房地產企業適用低稅率的納稅策略更新時間：2008-5-812:00:34我國房地產企業涉及到的主要稅種有：營業稅、土地增值稅、企業所得稅、房產稅、契稅等。綜合分析房地產企業應繳納的各項稅收及其政策規定，其計稅依據具有一定的重復性。如房屋出租的營業稅、房產稅等都以租金收入為計稅依據；銷售不動產的營業稅、土地增值稅，以房地產銷售價格計稅或與此有關等。因此房地產企業的各項稅收可以進行綜合籌劃，以形成連鎖效應。房地產企業的主要稅收籌劃方法有：規避納稅義務、縮小稅基、適用低稅率、充分利用優惠政策等。本文重點針對房地產企業如何通過適用低稅率的方法進行分析，并舉例說明。一、均衡申報各種房地產價格同一家房地產企業開發的房地產有不同的檔次，其市場定位不同，銷售價格也不同，也就是說，既有低價格的普通住宅，又有中檔住宅、高檔住宅、別墅和寫字樓，不同地區的開發成本比例因為物價或其他原因可能不同，這就導致有的房屋開發出來銷售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，各類房地產的增值額和增值率都有差別。房地產的增值額和增值率是計算銷售不動產業務應納土地增值稅的主要依據，而土地增值稅實行超率累進稅率，增值率越大，適用稅率越高。在累進稅率制度下，納稅的原則是應盡量避免收入呈波峰與波谷的大幅變化，不均衡的狀態會加重企業的稅收負擔，較均衡的收入則能減輕稅負。所以，為降低土地增值稅稅負，企業可以采取不單獨核算的方法，將價格不同的房地產銷售收入合并申報，以適用較低的土地增值稅率；或者對各個開發項目的開發成本進行必要的調整，使得各處開發業務的增值率大致相同，從而節省稅款。采取這種方法應注意，對于納稅人建造普通住宅出售、增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。對于企業開發的增值率不太高的普通住宅，應盡量控制在增值率20％范圍內，以享受土地增值稅的免稅政策。例如某房地產公司1999年同時開發四個項目。項目1為安居工程住房，可扣除項目為2，000萬元，營業收入2，500萬元；項目2為普通住宅，可扣除項目為2，500萬元，營業收入3，900萬元；項目3為別墅住宅，可扣除項目為3，000萬元，營業收入為8，000萬元；項目4為寫字樓，可扣除項目6，000萬元，營業收入20，000萬元。可扣除項目總和為13，500萬元，營業收入總和34，400萬元。下面分別對這四個項目應納的土地增值稅進行計算。項目1：增值額＝2，500－2，000＝500(萬元)，增值率＝500÷2，000＝25％，取第一檔稅率30％，應納土地增值稅稅額＝500×30％＝150(萬元)。項目2：增值額＝3，900－2，500＝1，400(萬元)，增值率＝1，400÷2，500＝56％，取第二檔稅率40％和速算扣除系數5％，應納土地增值稅稅額＝1，400×40％－2，500×5％＝560－125＝435(萬元)。項目3：增值額＝8，000－3，000＝5，000(萬元)，增值率＝5，000÷3，000＝167％，取第三檔稅率50％和速算扣除系數15％，應納土地增值稅稅額＝5，000×50％－3，000×15％＝2，050(萬元)。項目4：增值額＝14，000，增值率＝14，000÷6，000＝233％，取第四檔稅率60％和速算扣除系數35％，應納土地增值稅稅額＝14，000×60％－6，000×35％＝8，400-2，100＝6，300(萬元)。應納土地增值稅總額為：150＋435＋2050＋6300＝8，935(萬元)。若對上述經濟行為進行重新安排，將項目1的營業收入核算為2，350萬元，可扣除項目仍為2，000萬元；項目2、3、4合并核算，可扣除項目共11，500萬元，營業收入共32，050萬元。再對這些工程應納土地增值稅進行計算。項目1：增值率(2，350－2，000)÷2，000＝17．5％，免征土地增值稅。項目2、3、4：增值率(32，050－11，500)÷11，500＝20，550÷11，500＝178．7％，適用第三檔稅率50％和速算扣除系數15％，應納土地增值稅稅額＝20，550×50％－11，500×15％＝10，275×1，725＝8，550(萬元)。應納土地增值稅總額為8，550萬元，較之籌劃前，企業稅負得到了有效降低。實踐證明，平均費用分攤是抵消增值額、減輕稅負的極好選擇。只要生產經營者不是短期行為，而是長期從事開發業務，那么將一段時間內發生的各項開發成本進行最大限度的平均，就不會出現某處或某段時期增值率過高的現象，從而有效地減輕稅負。二、變中介為工程轉包房地產施工對于建設單位而言，由于涉及金額大，工程使用年限長，屬于單位的重要投資項目，需要在合同簽訂前對施工單位作充分的了解，有時還需要相關單位作為中介或者擔保。中介或者擔保方是要收取一定的費用或者傭金的，其收入屬于提供服務業應稅勞務收入，應按照5％的營業稅率繳納營業稅。對于規模較大、施工要求復雜的房地產工程，需要由不同的專業施工單位進行分工合作，但為了便于管理，一般由一家具有資金和技術實力的施工單位總承包，然后再由總承包單位分包給