房地產全面預算管理與成本控制主講：楊凡第一章：房地產企業全面預算管理系統的建立【提出問題】什么是地產公司的全面預算管理？為什么要進行全面預算管理？如何進行全面預算管理？房地產企業如何建立全面預算管理系統？全面預算為什么會成為流于形式的數字游戲？【討論問題】全面預算形象的比喻應該是“一張網”，在這張網內進度管理是“橫軸”，代表各時間節點達成的目標；成本管理是“縱軸”，代表各時間節點達成目標所付合同的費用。不管外界的情況如何變化，都能在這張網中找到所對應的位置。房地產全面預算管理與成本控制課程培訓，內容涉及房地產企業如何建立全面預算管理系統，房地產企業如何建立全面成本管理系統等，旨在使學員掌握全面預算管理的整體解決方案，掌握國內最為領先的全面計劃預算管理模式，掌握房地產成本管理的流程，組織，表單，分析工具等技能。關鍵詞：房地產預算管理成本控制預算成本管理控制第一部分：從業務角度入手，做好全面預算管理一．什么是全面預算管理？【統一概念】：全面預算是什么？全面預算就是成本控制？全面預算是銷售預算、成本預算、費用預算等的預算綜合？全面預算是工作計劃的數字化反應？這幾種理解都對，但是都不全面！關鍵詞：全面預算管理是預算編制、執行、考核過程中的所有管理環節的集成。既體現出成找講師、公開課，上諾達名師網，中國最大的培訓平臺/本控制的思路，又是各項預算表格的綜合，更是計劃的數字化反應。它有兩個維度：一、從表現形式看—全面預算是各種預算表格的集成按時間維度劃分：可以分為靜態項（目標利潤預算）、動態（年度資金預算、月度資金預算)；按控制項目劃分：可以分為銷售收入預算、工程成本預算、管理費用預算、銷售費用、財務費用預算、稅金預算、資本性支出預算等。二、從管理環節分—全面預算是計劃、預算、考評的循環（一）、計劃：分為一級計劃（集團關鍵節點計劃）、二級計劃（項目主項計劃）、三級計劃（各專項計劃及輔助計劃，包含設計專項計劃、報批報建計劃、采購計劃、工程專項計劃、營銷與客服計劃）等；（二）、預算：預算編制、預算調整、預算分析；（三）、考評：目標設定（計劃目標與預算目標）、結果衡量（時間、質量、成本）、績效體現（固定工資、季度獎金、年度分紅、項目提成）等。二．為什么要實行全面預算？【統一思想】：預算管理是全面預算會計、會計反映監督和內部控制三方面的統一其中，全面預算包含以下內容：全面預算項目，全程預算控制，全員預算規則會計反映監督包含以下內容：沒有業務沒有預算，沒有預算沒有業務，客觀反映及時反饋內部控制包含以下內容：業務規范化流程制度化權責明確化【統一思想】四大功能是：勢：如：始自2003年以萬科為代表的成本核算階段—關注造價，強調算得快、算得準；如：從2006年起以龍湖地產為代表的強調成本控制階段—關注目標，強調目標成本控得住；以及從2009年起開始形成的成本策劃階段—關注收益，強調成本結構的不均勻分布；（圖示說明三大階段各有側重，主要體現在事后，事中和事前控制的主要手段）重點闡述設計階段的成本管控要領第二部分：成本管控術—成本策劃：企業利潤的節流閥與監控者【提出問題】成本管理操作過程中的困惑：成本部門“單兵作戰”較多，各部門的協同不夠；找講師、公開課，上諾達名師網，中國最大的培訓平臺/目標成本測算準確度不高；合約規劃實際指導意義不大，流于形式；控成本還是保品質？這是個問題！變更簽證太多，怎么管？動態成本數據不能準確及時獲取；資金計劃預不準，難以真正做到資金平衡；房地產企業成本管理控制要點【討論問題】房地產企業成本管理控制要點：控目標、控合同、控付款、控動態控目標---（分享案例）Z企業“不同階段目標成本編制”概念設計階段、方案設計階段、初步設計（擴初設計）階段、施工圖設計階段及構件深化設計階段目標成本形成及成本重點控制對象；目標成本修訂調整指導原則；目標成本編制原則與調整流程；控合同---公司董事長或者總經理在進行合同審批時，如何判斷合同價格是否合理？預算夠不夠？成本控制vs與成本核算；合約規劃對成本控制的作用；合約管控案例分享：X企業“成本管理的三大儲備”控付款—無計劃不付款付款計劃，基于審定工程量，定期刷新合同付款計劃并與計劃聯動；月度資金計劃每月匯總生成，上報集團審批后，達成率納入部門考核；合同付款：無計劃不付款，合同付款申請、審批嚴控計劃外審批付款；控動態—實時對比指導定價目標成本→動態成本→產品動態單方目標成本：成本控制線、上線VS基線動態成本：實時、動態反映“預計最終成本”，合約規劃余量的蓄水池作用，動態成本月度回顧→預警、強控產品動態單方：指導定價、橫向對標找講師、公開課，上諾達名師網，中國最大的培訓平臺/第三部分房地產規劃設計階段投資控制要點和策略；策略一：實行設計方案招投標，優化設計策略二：實行限額設計，有效控制造價策略三：加強對圖紙的會審與審查策略四：深入運用價值工程。運用價值工程的優勢：策略五：采用合同措施，有效控制造價案例：xx集團設計階段成本管理控制的經驗教訓成本不是算出來的，是規劃出來的;·開發商項目成本管理的特點---突破承建市場的造價控制觀念，建立投資控制的理念;?全成本管理---全面、全過程、全員;·傳統“成本管理”的誤區，現代成本管理理念；核算型的成本管理已瀕臨淘汰，控制型的成本管理模式已不能滿足市場的要求，成本管理必須向價值創造型轉變---核心就是產品“價值工程”研究。項目各階段成本管理各階段成本管理重點內容，要點與案例；案例：三步“控住”工程項目成本；成本控制的“三把鎖”主講專家：楊凡老師：南京大學房地產EMBA客座教授，15年房地產企業從業經歷，東南大學工學碩士，南京大學EMBA碩士。深圳明源地產研究院的資深研究院，全經聯專家委員會創新講師。《房地產全面預算管理與成本控制》是楊老師十余年地產管理與咨詢經驗的濃縮，各種流程、組織、表單、分析工具可以幫助學員企業迅速掌握技能，建立適合自己企業的預算與控制系統。楊老師主持過10多家大中型房地產集團公司的管理顧問工作，在地產集團公司的戰略和組織管理領域、計劃運營管理領域、設計管理領域、全面預算和成本控制管理領域擁有深入的研究和系統化管理解決方案，目前就職于國內一家大型國有房地產企業的高管，3家地產集團公司和1家上市公司的管理咨詢顧問。2008年起受聘深圳明源地產研究院研究員，2013年成為全經聯商業地產專委會委員，并被評為優秀創新講師。找講師、公開課，上諾達名師網，中國最大的培訓平臺/現供職于某國有投資集團公司，曾任江蘇亞東建發集團總工辦副主任，總工程師，南京百勝麒麟建設發展有限公司副總經理，蘇寧環球集團南京浦東建設開發有限公司副總經理，江蘇國信集團成本采購中心總經理等職，楊老師從事地產開發15年多，在商業和住宅地產實操、產品設計和市場研發方面有豐富