房地產法原理與案例教程(第二版)總主編曾憲義王利明主編

李延榮目

錄目

錄目

錄第三章建筑物區分所有權【引例】小區會所建造糾紛第一節建筑物區分所有權概述第二節專有權【案例3—1】商鋪使用權歸屬案第三節共有權【案例3—2】商城廣告費歸屬糾紛案第四節成員權【案例3—3】業主撤銷權糾紛案第五節共有局部專用權【案例3—4】空調外機安裝糾紛案目

錄目

錄目

錄目

錄目

錄目

錄目

錄目

錄第八章房地產抵押與按揭法律制度【引例】某市服裝廠破產清算組訴某建筑公司房屋擔保案第一節房地產抵押概述第二節房地產抵押合同【案例8—1】金南集團訴泰星公司借款糾紛案【案例8—2】吳××與陳××房地產抵押糾紛案第三節房地產抵押權的實現【案例8—3】××典當行訴飛××公司和萬××公司房地產抵押案目

錄目

錄【案例9—2】某房地產企業偷逃土地增值稅案【案例9—3】某企業繳納房產稅案第三節個人轉讓、受讓房地產納稅的種類【案例9—4】范某個人銷售房屋繳納營業稅案【案例9—5】梁某繳納契稅案【案例9—6】趙某購置房屋繳納印花稅案第四節國外的房地產稅收簡介目

錄第十章城市房屋征收與補償法律制度【引例】張某與A市人民政府房屋征收糾紛行政訴訟案第一節城市房屋征收第二節征收決定及征收程序【案例10—1】A市M路區域房屋征收補償方案草案向社會公示征求意見【案例10—2】B市江北區人民政府房屋征收決定書【案例10—3】A市人民政府與M公司或B某(個人)簽署的房屋征收補償協議目

錄【案例10—4】C市人民政府對被征收人韓某作出的?房屋征收補償決定書?第三節房屋征收補償制度第四節房屋征收補償協議的履行【案例10—5】D市W置業與朱某房屋征收強制拆遷糾紛案目

錄第十一章房地產糾紛的解決【引例】周××訴深圳市××局收回土地使用權案第一節

房地產糾紛概述【案例11—1】深圳金××花園延期交房糾紛案解決始末第二節

房地產糾紛的行政處理【案例11—2】開蘭集團申請行政復議案第三節

房地產糾紛的訴訟【案例11—3】天宇建設集團公司與青島市某事業單位后勤集團合作開發房地產糾紛案目

錄第一章房地產法概述第一節房地產及其在國民經濟中的作用一、房地產及其相關概念關于“房地產〞的概念，一般的理解是“房產與地產的統稱〞。房地產法中的“房地產〞是指房屋等建筑物、構筑物及其占用范圍內的土地使用權。作為法律意義上的財產，房地產是指經依法確認的、權屬關系明確的、具有價值和使用價值的房屋等建筑物及其占用范圍內的土地使用權。第一章房地產法概述〔一〕房產1.按房產的用途來劃分，可將其分為：〔1〕住宅；〔2〕生產用房；〔3〕營業用房；〔4〕行政機關用房；〔5〕事業單位用房。2.按房產的地理位置來劃分，可將其分為城市房產和農村房產。城市房產又分為：〔1〕商品房。〔2〕房改房。〔3〕經濟適用房。〔4〕廉租房。第一章房地產法概述3.按房產的所有權性質來劃分，又可將房產分為以下幾類：〔1〕國家房產〔2〕集體所有的房產〔3〕私有房產〔4〕共有房產〔5〕涉外房產〔6〕其他房產第一章房地產法概述〔二〕地產地產是土地財產的簡稱。而我國的土地財產權應理解為土地所有權，但在實行土地使用制度改革后，以出讓方式取得的土地使用權已具有財產的屬性。第一章房地產法概述作為財產權客體的土地同樣可以作多種分類：〔1〕按土地的所有制性質來劃分可將其分為國有土地和集體所有的土地。〔2〕按土地用途劃分可將其分為建設用地、農業用地和未利用土地，其中建設用地又分為國家建設用地和集體建設用地。〔3〕按地域劃分又可將土地分為城市土地、城市郊區土地和農村土地。第一章房地產法概述第一章房地產法概述關于土地使用權與建筑物所有權的結合包括三方面的內容：第一，就一項具體的不動產而言，土地使用權人應該就是其地上建筑物的所有權人，即土地使用權和建筑物所有權主體一致。第二，土地使用權及其地上建筑物所有權均不能單獨轉移，必須同時轉移。第三，土地使用權及其地上建筑物必須同時抵押或同時出租。第一章房地產法概述在我國，一般認為房地產與不動產屬于同義詞。然而，房地產與不動產并不完全相同，也不可相互替代，兩者間存在差異。〔四〕房地產的特征1.固定性。2.特定性〔異質性〕。3.耐用性。4.保值性。與房地產密切相關的另一個概念是“物業〞。無論房地產還是物業都以建筑物為主要存在形式，在某些情況下兩者會發生重合，但這并不意味著房地產與物業屬于同一概念。第一章房地產法概述二、房地產業房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和效勞活動的行業。房地產業的活動主要包括：土地開發和再開發、房屋及其他附屬物或其他根底設施的開發建筑、房地產經營〔轉讓、出租和抵押〕、房地產中介效勞和物業管理等。第一章房地產法概述第一章房地產法概述第二節房地產法一、概念和特征關于房地產法通常有廣義和狹義兩種理解。廣義的房地產法是指調整房地產開發、經營及管理過程中發生的社會關系的法律標準的總稱，包括房地產管理法和與房地產管理法相配套的一系列法律、行政法規、地方性法規及相關法規中有關房地產問題的規定。狹義的房地產法僅指我國?城市房地產管理法?。第一章房地產法概述第一章房地產法概述二、調整對象所謂調整對象，就是法所調整的社會關系。調整對象是決定法律標準性質的根本因素，同時，也是區別不同法律部門的主要標志。房地產法是我國社會主義法律體系中的部門法，具有自己特定的調整對象。1、房地產管理關系。2、房地產交易關系。3、物業管理關系。第一章房地產法概述三、房地產法的根本原那么房地產法的根本原那么，是指我國房地產立法、司法、法律解釋和法學研究的根本依據和指導思想，也是房地產法的主要宗旨和根本準那么。(一)國家實行國有土地有償、有限期使用的原那么?城市房地產管理法?第3條明確規定：“國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。〞(二)國家扶持開展居民住宅建設的原那么第一章房地產法概述第一章房地產法概述第三節我國房地產法的開展一、我國房地產法的開展新中國成立之后，我國房地產立法大致分四個時期：(一)新中國成立初期(1950年~1954年)1、廢除封建土地制度，沒收敵偽產(房產、地產和其他財產)。2、保護公有的和公民個人所有的合法房地產，如?土地改革法?、?公房公產統一管理的決定?。土地改革完成后，我國確立了土地國有和私有并存的制度。第一章房地產法概述3、建立新的房地產管理機構和新的管理制度，如?關于填發土地房產所有證的指示?等。為了保護農民的土地財產權益，國家為當時取得土地所有權和房屋所有權者頒發了?土地證?和?房產證?，為房地產權利人合法權益的保護提供了依據和保證。(二)社會主義改造時期(1956年~1966年)在新中國成立初期，我國城市私有房產的比例很高，其中大局部為城市房地產商出租經營的私有房產。為了對城市房屋私有制進行社會主義改造，國家發布了許多標準性文件第一章房地產法概述第一章房地產法概述第一章房地產法概述第一章房地產法概述第一章房地產法概述第一章房地產法概述第四節房地產法的存在形式一、房地產法的淵源體系當代中國社會主義法的淵源主要由以憲法為核心的各種制定法構成。制定法表現為有權創制法律標準的國家機關制定公布的各種標準性法律文件。房地產法作為國家法律的重要組成局部，其具體表現形式主要有以下：(一)憲法,(二)法律,(三)行政法規,(四)部門規章,(五)地方性法規(五)地方性法規第一章房地產法概述第一章房地產法概述(三)調整工程質量管理關系的標準工程質量管理是關系到商品房消費者人身、財產平安的重要問題，也是保護購房人合法權益的重要環節，因而成為國家對房地產業進行管理的重要內容。(四)調整房地產交易關系的標準房地產交易是房地產商品進入市場的形式，也是房地產價值得以實現的過程。交易行為是否標準、秩序是否良好，直接關系到交易的平安和市場秩序的穩定。調整房地產交易關系的標準性法律文件很多.第一章房地產法概述(五)調整物業管理關系的標準物業管理關系是物業管理企業與業主之間基于委托合同而產生的一種民事關系。該種社會關系是否協調直接關系到業主房屋財產使用壽命的長短和居住環境的好壞，進而關系到房地產權利人的生活質量和生命財產平安。為了調整物業管理關系，國家制定了不少標準性法律文件。第一章房地產法概述三、房地產法與相關部門法的關系(一)與民法的關系房地產法與民法的關系較為密切。民法是調整平等主體的公民之間、法人之間、公民與法人之間的財產關系和人身關系的根本法律。房地產法與民法的主要區別在于民法調整平等主體之間的財產關系和人身關系，而房地產法不僅調整平等主體之間的房地產交易關系，也調整國家房地產管理部門、土地管理部門與房地產當事人之間的管理關系。第一章房地產法概述(二)與經濟法的關系“我國經濟法是調整經濟管理關系、維護公平競爭關系、組織管理性的流轉和協作關系的法。〞(三)與土地法的關系我國的土地法屬于自然資源法的一局部，偏重于資源管理，而房地產管理法對房地產的管理偏重于行業管理；土地管理法適用于全部土地，而房地產管理法只涉及與房屋在空間上結合為一體的土地。第一章房地產法概述(四)與訴訟法的關系訴訟法是關于訴訟程序的法律標準的總稱。房地產法是實體法，當出現了違反房地產法的行為，需要追究行為人的法律責任、給予其相應的制裁時，就需要依據訴訟法通過訴訟程序，來保證房地產法的貫徹實施。房地產法與訴訟法也有密切的關系。根據訴訟法所保證實施的實體法的不同，訴訟法又有刑事訴訟法、民事訴訟法和行政訴訟法之分。房地產法的實施遇到障礙時，既可以啟動民事訴訟程序和行政訴訟程序，在某些情況下又可以啟動刑事訴訟程序。訴訟法是房地產法得以實施的保障。第一章房地產法概述第二章房地產登記法律制度第二章房地產登記法律制度第一節房地產登記法律制度概述一、房地產登記法律制度的功能房地產登記又稱為不動產登記，其根本含義是指土地使用權和地上建筑物所有權及其上設定的其他權利的登記。其主要具有以下功能：(一)公示功能房地產登記的公示功能是指房地產登記所具有的將房地產權利變更的事實向社會公開并展示房地產權利來源及權利狀態的作用。第二章房地產登記法律制度(二)權利確認和保護功能房地產登記除具有公示功能外，還具有確認房地產權利歸屬及權利狀態的功能。【案例2—1】甲、乙、丙房屋權屬糾紛(三)權屬管理功能房地產登記是國家了解房地產權利歸屬和房地產權利流轉情況的重要方式和途徑，是國家對房地產市場進行管理的重要手段。第二章房地產登記法律制度(四)征稅功能完整、準確的房地產登記可以為國家提供征稅的準確資料。房地產登記是國家征收房地產財產稅和流轉稅的重要依據和保障，如果沒有完善的房地產登記制度，房地產方面的征稅就缺乏可靠的依據和有力的保障。第二章房地產登記法律制度第二章房地產登記法律制度三、房地產登記機關目前，我國房地產是由國土資源部以及住房和城鄉建設部(原建設部)兩個部門分別負責的。與這種房地分管的體制相適應，房地產登記機關也有兩個，即國土資源部、住房和城鄉建設部，前者負責土地登記，后者負責房屋登記，具體的登記機關分別是兩部門下屬的土地管理局和房屋管理局。第二章房地產登記法律制度第二節土地登記制度土地登記制度是土地法律制度的重要組成局部。一、土地登記的一般特征土地登記的根本含義是國家依照有關規定，對土地的位置、面積、用途、等級以及權屬關系和權屬變化情況在專門的簿冊上進行記載，予以確認的制度。第二章房地產登記法律制度綜觀世界主要國家和地區的土地登記制度，可將其主要特征概括為以下幾個方面：1、土地登記以權利登記為主要內容。2、登記是一種政府行為。3、土地登記的資料公開。4、實行土地登記制度的國家一般都制定了專門的土地登記法或不動產登記法。第二章房地產登記法律制度二、我國土地登記的特征根據我國現行土地登記制度和土地登記的實踐，我國的土地登記具有以下幾個特征：(一)強制登記和自愿登記相結合在我國，進行土地登記尤其是土地權屬登記既是土地權利人的權利，又是土地權利人的法定義務。(二)以權屬登記為主同時兼有土地現狀登記在不同的國家，土地的占有制度和管理制度有所不同，土地登記制度也各有所異。第二章房地產登記法律制度(三)實行登記要件主義原那么在我國，土地權利的設立、變更和消滅均以登記為生效要件。(四)屬地登記原那么在我國，土地登記實行屬地登記原那么，申請人應當依照?土地登記方法?的規定向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發土地權利證書。第二章房地產登記法律制度三、土地登記的類型及其程序(一)土地總登記及其程序總登記是在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記土地總登記的一般程序如下：1、公布通告。2、申請登記。3、登記審批。4、公告登記情況。5、注冊登記。6、頒發土地證書。第二章房地產登記法律制度(二)初始土地登記及其程序初始土地登記是指土地總登記之后對新設立的土地權利進行的登記，它是國家對土地進行管理的根底性工作。初始登記的主要作用是確認土地權屬關系，維護土地權利人的合法權益，為進行地籍管理和土地權屬管理提供根本的依據。(三)變更土地登記及其程序第二章房地產登記法律制度1、土地權利變更登記土地權利變更是指土地權利人實施法律行為使土地權利發生轉移或權利主體發生變更的情況。【案例2—2】合作建房后拒絕進行土地使用權變更登記案2、名稱、地址變更登記現實社會生活中除土地權利變更需要登記外，其他工程發生變更也需要登記。第二章房地產登記法律制度3、土地用途變更登記為了加強土地利用的管理，了解和掌握土地利用情況，我國?土地登記方法?規定，土地使用者、所有者和土地他項權利者依法變更土地用途的，必須依照有關規定向土地管理部門申請登記。第二章房地產登記法律制度(四)注銷土地登記及其程序注銷土地登記是因某種法律事實的出現導致土地權利終止或消滅時而依法進行的登記。(五)其他登記1、更正登記更正登記是指土地登記機關對已完成的土地登記所記載的事項存在的錯誤按一定程序進行更正的行為。第二章房地產登記法律制度2、異議登記異議登記是指權利人或利害關系人以對抗現實登記權利的正確性為目的而提出的登記。3、預告登記從登記形態上看，預告登記是以保全不動產變動請求權為目的的登記。4、查封登記查封登記是國土資源行政管理部門在接到人民法院提供的查封裁定書和協助執行通知書后，報經人民政府批準，將查封或預查封的情況在土地登記簿上加以記載的行為。查封登記通常包括兩種情況。(1)預查封登記。(2)輪候查封登記。第二章房地產登記法律制度四、土地證書無論是初始土地登記還是變更土地登記，其全部過程的完成主要以土地證書的發放為標志。第二章房地產登記法律制度第三節房屋登記制度房屋登記制度是我國房地產法律制度的重要組成局部。一、房屋登記的主要特征房屋登記是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。(一)房屋登記實行屬地原那么房屋登記由房屋所在地的房屋登記機構辦理。第二章房地產登記法律制度房屋登記機構是指直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。(二)房屋登記遵循房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原那么我國?房屋登記方法?第8條明確規定，辦理房屋登記，應當遵循房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原那么。第二章房地產登記法律制度(三)房屋權屬登記實行實質審查原那么在房屋權屬管理中，登記機關不僅要對房屋的坐落位置、面積及其權屬的真實情況進行調查核實，而且要根據有關法律的規定，對房屋權利設立、變更、終止的真實性、合法性進行審查，對于經審查認為不真實、不合法的房屋權利轉移行為，將不予登記。第二章房地產登記法律制度第二章房地產登記法律制度二、國有土地范圍內的房屋登記(一)房屋所有權初始登記房屋所有權初始登記一般是指新建房屋的擁有者，為確認其房屋歸屬取得房屋所有權而向房產管理機關申請登記、發證，房產管理機關經審核有關情況后予以登記，并向其頒發房屋所有權證書，確認其房屋所有權的行為。第二章房地產登記法律制度第二章房地產登記法律制度(三)房屋所有權變更登記房屋所有權變更登記是指在初始登記之后，房屋現狀發生變化或房屋所有權人名稱發生更改時，依法應進行的登記。(四)房屋所有權注銷登記房屋所有權注銷登記是指經依法登記的房屋因某種法律事實而滅失或法律規定的情節出現而致使所有權喪失時，應進行的一種登記。1、房屋滅失。2、放棄所有權。3、法律、法規規定的其他情形。第二章房地產登記法律制度三、集體土地范圍內的房屋登記(一)初始登記(二)變更登記(三)轉移登記(四)抵押登記(五)房屋權屬證書第二章房地產登記法律制度四、抵押權登記【案例2—5】甲、乙、丙房屋抵押糾紛案(一)抵押權設立登記我國?擔保法?第41條規定，當事人以?擔保法?第42條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。(二)抵押權變更登記房屋抵押權設定后，抵押當事人、債務人的姓名或者名稱以及被擔保債權的數額發生變化或者發生法律、法規規定變更抵押權的其他情形的，當事人應當申請抵押權變更登記。第二章房地產登記法律制度(三)抵押權轉移登記經依法登記的房屋抵押權因主債權轉讓而轉讓時，申請抵押權轉移登記的.(四)抵押權注銷登記(五)最高額抵押登記以房屋設定最高額抵押的，當事人應當申請最高額抵押權設立登記。第二章房地產登記法律制度五、地役權登記地役權登記是指房屋登記機構對符合規定的地役權設立登記申請，將有關事項記載于需役地和供役地房屋登記簿，并將地役權合同附于供役地和需役地房屋登記簿的行為。我國?房屋登記方法?規定，在房屋上設立地役權的，當事人可以申請地役權設立登記。申請地役權設立登記的，應當提交以下材料：(1)登記申請書；(2)申請人的身份證明；(3)地役權合同；(4)房屋所有權證書或者房地產權證書；(5)其他必要材料。第二章房地產登記法律制度六、預告登記所謂預告登記是指為保全債權的實現、保全物權的順位請求權等而進行的登記。1、預告的功能2、預告登記適用的范圍3、預告登記的效力第二章房地產登記法律制度七、異議登記(一)異議登記的意義異議登記是對已完成登記的正確性有異議而提出的登記。異議登記是登記制度中不可缺少的一環，是登記制度發揮作用的一種表達。(二)異議登記的效力異議登記的直接效力是終止現實登記的權利人按著登記權利的內容行使權利。異議納入登記后，登記權利的正確性推定作用喪失其效力，第三人也不得以登記的公信力按照登記的內容確定登記的不動產物權。第二章房地產登記法律制度(三)異議登記的申請及其處理異議登記的申請人是指房屋權利人以外的認為權利人將進行的房屋登記會對其權益產生直接影響或侵害的人。八、更正登記(一)更正登記的適用范圍(二)更正登記方式更正登記與異議登記都是保護事實上權利人或真正權利人的法律措施，所不同的是，更正登記是徹底終止現實登記權利的正確性推定效力，徹底杜絕第三人依據不動產登記簿取得現實登記的物權。第二章房地產登記法律制度(三)更正登記的申請及其處理更正登記的申請人是利害關系人。所謂利害關系人，即房屋登記簿記載事項錯誤將直接對其產生危害后果的人。(四)更正登記的處理第二章房地產登記法律制度問題與思考1、簡述房地產登記的主要功能。2、簡述我國土地登記的種類。3、簡述我國房屋登記的種類。4、簡述房地產登記的效力。5、簡述異議登記與預告登記的區別與聯系。6、什么是查封登記？第二章房地產登記法律制度7、什么是更正登記？8、張女士與白先生于2007年結婚，2021年購置房屋一套，登記在其3歲兒子的名下，2021年雙方協議離婚，對婚姻關系存續期間購置的財產進行分割，涉及到2021年購置的那套房屋，依照我國有關法律規定應該如何處理？第三章

建筑物區分所有權第一節建筑物區分所有權概述一、建筑物區分所有權的概念建筑物區分所有權，法國稱為“住宅分層所有權〞，德國和奧地利稱為“住宅所有權〞，瑞士稱為“樓層所有權〞，美國、英國、意大利稱為“公寓所有權〞，加拿大和澳大利亞稱為“單元住宅所有權〞，日本和我國臺灣地區稱為“區分所有權〞或者“建筑物區分所有權〞第三章

建筑物區分所有權(一)一元論說此種學說又稱“一元主義〞或“狹義區分所有權說〞，其下又可分為“專有權說〞、“共有權說〞和“享益局部說〞(二)二元論說此種學說又稱“廣義區分所有權說〞。(三)三元論說此種學說又稱“最廣義區分所有權說〞。第三章

建筑物區分所有權二、建筑物區分所有權的特征(一)建筑物區分所有權的內容具有多樣性(二)建筑物區分所有權本身具有一體性(三)建筑物區分所有權中的專有權具有主導性三、建筑物區分所有權的種類(一)縱切型建筑物區分所有權此類建筑物區分所有權通常成立于縱切型區分所有建筑物上。(二)橫切型建筑物區分所有權第三章

建筑物區分所有權(三)混合型建筑物區分所有權此類建筑物區分所有權通常成立于混合型區分所有建筑物上。第三章

建筑物區分所有權四、建筑物區分所有權的構成條件(一)建筑物在客觀上能夠被區分所有1、建筑物必須是能夠出讓給他人所有的住宅房屋或者經營性用房。2、建筑物在結構上應能夠區分為兩個以上獨立的局部。3、建筑物的各獨立局部能夠為業主專有使用。4、建筑物除專有局部外，還必須具有共有局部。第三章

建筑物區分所有權(二)建筑物在事實上被區分所有我國法律所調整的是人與人之間的權利義務關系，建筑物僅僅具備可以被區分所有的物質條件，并不能構成建筑物區分所有權。第三章

建筑物區分所有權第三章

建筑物區分所有權二、專有權的客體——專有局部(一)專有局部的概念(二)專有局部的條件1、是否具有構造上的獨立性。2、是否具有使用上的獨立性。3、是否具有法律上的獨立性。(三)專有局部的范圍第一種觀點稱為“壁心說〞，又稱“中心說〞。第二種觀點稱為“空間說〞。第三章

建筑物區分所有權第三種觀點稱為“最后粉刷表層說〞。第四種觀點稱為“壁心和最后粉刷表層說〞。第五種觀點稱為“雙重性〞說。三、專有權的內容專有權的內容表現為建筑物區分所有權專有權人的權利和義務。(一)專有權人的權利專有權包括所有權的一切權能，因而專有權人對其專有的建筑物專有局部享有完整的占有、使用、收益和處分四項權能。第三章

建筑物區分所有權(二)專有權人的義務1、不得違反建筑物的使用目的對專有局部進行使用。2、維護建筑物牢固和完整的義務。3、不得侵害專有局部內的共用設備。4、準許進入的義務。5、損害賠償的義務。第三章

建筑物區分所有權第三節共有權【案例3—2】商城廣告費歸屬糾紛案一、共有權的概念、特征和性質〔一〕共有權的概念和特征共有權，是指建筑物區分所有權人對于建筑物專有局部以外的其他共有局部和共有設施所享有的權利。1、共有權依附于專有權。2、共有權具有法定性。第三章

建筑物區分所有權3、共有權具有不可分割性。〔二〕共有權的性質按照我國民法的傳統理論，共有可以分為按份共有和共同共有；大陸法系民法理論中的共有還包含總有。二、共有權的客體——共有局部(一)共有局部的范圍(二)共有局部的分類區分所有建筑物的共有局部，同說認為可以區分為法定共有局部和約定共有局部兩類。第三章

建筑物區分所有權三、共有權的內容(一)共有權人的權利1、對于共有局部的使用權，即全體區分所有權人有權按照共有局部的種類、性質、構造、用途使用共有局部。2、對于共有局部收益的共享權。3、對于共有局部的處分權。4、對于共有局部的單純的修繕改進權。5、對于共有局部的物上請求權。第三章

建筑物區分所有權(二)共有權人的義務1、按照共有局部的本來用途使用共有局部的義務。2、維護與保存共有局部現狀的義務。3、不得非法侵占共有局部的義務。4、分擔共用費用和負擔的義務。第三章

建筑物區分所有權四、共有局部爭議問題探討(一)車位、車庫問題1、建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定2、建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。3、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。(二)會所問題第三章

建筑物區分所有權第四節成員權【案例3—3】業主撤銷權糾紛案一、成員權的概念和特征1、獨立性

所謂獨立性，是指成員權是一種獨立于專有權和共有權之外的權利。2、永續性

所謂永續性，是指成員權隨著建筑物永續存在而不得拋棄或被剝奪的特性。第三章

建筑物區分所有權3、不可分性

所謂不可分性，是指成員權與專有權、共有權緊密結合不可別離。二、成員權的內容(一)權利1、選舉權和被選舉權。2、決定權。3、管理權。4、監督權。5、知情權。第三章

建筑物區分所有權第三章

建筑物區分所有權第三章

建筑物區分所有權第五節共有局部專用權【案例3—4】空調外機安裝糾紛案一、共有局部專用權的概念、性質和特征所謂共有局部專用權，是指特定業主或者第三人，依據法理或者協商，對于建筑物的共有局部、公用設施或其他共有場所享有的專屬獨占使用的權利。1、債權(租賃權)說2、物權(地役權)說3、反射利益說第三章

建筑物區分所有權對于共有局部專用權的性質采物權說的觀點，即認為共有局部專用權是一種特殊的物權，其具有如下的特征：(1)附屬性。(2)法定性。(3)非完全排他性。第三章建筑物區分所有權二、共有局部專用權的設立1、設立共有局部專用權，需具備必要性及合理性，即業主只有出于滿足其專有局部特定使用功能的合理需求，才能對共有局部行使專用權。2、設立專用權的共有局部，必須與專有局部相對應，即該共有局部必須與專用權人的專有局部緊密聯系，否那么其必要性及合理性便難以滿足。第三章建筑物區分所有權三、共有局部專用權的內容共有局部專用權的內容表現為共有權人和專用權人之間的權利義務關系。(一)共有權人的義務1、容忍義務。2、維修義務。(二)專用權人的義務1、妥善使用的義務。2、不得隨意改變共有局部。3、不得隨意處分的義務。4、容忍的義務。第三章建筑物區分所有權四、屋頂平臺所有權及使用權分析作為一種典型的依法設定的共有局部專用權，對于屋頂平臺的所有權及使用權進行分析，能幫助我們更好地對共有局部專用權加以理解。第三章建筑物區分所有權第四章房地產開發法律制度第四章房地產開發法律制度三、房地產開發類型1、按開發的對象來劃分，可將房地產開發分為新區開發和舊城改造。2、從開發的方式來劃分，可將房地產開發分為單項開發、成片開發和小區開發。3、按開發主體來劃分，可將房地產開發分為政府開發和房地產開發企業開發。第四章房地產開發法律制度四、房地產開發立法現狀從世界房地產開發開展史可以看出，國家對房地產開發活動的干預隨著城市的開展而變得日益重要和復雜。第一階段是起步階段。這個階段的城市房地產開發以“統建〞為主要形式。第二階段是轉型階段。此階段我國城市房地產開發的主要特征是由“統建〞向綜合開發過渡。第三階段是房地產開發迅速開展和逐步規劃階段。第四章房地產開發法律制度五、房地產開發立法原那么(一)嚴格執行城市規劃的原那么(二)綜合開發、配套建設的原那么(三)經濟效益、社會效益、環境效益三統一的原那么(四)鼓勵開發建設居民住宅的原那么(五)維護消費者合法權益的原那么第四章房地產開發法律制度第二節房地產開發企業分類一、按權屬關系劃分按房地產開發企業的權屬關系來劃分，可將房地產開發企業分為全民所有、集體所有、中外合資經營和外商獨資四種類型。二、按經營性質劃分按房地產開發企業的經營性質來劃分，可將其分為房地產開發專營企業、兼營企業和工程公司三種。第四章房地產開發法律制度第四章房地產開發法律制度第四章房地產開發法律制度五、目前我國資質管理現狀及主要問題【案例4—2】合肥A床上用品廠、合肥B房地產開發公司與宜興市C金屬材料公司合資合作開發房地產合同糾紛案第四章房地產開發法律制度第三節房地產開發用地的取得【案例4—3】青島市A區國土資源局與青島B置業土地使用權出讓合同糾紛案一、國有土地使用權出讓國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓方式包括協議出讓和公開市場出讓第四章房地產開發法律制度第四章房地產開發法律制度第四章房地產開發法律制度第四節房地產開發的程序一、企業內部工程決策企業內部工程決策是房地產開發活動的起點。房地產開發企業內部工程決策實際上是建立在對目標開發用地的初步確認根底上的。二、取得開發用地成交確認書第四章房地產開發法律制度第四章房地產開發法律制度問題與思考1、簡述房地產開發的立法原那么。2、簡述房地產開發工程轉讓的特征。3、簡述房地產開發資質的意義。4、簡述房地產開發用地取得的方式。5、問題：(1)貴華公司與韓某之間簽署的?合作協議?是否有效？(2)韓某基于?合作協議?主張房產銷售余款是否受法律保護？第五章商品房預售登記制度第五章商品房預售登記制度二、商品房預售與現售的區別商品房預售與現房出售相比較，有以下特點:1、商品房預售合同簽訂時，承購人只獲得商品房的期待權。2、商品房預售具有較強的國家干預性。3、商品房預售合同的承購人要承擔較大的風險。三、商品房預售的作用及其在我國的開展商品房預售許可制度確實立，與我國房地產市場的開展緊密聯系。在我國政府將房地產作為支柱產業的情況下，商品房預售制度繁榮了我國房地產市場，第五章商品房預售登記制度第二節商品房預售的條件和程序一、商品房預售許可證我國商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得?商品房預售許可證?。未取得?商品房預售許可證?的，不得進行商品房預售。?商品房預售許可證?是開發商從事商品房預售的必備條件。第五章商品房預售登記制度【案例5—1】A訴B公司商品房預售合同糾紛案(一)取得?商品房預售許可證?的條件(二)商品房預售許可程序

〔1〕受理。〔2〕審核。〔3〕許可。〔4〕公示。二、商品房預售的條件第一，預售商品房的建設用地，應當是已經交付全部土地出讓金，取得土地使用權證書的土地。第二，必須持有建設工程規劃許可證。第五章商品房預售登記制度第五章商品房預售登記制度四、商品房的包銷和代銷商品房包銷，是指包銷商以開發商的名義，在約定的期限內承包銷售開發商開發的商品房，按照約定支付包銷價款并獲取超過包銷基價的溢價，包銷期限屆滿后，由包銷商將未售完的商品房自行購入的一種承包銷售商品房的行為。商品房代銷中，代銷商作為開發商的代理人，以開發商的名義，在約定的期限內代為銷售開發商開發的商品房，期限屆滿后，未售完的商品房代銷商無須自行購入，風險由開發商自行承擔第五章商品房預售登記制度第五章商品房預售登記制度二、商品房預售合同的主體及其權利與義務(一)商品房預售合同的主體預售合同的當事人是預售人和預購人(二)預售合同主體的權利與義務對預售人來說，其最根本的權利就是按照約定收取房屋價款。三、商品房預售合同的標的物商品房預售合同的標的物即預售商品房，是正在建造中的房屋。第五章商品房預售登記制度四、商品房預售合同的內容五、商品房預售合同的效力【案例5—3】商品房預售合同未經登記是否有效第五章商品房預售登記制度第四節

商品房預售中的常見法律問題一、預售合同登記問題在商品房預售合同中，由于商品房尚未建成，所以，也就不可能產生商品房的物權變更登記問題，而只能是進行預售合同的登記。二、預售中認購書的性質及訂金擔保責任【案例5—4】張某簽訂購房合同糾紛案(一)認購書的性質(二)預約合同違約責任的認定第五章商品房預售登記制度三、預售合同中的情勢變更問題(一)情勢變更原那么的概念情勢變更原那么，是合同法中的一項重要原那么。廣義的情勢變更原那么，一般指由于不可抗力或者一方當事人雖無過失但無法預見、無法防止的外因，致使雙方簽訂的合同無法履行或者不能全部履行，如果繼續履行將顯失公平，因而允許變更或者解除原合同的法律制度。本書所討論的商品房預售合同糾紛中適用的情勢變更原那么是狹義的。第五章商品房預售登記制度(二)商品房預售合同糾紛中適用情勢變更原那么的必要性和可行性(三)商品房預售合同糾紛中適用情勢變更的條件1、必須要有情勢的變更的事實2、情勢變更發生的原因不可歸責于合同當事人3、情勢變更必須發生在合同有效期間4、情勢變更與合同不能履行應當有直接的因果關系5、情勢變更的發生使原合同的繼續履行顯失公平第五章商品房預售登記制度(四)適用情勢變更原那么，應當正確區分商業風險和情勢變更第一，二者對造成合同不能履行的客觀情況的異常變動的預見性不同。第二，情勢變更與商業風險在法律上對公平的評價不同。第三，客觀情況是否發生根本性變化，這也是界定情勢變更與商業風險的關鍵。第五章商品房預售登記制度第五章商品房預售登記制度(二)完善商品房預售轉讓管理的法律設想1、進一步確立預售商品房再轉讓登記制度，加強房地產行政管理部門的審查和監督力度。2、標準預售商品房轉讓的種類。3、標準預售商品房轉讓的條件。4、預售商品房轉讓的程序。第五章商品房預售登記制度六、預售商品房款項的監管(一)我國目前的預售款監管制度及其評價商品房預售款是預購人依照商品房預售合同的約定，預先支付給預售人，在商品房竣工驗收交付使用前用作該商品房建設費用的款項。(二)完善我國預售款監管制度的具體建議1、關于監管機關。2、關于預售款的專款專用。3、關于預售款的收取方式。4、關于法律責任。第五章商品房預售登記制度七、商品房預售合同糾紛中購房者面臨的風險【案例5—5】張某等人訴開發商請求協助辦理房產證案第五章商品房預售登記制度問題與思考1、請分析樓花按揭中按揭人、按揭權人、房地產開發商三者之間的法律關系。2、請思考：該案中商品房的宣傳資料是要約邀請還是要約？張女士的訴訟請求是否能夠得到支持？何種情況下商品房的銷售廣告和宣傳資料可以視為合同內容來約束開發商？3、分析預購人權利與在建工程承包商優先受償權之間的效力對抗關系。第五章商品房預售登記制度第六章

房地產轉讓法律制度第六章房地產轉讓法律制度(二)房地產轉讓的特征1、房地產轉讓的標的是不動產。2、房地產轉讓時，原土地使用者在土地使用權出讓合同中所享有的權利和義務隨之轉移給受讓方，原合同中所載明的各種權利和義務均由受讓方享有和履行。3、房地產轉讓屬于要式法律行為。4、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時不得違反原出讓合同的約定，受讓人確需改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。第五章商品房預售登記制度二、房地產轉讓的根本原那么(一)房地產一體轉讓原那么(二)成交價格申報原那么(三)轉讓登記原那么三、房地產轉讓的程序1、房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；2、房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；第六章房地產轉讓法律制度3、房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理；4、房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；5、房地產轉讓當事人按照有關規定繳納有關稅費；6、房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。第六章房地產轉讓法律制度第六章房地產轉讓法律制度第二節房地產轉讓合同【案例6—3】平星公司與銀沙公司房產地工程轉讓案一、合同在房地產轉讓中的地位和作用房地產轉讓合同是指房地產的轉讓人與受讓人為明確雙方在房地產轉讓過程中各自的權利和義務而達成的書面協議。二、房地產轉讓合同的內容房地產轉讓合同的內容是指房地產轉讓人和受讓人在合同中約定的權利和義務。第六章房地產轉讓法律制度三、房地產轉讓合同的效力(一)房地產轉讓合同效力的概念(二)無效的房地產轉讓合同1、無民事行為能力人簽訂的房地產轉讓合同。2、一方通過欺詐、脅迫而簽訂的損害國家利益的房地產轉讓合同。4、以合法形式掩蓋非法目的的房地產轉讓合同。5、違反法律、行政法規的強制性規定或者損害社會公共利益的房地產轉讓合同。第六章房地產轉讓法律制度(三)效力待定的房地產轉讓合同效力待定合同是指合同成立之后，是否發生效力尚不能確定，有待于其他行為或事實使之確定的合同。(四)可撤銷的房地產轉讓合同可撤銷的房地產轉讓合同是指房地產轉讓合同在訂立時，因意思表示不真實，法律允許撤銷權人通過行使撤銷權而使已經生效的房地產轉讓合同歸于無效。第六章房地產轉讓法律制度(五)房地產轉讓合同的效力與不動產變更登記不動產變更登記即經權利人申請，國家登記部門將申請人的不動產物權變動事項記載于不動產登記簿的事實。第六章房地產轉讓法律制度第六章房地產轉讓法律制度(三)轉讓方的納稅義務房地產轉讓是一種商業交易行為，轉讓人應按照國家規定納稅。(四)房地產的交付義務房地產的交付是指轉讓人將房地產交由受讓人實際控制的行為。第六章房地產轉讓法律制度第六章房地產轉讓法律制度第六章房地產轉讓法律制度第六章房地產轉讓法律制度二、經濟適用房購置的條件和程序(一)購置經濟適用房的條件(二)購置經濟適用房的程序購置經濟適用房要經過申請、審批、公示、購置、登記五個程序。三、已購經濟適用房的再轉讓四、當前經濟適用房購置中存在的主要問題1、對經濟適用房的購置把關不嚴，監控不力，導致大量經濟適用房流失到不符合購置條件的個人和組織手中，侵蝕了低收入市民購置經濟適用房的時機第六章房地產轉讓法律制度2、經濟適用房建設導向不明。3、經濟適用房的再轉讓失控。第六章房地產轉讓法律制度問題與思考1、房地產轉讓應符合哪些條件?2、房地產轉讓合同的效力確定有哪些情形?3、房地產轉讓方有哪些法律義務?4、對無效的房地產轉讓合同有哪些救濟方式?5、簡述經濟適用房的性質和轉讓條件。第七章房地產租賃法律制度引例房屋承租人優先購置權保護案第一節房地產租賃概述一、租賃功能租賃作為商品交換的法律形式由來已久。從國外立法來看，租賃一詞有廣義、狹義兩種理解：廣義的租賃包括動產與不動產租賃；狹義的租賃僅指不動產租賃，而對動產租賃那么用租用(hire)來概括。第七章房地產租賃法律制度二、房地產租賃的本質與特征1、房地產租賃是一種雙務合同關系。2、房地產租賃是以房屋財產的使用權為標的的合同關系。3、房地產租賃是一種有明確期限的法律關系。4、房地產租賃以承租人對租賃房屋的占有及排他性控制和出租人收取租金為實質內容。第七章房地產租賃法律制度三、我國房地產租賃的分類1、根據房屋租賃的目的可將房屋租賃分為住宅租賃與商業租賃(非住宅租賃)。2、根據出租房屋所有權的性質可將房屋租賃分為公房租賃與私房租賃。3、根據租賃的性質可將房屋租賃分為一般房屋租賃和城鎮廉租住房租賃。【案例7—1】劃撥地上房產出租有限制第七章房地產租賃法律制度四、房地產租賃的條件和要求(一)租賃物不屬于法律禁止出租的房屋(二)簽訂書面合同(三)登記備案第七章房地產租賃法律制度第二節房地產出租人的權利和義務一、出租人的權利(一)租金收取權(二)租金調整權(三)房地產轉租的許可權(四)特定條件下的解約權(五)房屋收回權第七章房地產租賃法律制度二、出租人的義務(一)交付房屋(二)租賃物的瑕疵告知和擔保義務(三)保證租賃物能正常使用(四)損害賠償(五)其他負擔第七章房地產租賃法律制度第七章房地產租賃法律制度二、承租人的義務(一)支付租金(二)妥善保管與合理利用租賃物(三)不得擅自轉讓、轉租租賃物(四)返還租賃的房屋(五)損害賠償第七章房地產租賃法律制度第四節

房屋轉租【案例7—4】未經出租人同意房屋轉租案一、房屋轉租的法律依據和條件房屋轉租是指在房屋租賃關系存續期間，承租人經出租人同意，將所承租的房屋再出租于他人的行為。二、房屋轉租的特征【案例7—5】租賃合同轉讓糾紛案第七章房地產租賃法律制度(一)房屋轉租必須經過原出租人的同意(二)房屋轉租合同要受原房屋租賃合同的制約(三)轉租人的權利和義務三、非法轉租的特點非法轉租是指承租人未經出租人同意將所租賃房屋的局部或全部再出租給他人使用、收益的行為。非法轉租的主要特征是未經出租人同意和未依法履行轉租房屋的登記備案手續，其實質上是侵害出租人利益和躲避法律的行為。第七章房地產租賃法律制度第七章房地產租賃法律制度第七章房地產租賃法律制度四、不利于承租人的約定無效鑒于承租人在租賃關系中處于弱勢地位，不少國家在對承租人采取上述保護措施的同時，還規定了不利于承租人的約定無效，以此防止出租人憑借優勢地位作出損害承租人利益的約定。第七章房地產租賃法律制度問題與思考1、如何理解房屋租賃的功能？2、為什么要授予房屋承租人對租賃房屋的優先購置權？3、簡述房屋轉租的利與弊。4、如何理解法律對承租人的特殊保護及其必要性？5、如何理解房屋租金管制的必要性？6、簡述在租賃關系非正常終止時房屋添附物的處理規那么。7、房屋承租權與抵押權如何協調？第八章房地產抵押與按揭法律制度引例某市服裝廠破產清算組訴某建筑公司房屋擔保案第一節房地產抵押概述一、房地產抵押的概念及其法律關系(一)房地產抵押的概念“房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。〞第八章房地產抵押與按揭法律制度第八章房地產抵押與按揭法律制度(二)更好的擔保功能房地產抵押屬于物的擔保，因而于抵押權人而言具有更高的擔保功能。(三)房地產抵押屬于要式法律行為第八章房地產抵押與按揭法律制度三、房地產抵押的功能以不轉移擔保物的占有為特征的抵押擔保，既能使抵押物的所有權人保存其財產的使用價值，又能將其交換價值提供給抵押權人，使其財產發揮二重效用。第八章房地產抵押與按揭法律制度第二節房地產抵押合同【案例8—1】金南集團訴泰星公司借款糾紛案一、房地產抵押合同的標的房地產抵押合同，是債務人或者第三人以其合法房地產不移轉占有的方式，將其房地產作為債務的擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償的協議。第八章房地產抵押與按揭法律制度二、房地產抵押合同的內容和合同當事人的權利與義務(一)房地產抵押合同的內容按照法律規定，房地產抵押時，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。(二)房地產抵押合同當事人的權利與義務1、房地產抵押人的權利與義務2、房地產抵押權人的權利與義務第八章房地產抵押與按揭法律制度三、房地產抵押合同的生效與房地產抵押權的設立【案例8—2】吳××與陳××房地產抵押糾紛案第八章房地產抵押與按揭法律制度第三節房地產抵押權的實現一、房地產抵押權實現的條件和程序【案例8—3】××典當行訴飛××公司和萬××公司房地產抵押案(一)房地產抵押權實現的條件1、房地產抵押權的存在。2、債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形。3、對于債權的未受清償抵押權人沒有過失。第八章房地產抵押與按揭法律制度(二)房地產抵押權實現的程序按照法律的規定，債務履行期屆滿債權未獲清償的，抵押權人可以與抵押人協議以抵押的房地產拍賣所得的價款受償。第八章房地產抵押與按揭法律制度二、房地產抵押權實現的方式(一)房地產折價所謂以房地產折價，是指抵押人與抵押權人達成協議，將房地產折價用于清償債務，并使抵押權人取得房地產的所有權。(二)抵押物變賣所謂變賣，是指由抵押權人出賣抵押物。(三)抵押物拍賣所謂拍賣，是指公開地以競爭方式出賣。第八章房地產抵押與按揭法律制度三、房地產抵押權實現中的特殊要求(一)關于土地所有權的性質和土地用途(二)劃撥土地上土地出讓金的繳納(三)抵押權人的書面通知義務第八章房地產抵押與按揭法律制度第八章房地產抵押與按揭法律制度三、房地產按揭法律關系的特征(一)房地產按揭法律關系中的當事人及其相互關系房地產按揭作為房地產擔保的一種類型，最根本的當事人應當是按揭人與按揭權人。(二)房地產按揭法律關系的主要特征第一，在設立按揭權時，并不要求必須有特定財產權利特別是所有權的移轉，銀行只要求將權利證書交給自己保管即可，但這種證書的轉移并不意味著所有權的轉移。第八章房地產抵押與按揭法律制度第二，按揭權的實現，并不要求取得標的物的所有權。第三，在我國的按揭法律關系中，按揭人負有分期付款以還清按揭貸款的義務，但這并不是英美法上的贖回權。四、實踐中按揭的適用范圍在我國的實踐中，各種價值比較大的動產和不動產，如汽車、飛機、游艇等價值較大的交通工具和制造業的大型設備等交易，需要通過按揭這種方式來進行。第八章房地產抵押與按揭法律制度問題與思考1、如何理解房地產抵押法律關系的主體、客體和內容？2、如何理解房地產抵押的性質和特征？3、簡述房地產抵押制度的開展歷史。4、結合現行法律，答復我國房地產抵押合同的標的包括哪些。5、簡述房地產抵押合同的主要內容。6、簡述房地產抵押合同當事人的權利和義務。第八章房地產抵押與按揭法律制度7、分析房地產抵押合同的生效與房地產抵押權的設立之間的關系。8、比較房地產抵押權實現方式之間的異同。9、分析房地產按揭與抵押的關系。10、簡述房地產按揭法律關系的特征。第九章房地產稅收法律制度第九章房地產稅收法律制度二、房地產稅的特征1、房地產稅以不動產為征收對象，稅源充足，收入穩定2、房地產稅具有區域差異和地方性3、房地產稅兼具直接稅和間接稅的雙重功能4、房地產稅以土地面積和房地產價值或收益為計稅依據三、我國房地產稅的開展第九章房地產稅收法律制度第二節房地產開發企業納稅的種類房地產開發企業，俗稱開發商，是指在城市規劃區內國有土地上進行根底設施建設、房屋建設并轉讓房地產開發工程或者銷售、出租商品房的企業一、營業稅【案例9—1】房地產公司營業稅案(一)營業稅概述營業稅是以納稅人從事生產經營活動的營業額和非商品性生產經營者取得的營業收入為課稅對象的一種流轉稅，是世界各國普遍開征的一個稅種。第九章房地產稅收法律制度第九章房地產稅收法律制度第九章房地產稅收法律制度第九章房地產稅收法律制度二、城鎮土地使用稅(一)城鎮土地使用稅的概念、性質城鎮土地使用稅是對我國境內使用城鎮土地資源的單位和個人，就其實際占用的土地面積定額征收的一種稅。(二)城鎮土地使用稅的納稅人和適用范圍(三)城鎮土地使用稅的計算和征收(四)城鎮土地使用稅的減免第九章房地產稅收法律制度第九章房地產稅收法律制度(三)土地增值稅的計算和征收1、計稅依據2、土地增值稅的稅率3、土地增值稅的征收(四)土地增值稅的減免根據?土地增值稅暫行條例?及有關規定，有以下情形之一的，免征土地增值稅：第一，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20%的。第九章房地產稅收法律制度四、城市維護建設稅(一)城市維護建設稅的概念和性質城市維護建設稅是指國家對繳納增值稅、消費稅和營業稅的單位和個人以其實際繳納的稅額為計稅依據而征收的一種稅。(二)城市維護建設稅的納稅人和征收范圍(三)城市維護建設稅的計算和征收計算公式為：應納稅額=計稅依據×適用稅率。(四)城市維護建設稅的減免第九章房地產稅收法律制度五、房產稅【案例9—3】某企業繳納房產稅案(一)房產稅的概念和性質房產稅是以房屋為征稅客體，按房屋的計稅價值或者房屋租金，向房屋的所有人或者使用人征收的一種財產稅。(二)房產稅的納稅人和征稅范圍房產稅的納稅人是在我國境內擁有房屋產權的單位和個人。房產稅的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮和工礦區用于生產經營的房產。第九章房地產稅收法律制度第九章房地產稅收法律制度第三節個人轉讓、受讓房地產納稅的種類一、個人轉讓房產的營業稅【案例9—4】范某個人銷售房屋繳納營業稅案二、個人轉讓房產的所得稅(一)個人所得稅概述個人所得稅是對個人取得的各項應稅所得征收的一種稅。(二)個人所得稅的一般規定(三)個人轉讓房產所得稅的計算和征收第九章房地產稅收法律制度三、契稅【案例9—5】梁某繳納契稅案(一)契稅的概念和性質契稅是指在土地、房屋權屬發生移轉時，根據雙方當事人訂立的契約，以土地、房屋的權屬轉移為課稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。(二)契稅的納稅人和征收范圍第九章房地產稅收法律制度(三)契稅的計算和征收1、契稅的計算契稅應納稅額計算公式為：應納稅額=計稅依據×稅率。2、契稅的征收(四)契稅的減免第九章房地產稅收法律制度第九章房地產稅收法律制度(三)印花稅的計算和征收1、印花稅的計算印花稅有比例稅率和定額征收兩種方式。適用比例稅率的印花稅計算公式為：

應納稅額=計稅金額×適用稅率。適用定額征收的印花稅計算公式為：

應納稅額=應稅憑證件數×單位稅額(5元)。2、印花稅的征收印花稅一般實行“三自〞繳納的方法，即納稅人按照應稅憑證的類別和適用稅目稅率，于法定期限內，自行計算應納稅額、自行購置(自行納稅)、自行貼花。第九章房地產稅收法律制度第四節

國外的房地產稅收簡介一、國外房地產稅收體系概述(一)對房地產保有征稅對房地產保有征稅，是指在一定時期或一定時點上，對個人或法人所擁有的房地產課征財產稅。對房地產保有征稅的類型主要有三種：不動產稅、財產稅和定期不動產增值稅。第九章房地產稅收法律制度第九章房地產稅收法律制度第九章房地產稅收法律制度三、法國的房地產(一)法國的不動產保有稅法國對不動產保有主要征收土地年度稅。土地年度稅是根據不動產的價值，每年對不動產的所有者或占有者課征的稅。(二)法國的土地增值稅法國最初只對工業生產和商業批發環節征收增值稅。(三)法國的不動產出售稅(登錄稅)(四)法國的根底設施稅(五)法國房地產稅減免規定第九章房地產稅收法律制度四、日本的房地產稅(一)日本房地產保有稅日本的房地產保有稅主要有固定資產稅和城市規劃稅。(二)日本房地產移轉稅日本對個人和法人的房地產轉讓收益均征收國稅和地方稅，但征收方法有所差異。(三)日本房地產取得稅(四)日本的房地產減免稅制度第九章房地產稅收法律制度問題與思考1、房地產稅有哪些特征?2、房地產開發企業主要涉及哪些稅種?有哪些具體規定?3、個人轉讓房地產應繳納哪些稅?4、國外房地產稅制對我國有何啟示?第十章城市房屋征收與補償法律制度第十章城市房屋征收與補償法律制度一、房屋征收的法律特征(一)房屋征收具有強制性(二)房屋征收必須由人民政府依法作出決定(三)房屋征收的條件是對被征收人給予公平補償二、征收當事人根據?國有土地上房屋征收與補償條例?的規定，房屋征收的當事人包括：征收人和被征收人。第十章城市房屋征收與補償法律制度第十章城市房屋征收與補償法律制度第二節征收決定及征收程序一、征收決定征收決定指市、縣級人民政府即征收人基于公共利益的需要，依法定程序、在本行政區域規劃范圍內作出的征收房屋進行建設活動的決定。二、征收程序征收行為必須經過規定的民主決策程序后才能實施，被征收人的合法權益才能受到法律保護。(一)確定擬征收房屋的建設工程(二)擬定征收補償方案【案例10—1】A市M路區域房屋征收補償方案草案向社會公示征求意見見第十章城市房屋征收與補償法律制度(三)作出房屋征收決定征收補償方案確定后，房屋征收部門可以報請區縣人民政府作出征收決定。【案例10—2】B市江北區人民政府房屋征收決定書(四)簽訂補償協議或作出補償決定【案例10—3】A市人民政府與M公司或B某(個人)簽署的房屋征收補償協議【案例10—4】C市人民政府對被征收人韓某作出的?房屋征收補償決定書?第十章城市房屋征收與補償法律制度(五)實施搬遷征收人對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。第十章城市房屋征收與補償法律制度第三節房屋征收補償制度房屋征收補償制度是指征收人進行征收活動時必須按照規定方式和標準對被征收人進行公平補償的制度。一、補償對象與補償范圍(一)補償對象房屋征收補償的對象是被征收房屋和及其附屬物的所有權人即被征收人。第十章城市房屋征收與補償法律制度(二)補償范圍征收補償的范圍是指被征收撤除的房屋中依法應得到補償的房屋的范圍。二、補償方式及其補償標準(一)貨幣補償貨幣補償就是被征收房屋的價值補償，具體指房屋征收部門與被征收人協商并經法定評估機構評定，將被征收人所有的房屋及其附屬設施作價，由征收人支付貨幣現金給被征收人，以換取被征收人房屋所有權的一種補償方式。第十章城市房屋征收與補償法律制度(二)產權調換產權調換是指征收人對被征收人的征收補償采取保存被征收人對房屋所有權的形式。(三)搬遷、臨時安置的補償搬遷的補償是指被征收人因征收房屋造成搬遷的，由征收人負責支付搬遷費進行補償。(四)停產停業損失的補償停產停業損失的補償是指征收人征收被工商登記作為經營場所的非住宅房屋或用作生產經營活動的住宅房屋時，對因征收造成停產停業損失給予的補償。第十章城市房屋征收與補償法律制度(五)補助費和獎勵費補助費和獎勵費是指對于特殊情況或住房困難的以及積極配合征收、及時搬遷的被征收人或公房承租人，由征收人根據規定給予補助和獎勵的專項費用。三、幾種特殊情況下的補償形式(一)對公房承租人的補償(二)產權不明房屋的補償(三)非公益事業房屋附屬物的補償第十章城市房屋征收與補償法律制度四、城市房屋征收評估(一)評估機構確實定征收評估由具有房地產價格評估資格的評估機構承擔，評估報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。(二)評估的范圍和標準1、評估的范圍2、評估的價值標準3、評估的方法第十章城市房屋征收與補償法律制度第四節