房地產企業獲得房地產開發項目的途徑主要有三種：一、是通過招拍掛方式直接從政府拿地，二、是通過一二級聯動開發獲取土地（隨著《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺，此種方式已不具可操作性），三、是通過項目收購方式獲取。第三種方式又分為直接收購土地使用權或在建工程，和通過收購持有房地產項目的公司股權方式收購房地產項目兩種。兩種方式相比，因前者需要滿足《城市房地產管理法》第39條關于轉讓時必須完成開發投資總額25%的條件，且稅負相對比收購股權方式重，因此，以股權收購方式間接收購房地產開發項目更受歡迎并較多地被采用。在以收購股權方式收購房地產項目事務中，對被收購方而言，其最關心的，以及主要風險所在只是能否按照預期節點獲得轉讓款項。而對收購方來講，有諸多潛在的風險，如項目存在隱性瑕疵、目標公司債權債務不清等。因此，本操作指引更多站在收購方角度考慮問題，并為指導收購方律師協助收購方完成公司收購事務之目的設計和擬定。目錄1．定義2、以收購股權方式收購房地產項目的基本程序3、律師辦理收購意向階段事務的操作指引3.1收購準備3.2意向書4．律師辦理盡職調查階段事務的操作指引4.1盡職調查的程序4.2盡職調查的內容4.3盡職調查的方式4.4盡職調查報告4.5收購方案設計5．律師辦理合同起草、簽訂、履行階段事務的操作指引5.1股權收購協議的起草和談判5.2股權收購協議的簽訂、審批和履行6．附則6.1聲明6.2附件附件一：《以收購股權方式收購房地產項目納稅說明》附件二：《盡職調查具體內容》附件三：《國有股權轉讓程序》1．定義：1.1目標項目：指收購方擬通過收購股權的方式收購的土地使用權或在建工程。1.2以收購股權方式收購房地產項目：指收購方擬通過購買持有目標項目的公司的股權，和/或對持有目標項目的公司進行增資獲得股權，實現間接擁有該房地產開發項目的目的。1.3目標公司：指擁有目標項目的公司。1.4收購方：指擬收購目標公司股權的自然人或法人。1.5被收購方：指持有目標公司股權的自然人或法人。1.6意向書：指收購方和被收購方就以收購股權方式收購房地產項目事宜初步達成的收購意向書或框架協議。1.7股權收購協議：指收購方和被收購方就以收購股權方式收購房地產項目事宜達成的正式合同。1.8股權轉讓協議：指由收購方與被收購方專為辦理股權的工商登記變更之目的而簽訂的股權轉讓協議。2．以收購股權方式收購房地產項目的基本程序：2.1向被收購方了解目標公司和目標項目情況；2.2達成初步收購意向，簽訂意向書，視情況向被收購方支付一定數額的定金；2.3對目標公司和目標項目進行盡職調查；2.4根據調查情況決定是否繼續收購，若決定繼續收購則設計、論證收購方案；2.5起草股權收購協議，就協議內容進行協商、談判；2.6簽署股權收購協議；2.7履行股權收購協議（以下履行行為可能有先后之分，也可能同時履行）：2.7.1按約定支付股權轉讓款；2.7.2按約定更換公司董事、監事、總經理及其他高級管理人員；2.7.3按約定進行公司印鑒、財務賬冊、賬戶等的交接；2.7.4辦理工商登記變更手續，股權轉讓完成。3．律師辦理收購意向階段事務的操作指引：收購意向階段，指完成第2.1、2.2條所述事務的期間。在該期間，律師可以按照本條流程和內容為收購方提供服務。3.1收購準備。3.1.1協助收購方與被收購方接洽，了解目標公司的設立時間、注冊資本、股權結構、資產負債狀況、開發資質情況（何時取得、幾級資質等）、經營范圍，公司除目標項目外，是否還有其他經營性資產，公司有無債權債務糾紛，有無已發生的或潛在的訴訟、仲裁或行政處理案件，擬轉讓的股權是否有權利負擔等情況；3.1.2協助收購方與被收購方接洽，了解目標項目的來源、土地性質、權屬情況、規劃情況、開發進展情況、已取得的開發建設手續、就該項目已簽訂的合同及履行情況、項目（實物或權利）有無瑕疵等。3.1.3根據了解到的情況，對可能存在的法律問題、風險進行預判，并書面提示收購方，向收購方建議收購操作方案，根據目標公司和目標項目的具體情況設計、起草意向書。3.2意向書。3.2.1意向書旨在為以收購股權方式收購房地產項目事務的完成做出綱領性的計劃和安排，為被收購方配合收購方進行盡職調查提出要求，為收購方根據盡職調查結果決定是否繼續進行收購設定條件，為收購方按照被收購方要求支付定金提供合同依據。3.2.2意向書的主要條款：3.2.2.1當事人雙方。應當在該條款中明確當事人雙方的基本情況，包括法定代表人、注冊地、注冊地址等。特別需要注意的是，在收購時，收購方可能基于某種考慮，不想或不能直接以自己的名義去收購，而是先設立一家殼公司，然后再以殼公司的名義去收購項目公司。所以，應注意在意適當調整、優化收購方案，并根據收購方確認的方案起草股權收購協議。5．律師辦理合同起草、簽訂、履行階段事務的操作指引：合同起草、簽訂、履行階段，指完成第2.5、2.6、2.7條所述事務的期間。在該期間，律師可以按照本條流程和內容為收購方提供服務。5.1股權收購協議的起草和談判。5.1.1當事人。股權收購協議除將收購方和被收購方列為當事人外，還應將目標公司列為一方當事人，因為有關公司信息批露需要目標公司和被收購方作為共同批露義務人，且股權工商變更登記一般需要目標公司負責辦理、被收購方與收購方配合。若按照收購安排，股權工商變更登記的辦理晚于收購方支付第一筆股權轉讓款的時間很久，則需要目標公司以目標項目為其和被收購方提供履約擔保。5.1.2轉讓標的。需要明確約定轉讓的股權比例，目標公司全部股權轉讓的，還需要說明股權對應的公司資產、債務各包括哪些、哪些資產和/或債務是由轉讓方剝離的。如有需要剝離的資產和/或債務，應明確約定剝離的時間和辦法、以及剝離前如何管理等。5.1.3轉讓價款的確定和支付。一般公司股權轉讓的價款和支付方式均可由當事人在股權收購協議中約定，注意收購方付款和被收購方履行相關義務的對應關系，盡量以被收購方履行一定義務作為支付一筆款項的條件，以此占據股權收購過程中的主動權。國有股權轉讓價格，需經國家認可的資產評估機構對其進行資產清查及現值估價，并且國有股權轉讓要在國有資產產權交易中心進行公示，公示后產生兩個及以上競買者的，還需采取拍賣或招標的形式進行。即，如為國有股權轉讓，則合同將不能約定確定的價款。非國有股權轉讓價款的支付取決于雙方在股權收購協議中的約定，但國有股權轉讓價款的支付是有特殊要求的。國有股權轉讓價款原則上應當一次付清，如金額較大、一次付清確有困難的，可以采取分期付款的方式。采取分期付款方式的，受讓方首期付款不得低于總價款的30%，并在合同生效之日起5個工作日內支付；其余款項應當提供合法的擔保，并應當按同期銀行貸款利率向轉讓方支付延期付款期間利息，付款期限不得超過1年。外資收購房地產公司股權，需要在股權轉讓協議生效之日起三個月內以自有資金一次性支付全部轉讓對價。5.1.4工商變更登記手續的辦理主體及時間和/或條件。工商變更登記一般由目標公司負責辦理，被收購方與收購方予以配合。當然亦可約定由被收購方負責辦理，目標公司與收購方予以配合。股權收購協議可根據當事人的要求約定辦理股權工商變更登記手續的條件，如股權收購協議已生效、股權轉讓已獲得有關主管部門的審批、收購方已按約定支付股權轉讓款等。辦理工商變更登記手續一般需要收購方與被收購方簽訂簡單的、符合工商行政主管部門要求的股權轉讓協議，股權收購協議應當明確該用于辦理工商變更登記的股權轉讓協議與股權收購協議不一致的，以股權收購協議為準。5.1.5股權交割（包括印鑒交割、控制權交割、財務交割等）。該條款應約定被收購方和目標公司在辦理股權工商變更登記手續的同時辦理公司章程修改、董事會和董事長更換等的變更登記手續。該條款應約定被收購方和目標公司向收購方移交公司印鑒、財務印鑒及法定代表人印鑒的時間、程序等。該條款應約定被收購方和目標公司向收購方移交全部賬務賬冊、檔案的時間、程序等。該條款還可以就公司原有職工保留與否、由公司解除勞動合同時違約責任、補償金的承擔等做出約定。5.1.6陳述與保證。收購方與被收購方需要在該條款中對其自己已經按照公司章程及有關法律法規的規定就簽訂和履行股權收購協議獲得合法授權做出保證；被收購方應當其批露信息的全面性、真實性做出承諾，并承諾對信息批露不實的情況承擔違約責任。重點注意被收購方對目標公司所負債務未如實批露的處理，一般有必要要求被收購方就其對該情況提供擔保（一定數額的保證金或銀行保函）。5.1.7稅費承擔。協議應當約定因以收購股權方式收購房地產項目所產生的雙方各自應繳稅、費如何承擔。5.1.8違約責任。該條款應就各方當事人每種違反合同約定的具體情形設定違約責任，就一方當事人按照合同約定或法律規定行使合同解除權的情況如何處理做出安排，并就一方當事人非按合同約定和法律規定解除合同設定違約責任。5.1.9股權收購協議的生效。在涉及國有股權轉讓、上市公司股權轉讓的，股權收購協議最好附加生效條件，即完成了前期的審批、評估各項工作，待取得了相關主管部門的批準后方能生效。另，如收購方為外資，或涉及外資股權轉讓的，依法需經商務主管等部門批準后，股權收購協議方可生效。5.1.10其他。其他還應包股權收購協議適用法律和管轄、不可抗力、通知等條款，該等條款屬于合同通用條款，這里不贅。5.1.11談判。參與當事人談判，協助當事人就合同文本中的有關法律問題與對方解釋、溝通和協商，最大限度維護收購方利益，并根據談判情況適當修改、調整合同文本，直至當事人最終確認文本內容。談判過程中，每一輪談判結束時，最好由雙方參與談判人員對該次談判已達成共識的條款或條件簽字確認，避免此后談判過程中出現反復，而且有利于在下一輪談判中判斷對方改變了之前已商定的哪些內容，掌握談判中的主動權。5.2股權收購協議的簽訂、審批和履行。5.2.1股權收購協議的簽訂。股權收購協議應由各方當事人依法簽署，一般為法定代表人簽字（或其授權的代表簽字），并加蓋公章。5.2.2股權收購協議的政府審批。5.2.2.1對于不涉及國有股權、上市公司股權、外資股權收購，收購方非外資收購的，無須審批。5.2.2.2對于涉及國有股權的，審批部門包括負責國有股權管理的部門及其地方授權部門，審批要點是股權轉讓價格是否公平、國有資產是否流失。5.2.2.3對于涉及上市公司股權的，審批部門還包括中國證券監督管理委員會，審批要點是上市公司是否仍符合上市條件、是否損害其他股東利益、是否履行信息披露義務等。5.2.2.4對于收購方為外資，或擬收購的股權為外資股權的，需要經商務主管等部門批準。5.2.3股權收購協議的履行。5.2.3.1跟蹤合同履行，提醒收購方按約定履行付款義務、發現被收購方和目標公司違約的情形并協助收購方及時發函催告其履行，在其根本違約的情況下，督促收購方及時按照合同約定主張權利。5.2.3.2起草合同履行中相關配套文件。起草股權轉讓協議、公司章程修正案、公司董事會和股東會關于公司董事和董事長更換的決議等，審查公司印鑒和財務賬冊、檔案移交程序安排和移交確認書等，協助完成股權工商變更登記。6．附則：6.1聲明。本指引是根據2011年5月1日前頒布和實施的法律法規，結合律師辦理相關案件的實務經驗擬定，若有關法律法規發生變化，應適用新的規定。6.2附件附件一：《以收購股權方式收購房地產項目納稅說明》附件二：《盡職調查具體內容》附件三：《國有股權轉讓程序》附件一：以收購股權方式收購房地產項目納稅說明1、印花稅：收購方和被收購方應分別按股權轉讓價格的萬分之五繳納印花稅。依據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其施行細則的相關規定，書立、領受產權轉移書據和權利、許可證照的單位和個人，應按規定繳納印花稅。股權轉讓合同屬于產權轉移書據，據此，采取股權轉讓方式來收購，收購方和被收購方應分別按股權轉讓價格的萬分之五繳納印花稅。2、土地增值稅：股權轉讓方式下，是否會產生土地增值稅問題，實踐中多有爭議。原因是國家稅務總局2000年9月就對類似問題做出過《關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函〔2000〕687號），根據該批復，如果一次性轉讓項目公司100%的股權或較大比例的股權，可能被稅務部門按土地增值稅的規定征稅。但實踐中，這一批復并沒有被很好的執行。我們認為，股權轉讓不應當繳納土地增值稅。詳細分析見本工作室之前的文章《股權轉讓中的土地增值稅納稅疑云解析》3、營業稅（增值稅）根據財政部、國家稅務總局《關于股權轉讓