房地產市場宏觀調控的理性思維摘要：我國當前的房地產市場宏觀調控，是建立在房地產市場運行客觀基礎之上的理性選擇。根據房地產市場運行三個階段的演進規律和三個循環交織運動的特征，房地產市場發展應定位于小康階段和城市化；房地產市場宏觀調控應立足于可持續發展，實現市場的和諧發展。Abstract:China'scurrentmacro-controlrealestatemarket,realestatemarketisbuiltonthebasisofobjectiveandrationalchoice.Realestatemarketinthreestagesaccordingtothelawofevolutionandthecharacteristicsofthreeloopsintertwinedmovements,therealestatemarketdevelopmentshouldbelocatedinthewell-offstageandurbanization;realestatemarket,macro-controlshouldbebasedonsustainabledevelopmentandharmoniousdevelopmentofthemarket.關鍵詞：宏觀調控；房地產市場；和諧發展Keywords:macroeconomicregulationandcontrol;therealestatemarket;harmoniousdevelopment2003年以來，我國出臺了一系列針對房地產市場的宏觀調控政策。以穩定住宅價格為中心的“新八條”[1]，甚至被稱為房地產新政的標志。如何全面正確理解政府對房地產市場的調控，如何理性判斷中國當前的房地產市場，如何促進中國房地產業和市場的健康發展與良性運行，是社會各界普遍關注的熱點問題。一、宏觀調控理性：建立可持續發展的有序市場（一）房地產市場宏觀調控政策的理性選擇我國的房地產業，由政府主導向市場主導轉變的標志是1998年國務院頒發《關于深化城鎮住房制度改革，促進住宅建設發展的通知》。以停止單位建房，停止福利分房，推行住房分配貨幣化等措施，把住宅推向市場。1998年，房地產開發投資為3614億元，投資增長率為13.7％，房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重為12.72％，商品房銷售面積為12185.3萬平方米，銷售額為2513.3億元，個人購房比重占79.85％，住宅平均售價1854元/平方米，土地開發面7730.1萬平方米。經過5年的運行，到2003年，房地產投資首次突破萬元，達到10154億，投資增長率為30.3％，占全社會固定資產投資的比重為18.27％，商品房的銷售面積為33717.6萬平方米，銷售額達到7670.9億元，個人購房比重為92.46％，住宅平均價為2197元/平方米。土地開發面積22166.3萬平方米[2].在房地產連續5年高速發展的背景下，2003年8月21日，國務院下發了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（18號令）。18號令是新一輪房地產市場宏觀調控的起點。（二）宏觀調控的目標和措施是理性的18號令提出：要堅持和加強宏觀調控，努力實現房地產市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定。堅持在國家統一政策指導下，各地因地制宜，分別決策，使房地產業與當地經濟和社會發展相適應，與相關產業相協調，促進社會經濟的可持續發展，培育健康有序的房地產市場。這一宏觀調控的總目標，反映了對中國房地產市場建設的理性思維，“三個基本”，因地制宜，可持續發展，健康有序，是認識和駕馭中國房地產市場理性思維的精髓。2004年，中央和國務院各部委出臺的一系列有針對性的宏觀調控措施，主要反映在兩個方面。1.緊縮“地根”。2004年3月1日，國土資源部發布了《關于建設用地備案制度執行情況的通報》；3月16日，國土資源部、監察部聯合發出了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，要求各地2004年8月31日以后，所有經營性土地全部通過“招拍掛”出讓。4月29日，國務院辦公廳發出了《關于深化開展土地市場治理整頓，嚴格土地管理的緊急通知》。明令“三個暫停”，即暫停農用地轉用、暫停土地規劃修改、暫停縣改市。6月6日發出了《關于控制房地產拆遷規模，嚴格拆遷管理的通知》。10月28日，國務院作出《關于深化改革，嚴格土地管理的決定》。10月29日，國土部修訂《土地利用年度計劃管理辦法》，11月1日公布《建設用地預審管理辦法》、《關于發布和實施工業項目建設用地控制指標的通知》（試行），11月9日發布《土地市場治理整頓檢查驗收方案》。緊縮地根的一系列措施，是針對市場運行情況提出來的。土地市場清理情況表明：2004年7月，全國情理出各類開發區6866個，規劃面積3.15萬平方公里[2]，是1993年房地產過熱時的開發面積1.5倍。2000～2002年，山東完成了10年的用地計劃的80％，浙江完成了99％；上海、江蘇5年用完了10年的用地指標，深圳進行寶安、龍崗的全部轉地工作。征地、拆遷引發了各類矛盾，失地農民約4000萬[2].即使在如此強勁的宏觀調控下，2004年土地購置面仍創造了歷史的新高，達到了39984.66萬平方米。2.緊縮銀根。2004年4月25日，中央銀行提高存款準備金率0.5％，4月27日，國務院下發通知，將房地產開發項目資本金比例由20％提高到35％。6月，銀監會發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，規范商業銀行辦理房地產貸款的業務流程，確定控制房地產貸款比例不超過80％，月還款收支比控制在50％以內，月債務支出的比例控制在55％以內，房地產開發商自有資本比例不低于35％。10月，銀監會出臺《信托投資公司房地產信托業務管理辦法》（征求意見稿），對房地產信托經營規則監督管理、風險控制、處罰規則等作了規范。10月29日，央行上調存款利率0.27％，年期存款利率由1.98％提到2.25％，年期貸款基準利率5.58％，2005年3月16日，再調銀行年期貸款基準利率到6.12％，個人住房貸款優惠利率由5.31％調為5.51％。對房地產的金融政策其直接效應是：從供給方面影響開發市場，將房地產的資本金比例由20％提高35％，對小規模、以項目為主體的房地商及“皮包公司”運作模式有一定的控制作用；從需求方面影響，提高貸款利率，明確收支還款比例，控制了還貸風險。為住宅需求結構判斷提供了一個新思路。從供給角度看，涉及三個特殊的要素：一是時間。住宅建設期長，從置地到開發建設，從銷售、裝修到實際進住，需要較長時間，從而造成供給滯后于需求。在經濟繁榮期，供給滯后，需求得不到滿足，房價上漲；經濟衰退期，因投資的不可逆，導致供給過度，住宅供給與宏觀經濟運行存在著時滯。二是地點。住宅位址的固定性，居住地與工作的關連性，決定著住宅市場的局部特征。三是轉換。這是工業化，城市化過程房地產供給調整的一種必然現象。住宅、商業用房、辦公場所，因發展而進行用途轉換，如政府搬家，工廠遷移等。完成這轉換，意味著用地結構的調整和復雜的大規模的城市改造。從財富觀、需求觀和供給觀可以得出結論，在小康階段，住宅開發建設是房地產市場的主軸。2.城市化決定著房地產開發的空間，發展是房地產市場的主題。這一主題在城市化過程中不可逆轉。人口向城市的集中，決定著房地產市場的發展空間。中國從建立社會主義市場經濟體制，到黨的十六屆五中全會確立的科學發展觀，這時期是城市化高速發展時期，城市化年遞增1％左右。據此來推斷房地產市場發展的空間，以城市化率40％為基礎，人口16億為頂點，小康住房以35平方米/人為標準，城市化率達到50％，僅住宅增量總需求約需要160億平方米。若按城市化增長率1％考慮，未來10年，年均需供給住宅16億平方米，若再考慮舊城改造拆遷及住宅自然淘汰，這一需求更大。2004年我國市場商品住宅竣工面積為3.47億平方米。因而。要么城市化率年遞增1％，不可能在10年內連續，要么，不可能在城市化遞增1％的條件下，實現城鎮人口人均住房面積35平方米目標。但無論如何，在城市化達到50％，人均小康住房面積35平方米目標下，能表明我國房地產市場的發展空間。我們沒有理由對房地產市場作出悲觀的判斷，更沒有理由對國家的宏觀調控政策作出政府干預市場的錯誤理解。科學發展觀是宏觀調控政策的精髓，公共政策是市場供求因素之外的重要因素，這是世界各國房地產市場發展的共識。定位于全面建設小康社會和城市化，這是我國房地產市場建設的基本依據，也是房地產市場宏觀調控的立足點。（二）房地產市場宏觀調控定位：實現市場的和諧發展世界房地產市場發展的情況表明，公共政策是市場供給和需求因素之外的第三因素。具體地表現為：政府管制對新開工項目、舊城改造、環境保護、土地開發利用等方面的影響；對低收入階層提供住房保障的政策性支持；對城市基礎設施建設承擔關鍵性的作用等。這些表明，政府的宏觀調控不僅必要，而且有現實的著力點。當前，宏觀調控的政策取向，應立足于：中國城市化進程，老百姓的住房需求，房地產支柱產業的地位，遵循房地產的運行規律。確立6個重點：一是管理與控制國家的土地資源，根據市場動態，調節土地投放量，加強用途管制；二是以質量為中心，以環境為重點，加強房地產開發過程管理；三是區分使用（居住）需求和投資需求，加強房地產的流通管理；四是以產權制度建設為重點，加強房地產的持有管理；五是強化信息披露制度，推行房地產行業透明化；六是根據房地產業發展的趨勢，重視房地產