“營改增”后，應對涉及的混業經營項目分開核算，以適用較低稅率，降低稅負成本4、積極申請過渡性財政支持不少企業都會在營業稅改征增值稅的過程中出現暫時性困難，針對這種情況，國家也出臺了相應的政策加以扶持，對個別企業及行業進行過渡性的資金支持。因此，企業在營改增初期，如果出現較大的困難，難以通過自身措施減輕納稅負擔，可以積極申請政府過渡性資金支持，以此來減輕企業暫時性困