村級物業(yè)公司運營管理制度一、總則（一）目的為規(guī)范村級物業(yè)公司的運營管理，提高服務質(zhì)量和工作效率，保障公司的正常運轉(zhuǎn)，實現(xiàn)村級物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，特制定本運營管理制度。（二）適用范圍本制度適用于村級物業(yè)公司全體員工，包括管理人員、維修人員、保潔人員、安保人員等。（三）基本原則1.服務至上原則：始終以客戶需求為導向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、貼心的物業(yè)服務。2.規(guī)范管理原則：建立健全各項規(guī)章制度，實現(xiàn)管理工作的規(guī)范化、標準化、科學化。3.團隊協(xié)作原則：強調(diào)部門之間、員工之間的溝通協(xié)作，形成合力，共同完成公司目標。4.持續(xù)改進原則：不斷總結(jié)經(jīng)驗教訓，持續(xù)優(yōu)化管理流程和服務質(zhì)量，適應市場變化和客戶需求。二、組織架構(gòu)與職責（一）組織架構(gòu)村級物業(yè)公司設(shè)總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理若干名，下設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、維修工程部、安保部、保潔部等部門。（二）職責分工1.總經(jīng)理職責全面負責公司的運營管理工作，制定公司發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營計劃。組織實施公司各項管理制度，確保公司運營的規(guī)范化和高效化。負責公司團隊建設(shè)，選拔、培養(yǎng)和激勵員工，提高團隊整體素質(zhì)。協(xié)調(diào)公司與外部相關(guān)部門和單位的關(guān)系，拓展業(yè)務渠道，提升公司形象。對公司的財務狀況、經(jīng)營業(yè)績負責，確保公司資產(chǎn)的安全和增值。2.副總經(jīng)理職責協(xié)助總經(jīng)理開展工作，負責分管部門的日常管理和業(yè)務指導。組織制定分管部門的工作計劃和工作標準，確保各項工作任務的順利完成。負責分管部門的團隊建設(shè)，提高員工業(yè)務能力和工作積極性。協(xié)調(diào)分管部門與其他部門之間的工作關(guān)系，促進公司整體運營的順暢。及時向總經(jīng)理匯報分管工作的進展情況和存在的問題，提出解決方案和建議。3.綜合管理部職責負責公司行政管理工作，包括文件收發(fā)、檔案管理、會議組織、辦公用品采購等。制定公司人力資源管理制度，負責人事招聘、培訓、績效考核、薪酬福利等工作。負責公司財務管理工作，編制財務預算、成本核算、資金管理等。負責公司對外宣傳和企業(yè)文化建設(shè)工作，提升公司品牌形象。協(xié)調(diào)公司內(nèi)部各部門之間的工作關(guān)系，做好上傳下達和溝通協(xié)調(diào)工作。4.物業(yè)管理部職責負責制定物業(yè)管理方案和服務標準，組織實施物業(yè)管理服務工作。負責物業(yè)項目的日常巡查和維護，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類問題。負責物業(yè)費用的收繳和管理工作，確保費用足額及時收繳。負責與業(yè)主委員會或業(yè)主代表溝通協(xié)調(diào)，了解業(yè)主需求，處理業(yè)主投訴和建議。組織開展社區(qū)文化活動，營造和諧的居住環(huán)境。5.維修工程部職責負責制定物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃和方案，組織實施維修保養(yǎng)工作。負責物業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常巡查和故障維修，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。負責維修工程的預算編制、施工管理和質(zhì)量驗收工作。負責新技術(shù)、新工藝、新材料的推廣應用，提高維修工程質(zhì)量和效率。負責與供應商溝通協(xié)調(diào)，采購維修所需的材料和設(shè)備。6.安保部職責負責制定安保工作計劃和應急預案，組織實施安全保衛(wèi)工作。負責物業(yè)區(qū)域的門禁管理、巡邏檢查、車輛管理等工作，確保區(qū)域安全。負責安全防范設(shè)施設(shè)備的維護和管理，保證設(shè)施設(shè)備正常運行。負責處理各類突發(fā)事件，及時報警并協(xié)助相關(guān)部門進行處理。開展安全宣傳教育活動，提高業(yè)主的安全意識。7.保潔部職責負責制定保潔工作計劃和服務標準，組織實施保潔服務工作。負責物業(yè)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生清掃、消毒殺菌、垃圾清運等工作，保持環(huán)境整潔。負責公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護和管理工作，確保綠化美觀。負責保潔工具和設(shè)備的維護和管理，保證工具設(shè)備正常使用。及時處理業(yè)主關(guān)于環(huán)境衛(wèi)生的投訴和建議，不斷提高保潔服務質(zhì)量。三、人員招聘與培訓（一）人員招聘1.根據(jù)公司發(fā)展需要和崗位空缺情況，制定招聘計劃。2.通過多種渠道發(fā)布招聘信息，如招聘網(wǎng)站、社交媒體、現(xiàn)場招聘等。3.對應聘人員進行資格審查、面試、筆試、體檢等環(huán)節(jié)，選拔合適的人員錄用。4.辦理新員工入職手續(xù)，簽訂勞動合同，明確雙方權(quán)利義務。（二）人員培訓1.制定年度培訓計劃，根據(jù)員工崗位需求和職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，確定培訓內(nèi)容和方式。2.培訓內(nèi)容包括業(yè)務知識、技能培訓、職業(yè)道德、安全知識等。3.培訓方式采用內(nèi)部培訓、外部培訓、在線學習、實地操作等多種形式。4.建立培訓檔案，記錄員工培訓情況，作為員工績效考核和晉升的依據(jù)。5.定期對培訓效果進行評估，根據(jù)評估結(jié)果調(diào)整培訓計劃和內(nèi)容，提高培訓質(zhì)量。四、績效考核與薪酬福利（一）績效考核1.建立科學合理的績效考核體系，明確考核指標、考核標準和考核周期。2.考核指標包括工作業(yè)績、工作態(tài)度、工作能力等方面。3.采用上級評價、同事評價、自我評價、客戶評價等多種方式進行考核。4.定期對員工進行績效考核，考核結(jié)果分為優(yōu)秀、良好、合格、不合格四個等級。5.根據(jù)績效考核結(jié)果，實施相應的獎勵和懲罰措施，如獎金發(fā)放、晉升、調(diào)薪、培訓、辭退等。（二）薪酬福利1.制定合理的薪酬體系，包括基本工資、績效工資、獎金等部分。2.根據(jù)員工崗位、工作業(yè)績、市場行情等因素確定薪酬水平。3.按時發(fā)放員工工資，不得無故拖欠。4.為員工繳納社會保險和住房公積金，提供必要的福利待遇，如節(jié)日福利、生日福利、帶薪年假、病假等。5.根據(jù)公司經(jīng)營狀況和員工表現(xiàn)，適時調(diào)整薪酬福利政策，激勵員工積極性。五、物業(yè)管理服務（一）物業(yè)接管驗收1.在物業(yè)項目交付前，組織相關(guān)人員對物業(yè)進行接管驗收。2.驗收內(nèi)容包括房屋建筑、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全防范等方面。3.對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，及時與建設(shè)單位溝通協(xié)調(diào)，要求其限期整改。4.驗收合格后，辦理物業(yè)接管手續(xù)，簽訂物業(yè)接管協(xié)議。（二）日常巡查與維護1.制定日常巡查計劃，明確巡查內(nèi)容、巡查路線、巡查時間等。2.管理人員、維修人員、安保人員、保潔人員等按照巡查計劃進行巡查。3.對巡查中發(fā)現(xiàn)的問題，及時記錄并上報，按照職責分工進行處理。4.定期對物業(yè)設(shè)施設(shè)備進行維護保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。5.建立巡查和維護檔案，記錄巡查和維護情況，作為工作考核的依據(jù)。（三）客戶服務1.設(shè)立客戶服務中心，受理業(yè)主咨詢、投訴、建議等。2.制定客戶服務標準和流程，規(guī)范服務行為。3.及時回復業(yè)主的咨詢和投訴，處理結(jié)果要得到業(yè)主認可。4.定期回訪業(yè)主，了解業(yè)主需求和滿意度，不斷改進服務質(zhì)量。5.組織開展社區(qū)文化活動，增強業(yè)主與物業(yè)公司之間的溝通和互動。（四）物業(yè)費用管理1.按照物價部門核定的標準和物業(yè)服務合同約定，制定物業(yè)費用收費標準。2.向業(yè)主發(fā)放物業(yè)費用繳費通知，明確繳費金額、繳費方式、繳費時間等。3.及時收繳物業(yè)費用，對欠費業(yè)主進行催繳。4.建立物業(yè)費用收支管理制度，定期公布物業(yè)費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。5.合理控制物業(yè)費用成本，提高資金使用效率。六、維修工程管理（一）維修計劃制定1.根據(jù)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用情況和維修保養(yǎng)周期，制定年度維修計劃。2.維修計劃包括維修項目、維修內(nèi)容、維修時間、維修預算等。3.對維修計劃進行審核，確保計劃的合理性和可行性。（二）維修工程實施1.根據(jù)維修計劃，組織維修人員進行維修工程施工。2.維修工程施工前，做好施工準備工作，包括施工方案制定、材料設(shè)備采購、人員安排等。3.嚴格按照施工規(guī)范和質(zhì)量標準進行施工，確保維修工程質(zhì)量。4.做好施工安全管理工作，確保施工過程安全無事故。5.維修工程施工過程中，及時與業(yè)主溝通協(xié)調(diào)，告知施工進度和注意事項。（三）維修工程驗收1.維修工程竣工后，組織相關(guān)人員進行驗收。2.驗收內(nèi)容包括維修工程質(zhì)量、維修效果、材料設(shè)備使用等方面。3.對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，要求施工單位限期整改，整改合格后重新進行驗收。4.驗收合格后，辦理維修工程結(jié)算手續(xù)，支付維修費用。5.建立維修工程檔案，記錄維修工程情況，作為后續(xù)維修參考依據(jù)。七、安保管理（一）門禁管理1.在物業(yè)區(qū)域出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，對人員和車輛進行出入管理。2.業(yè)主憑門禁卡或密碼出入，外來人員和車輛需進行登記并經(jīng)業(yè)主確認后方可進入。3.加強門禁系統(tǒng)的維護和管理，確保門禁系統(tǒng)正常運行。（二）巡邏檢查1.制定巡邏計劃，明確巡邏路線、巡邏時間、巡邏人員等。2.安保人員按照巡邏計劃進行巡邏，重點檢查物業(yè)區(qū)域的安全防范情況。3.對巡邏中發(fā)現(xiàn)的異常情況，及時進行處理，并報告上級領(lǐng)導。4.做好巡邏記錄，記錄巡邏時間、巡邏路線、發(fā)現(xiàn)問題及處理情況等。（三）車輛管理1.在物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)置停車位，規(guī)范車輛停放秩序。2.對進入物業(yè)區(qū)域的車輛進行登記，發(fā)放臨時停車證。3.收取車輛停放費用，嚴格按照收費標準執(zhí)行。4.加強對車輛停放情況的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)停車行為。（四）突發(fā)事件處理1.制定突發(fā)事件應急預案，明確應急處置流程和責任分工。2.定期組織應急演練，提高安保人員應對突發(fā)事件的能力。3.發(fā)生突發(fā)事件時，安保人員應立即采取措施進行處置，并及時報警。4.協(xié)助相關(guān)部門進行調(diào)查處理，做好現(xiàn)場保護和證據(jù)收集工作。八、保潔管理（一）環(huán)境衛(wèi)生清掃1.制定環(huán)境衛(wèi)生清掃計劃，明確清掃區(qū)域、清掃時間、清掃標準等。2.保潔人員按照清掃計劃進行環(huán)境衛(wèi)生清掃，包括公共區(qū)域地面、樓梯、電梯、衛(wèi)生間等。3.定期對垃圾桶進行清理和消毒，確保垃圾日產(chǎn)日清。4.加強對衛(wèi)生死角的清理，保持環(huán)境整潔。（二）消毒殺菌1.制定消毒殺菌計劃，明確消毒殺菌區(qū)域、消毒殺菌時間、消毒殺菌方法等。2.按照消毒殺菌計劃對公共區(qū)域進行消毒殺菌，重點部位增加消毒頻次。3.做好消毒殺菌記錄，記錄消毒殺菌時間、消毒殺菌區(qū)域、消毒殺菌藥品等。（三）綠化養(yǎng)護1.制定綠化養(yǎng)護計劃，明確綠化養(yǎng)護內(nèi)容、養(yǎng)護時間、養(yǎng)護標準等。2.按照綠化養(yǎng)護計劃進行綠化澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作。3.定期對綠化區(qū)域進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理綠化問題。4.做好綠化養(yǎng)護記錄，記錄綠化養(yǎng)護情況，作為工作考核的依據(jù)。九、財務管理（一）財務預算管理1.每年年底制定下一年度財務預算，包括收入預算、成本預算、費用預算等。2.財務預算要根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營計劃進行編制，確保預算的合理性和可行性。3.對財務預算進行審核，報總經(jīng)理批準后執(zhí)行。4.定期對財務預算執(zhí)行情況進行分析和評估，及時調(diào)整預算指標，確保預算目標的實現(xiàn)。（二）成本費用控制1.建立成本費用管理制度，明確成本費用控制目標和控制措施。2.對各項成本費用進行核算和分析，找出成本費用控制的關(guān)鍵點。3.加強對成本費用的日常管理，嚴格控制各項費用支出，杜絕浪費現(xiàn)象。4.定期對成本費用控制情況進行考核，對成本費用控制較好的部門和個人進行獎勵，對控制不力的進行處罰。（三）資金管理1.合理安排資金，確保公司資金的正常周轉(zhuǎn)。2.加強資金收支管理，嚴格按照財務制度辦理資金收付業(yè)務。3.定期對資金使用情況進行分析和評估，提高資金使用效率。4.做好資金安全管理工作，防范資金風險。（四）財務報表編制與分析1.按照國家財