房產(chǎn)公司前期部管理制度一、總則（一）目的為規(guī)范房產(chǎn)公司前期部的工作流程，提高工作效率，確保項目前期各項工作順利開展，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于房產(chǎn)公司前期部全體員工。（三）基本原則1.合規(guī)性原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定開展前期工作。2.高效性原則：優(yōu)化工作流程，提高工作效率，確保項目前期工作按時完成。3.協(xié)作性原則：加強與公司內(nèi)部各部門及外部相關(guān)單位的溝通協(xié)作，形成工作合力。二、部門職責(zé)（一）項目調(diào)研與分析1.負責(zé)收集房地產(chǎn)市場信息，包括政策動態(tài)、市場供需、競爭對手情況等，并進行分析研究，為項目決策提供依據(jù)。2.開展項目所在區(qū)域的土地資源、周邊配套、交通狀況等調(diào)研工作，評估項目開發(fā)潛力。（二）項目前期手續(xù)辦理1.負責(zé)項目立項、規(guī)劃、土地、建設(shè)等相關(guān)手續(xù)的辦理，協(xié)調(diào)與政府相關(guān)部門的關(guān)系。2.跟蹤手續(xù)辦理進度，及時解決辦理過程中出現(xiàn)的問題，確保手續(xù)順利完成。（三）項目策劃與定位1.參與項目整體策劃，協(xié)助制定項目開發(fā)定位、產(chǎn)品規(guī)劃、營銷策略等。2.組織開展項目可行性研究報告的編制工作，對項目的可行性進行論證。（四）合作單位選擇與管理1.負責(zé)項目前期各類合作單位的考察、篩選、洽談及合同簽訂工作，如設(shè)計單位、勘察單位、監(jiān)理單位等。2.對合作單位的工作進行監(jiān)督、檢查和評估，確保合作單位履行合同約定。（五）文件資料管理1.負責(zé)收集、整理、歸檔項目前期各類文件資料，建立完善的項目檔案。2.按照公司檔案管理規(guī)定，妥善保管項目資料，確保資料的完整性和保密性。三、工作流程（一）項目信息收集與分析流程1.市場信息收集安排專人定期收集房地產(chǎn)市場政策文件、行業(yè)動態(tài)、統(tǒng)計數(shù)據(jù)等信息。關(guān)注各類媒體報道、行業(yè)論壇等渠道，獲取市場最新消息。參與房地產(chǎn)行業(yè)展會、研討會等活動，收集相關(guān)資料。2.區(qū)域調(diào)研根據(jù)項目開發(fā)需求，確定調(diào)研區(qū)域范圍。實地考察項目所在區(qū)域的土地利用情況、周邊樓盤情況、配套設(shè)施等。與當(dāng)?shù)卣块T、社區(qū)組織、居民等進行溝通交流，了解區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和居民需求。3.信息分析與報告對收集到的市場信息和區(qū)域調(diào)研資料進行整理、分析，形成市場調(diào)研報告。報告內(nèi)容包括市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、競爭態(tài)勢、項目機會與風(fēng)險等。將市場調(diào)研報告提交給公司管理層，為項目決策提供參考依據(jù)。（二）項目前期手續(xù)辦理流程1.立項階段項目前期部根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和市場調(diào)研情況，提出項目立項申請。編制項目建議書，內(nèi)容包括項目背景、建設(shè)規(guī)模、投資估算、經(jīng)濟效益分析等。將項目建議書提交給公司領(lǐng)導(dǎo)審批，審批通過后報相關(guān)政府部門備案。2.規(guī)劃階段委托具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位進行項目規(guī)劃設(shè)計。組織相關(guān)部門和專家對規(guī)劃設(shè)計方案進行評審，提出修改意見。根據(jù)評審意見，督促設(shè)計單位對規(guī)劃設(shè)計方案進行修改完善。將修改后的規(guī)劃設(shè)計方案報規(guī)劃部門審批，辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。3.土地階段參與土地招拍掛工作，協(xié)助制定土地競買方案。組織開展土地盡職調(diào)查，了解土地權(quán)屬、現(xiàn)狀、規(guī)劃條件等情況。與土地出讓方簽訂土地出讓合同，繳納土地出讓金。辦理《國有土地使用證》。4.建設(shè)階段辦理項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)手續(xù)。協(xié)調(diào)施工場地“三通一平”工作，確保項目順利開工建設(shè)。配合建設(shè)單位做好工程質(zhì)量、安全監(jiān)督管理工作。（三）項目策劃與定位流程1.項目策劃啟動項目前期部根據(jù)公司項目開發(fā)計劃，制定項目策劃工作方案。明確項目策劃的目標、任務(wù)、時間節(jié)點和責(zé)任人。2.市場研究與分析對項目所在區(qū)域市場進行深入研究，分析市場需求、競爭態(tài)勢、客戶特征等。收集同類項目的相關(guān)資料，進行對比分析，找出項目的差異化競爭優(yōu)勢。3.項目定位根據(jù)市場研究結(jié)果，結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略和項目實際情況，確定項目的開發(fā)定位，包括產(chǎn)品類型、檔次、目標客戶群體等。制定項目的產(chǎn)品規(guī)劃方案，包括戶型設(shè)計、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計等。協(xié)助制定項目的營銷策略，包括定價策略、推廣策略、銷售渠道等。4.可行性研究組織編制項目可行性研究報告，對項目的市場前景、技術(shù)可行性、經(jīng)濟合理性等進行全面論證。邀請相關(guān)專家對可行性研究報告進行評審，根據(jù)評審意見進行修改完善。將可行性研究報告提交給公司領(lǐng)導(dǎo)審批，作為項目決策的重要依據(jù)。（四）合作單位選擇與管理流程1.合作單位需求確定根據(jù)項目開發(fā)進度和工作需要，明確項目前期所需合作單位的類型、數(shù)量和資質(zhì)要求。2.合作單位考察與篩選通過多種渠道收集合作單位信息，建立合作單位名錄。對合作單位進行實地考察，了解其企業(yè)規(guī)模、技術(shù)實力、業(yè)績情況、信譽狀況等。根據(jù)考察結(jié)果，篩選出若干家符合要求的合作單位作為潛在合作對象。3.合作單位洽談與合同簽訂與潛在合作單位進行洽談，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、工作內(nèi)容、服務(wù)標準、費用支付方式等。起草合作合同，提交公司法律部門審核。根據(jù)法律部門審核意見，對合同進行修改完善，與合作單位簽訂正式合同。4.合作單位管理與評估建立合作單位工作臺賬，記錄合作單位的工作進展情況。定期對合作單位的工作進行檢查和評估，及時發(fā)現(xiàn)問題并督促整改。根據(jù)合作單位的工作表現(xiàn)，進行年度考核評價，作為后續(xù)合作的參考依據(jù)。四、人員管理（一）崗位職責(zé)1.前期部經(jīng)理負責(zé)前期部的全面管理工作，制定部門工作計劃和目標，并組織實施。協(xié)調(diào)與公司內(nèi)部各部門及外部相關(guān)單位的關(guān)系，確保項目前期工作順利開展。審核項目前期各類文件資料，對項目前期工作進行決策指導(dǎo)。負責(zé)部門員工的績效考核、培訓(xùn)與發(fā)展等工作。2.市場調(diào)研專員負責(zé)房地產(chǎn)市場信息的收集、整理、分析工作，撰寫市場調(diào)研報告。開展項目所在區(qū)域的土地資源、周邊配套、交通狀況等調(diào)研工作。協(xié)助部門經(jīng)理進行項目前期的市場分析和定位工作。3.手續(xù)辦理專員負責(zé)項目前期立項、規(guī)劃、土地、建設(shè)等相關(guān)手續(xù)的辦理工作。協(xié)調(diào)與政府相關(guān)部門的關(guān)系，跟蹤手續(xù)辦理進度，及時解決辦理過程中出現(xiàn)的問題。收集、整理手續(xù)辦理過程中的各類文件資料，建立項目手續(xù)辦理檔案。4.項目策劃專員參與項目整體策劃，協(xié)助制定項目開發(fā)定位、產(chǎn)品規(guī)劃、營銷策略等。組織開展項目可行性研究報告的編制工作，對項目的可行性進行論證。負責(zé)項目策劃相關(guān)資料的收集、整理和歸檔工作。5.合作單位管理專員負責(zé)項目前期各類合作單位的考察、篩選、洽談及合同簽訂工作。對合作單位的工作進行監(jiān)督、檢查和評估，確保合作單位履行合同約定。建立合作單位信息庫，維護合作單位關(guān)系。（二）人員招聘與培訓(xùn)1.人員招聘根據(jù)部門工作需要，制定人員招聘計劃。通過招聘網(wǎng)站、人才市場、校園招聘等渠道發(fā)布招聘信息。對應(yīng)聘人員進行面試、筆試、背景調(diào)查等環(huán)節(jié)，選拔合適的人才加入前期部。2.人員培訓(xùn)制定部門培訓(xùn)計劃，根據(jù)員工崗位需求和職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，確定培訓(xùn)內(nèi)容和方式。組織內(nèi)部培訓(xùn)課程，邀請行業(yè)專家、公司內(nèi)部資深員工等進行授課。鼓勵員工參加外部培訓(xùn)課程、研討會等活動，拓寬視野，提升業(yè)務(wù)能力。定期對員工的培訓(xùn)效果進行評估，根據(jù)評估結(jié)果調(diào)整培訓(xùn)計劃。（三）績效考核1.制定績效考核指標根據(jù)部門崗位職責(zé)和工作目標，制定員工績效考核指標，包括工作業(yè)績、工作能力、工作態(tài)度等方面。工作業(yè)績指標根據(jù)員工具體工作任務(wù)完成情況進行設(shè)定，如市場調(diào)研報告完成質(zhì)量、手續(xù)辦理進度、項目策劃方案可行性等。工作能力指標包括專業(yè)知識、溝通協(xié)調(diào)能力、問題解決能力等方面。工作態(tài)度指標包括工作積極性、責(zé)任心、團隊合作精神等方面。2.績效考核實施每月定期對員工進行績效考核，員工需提交個人工作總結(jié)和自評報告。上級領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)員工工作表現(xiàn)進行評分，并與員工進行績效溝通，反饋考核結(jié)果。績效考核結(jié)果分為優(yōu)秀、良好、合格、不合格四個等級。3.績效結(jié)果應(yīng)用根據(jù)績效考核結(jié)果，發(fā)放績效獎金，激勵員工積極工作。對于績效考核優(yōu)秀的員工，給予晉升、獎勵等激勵措施。對于績效考核不合格的員工，進行誡勉談話、培訓(xùn)輔導(dǎo)或調(diào)整崗位等處理。五、文件資料管理（一）文件資料分類1.項目前期手續(xù)文件，包括立項批復(fù)、規(guī)劃許可證、土地使用證、施工許可證等。2.市場調(diào)研文件，包括市場調(diào)研報告、區(qū)域調(diào)研資料等。3.項目策劃文件，包括項目可行性研究報告、項目策劃方案、產(chǎn)品規(guī)劃方案等。4.合作單位文件，包括合作單位考察報告、合作合同、合作單位工作臺賬等。5.其他文件，包括項目會議紀要、往來函件、工作匯報等。（二）文件資料收集與整理1.明確文件資料收集責(zé)任人，確保各類文件資料及時收集。2.對收集到的文件資料進行分類整理，按照文件類型、時間順序等進行編號和歸檔。3.對于重要文件資料，應(yīng)進行備份，確保資料的安全性和完整性。（三）文件資料借閱與使用1.建立文件資料借閱登記制度，嚴格登記借閱人員姓名、部門、借閱時間、歸還時間等信息。2.借閱人員需填寫借閱申請表，經(jīng)部門負責(zé)人審批后，方可借閱文件資料。3.借閱人員應(yīng)妥善保管文件資料，不得擅自復(fù)印、轉(zhuǎn)借、涂改或損壞文件資料。4.文件資料使用完畢后，應(yīng)及時歸還，歸還時需經(jīng)管理人員檢查，確保文件資料完好無損。（四）文件資料保管與保密1.設(shè)立專門的文件資料保管室，配備必要的保管設(shè)備，如檔案柜、保險柜、防潮防蟲設(shè)備等。2.制定文件資料保密制度，明確保密范圍、保密措施和保密責(zé)任。3.對涉及公司商業(yè)秘密、項目機密等重要文件資料，應(yīng)嚴格限制查閱人員范圍，采取加密存儲、專人保管等措施，確保文件資料的保密性。六、會議管理（一）會議類型1.部門例會：每周定期召開，由前期部經(jīng)理主持，部門全體員工參加。主要總結(jié)上周工作進展情況，安排本周工作任務(wù)，解決工作中存在的問題。2.項目協(xié)調(diào)會：根據(jù)項目需要不定期召開，由前期部經(jīng)理或相關(guān)負責(zé)人主持，公司內(nèi)部相關(guān)部門人員參加。主要協(xié)調(diào)項目前期工作中涉及的部門間問題，推進項目進展。3.專題研討會：針對項目前期的重點、難點問題，如市場定位、規(guī)劃設(shè)計方案等，不定期召開專題研討會。邀請公司內(nèi)部專家、外部顧問等參加，共同探討解決方案。（二）會議組織與安排1.會議組織者提前確定會議主題、時間、地點、參會人員等信息，并提前通知參會人員。2.準備會議所需的資料，如會議議程、匯報材料、相關(guān)文件等。3.安排專人負責(zé)會議記錄，記錄會議內(nèi)容、討論結(jié)果、決議事項等。4.會議結(jié)束后，及時整理會議記錄，形成會議紀要，經(jīng)會議主持人審核后，發(fā)送給參會人員，并