某房地產項目的盈虧平衡和敏感性分析鉑悅帝府與其他房地產項目一樣，幾乎所有的買賣性活動都不是一瞬間獲取全部收益的，它們的的經營周期都比較長，在這期間，或多或少會遇到一些難以預料的事情，有的是市場環境的問題，有的是一些其他因素的問題，這些就可以稱之為不確定性因素。不確定性因素對鉑悅帝府項目可能會造成不好的影響，所以需要降低這種不穩定的風險，以此減少投資項目時不必要的損失。對鉑悅帝府項目進行不確定性分析，主要是分析盈虧平衡和因素變動對項目的敏感性。對于當今這個社會而言，是無時無刻不在變化中的，包括房地產行業市場，所以關于房地產相關的數據具有時效性。這種時效性可能項目未來的財務狀況有所影響，因此，分析項目的確定性和不確定性對鉑悅帝府項目的財務安全是非常必要的。1.1盈虧平衡分析盈虧平衡分析的目的主要是找出一個讓鉑悅帝府項目盈利與虧損平衡的點，分析的意義主要是判斷一下鉑悅帝府項目的抗風險能力。一般來說，這個平衡點的銷售量應該不大于銷售總量的70%。當滿足這個條件時，此時的銷售收入如果超過了這個盈虧平衡點的銷售額，那么，對于鉑悅帝府項目而言，風險是小的，項目是可行的。不難想象，當盈虧平衡點處于相對較低的位置時，對鉑悅帝府項目銷售收入的要求不會太高，這樣的話，想要達到盈利就比較容易，風險就小。以下是需要用到的公式（1）總開發成本與銷售面積的關系式中:C——總成本CV——可變成本CF——固定成本Q——開發數量CX——單位可變成本；（2）銷售收入與銷售面積的關系式中:B——銷售收入；TvP——單位價格；Q——產品銷售量。Tb（3）盈虧平衡分析鉑悅帝府總成本＝177032.25萬元可變成本=建安費用+公共設施費用+基礎設施費用=62954.1+1141.57+621.7=64717.31萬元=177032.25–64717.37=112314.88萬元=647173700/135694.8=4548.25元=2757610300/135694.8=20322.15元=82728300/135694.8=668.6元=90725300/135694.8=1420元表5-1鉑悅帝府項目盈虧數值表序號項目名稱數值（萬元、平方米）計算方式1鉑悅帝府總成本177032.25上2.12公共配套設施費621.7上2.1.53建安工程費62954.1上2.1.24基礎設施費1141.57上2.1.45住宅面積135694.8上1.48土地增值稅8272.83上3.26銷售收入275761.03上2.37銷售稅金及附加9072.53上3.29可變成本64717.372+3+410固定成本112314.881-911單位可變成本4548.259/512單位產品土地增值稅668.66/513單位價格20322.157/514單位產品銷售稅金及附加14208/5盈虧平衡產量、收入、費用公式為：鉑悅帝府項目盈虧平衡產量=1123148800/（20322.15–1420–668.6–4548.25）=82069.72平方米鉑悅帝府項目達到盈虧平衡點時的銷售面積占總住宅面積為60.48%圖5-1鉑悅帝府項目盈虧平衡由上可知，當鉑悅帝府的銷售面積為82069.72㎡時，項目的投資與所得收益是處于平衡狀態；當大于82069.72㎡時，項目就會處于盈利的狀態，當小于82069.72㎡時，鉑悅帝府就會處于無法盈利的狀態。鉑悅帝府的盈虧平衡點的位置在60.48%，這也就是說，只有鉑悅帝府售出的總面積達到60個百分點時，這個項目才會擁有額外收益。從上圖也可以看出，當售出面積超過總住宅面積的60.48%時，該項目獲得的利潤會越來越大。1.2敏感性分析敏感性分析是指對鉑悅帝府開發項目的一些主要變量在變化時，分析項目的經濟效益被其影響下產生的變化。當變量因素只發生一些微小的變化，而造成項目的效益性指標發生的變化較大，說明鉑悅帝府項目的收益對該影響因素敏感，換言之，該變量是鉑悅帝府的敏感性因素。在這一部分，鉑悅帝府將會從單因素開始，分析找出對鉑悅帝府影響程度最高的某個點，方法也就是假定其他因素不變，只有一個不確定因素變動時，計算它的經濟評價指標。另一種是多因素敏感性分析，因為單因素分析最終只是找出該對項目方案的最敏感因素，存在一些缺陷，為了彌補這一點，所以同時研究多個不確定性因素對鉑悅帝府項目經濟評價指標的影響，更全面的分析對項目的影響程度，提高此項設計的可靠性。圖5-2敏感性分析步驟5.2.1單因素鉑悅帝府主要是以從該項目的銷售價格和成本價格出發，計算每一項變動對指標值的影響。設定各指標變量的變動幅度分別為-15%，-10%，0，+10%，15%。計算如下：總成本C=177032.25萬元；總面積Q=228924平方米可變成本CV=建安工程費+公共配套設施費+基礎設施費=64717.37萬元=112314.88萬元=4548.25元單位價格P=銷售收入÷總建筑面積=20322.15元/平方米單位產品銷售稅金及附加TB=銷售稅金及附加÷總建筑面積=1420元/平方米單位產品土地增值稅T=土地增值稅÷總建筑面積=668.6元鉑悅帝府項目的預期利潤公式：Z=2.03×228924×88%-0.45×228924-112314.88=193619.15萬元（1）按固定成本變動的幅度計算利潤。①變動-15%Z=2.03×228924×88%-0.45×228924-112314.88×（1-15%）=210466.38萬元②變動-10%Z=2.03×228924×88%-0.45×228924-112314.88×（1-10%）=204850.64萬元③變動10%Z=2.03×228924×88%-0.45×228924-112314.88×（1+10%）=182387.66萬元④變動15%Z=2.03×228924×88%-0.45×228924-112314.88×（1+15%）=176771.92萬元（2）按單位變動成本變動的幅度計算利潤。①變動-15%Z=2.03×228924×88%-0.45×228924×（1-15%）-112314.88=209071.52萬元②變動-10%Z=2.03×228924×88%-0.45×228924×（1-10%）-112314.88=203920.73萬元③變動10%Z=2.03×228924×88%-0.45×228924×（1+10%）-112314.88=183317.57萬元④變動15%Z=2.03×228924×88%-0.45×228924×（1+15%）-112314.88=178166.78萬元（3）按售價的幅度計算利潤。①變動-15%Z=2.03×228924×88%×（1-15%）-0.45×228924-112314.88=132276.68萬元②變動-10%Z=2.03×228924×88%×（1-10%）-0.45×228924-112314.88=152724.17萬元③變動10%Z=2.03×228924×88%×（1+10%）-0.45×228924-112314.88=234514.13萬元④變動15%Z=2.03×228924×88%×（1+15%）-0.45×228924-112314.88=254961.62萬元（4）按銷售量變動的幅度計算利潤。①變動-15%Z=2.03×228924×88%×（1-15%）-0.45×228924×（1-15%）-112314.88=147729.05萬元②變動-10%Z=2.03×228924×88%×（1-10%）-0.45×228924×（1-10%）-112314.88=163025.75萬元③變動10%Z=2.03×228924×88%×（1+10%）-0.45×228924×（1+10%）-112314.88=224212.55萬元④變動15%Z=2.03×228924×88%×（1+15%）-0.45×228924×（1+15%）-112314.88=239509.25萬元根據以上計算，匯總表格。表5-2敏感分析表變動因素變動幅度-15%-10%0+10%+15%固定成本變動210466.38204850.64193619.15182387.66176771.92單位成本變動209071.52203920.73193619.15183317.57178166.78售價變動132276.68152724.17193619.15234514.13254961.62銷售量變動147729.05163025.75193619.15224212.55239509.25圖5-3各因素變化趨勢圖上圖數學中的y軸表示鉑悅帝府的預期利潤，橫軸表示銷售價格、可變成本、固定成本等因素的變化程度。然后根據敏感度分析表畫出趨勢圖，項目銷售利潤對各因素的敏感程度只需要看這幾個線條的斜率，差別大一些的用眼睛就可以，差別較小，肉眼無法看出的就需要借用直尺等一類的工具。由上圖可以知曉，鉑悅帝府項目對銷售價格最敏感。除了通過以上的方法得出鉑悅帝府項目對各項因素變動的敏感程度，還可以通過計算敏感系數直接得到。式中：?YYJ0YJ1接下來以鉑悅帝府項目的內部收益率為指標計算各因素的敏感性程度。內部收益率的計算公式如下。已知鉑悅帝府內部收益率為68.8%，按影響收益率的各個變量變動繪制變動表。表5-3敏感性分析表變動因素-15%-10%原本IRR+10%+15%銷售價格59.83%63.95%68.8%72.35%75.42%固定成本62.85%64.98%68.8%71.04%72.67%可變成本63.57%65.26%68.8%70.56%71.97%圖5-4IRR的敏感性分析圖從圖中可以看出，銷售收入依然是的敏感程度最大的。從預期利潤和IRR出發，通過對鉑悅帝府單個變量的敏感性分析，得知對項目影響程度最大的是銷售收入，所以在銷售鉑悅帝府項目的樓盤時，一定要把銷售價格作為關注的第一位，保證項目可持續性獲得收益。5.2.2雙因素在鉑悅帝府項目中，為了更全面的對其進行財務分析，決定從兩個方面同時計算它們對項目收益的敏感程度。表5-4雙因素分析數值表名稱單位數值投資額萬元177032.25銷售期年2銷售收入萬元275761.03經營成本萬元167520.47基準折現率%12.64以凈現值為指標對鉑悅帝府項目進行雙因素敏感性分析，設Y為銷售收入變動的百分比，X為投資額變動的百分比，項目凈現值表示為：NPV=-177032.25（1+X）+[2757