項目總經理要求房地產項目總經理應該是一位統率千軍萬馬的將軍，門旗之下，撫劍穩坐戰馬之上，手握令旗，鎮靜自若，他心中早就謀定，只需催動戰鼓，頃刻之間便會拿下敵營。這是對項目總經理的角色定位！一、項目總經理在公司既是決策者又是執行者房地產項目開發對管理者要求很高，在角色定位上，既要堅定的執行董事會的投資意圖，在工程進度、工程質量、成本控制、營銷推廣上容不得半點差錯；同時，身為“前線”指揮官，又必須擬定項目各系統的整體開發計劃和分步執行計劃，參與到公司決策當中。特別是在公司要求與項目實際情況有沖突時，必須對事不對人，仗義執言，闡明自己的觀點,去影響決策。而不是去逃避、甚至隱瞞實情，當項目總經理處理好了這個關鍵問題后，反倒會增加老板的信任，并獲得下屬員工的擁護，樹立權威。承上啟下才是對的!如果項目總把自己當成“領導”只去決策，或者理解為只是簡單的“執行”，角色就是錯位。二、項目總經理至少有50%精力去創造良好的外部條件房地產開發政策性很強，從發改委立項，到申辦五證（土地證、用地證、規證、開工證、預售證），還有市政手續的辦理，包括供電、燃氣、自來水、雨水、中水、污水、道路、電信、有線電視、供暖、園林、人防等，無不要準時拿到政府批文，否則，談不上施工。據統計，一個項目下來，大大小小要蓋近150個公章。在搞房地產之前，我都不理解政府設那么多部門干嗎?現在明白了，都在那等你去報文呢？這150個公章，一個蓋不下來，整個項目就失敗了。為什么項目總經理壓力大，甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！處理突發事件也很重要!趕上周圍居民因為項目夜間施工擾民，與項目情緒十分對立，甚至發生沖突。無奈我迅速抽專人負責維護周邊小區關系，包括依法發放了十幾萬元的擾民費，獲得居委會認可后，其出據了手續，項目才得以在建委辦理了夜施證。否則，別看這件小事,影響的可是工期這件大事。處理好周邊關系還會受益呢!一個好的外部關系的處理就能節約1300萬，一件擾民糾紛處理不好就影響工期，一個公章蓋不下來房子就交不了??，這決定了項目總經理必須要挑起在外部為項目創造好的開發條件。三、開源節流并用好資金是項目總經理的重要職責在交房中，特別強調了電、自來水、中水與物業公司的交接，保證開發商不再承擔任何費用，而改由物業公司從收上來的物業費中支出，為公司最大限度的節流。在移交中，將生活水箱間、電梯、消防控制室、鍋爐房等功能用房，一并移交物業公司正式簽字蓋章，明確管理責任，避免出現諸如電梯停電等引起業主投訴，而開發商與物業公司之間扯不清責任的狀況出現。在商業銷售中,只有竣工備案后,銀行才放按揭,于是,隨著竣工備案，明確客服部和商業部明確責任人催款,也是我的工作重點.就是這樣,開源節流和盤活資金,毫無爭議的是項目總經理份內職責。四、打造凝聚力強的優秀項目管理團隊事半功倍項目管的好不好，關鍵在于團隊建設的水平高低。房地產項目中，部門多、鏈條長、專業跨度大，所以團隊溝通和系統協調非常重要。項目50萬平米同時開工，僅工程部經理按地塊分就有3位，再加上預算部、采購部、開發部、人事部、財務部、保安部、企劃部、商業銷售部、住宅銷售部、合約部、客服部、技術部共15位職能部門經理，當時有二位副總，再加上有的部門有副職，光認人記住名字也要二三天，可見這么多部門協調一致去完成一件工作，需要多大工作量。凝聚人心就一定要讓項目每個員工了解公司的工作計劃，從而去統一思想。形成合力。為此，周一我親自主持項目全體人員的晨會，除向每位員工交待本周工作重點外，還會點評上周工作，對有責任心并在日常工作中做出成績的員工點名表揚，對管理中出現的問題加以分析，并批評責任人。我一直認為，一個團隊風氣必須正，必須獎勤罰懶、獎優罰劣、能者上、庸者下，只有這樣才會調動每一位員工的工作積極性，才能樹立“把本職工作當成自己家的事一樣去干”的良好氛圍。項目共經歷的幾大階段:一是主體工程封頂，二是為保證冬施的供氣供暖及安裝門窗，三是一期工程順利竣工驗收，四是一期正式通電和供水并如期交房。在這幾個重要階段中，明確了主要責任人，并讓他們受到口頭、書面、出國旅游、加薪、特殊貢獻獎、升職等獎勵。這些舉措讓大家懂得：只要努力、只要保證了公司計劃的實現，公司就會認可你,作出貢獻就會受獎。這樣做的結果是項目人人奮勇,個個爭先,責任心普遍提高,工程進度和質量得到保證.增強企業凝聚力還需要一些實實在在的舉措.重視員工思想動態、加強溝通協調、推進項目文化建設、樹立良好的風氣,這樣的努力，使項目團隊凝聚力大大增強。總之，房地產開發是一種投資行為，增收節支、控制風險、對外求支持、對內求團結，這都是項目總經理的角色定位。項目總經理在日益激烈的市場競爭中，位置會越來越重要,也會發揮越來越大的作用。最近兩年來，一直在關注智聯招聘上關于房地產項目總經理的能力要求，同時同各種朋友也一直交流項目總經理的能力要求；項目總經理，其實看看這個名字就知道，營銷老總就得社會資源豐富，腦子活泛，見多識廣，見風使舵，同時沉得住氣，放得下身段，吃得了苦頭，帶得了兵，能打勝仗大仗硬仗也不怕打敗仗。工程老總就得扎得了領帶，耍得了流氓，戴眼鏡開會，撩起腿踢人，看得了圖紙，罵得出臟話，拍得了馬屁，裝得出孫子。設計老總就得喝得了紅酒，住得慣安曼，打得好高爾夫，穿得起阿瑪尼，當然也得改得了圖紙，下得了工地，加得起夜班，吃得慣盒飯。辦公室主任最不容易，一句話，應付得了任何人，不能答應任何事，還能和你樂哈哈。3、一個項目的8任總經理一個項目不同階段的主要矛盾不一樣，有些老板就在不同的階段使用不同類型的總經理。比如項目前期階段就用開發見長的人做總經理，預售證拿下來就用營銷人才做總經理，快交樓了調整工程老總做總經理，項目收尾階段讓辦公室主任或者自己秘書上任鍛煉鍛煉，也不失為獨特的一套用人邏輯。4、榛棘不除，則蘭蕙減色；害馬不去，則騏驥短氣對于有潛質的人才，不加培養，不加使用，是人才的浪費，這還不是最可怕的。可怕的是企業選人用人的機制單憑在上者的喜好或印象進行保舉和提拔。難保不會有人潛心研究領導的喜好，領導的講話稿，領導不喜歡的方方面面，于是你說的話就是領導的原話他能不贊同嗎，你干的事都是刻意做給領導看的他能不喜歡嗎，于是這些陰謀家野心家被當作人才重點培養和使用，嚴重干擾了企業正常經營選人用人的秩序。這些人上位干正事也就罷了，就怕要把自己付出的變本加厲在下屬身上找補回來。5、解決問題才有價值除去專業層面的要素，人的品格意志價值觀尤為重要。項目遇到困難，你是挺身而出還是全身而退；工作遇到問題，你是主動擔當還是推卸責任；業主集體投訴，你是坦誠直面還是退避三舍；員工通宵加班，你是帶頭盡快結束還是悄悄回家吃飯。這個行業不缺專家，不缺嘴炮，不缺眼里只有領導的馬屁精，最后怎么樣，靠墻墻倒靠山山跑，最后沉淀下來的不都是那些誠實勞動獨立思考靠本事吃飯視解決問題為己任的人們。6、千里馬常有，而伯樂不常有平臺與人才，顯然人才替代性更高，平臺稀缺性更高。千里馬常有，而伯樂不常有。如果一個人感覺能在平臺上發揮光熱，甚至如魚得水，千萬要冷靜不要膨脹，千萬要感恩不要自戀，很可能平臺離了你一切如常，而你離開了平臺什么都不是。一個個體必須依托于平臺才能發揮價值，未必每個平臺你都適應，找到了，適應了，人家欣賞你，重用你，珍惜吧，那就是最好的時光。最后這段是曾國藩的話，送給慈冰、甘放和海洋以及他們的偶像司馬遷、孫臏和毛新宇。古人患難憂患之際，正是德業長進之時，其功在于胸懷坦壤，其效在于身體康健，圣賢之所以為圣賢，佛家之所以成佛，所爭皆在大難磨折之日，將此心放的實，養的靈，有活潑之胸襟，有坦蕩蕩之意境，則身體雖有外感，必不至于外傷《非金錢激勵員工的種手段》一、榜樣激勵為員工樹立一根行為標桿在任何一個組織里，管理者都是下屬的鏡子。可以說，只要看一看這個組織的管理者是不可求直影。”要讓員工充滿激情地去工作，管理者就先要做出一個樣子來。1、領導是員工們的模仿對象2、激勵別人之前，先要激勵自己3、要讓下屬高效，自己不能低效4、塑造起自己精明強干的形象5、做到一馬當先、身先士卒6、用自己的熱情引燃員工的熱情7、你們干不了的，讓我來8、把手“弄臟”9、在員工當中樹立起榜樣人物二、目標激勵激發員工不斷前進的欲望，人的行為都是由動機引起的，并且都是指向一定的目標的。這種動機是行為的一種誘因，是行動的內驅力，對人的活動起著強烈的激勵作用。管理者通過設置適當的目標，誘發、導向和激勵員工的行為，調動員工的積極性。10、讓員工對企業前途充滿信心、用共同目標引領全體員工12、把握“跳一跳，夠得著”的原則1314、要規劃出目標的實施步驟15、平衡長期目標和短期任務16、從個人目標上升到共同目標17、讓下屬參與目標的制定工作18、避免“目標置換”現象的發生三、授權激勵重任在肩的人更有積極性這樣做只能使管理效率降低，下屬成長過慢。管理者可以提升自己及下屬的工作能力，更可以極大地激發起下屬的積極性和主人翁精神。19、不要成為公司里的“管家婆”20、權力握在手中只是一件死物21、用“地位感”調動員工的積極性22、“重要任務”更能激發起工作熱情23、準備充分是有效授權的前提24、在授權的對象上要精挑細選25、看準授權時機，選擇授權方法26、確保權與責的平衡與對等27、有效授權與合理控制相結合四、尊重激勵給人尊嚴遠勝過給人金錢最有效的激勵手段之一。重視自己的員工的方式來激勵他們，其效果遠比物質上的激勵要來得更持久、更有效。可以說，尊重是激勵員工的法寶，其成本之低，成效之卓，是其他激勵手段都難以企及的。28、尊重是有效的零成本激勵29、懂得尊重可得“圣賢歸”30、對有真本事的大賢更要尊崇31、責難下屬時要懂得留點面子32、尊重每個人，即使他地位卑微33、不妨用請求的語氣下命令343536、不要總是端著一副官架子37、尊重個性即是保護創造性38、尊重下屬的個人愛好和興趣五、溝通激勵下屬的干勁是“談”出來的管理者與下屬保持良好的關系，對于調動下屬的熱情，激勵他們為企業積極工作有著特39、溝通是激勵員工熱情的法寶30、溝通帶來理解，理解帶來合作41、建立完善的內部溝通機制42、消除溝通障礙，確保信息共享43、善于尋找溝通的“切入點”44、與員工順暢溝通的七個步驟4546、溝通的重點不是說，而是聽47、正確對待并妥善處理抱怨48、引導部屬之間展開充分溝通六、信任激勵誘導他人意志行為的良方領導與員工之間應該要肝膽相照。你在哪個方面信任他，實際上也就是在哪個方面為他勾畫了其意志行為的方向和軌跡。因而，途徑。而管理不就是要激勵誘導他人的意志行為嗎？49、信任是啟動積極性的引擎50、用人不疑是馭人的基本方法5152、信任年輕人，開辟新天地53、切斷自己懷疑下屬的后路54、向下屬表達信任的種方法55、用人不疑也可以做點表面文章56、既要信任，也要激起其自信七、寬容激勵胸懷寬廣會讓人甘心效力也是激勵員工的一種有效方式。管理者的寬容品質不僅能使員工律、自強，讓他們在感動之中甘心情愿地為企業效力。57、寬宏大量是做領導的前提58、寬容是一種重要的激勵方式59、原諒別人就是在為自己鋪路60、給犯錯誤的下屬一個改正的機會61、得理而饒人更易征服下屬62、對下屬的冒犯不妨裝裝“糊涂”6364、容許失敗就等于鼓勵創新6566、敢于容人之長更顯得自己高明八、贊美激勵效果奇特的零成本激勵法效而且不可思議的推動力量，它能賦予人一種積極向上的力量，能夠極大地激發人對事物的67、最讓人心動的激勵是贊美68、“高帽子”即使不真也照樣塑造人69、用欣賞的眼光尋找下屬的閃光點70、懂得感恩才能在小事上發現美71、擺脫偏見，使稱贊公平公正72、贊美到點上才會有良好的效果7374、對新老員工的贊美要有區別九、情感激勵讓下屬在感動中奮力打拼須知，讓人生死相許的不是金錢和地位，一個關切的舉動、幾句動情的話語、幾滴傷心的眼淚，比高官厚祿的作用還要大上千百倍。75、感情如柔水，卻能無堅不摧76、征服了“心”就能控制住“身”77、你要“夠意思”78、“知遇之恩”也是可以制造的79、替下屬撐腰，他就會更加忠心80房地產職業經理人須具備的素質打牢基礎知識掌握好經營管理知識和藝術，通曉房地產項目或房地產企業的各項專業知識，以及整個房地產開發工作流程，具有對所負責工作較強的運作本領。作為房地產職業經理人，不僅要具備企業管理、項目動作、財務、技術、銷售等知識，也要懂得人力資源的管理，擔負選拔人才的責任。同時還要具備較強的理財能力。職業經理人的重要職責之一就是要搞好財務監督，做個好“管家”。因此，職業經理人應具備一定的財務知識，應能看懂反映企業財政狀況的各種財務報表和其他指標，嚴格控制支出。具有較強的敬業精神和對企業和雇主的忠誠度一個合格的房地產職業經理人必須具有較強的愛崗敬業精神、對企業和雇主的忠誠度，把企業或項目的效益與自己的前程和效益緊密掛鉤，做到企興我榮，企衰我恥。職業經理人最可寶貴的不是自己的薪酬，而是自己的名聲。“人過留名雁過留聲”的道理一定要記得。一定不要做損害原企業利益的事情，一定不要對同事做陰暗卑鄙的小人勾當。在任何一家企業，只要你干一天，就要全心投入，敬業愛崗。簡言之，一個房地產職業經理人要對自己的職業崗位始終懷著一種敬畏的精神，始終主伙你的工作崗位是神圣的崇高的，你不是在為別人打工，你是在書寫你自己的人生履歷，每一次書寫都應畢恭畢敬，記錄在人生履歷上的文字都要工工整整，每一個過程獲得的成績都要追求優秀。調整好心態，做到寵辱不驚，具有良好的人格魅力在中國目前的房地產企業，職業經理人的人格魅力仍然是影響經營班子好壞的重要因素，只有職業經理人這個頭帶好了，才會帶出一個好的管理隊伍。打工無尊卑，無論你今天是普通工程師，還是貴為總經理，心態上都要保持平衡一致，反映在具體表現上就是與人為善，永遠保持謙虛謹慎。且勿太注重商薪。如果你今天能夠賺到你的月薪自己覺得還可以，就不要處心積慮謀求升值加薪。能夠做到激流勇退。當感覺到自己已經爬到頂峰時，無論職位還是薪酬都已經達到了無法再逾越的高度，一定要開始尋找全身而退的道路，換句話講，如果你已經達到頂峰，而還賴在這個位子上不尋求變化，就是你的失敗。在這方面，房地產界的例子非常多。如早期的林少洲離開北京萬科，近期的陳長春離開金地集團等等。培養自己的管理能力而不是親自動力手能力①一個房地產職業經理人如果能成為一個好的聆聽者，那么他就能滿足每一名員工的需要了；②你也許是一個很能干的經理，但如果你不能準備好做一個好的演講家，你的光芒就無不顯示了。如果你想成為一名出色的房地產職業經理人那就要努力提高你的演講能力；③作為一名房地產職業經理人，你要經常激勵員工自覺地努力工作。同時你也要經常進行自我激勵。④作為一名房地產職業經理人，你必須知道什么是必須做的，但不必知道如何去做它，作為一個企業領導必須學會把權力授予適當的人。授權的真正手段是要能夠給人以責任、賦予權力，并要保證有一個良好的報告反饋系統。最成功的領導者是那些把工作授權給別人去做的人，是把下屬培養為領導者的人，是把領導者變為變革者的人。陳長春是金地集團教養出的杰出人才，他1994年進入金地，因成績突出，從弄虛作假普通工程師迅速成長起來，曾先后主持金地多個項目的市場營銷全程工作臺并取得優異成績，創造了多個同行業中的“深圳第一”；之后金地首次開辟民地市場，陳長春被外派。通過他帶領的團隊，金地北京公司獲得了金地格林小鎮、金地國際花園品牌建設各市場熱銷雙豐收，金地北京公司已經躋身北京房地產一流企業的行列，在項目開發和團隊建設諸方面都積累了成功的經驗。做好健康管理，經理人在工作之時，為了成功，往往不顧自己的身體及健康，認為事業才是一個人最重要的支柱。許多立志要成功但最后壯志難酬的企業領導人，往往是因為不能戰勝他最大的敵人，這個敵人就是自己不健康身體。如果你每天工作都很疲憊的話，你的健康一定會被拖垮，因此要早一點關心你的健康。身體是革命的本錢，只有身心健康的人才勝任職業經理人的角色，才能有條件為企業（雇主）奉獻心智才力。均瑤集團的王均瑤英年早逝，丟下曾經的理想與一手打下的江山，雖然他的成就的目共睹，但他的早逝卻令人扼腕嘆息。均瑤事件后，許多職業經理人也意識到，如果沒有健康的身體，一切到最后只是一句空話。美國管理界流行著一個觀點，不會管理自己身體的人亦無資格管理他人，不會經營自己健康的人就不會經營自己的事業。優化時間管理將時間看成生命工程，分秒必爭，把有效的時間放到最重要的工作上，做到單位時間內獲得的效益和效率最大化，以提升時間效益。時間管理的關鍵其實是對習慣的管理。有人說過，養成一個好習慣，比一年賺100萬還有價值。創造習慣就是創造自己，創造自己就是創造未來，任何人都不能否認習慣在左右我們的命運。成功者，“習慣”之積也，“習慣”者，成功之器也。沒有好的習