房地產企業合理避稅處理技巧房地產開發業務乃我集團主要經營業務之一，其生產經營活動非常廣泛，也非常復雜，具有所需資金大、開發建設周期長、開發經營復雜、開發產品商品性等特點。房地產行業的特殊性必然決定了其納稅問題的復雜多變和避稅籌劃技巧運用的靈活多樣。稅收優惠政策是國家發給\o"房地產"房地產\o"企業"企業的“\o"稅收籌劃"稅收優惠券”，利用稅收優惠政策減少應納稅額和降低稅負是所有納稅籌劃方法中風險最小的一種，并且是國家完全認可的避稅方法。通曉、理解、用足稅收優惠政策能使年營業額巨大的房地產企業成功、有效、安全地規避掉巨額稅款，從而將利潤最大限度地留歸房地產企業，因此房地產開發企業如何進行合理避稅處理也直接影響企業的盈利水平。集團企業發展部為此向同行房地產企業財務、網絡進行了咨詢和調研，對房地產企業在日常經營活動中和避稅籌劃等方面可以采取的一些合理避稅方法和技巧進行整理和歸納：說到房地產企業的合理避稅，那我們首先要了解房地產開發成本組成及相關核算方式。房地產開發成本的組成房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三大部分：1、土地、土建、設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產開發項目是否可行，是否有預期利潤的最主要經濟指標。房產商在決定是否開發一個項目前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價），以此來進行項目的可行性評估。2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、小區綠化和道路、市政和公建配套費及其他生活服務性設施費。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經營企業或事業單位執行，任意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產開發成本中受外界因表影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10－15％。房地產開發商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發成本取得經營效益的一項重要手段。3、三項費用。房地產開發具有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點。因此，大多數開發企業必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出，另外還需投入大量的銷售廣告及中介代理費用。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本、體現經營成果，將起到非常重要的作用。房地產開發成本的核算房地產開發成本的核算是指企業將開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。企業進行開發成本核算，除了必須嚴格執行國家制定的房地產開發企業會計制度和財務制度外，還應該注意解決以下幾個問題。成良好的互動局面，達到節稅目的。（最好在房產銷售完畢后注銷該公司）4、裝修收入的轉移如果銷售的精裝修房，還可通過設立裝修公司來進行營業稅的合理節稅。裝修公司取得的裝修收入，只需按3%繳納營業稅，比不動產銷售繳納的營業稅低2個百分點，剝離出去的裝飾業務收入，不需繳納土地增值稅。裝飾裝修公司既不是土地轉讓單位，也不是房產轉讓單位，因此它取得的收入不繳土地增值稅。5、關于費用的分攤生產經營過程中發生的各項費用要按一定的方法攤入成本。費用分攤就是指在保證費用必要支出的前提下，從賬目找到平衡，使費用攤入成本時盡可能達到最大攤入，從而實現最大限度的避稅。常用的費用分攤原則一般包括實際費用分攤、平均攤銷和不規則攤銷等。只要仔細分析一下折舊計算方法，我們就可總結出一個規律：無論采用哪一種分攤，只要讓費用盡早地攤入成本，使早期攤入成本的費用越大，那么就越能夠最大限度地達到避稅的目的。至于哪一種分攤方法最能夠幫助我們實現最大限度地避稅，則需要根據預期費用發生的時間及數額進行計算、分析和比較后確定。（三）利用折舊方法的合理選擇減輕所得稅負擔

折舊是固定資產由于損耗而轉移到產品成本中去的那一部分價值。正確計算和提取折舊，不但有利于計算產品成本，而且保證了固定資產再生產的資金來源。折舊是成本的組成部分，現行會計制度中，企業常用的折舊方法有平均年限法、工作量法和加速折舊法，運用不同的折舊方法計算出的折舊額在量上不一致，分攤到各期生產成本中去的固定資產成本也存在差異。因此，折舊的計算和提取必然關系到成本的大小，直接影響企業的利潤水平，最終影響企業的稅負輕重。三、合理改善人員工資結構和收入比例企業應將暗含在職工工資中的交通費、房租、電話費等轉化為管理費用。如某員工工資為每月5000元，所有費用均包含在固定工資之內，現將該員工工資降為每月4000元，同時允許其每月報銷交通費500元、房租費300元、電話費200元，這樣，企業的管理費用增加1000元，在計算企業所得稅時可以扣除，員工不用再繳納個人所得稅，而實際收入并未減少。同時在生產經營過程中，可考慮在不超過計稅工資的范疇內適當提高員工工資，為職工辦理醫療保險，建立職工養老基金、失業保險基金和職工教育基金等統籌基金，進行企業財產保險和運輸保險等等。這些費用可以在成本中列支，同時也能夠主調動員工積極性，減少稅負，降低經營風險和福利負擔。從而合理的加大人員開支和社會保險費支出，提高成本，降低利潤。四、適當調整收入的確認從銷售著手。選擇不同的銷售結算方式，推遲收入確認的時間。應當根據項目的實際情況，盡可能的延遲收入確認的時間。由于貨幣的時間價值，延遲納稅會給我們帶來意想不到的節稅效果。

五、其他可以采取的節稅措施同時以下幾個稅種在某些方面也可以利用一些優惠政策和有關稅收及財務規定，進行合理節稅。在營業稅方面有兩點可以注意，一是價外費用中部分代收款項的營業稅扣繳，根據稅法規定，房地產企業從購房戶取得的代收款項，如有線電視安裝費、管道費、煤氣費、水電安裝費等價外費用應當并入營業額征收營業稅。然而在國稅發[1998]217號文中規定'物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業稅“服務業”稅目中的“代理”業務，因此，對物業管理企業代有關部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業稅，對其從事此項代理業務取得的手續費收入應當征收營業稅'.這樣我們是否能夠在收取上述費用時，收費部門作適當調整，從而減少應交營業稅額。這就需要相關部門進行協調。二是國家有規定，個人持有房產超過5年，在房屋進行轉讓時可以免征營業稅，這樣可以通過把部分房產低價賣給個人，再有個人賣給最終用戶，直接作用是降低企業銷售收入，從而降低企業所得稅，同時另如持有一段時間還可降低營業稅。在房產稅方面，在國稅發[2003]89號中規定，“鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅”。同時稅法還規定，獨立于房屋之外的建筑物不征房產稅，這樣例如圍